资深房地产律师详解“新国五条”

发表于2013-04-07    10908人浏览    1人跟帖    总热度:10  

资深房地产律师详解“新国五条”

2013年3月1日,国务院出台了关于房地产调控新的政策文件(下称“新国五条”),引起了广泛关注。笔者作为在房地产领域执业多年的资深律师,结合自身在商品房交易的实务经验,对该规定出台的背景和在实践中可能遇到的问题进行逐条解读:


《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》

2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:

律师解读:

在2009-2010年房价跳跃式上涨的背景下,2011年1月26日,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发〔2011〕1号)》(下称“2011年1号文”)颁布,各大城市,均按照该文要求,在2011年2月中旬之前,从严制定和开始执行了住房限购政策。

住房限购政策对遏制投机性炒房、控制投资性购房,起到了立竿见影的效果;同时,有刚需和改善性住房需求的购房人,也开始持币观望;房价这辆失控的狂奔列车好像突然失去了动力。在市场情况不明朗的情况下,房地产开发企业也大都相应暂缓开发和销售商品住宅。从而,2011年2月至2012年3月期间,商品住宅售价比限购前降低了20-30%,有的项目甚至降低了30-40%;在这种情况下,购房人还是认为房价过高,期待房价进一步走低,加之购房人买涨不买跌的心理,市场成交量非常小。笔者提供销售专项法律服务的多个北京、海南楼盘,虽用尽打折、促销等各种营销策略,此期间的实际成交套数都没过百,有的甚至只有几十套。

但是自2012年4月份开始,成交量突然放大,成交价亦开始一路攀升,到了2012年9月份之后,北京大多数普通商品住宅开盘销售后,已出现一房多人抢购的现象。但由于北京市“一房一价”的商品房预售限价政策执行得非常严格,开发商预售商品住房必须要向建委备案每套房产的最高售价,而且建委按房产所在区域等综合因素控制最高备案售价,并严禁开发商超过预售备案价签约,所以,新建商品住宅的价格并没有失控。

自2012年10月份起,因普通住宅供应量严重不足,加之压抑近两年的刚需和改善性需求的积蓄、土地供应价格的攀升、建筑人员的工资大幅攀升等,市场对于房屋升值预期进一步强化。

如前所述,由于普通商品住宅的预售价格实行的是一房一价、政府限价模式,但政府尚未监管、控制二手房、现房的售价,购房人买不到预售商品房,转而开始购买二手房、现房,有限的二手房、现房被数量庞大的购房人追买,突然间,二手房、现房价格大幅上涨,预售商品房价格跟风上调,商品房市场又出现了2010年量价齐飞的疯狂态势。

以上即为国务院出台新国五条的主要市场情况背景。

一、完善稳定房价工作责任制

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。

律师解读:

“2011年1号文”首次明文规定:2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

“新国五条”又规定:各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。

“新国五条”关于新建住房价格控制目标制定原则的规定,与“2011年1号文”不同,“2011年1号文”的原则是:“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”,“新国五条”的原则是:“要按照保持房价基本稳定的原则。”

在上述规定下,政府对新建商品住房的限价权被巩固,开发商无权根据市场随意抬高售价。

如前所述,在商品住宅预售实行一房一价、政府限价的政策下,相关行政主管部门在审查备案售价时,会按照保持房价基本稳定的原则进行监管,从而,开发商如拟大幅高于相同、相近区域的2012年房价进行售价备案,可能性不大;新建商品住房的预售价格,大幅高于2012年的可能性不大。

二、坚决抑制投机投资性购房

继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;

律师解读:

“2011年1号文”颁发后,北京、上海等城市已经在整个辖区内进行了整体限购,但大部分的计划单列市和省会城市,限购区域仅限定城市中心区或指定的部分辖区。

“新国五条”明确规定:已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,限购的范围要覆盖城市全部行政区域,城市近郊、远郊区县均要一体限购,不得有例外。

