[分享]地产黑马:建造成本控这10项就够了

发表于2018-09-15    335人浏览    2人跟帖    总热度:311  


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▌一、地质钻探

 

1.设计阶段

(1)钻探布点的密度:塔楼下间距10米,非塔楼部位20m,根据需要局部适当加密;

(2)设计部对勘察结果进行把关;

(3)钻探合约内应明确:根据钻探报告,钻探公司应提供多种基础选择建议,并对不同基础形式进行阐述说明;避免仅推荐一种基础类型。

2.采购阶段

(1)在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化,优化建议作为技术标及评标的重要组成部分;

(2)详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招标,并进行单价包干;

(3)详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议;

(4)勘察单位与施工单位分开招标。

3.工程阶段

(1)如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米,应即日报集团设计及成本部门处理;

(2)由工程、成本做好日常勘察记录表,供结算使用;

(3)项目部应派专人进行旁站、监督,每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。

 

▌二、土石方挖运

 

1.设计阶段

(1)设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案,进行土方平衡;在规划及方案中应有专项的竖向设计,并对土方平衡加以详细分析;

(2)地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑,保证埋深最浅及土方开挖量最小。

2.采购阶段

(1)依据土方开挖方案,编制工程量清单,综合单价包干;

(2)土方开挖方案须结合勘察报告,勘察报告中有石方工程的,须在招标及合同中体现:

a.粒径小于1m的石块列入土方工程;

b.其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格;

(3)土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作,由三方签字确认。土方工程完工,及时做好收方、标高测量工作;并在工程结算时提供相关测量记录;原貌标高须作为合同附件;

(4)现场临时道路及临建等应整体规划,并在招标前需定方案。

3.工程阶段

(1)土方工程须进行分批测量,分批收方、结算工作,避免后期争议、扯皮;

(2)依据土方开挖方案,考虑现场土方平衡,留足土方回填量;

(3)土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响。

 

▌三、基础及边坡

 

1.基坑及边坡支护工程(含永久性和非永久性工程) 

(1)设计阶段

a.常规支护方案有自然土方放坡,喷浆,挂网喷浆,预应力锚杆+喷射,毛石挡墙,挡墙,深层搅拌桩,深搅桩+围护桩+锚杆,钢板桩等;设计须提供支护比选方案,成本配合;

b.达到5m以上的深基坑,优先考虑阶梯放坡。

(2)采购阶段

a.深基坑及边坡(深度、高度大于12M)必须进行设计施工图招标;

b.工程总估算价格大于200万元的设计施工图必须进行招标(两套及以上施工图);

c.优先采用综合单价包干招标,降排水等措施费包干;工期短,复杂程度低,可采用总价包干

d.周边条件复杂的项目应引进工程保险。

(3)工程阶段

搅拌桩、围护桩提供打桩记录,供成本结算使用。

2.桩基础工程(人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔桩、CFG复合桩、预应力管桩等)

(1)设计阶段

a.设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案(含桩型、桩位布置等)以供比选;

b.如因各种因素导致单方案设计,须提供专项方案可行性报告进行具体说明;

c.桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定;

d.各基础类型的成本大致按以下顺序递增:天然浅地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。

(2)采购阶段

a.避免采用模拟清单,充分评估桩基工程与主体工程工期关系,减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加

b.施工图完成后再行招标;如为抢工期,评估确定桩型后方可招标,待施工图纸确定后核定暂定总价。

(3)工程阶段

a.编制好现场打桩记录,保证结算资料完整;

b.桩基进场时间应结合现场实际情况,在施工条件合理的情况下确定,明确各种施工条件情况,避免后期扯皮。

3.桩基检测

(1)设计阶段

优先采用大应变对桩基础检测,仅在必要时采用静载试验。

(2)工程阶段

项目部根据项目情况,应从整个项目综合考虑,提出检测费用最低的书面方案。

 

▌四、主体工程

 

