3 概算指标法和类似工程预算法在房屋估价中的应用
在利用概算指标法和类似工程预算法类比得出待估价项目造价的过程中,由于待建项目与概算指标或类似工程在建筑结构、建筑标准、建设地点、建设时期等方面存在差异,因而大多数情况下不能直接利用已知工程的经济指标来估价。仅从工程费用计算角度分析,由于影响工程造价的因素为完成建筑工程所需的资源消耗量和资源价格,那么,在估价中则应结合待估项目与已知项目的差异,合理调整完成工程所需的资源消耗量和资源价格。
3.1直接利用概算指标或类似工程预算指标估价
利用工程概算编制方法对房屋估价时,如果待估项目与概算指标或类似工程在建设地点、结构特征 (如结构类型、基础、内外墙、楼板、屋架建筑外形、层数、层高、檐高、屋面、地面、门窗、建筑装饰等)、地质及自然条件、建筑面积等方面相同或相近,就可直接利用概算指标或类似工程预算估价。根据选用的经济指标的不同,有两种套算方法可供参考。
3.1.1直接套用概算指标或类似工程的单位造价
以指标中所规定的单位造价或类似工程的预算单价,乘以待估建筑物建筑面积或体积,得出建筑物的直接费,按照当地工程造价部门规定的参考费用标准计算其他费用,即可求出待估房屋的建安工程价格。其中直接费计算公式表示为:直接费=概算指标或类似工程单位(㎡、m³)造价×待估项目数量 (面积、体积)。
概算指标是根据大量已建典型项目的技术资料编制的,它代表了指标编制时期的工程造价标准,而估价时点经常选在现时某一时点,所以这种直接套用的方式不能体现房地产估价的“估价时点”原则,还须用物价指数调整价差。
3.1.2 直接套用概算指标或类似工程的单位资源消耗量
以类似工程或概算指标中规定的资源消耗量乘以待估建筑物所在地区估价时点附近的资源单价,得到直接费单价,乘以待估建筑物建筑面积或体积,再行取费求出房屋建安工程费用。主要计算公式有:每100㎡ (㎡)的人工费=概算指标 (类似工程)人工数量X当地的工资单价/100㎡(㎡);主要材料费=∑ (指标 (类似工程)主要材料数量X当地估价时点材料预算单价)/100㎡(㎡);其他材料费=主要材料费X其他材料费占主要材料费的百分比/100㎡ (㎡);机械使用费= (人工费+主要材料费+其他材料费) X机械费所占百分比;直接费= (人工费+材料费+机械使用费)/100 X待估项目建筑面积(体积)。这种套算方法体现了待估房屋与概算指标或类似工程在资源消耗量上的统一,对于各种资源的价格则采用估价时点的价值标准,体现了房地产估价的估价时点原则,与直接套用单位造价的方法相比,估价结果更准确。
3.2 对结构差异的调整
在实际工作中,待估建筑物与概算指标或类似工程有局部差异的情况占据多数,因此,必须对概算指标或类似工程经济指标进行调整后方可套用,包括对单价和消耗量的调整。
3.2.1调整概算指标或类似工程的单方造价
对原概算指标或类似工程中的单方造价进行调整,扣除概算指标或类似工程中与待估建筑物结构不同部分的造价,增加待估建筑物与概算指标或类似工程结构不同部分的造价,得到与待估建筑物结构相同的工程单方造价。调整公式如下:
结构调整后概算指标 (类似工程)单方造价(元/㎡)=J+Q1P1—Q2P2
式中,J——原概算指标 (类似工程)单方造价;
Q1——换入结构的工程量;
Q2——换出结构的工程量;
P1——换入结构单价;
P2— — 换出结构单价。
3.2.2 调整概算指标或类似工程的单位资源消耗量
对概算指标或类似工程单位资源消耗量进行调整,即扣除原概算指标或类似工程与待估建筑物结构不同部分的资源消耗量,增加待估建筑物与概指标或类似工程结构不同部分的资源消耗量,使其成为与待估建筑物结构相同的单位资源消耗量调整公式如下:
结构调整后概算指标(类似工程)单位资源消耗量=Z+Q1Z1-Q2Z2
式中,Z——原概算指标 (类似工程)的单位资源消耗量;
Z1——换人结构单位资源消耗量;
Z2— — 换出结构单位资源消耗量。
调整后的单位造价和单位资源消耗量反映了待估房屋的结构特点,利用结构调整后的指标,按上述两种方法套算,可避免由于结构差异引起的建安工程费用误差。
3.3 对建设地点和时期的调整
如上所述,直接套用概算指标或类似工程单价计算直接费后,还须用物价指数调整价差,以避免由于指标编制时期、类似工程建设时期、建设地点与待估建筑物的不同而引起的价格偏差。工程估价人员习惯的做法是借助地区
造价管理部门发布的
造价信息和指标进行调整,以类似工程预算的价差调整为例,介绍其在房屋估价中的应用:
D =AK
K =a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5+f%K6
式中,D——待估房屋建安工程费用;
A——类似工程建安工程费用;
K— —综合修正系数;
a%、b%、c%、d%、e%、f%——类似工程人工费、材料费、机械台班费、其他直接费、现场经费、间接费占建安费的比重:
K1、K2、K3、K4、K5、K6——待估房屋所在地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、其他直接费、现场经费、间接费差异系数。