以上一体限购的规定,将会使不具备购房资格、但拟在直辖市、计划单列市和省会城市未限购区域购房的人,一定时间内无法购房,继而,该等需执行限购区域的房地产项目销售,影响巨大,相关开发商要充分重视,做好因政策影响资金回笼、资金安排的预案。

一体限购规定除会使相关区域市场开发和供应量放缓外,还会使有关开发商资金吃紧,甚至是资金链断裂,从而,房地产融资、股权和项目转让交易会增多,商品房买卖纠纷也会增多。

如果购房人因上述一体限购的规定无法办理房屋过户登记的,笔者认为:性质上属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,法院应予支持。出卖人应当将收受的购房款及/或定金返还给买受人;一方主张违约责任或适用定金罚则的,法院不应支持;但是,如合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,法院应当本着公平合理的原则酌情予以支持。

限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;

律师解读:

“新国五条”进一步明确限购房产的类型为所有住房,只要房产的性质为住宅,不论是新建还是二手房,均要具备所在城市的购房资格,否则,无权购买。

对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

律师解读:

“2011年1号文”规定:对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。

“新国五条”在重申上述非户籍人口的限购政策的基础上,还规定:住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。由此可见,“新国五条”对于限购范围、人群的政策将愈发趋严。

目前,为了突破限购,有人利用公司、企事业单位名义购买房产。但由于利用公司、企事业单位名义购买房产的契税高(房价3%,无优惠;自然人购普通住房大都为1%、1.5%)、持有房产需支付房产税,利用公司、企事业单位名义购买住房的并不多见。“新国五条”并没有规定公司、企事业单位等属于限购范围,笔者判断,随着限购政策的日益趋紧,利用公司、企事业单位名义购买住房的会增多。

笔者在执业过程中,还经常遇到因住房限购,不具备购房资格的人以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的案件,但法院均不予支持。但是,如借名人因自身条件变化具备购房资格了,此种情况下,法院则会判决支持借名人的办理房屋过户登记手续主张。因而,借名人起诉的时机很重要,要待自身具备购房资格后,方可提起办理房屋过户登记手续的主张。

各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。

要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。

律师解读:

“2011年1号文”颁发后,审核购房资格的权力部门为住房城乡建设行政主管部门。“新国五条”要求各有关行政主管部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。如能建立分工明确、协调有序的审核工作机制,将会使通过非法手段获取购房资格的现象大大减少。

对于媒体一度吵得沸沸扬扬的,个别不良中介公司收取巨额费用协助客户补缴或取得虚假的个税或社保记录,以达到非户籍人口满足购房条件的行为,“新国五条”明令打击。一经发现,中介机构要停业整顿,相关责任人要被严肃处理,情节严重的甚至会被追究刑事责任,所以,中介公司和中介从业人员要高度重视,好自为之。

继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

律师解读:

“2011年1号文”规定:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

“新国五条”规定:要继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“新国五条”仅规定要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,并没有说要进一步提高首套房贷款的首付款比例和贷款利率,笔者预期首套房贷款的首付款比例和贷款利率不会因“新国五条”的颁发而变化。但是,部分房价上涨较大的城市,贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例必将要高于60%,贷款利率必将要高于基准利率的1.1倍。

第二套房贷款政策趋严将严重压抑改善型买受人的需求,不利于民众改善住房和生活条件,并会影响房地产市场的健康发展。笔者认为金融机构对于第二套住房的认定标准,应相对宽松、合理,如曾经贷款买过房,但现已出售的贷款客户,不应适用第二套住房的信贷政策。

充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

律师解读:

“新国五条”关于二手房流转征收增值部分20%个人所得税的规定,是中国房地产市场发展中的大事件,是社会民众反应最为强烈的焦点问题。

以往,在二手房买卖纳税过程中,税务局通常允许出卖人选择按照合同总价1%或房价增值部分20%的标准来缴纳个人所得税。现实中,房屋升值幅度较大的卖家,通常会选择按合同总价1%来缴纳个人所得税。本次新政策出台后,出卖人只能按照增值部分的20%缴纳个人所得税,这将会增加巨大多数二手房交易的税费负担。