1.设计优化

(1)设计阶段

a.按集团下发限额指标及项目特征确定优化目标,目标不得高于限额指标,宜采用底薪加提成;

b.优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具体项目设定优化目标。

(2)采购阶段

a.优化设计公司引入竞争机制,通过投标确定; 

b.设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后,且无重大设计变更,再行支付。

2.车位利用率

(1)设计阶段

a.地下室方案设计须引入车道划线公司,对车位利用率进行方案优化,提出车库方案书面优化建议;

b.设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区;

c.地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化;

d.地面露天车位最大化;地面停车按照最大边线原则布置。

(2)采购阶段

在方案图纸确定前完成车道划线招标工作。

3.主体土建

(1)设计阶段

a.正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审并保持一致;

b.消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下;

c.地下室不做地坪漆,墙面、柱面不做抹灰,清理后批腻子、刷乳胶漆各一遍,高度至梁底(不含梁底面积),天棚可不考虑腻子刮白;

d.地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡,地下室、裙房顶板采用结构找坡;

e.建筑设计优先考虑平屋面,产品风格需要,采用局部坡屋面与平屋面相结合;

f.楼地面地坪采用结构面原浆压光(精装交楼时不需要压光),无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平;

g.卫生间沉箱防水层施工完毕后,不必再做保护层;

h.总包定标后,施工图纸不允许整版更换,必须以变更形式体现;设计变更总额不得超过总造价2.5%;

i.结构形式的成本递增顺序:砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。

(2)采购阶段

a.必须采用工程量清单招标;

b.在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下,采用综合单价包干,不得实行总价包干招标;

c.清单报价,措施费采用总价包干(除建筑面积变化后可以调整外,其它均不做调整,模板不含在措施费中);

d.实行风险共担,钢筋、砼按施工期(开工至结构封顶,如有大型公共地下室,地上、地下调差分开)平均信息价调整,材料调差方式:价差=信息价(施工期算术平均价)-基准价(投标当期信息价);

e.甲定乙供材料范围,应做好前期合约规划,并明确材料定样时间,在主体工程招标前确定;

f.甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价,并落实到招标文件中,甲定乙供材料必须签订三方协议,甲指乙供材料合同必须与总包单位一起签订;

g.准用材料:包干价合同内的准用材料,在投标文件中品牌资源应在三家以上,且应明确不同品牌的准用系列、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先确定样板后方可招标,并将材料样板随招标文件一起下发各投标单位; 

h.图纸会审纪要不得作为结算依据,会审意见必须以工程通知单形式下发;

i.合同内明确施工组织方案不作为结算依据,施工组织如涉及费用事项,须根据现场情况办理验收确认手续;措施费包干范围内,不得另行核量、计费。

(3)工程阶段

a.组织设计、成本部门进行图纸会审,提出优化建议;

b.现场变更及现场零星委托总额不得超过总造价0.5%;

4.外墙涂料、面砖

(1)设计阶段

a.明确外立面分色图,施工面积比例,偷送面积的阳台改房间部位外墙应考虑简单涂料施工,凸窗、装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖;

b.设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺、样板及技术参数;

c.外墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑,最大程度减少损耗。

(2)采购阶段

a.核定价格须包工、包料,明确涂布率及施工工艺;

b.甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定价,并落实到招标文件及合同中;

c.面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素。

(3)工程阶段

样板示范施工;严格按照标准施工工艺指导施工及验收,工程部严格审核涂料施工方案,外架拆除后使用吊绳涂刷面漆不到的部位应在外架拆除前所有工序完成。

5.外墙保温、防水

(1)设计阶段

a.保温材料选择顺序:聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板、挤塑聚苯板;

b.防水、保温工程施工部位在施工图纸中需明确具体施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认,主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明;

c.严格按照集团工程部下发的防水标准执行。

(2)采购阶段

a.参考甲定乙供材料做法;

b.防水综合单价须明确包含防水附加层、管线洞口防水、加强层等,不再额外计取费用。

(3)工程阶段

a.防水、保温工程应制定专项的竣工图纸来明确其施工范围。项目部对防水工程、保温工程的实际施工部位应有明确记录并经乙方确认,主要争议点如结构联系梁板上下侧、阳台反边、凸窗底板上侧、阳台顶板、外墙腰线、凹阳台墙地面、露台隔墙等处均应有明确的记录和说明;

b.防水、保温分部验收须现场成本参加。

6.电气工程

(1)设计阶段

a.在满足现行民用建筑规范的条件下,应急照明尽量设应急线供电,尽可能避免设末端切换供电;

b.负荷指标:联排别墅:18KW;2房:6KW/户;3房:8KW/户;复式:10KW/户。当地有特殊规定的,按当地规定执行;

c.高层配电竖井内尽量不要采用母线槽,优先采用预分支电缆;

d.由电表箱至户箱用电线,不得用电缆;

e.户内箱采用总漏电开关,回路不设漏电开关,以降低成本;

f.灯具应选用节能及环保产品,如:节能灯、荧光灯配电子镇流器等;

g.在满足规范的条件下,穿线管尽量选择PVC管,少用钢管;

h.地库应急用电与正常用电分开,以减少发电机容量,应急灯具只在车道设置,不得在车位设置;

i.室外一般低压主电缆选用4芯电缆,型号就低不就高,能用普通的就不用阻燃的,能用阻燃的就不用耐火的;

j.小区(室外)配电线路最省方案排序:普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时,可能选用电缆沟敷设方式更省,具体需要通过实际方案测算才能确认。

