什么问题引导全装修住宅开发???

发表于2005-10-21    714人浏览    1人跟帖    总热度:10  

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七大问题引导全装修住宅开发

上海推行全装修住宅起步不久,很多房地产开发企业是第一次开发全装修住宅,自然会遇到各种问题和困难。现就菜单式全装修住宅开发中应注意的7个问题,提出如下看法。
以整幢开发为宜
房地产开发企业为降低风险,在推出菜单式全装修住宅时,可能会采取这样一种方式:购房者购买一套房屋,可以选择毛坯房或是菜单式全装修房。如果在一幢住宅楼中有两种购房选择,装修时间不一致,就不利于整幢住宅楼的统一装修。其结果是在一部分购买者入住后,另一部分人仍在敲敲打打地进行装修,甚至要动及房屋的主体结构,给邻近单元的全装修房造成影响,建筑垃圾也会给物业管理带来麻烦。所以,菜单式全装修住宅,宜整幢开发,才能真正体现其优越性。
选择装修材料和装修企业
为使菜单式全装修住宅顺利推进,由上海市住宅发展局牵头,会同有关部门,对市场上的装修材料进行筛选,推出了《新建住宅菜单式全装修试点工程推荐装修材料》,列入菜单式全装修试点的推荐材料,可享受到20―30%的优惠;推荐材料的使用必须进行产品质量和产品责任的保险,有保险方的参与,可降低房地产开发企业所承担的风险。
由于上海懂得做全装修或做过全装修的企业微乎其微,选择装修企业应该和选择建筑施工企业一样,要进行招投标
装修菜单不宜过多
为了给购房者更大的选择空间,同时也为了降低风险,有些房地产开发企业推出十多种或者数十种装修菜单。菜单过多或允许购房者按自己的愿意设计装修方案,这两种做法都不利于装修材料的统一购买,不利于装修企业的统一装修。较为合理的做法是:推出2―3档装修菜单,比如每平方米600元、800元、1000元,并由购房者自愿选择。
房地产开发企业也可推行一种“简装修”的做法,将装修限于地坪(地板、瓷砖)、墙面、顶板、橱具、台面、洁具、台盆,以及门窗等。对于一些可以展示个性的地方,如厅的吊厅、玄关、固定家具、墙花砖(厨、卫除外)等,则可以不考虑。相对而言,厨卫装修可做全,别的厅室应力求简单。
认清装修方案设计的重要性
有些开发商认为,对于住宅装修,重要的是材料的价格、档次,而忽视对装修方案的设计。事实上,装修设计应该是推行菜单式全装修的关键所在。推行菜单式全装修的最大阻力,是购房者认为全装修不能体现他们的个性,但大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。如果房地产开发企业推出设计合理、风格超前的装修设计方案,必将大大减少推行菜单式全装修房的阻力,开发商的风险也会相应降低。装修设计应该在住宅建筑设计图定稿后紧跟参与,最好一开始就参与策划建筑设计、结构处理的全过程,做到“建筑与装修设计一体化”。
装修工程的保修责任
这也是令房地产开发企业较为头痛的问题之一。有关文件规定,装修工程中出现的问题,第一责任人是房地产开发企业,也就是说,购房者发现装修工程的质量问题,直接找开发商,而不是找装修单位解决。
菜单式全装修工程的保修与建筑工程的保修一样,由装修公司向房地产开发企业出具质量保证书,房地产开发企业再向购房者出具质量保证书。国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定,施工企业对商品房电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程质量保修期限为两年,保修期限自竣工验收合格之日计算。由此可以看出,装修企业对房地产开发企业的保修期也为两年,自装修工程竣工验收合格之日计算。同时,房地产开发企业应向购房者承担装修工程保修责任。
避免重复纳税
菜单式全装修住宅的装修款必须打入房价。房地产开发企业先与装修企业结算一次装修款,房屋销售时与购房者再次结算这部分装修款,就势必带来开发商“二次缴税”的问题。经上海市住宅发展局与有关税务部门协调,这个问题已原则解决。但还要解决具体操作方法问题,就是“一本合同,两张发票”,即房屋销售时,购房者只与开发商签定房屋销售合同,同时购房者将得到两张发票,一张是由房地产开发企业出具的毛坯房价格发票,一张是装修企业出具的装修款发票。值得一提的是,装修款打入房价后,可以进行银行按揭贷款,这对购房者有很大的吸引力。
装修价格明朗化
菜单式全装修住宅材料统购,价格便宜;方案由专业人员设计,统一施工,相互不会造成影响等,这些优点都是个人装修所无法比拟的。但大多数购房者都有这样的心理:装修交给开发企业来做,开发商和装修商都要获利,不如自己去找装修队伍。为此,应尽量做到装修价格明朗化。样板房制作完毕后,应附一张装修材料清单,详细写出每种装修材料的价格。在售房合同中,也应附上类似清单,让购房者有一个横向比较。从保护消费者权益角度出发,也应如此,要让购房者明白他们买的到底是什么。 (文/翟纹)
---中国建设报---

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