“新国五条”执行后,在二手房买卖交易中,买卖双方当事人为了不交或者少交个人所得税,难免会通过签署阴阳合同的方式,虚假报低成交价,以少缴纳税费。但低报的成交价还是不能低于该二手房所在区域的地区指导价的,如低于指导价,则需按照地区指导价仍与原购置价格之间的差额的20%,缴纳个人所得税。因而,该条规定将会在今后的一段时期内,扼杀许多二手房买卖交易。

“新国五条”规定:通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,按照增值部分20%缴纳个税,对于不能核实原值的处理办法,没有规定。现实中,对于存量巨大的政策性房屋,如单位集资房、福利房、央产房、经济适用房等,因各种原因,很有可能无法核实房屋原值,或者原值非常低,此类房屋的交易税费将会非常高。

笔者预估,“新国五条”出台后,如各城市立即出台并严格执行实施细则,会大量出现已签约但尚未过户的二手房买卖双方,谁承担新增加的巨额个人所得税纠纷,笔者认为:无论二手房买卖合同是否约定个人所得税如何承担,但如较原预期数额产生较大差异,一方要求对方承担增加额50%,是公平合理的。

三、增加普通商品住房及用地供应

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度,市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划,稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施,完善土地出让方式,严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。

律师解读:

多年来,国家实施了诸多房价调控政策,但收效甚微,其根本原因是:在土地经济、土地财政、土地供应量有限的大前提下,仅通过政策干预控制房价,是违背供求关系的基本经济学原理的,是不会有效果的。

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

律师解读:

中小套型普通商品住房的市场需求量非常大,政府鼓励开发商开发中小套型普通商品住房的方向是正确的,但需要长期坚持才会产生正面效果。

四、加快保障性安居工程规划建设

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块,确保资金尽快到位,尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造,重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造;积极推进非成片棚户区和危旧房改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造。

强化规划统筹,从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发,把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来,在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关,落实工程质量责任,确保工程质量安全。要合理安排布局,改进户型设计,方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度,做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用,确保竣工项目及早投入使用。

律师解读:

各地保障房建设和分配模式一直被大众所诟病,一方面是政策本身规定的过于苛刻,导致社会出现诸多不符合购买保障房条件又买不起商品房的夹心层大量存在;另一方面是保障房分配体制的不公开、不透明,大量的保障房源又被控制在“领导”或“权贵”手中,且通过权力寻租的模式被大量分配至不符合条件的人群手中,导致民愤积怨。

保障性住房存在一个更为严重的问题是:因其地理位置偏远,周边配套不完善,房屋质量低劣而往往会成为鸡肋,媒体不乏曝光过诸多低收入人群因保障性住房的上述缺点而拒绝挑选房屋的先例。“新国五条”再次重申了应确保保障性住房的房屋质量,在房屋选址及周边配套方面应满足低收入居民的基本生活需求,这是务实亲民的。

加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。

律师解读:

“新国五条”规定:在2013年底之前,所有地级以上城市需将外来务工人员纳入当地住房保障范围。该政策规定非常好,但是短期来看,只会是一个目标,政府短期不可能会使外来务工人员享受到住房保障。

五、加强市场监管和预期管理

2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。

律师解读:

“新国五条”再次要求未实施预售资金监管的地区,加快实施,其目的是防范房地产公司因资金链断裂,导致房地产项目出现烂尾,这有利于保障买受人权益的。

加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。

律师解读:

“新国五条”进一步规定要加大开发商闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为查处力度,如有违反,国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资;这些措施都非常严厉,房地产商一定要高度重视,有则改之,无则加勉。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。

六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

各有关部门要加强基础性工作,加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化,促进房地产市场持续平稳健康发展。

律师解读:

“新国五条”出台后,各地方政府应出台实施细则,在“新国五条”落地前,将会出现抢售抢买二手房的高潮,所有的参与主体均将疲惫不堪,直至潮流退去。

(本文作者曾建辉、张泽贤、王新锐均为北京市安理律师事务所合伙人)

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