(2)采购阶段

a.采用清单招标;

b.对电线电缆、桥架、母线槽进行甲定乙供,三箱进行甲供或甲定乙供;

c.吊灯等特殊灯具若设计无实物,只有图片,招标前应先取得实物或在国内相关厂家调研,找到类似灯具,明确灯具具体材质、结构、光源电器、配件的具体技术要求,较确切地确定标的,才进行招标。

(3)工程阶段

根据当地习惯,合理确定毛坯交楼标准,减少业主入伙后二次装修的返工,同时也减少成本。

7.给排水工程

(1)设计阶段

a.地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管,入户水表后给水管采用PP-R管;户内排水管及排水立管采用普通UPVC管,转换层和排出管采用加厚UPVC管;

b.室外埋地消防管道与生活管道采用PE管;

c.化粪池尽量加大容量,减少数量;

d.根据项目产品组合(高层、小高层、多层),进行供水方案技术经济比选,成本递减顺序为:带水箱变频加压控制系统;无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等;

e.尽量减少检查井数量,道路上污水(雨水)检查井间距在15米以上。

(2)采购阶段

a.采用清单招标;

b.主要材料,如:钢塑管、PPR管、排水管进行甲定乙供;水泵及控制箱进行甲供或甲定乙供。

8.高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程

(1)设计阶段 

a.认真复核用电负荷,提供两种外电引入方案并进行对比分析,保证满足用电要求的情况下,达到成本最低;

b.变配电房原则上应建在供电范围的中心位置,尽量控制供电半径,减少低压电缆的长度;

c.如有重要负荷,则应在低压室设置一段应急母排,为重要负荷提供电源,而不是由发电机与市电双回路末端切换;

d.优先采用环网负荷开关柜,其次选用断路器柜;

e.低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下,尽量选用通用性强的产品;

f.除变配电所所在楼栋外,其余均采用TN-C-S系统,以便节省电缆。

(2)采购阶段

a.根据各地区实际情况,对于非垄断地区(如深圳)可实行高低压工程单独招标;

b.除外电线路按长度单价包干外,其他费用总价包干;

c.对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下,为取得较短的线路,可先行方案招标,对于优选的外电方案,为降低造价,也可以对提供优惠方案的单位实行直接委托。

9.消防工程

设计阶段:

a.消防工程设备及器材宜选用国产品牌,如选用进口产品须报集团成本部、设计部会审;

b.灭火器与消防箱尽量设置在一起,不单独设置灭火器箱;

c.在满足消防规范的条件下,线管尽量用PVC管,少用钢管;

d.消火栓系统管道优先使用焊接钢管,尽量不用镀锌钢管、无缝钢管,喷淋系统采用镀锌钢管;

e.消控中心设置应按整个项目综合考虑,尽量减少消控中心数量,消控中心尽量与智能化控制中心合并;

f.各楼栋核心筒的火灾自动报警系统,除烟感探测器、警铃、广播、楼层地址外,其余消防设备(报警按钮、消火栓按钮等)只给出楼栋地址,减少模块;

g.各楼栋不设置区域报警器;

h.通风、排烟管道选用形式(如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道)应做经济对比分析后择优选择。

10.中央空调

(1)设计阶段

a.应进行多方案对比,包括技术性、经济性、节能、美观等;

b.空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力,避免因此而造成设备选型偏大;

c.空调设计应考虑与计费系统、自控系统的配套、兼容,并避免出现独家垄断;

d.对自有物业,设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。

(2)采购阶段

a.实行清单计价,总价包干;

b.设备采用甲供,直接通过厂家采购。 

▌五、园林绿化工程

 

1.设计阶段

(1)花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm,周边采用双层石材倒角、粘边;小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚;

(2)非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面可采用30mm);

(3)行车道优先采用沥青路面、砼彩砖,会所入口、小区入口等重点部位需采用石材,厚度不超过30mm;

(4)小区道路原则上不设置立道牙,如需要设置,优先采用砼道牙;

(5)石材及苗木优先考虑就地取材;

(6)绿化用水按照人工浇灌考虑,取水点服务半径为20m;

(7)泳池系统与水景系统应严格分开;

(8)光源必须采用节能灯;

(9)非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明,需要采用的应该有分析报告进行论证;

(10)路灯(庭院灯)间距=灯具高度*5,路灯采用间隔控制,采用4芯VV电线电缆;

(11)高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置高大的大型乔木,考虑以灌木及小型乔木为准,以免消防验收通不过;

(12)在结构施工图设计前,需完成园林绿化方案定位图(明确水景、泳池、构筑物、大乔木位置)、覆土厚度分区布置图,园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充,以减少地下室顶板集中荷载过大,以免增加结构成本。大的乔木种植应结合柱柱网布置在柱顶,减小板面结构荷载。

2.采购阶段

(1)优先选用本地施工单位;

(2)5000元/棵以上的乔木优先考虑甲供。

3.工程阶段

(1)工程需严格按照图纸控制苗木密度及规格;

(2)明确展示区(营销要求)施工面积及标准,避免作为施工样板区,严格控制按图施工。

 

▌六、精装修工程

 

1.会所、样板房、临时售楼处装修

(1)设计阶段

a.样板房设计图纸优先考虑套用原有经典设计;

b.招标前,设计提供材料招标样板。

(2)采购阶段

a.投标单位依据设计样板,提供材料样板,并及时封存;定标后及时移交至项目现场;

b.五金、洁具应限定品牌、价格区间,投标单位投标时提供样品图片。除特殊部位(如会所吊灯),灯具类样式为常用型,避免市场供应的唯一性。

2.公共部位装修、精装交楼工程

(1)设计阶段

a.设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单,根据规划成本费用清单进行招标选材; 

b.建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合,避免前后矛盾,引起成本上的浪费。

(2)采购阶段

a.公共部位精装修及精装修交楼工程须样板先行,在效果、成本均满足的条件下,方可招标;

b.甲定乙供材料、甲供材至少包括以下范围:木地板、墙地砖(或石材)、户内门、橱柜、洁具、洁柜、灯具、成品柜体、厨房电器、开关插座;

c.公共部位墙面砖尽量少采用玻化砖,以防止大面积空鼓掉落,增加后期维保成本。

 

▌七、铝合金门窗、百叶、幕墙工程

 

1.设计阶段

(1)铝合金门窗、百叶施工图设计与施工分开招标;

(2)幕墙工程总估算造价在200万元以上必须进行施工图的设计招标;

(3)五金件区分户内门窗、公共部位与外立面门窗,采用不同标准,楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准选材。

2.采购阶段

如同一期项目内含不同档次产品(如别墅、高层),招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌。

3.工程阶段

项目部严格按照招标样板进行验收,重点关注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面。

 

▌八、栏杆、雨篷工程

 

1.设计阶段

(1)栏杆扶手采用集团标准做法;

(2)消防楼梯间优先选用钢管靠墙扶手;

(3)外立面栏杆优先选用铁栏杆,不得带花;

(4)屋顶女儿墙优先采用简易铁护栏;

(5)住宅产品不得采用玻璃雨棚。

2.采购阶段

区域采购。

3.工程阶段

室外栏杆必须采用热镀锌工艺,栏杆验收必须严格测量有效高度、间距、材料规格。

 

▌九、智能化工程

 

1.设计阶段

(1)施工图设计进行单独招标;

(2)设备、材料选用合理,防止功能过剩,产品应大众化。

2.采购阶段

(1)按施工图总价包干;

(2)安防系统需要当地政府部门验收的项目,合同中明确承包方的验收责任(承诺按照招标图纸通过验收)。

 

▌十、市政路

 

1.设计阶段

(1)放坡系数及换填方案应做多方案对比分析,并由设计、工程、成本共同做专项评审、严格控制,保证土方开挖及回填量最少,换填材料最经济;

(2)对市政路进行分档,超高档参照香瑞园公园路,其它档次项目参照平湖平安大道; 

(3)满足规范的情况下,箱涵选型及设计应最经济;

(4)设计部门对地质勘察成果把关,避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。

2.采购阶段

实行工程量清单计价;

3.工程阶段

及时做好现场记录,保证数据清晰、完整;对于隐蔽工程应进行拍照留底。


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 发表于2018-09-15   |  只看该作者      

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地产黑马:建造成本控这10项就够了

 发表于2018-09-16   |  只看该作者       筑龙币+10

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正好需要这个资料,谢谢了楼主。

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