[分享]外立面工程的成本优化(一)│成本与设计跨界协同-6

发表于2018-01-23    818人浏览    0人跟帖    总热度:204  

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在房地产项目中,外墙饰面工程是设计和成本协同管理的重点,其重要性体现在以下三个方面:
① 是外立面工程中展开面积最大部分,成本敏感。
②直接影响建筑物的品质,也最容易受到外界破坏。
③所涉及的材质品种繁多,成本差异大。
本篇从设计管理的视角出发,分别从建筑方案设计、施工图设计两个阶段,来介绍影响成本的技术要素,并以案例和成本数据分析其经济性。
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方案阶段
 三控:建筑风格、体型系数、立面选材

1根据楼盘定位,控制建筑风格
建筑风格是建筑物外貌的重要特征,不同的风格有着不同的成本投入。
外立面工程的成本优化(一)│成本与设计跨界协同-6_1
不同的建筑风格,需要不同的外立面效果装饰,造型较为复杂、夸张的法式和英式风格建筑,其外立面装饰面积比现代主义和ARTDECO风格多,新古典和地中海风格介于中间。
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为了对不同建筑风格的外装饰进行数据量化,我们引入“外立面率”(有的开发商也称为墙地比),百度百科的解释为“外立面率指扣除门窗洞后外立面装饰面积与地上计容面积比率”。
一般情况下,建筑的外立面率越高,其成本越高,楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验,外立面率控制如下:
外立面工程的成本优化(一)│成本与设计跨界协同-6_4
案例1:我司开发的两个楼盘,一个刚需住宅类项目A(ARTDECO风格)和一个改善类住宅类项目B(法式风格),其代表性立面和墙身图参下图所示:
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外立面工程的成本优化(一)│成本与设计跨界协同-6_6
项目A的外立面率为1.2,项目B的外立面率为1.35,以地上面积10,000m2来计,项目A总外饰面面积为12,000m2,项目B总外饰面面积为13,500m2,两个项目的外饰面差值为1500m2,如果两个项目选用同一种外墙材料时,其成本增量为1500/12000=12.5%。
Tips:外墙的风格应符合楼盘的整体定位,楼盘档次越高其建筑风格越复杂,也就是外立面率越高,成本也越高。
2控制体型系数
在我的文章《设计与成本的协同管理 | 保温工程成本总结(一)》 中就指出,体型系数对节能工程的重要作用,体型系数在外墙饰面工程的设计和成本管理中依然发挥着重要的作用。
下面以测算模型来分析体型系数的影响。
案例2:模型假定条件为高层剪力墙住宅为例(25层,建筑高度75米),假定外窗面积占外墙面积的20%,以结构最大伸缩缝(适当放大到50米)和平面限值作为控制指标(此时我们控制最大尺寸限值5),探讨最简单的长方形平面布局体型系数对外墙面积的影响:
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摘自《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2010)
根据上述假定模型,我们分析了各种情况下的体型系数:
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Tips:按以上测算,可以得到下面三个推论
(1)体型系数与建筑平面长宽比的关系。当建筑物的平面长度等于宽度时,此时体型系数最大,长宽比接近结构限值时,此时体型系数最小,每平方建筑面积中外墙涂饰的面积最少,此时成本越节省。
(2)体型系数的增加与外表面面积的关系。根据上表测算,体型系数每净增加0.01(注意不是1%的增加率),其每平米建筑面积增加0.03~0.04平米的外表面积。
(3)体型系数与建筑节能、外立面装饰面积的关系。建筑物的体型系数不仅反映了建筑物节能保温,还侧面反映了建筑物的外墙保温、外饰面积大小,当建筑物的体型系数接近规范限值时,此时的建筑物不仅能耗最低,且外饰面积最小。以山东省75节能标准(《山东省居住建筑节能设计标准为例》(DB375026-2014)),参下图所示:
案例3:我们以山东省高层住宅为例,25层高层住宅地上面积9720m2,两种方案均采用真石漆,价格120元/m2。
方案1:体型系数控制在0.26(节能直接判定)
方案2:体型系数控制在0.39(节能权衡判断)
根据测算,方案2比方案1每平面积增加的外墙涂饰面积为:(0.39-0.26)/0.01*(0.03~0.04)=0.39m2~0.52m2,每平米建筑面积增加的外墙涂饰成本=(0.39~0.52)*120=46.8~62.4元/m2,外墙涂料成本增量约为39%~52%,其成本增量非常惊人,所以说体型系数较小的建筑,不仅节能效果好,外墙保温和外饰面的成本更是节省。

3根据项目定位,控制立面选材和比例
目前市面上比较常用的外立面材质,可以归纳如下:
立面材料极其丰富,且价格变化较大,针对楼盘的定位及售价合理的选择材料,对成本的影响很大,建议:
• 刚需楼盘:以价格因素考虑外墙立面材质;
• 首改楼盘:从价格和品质上考虑外墙材质,可适当提高外墙材质(比例要小);
• 再改(轻奢侈)型楼盘:从价格和品质上考虑外墙材质,适当提高外墙材质(比例适中);
• 豪宅楼盘:以竞品楼盘作为参考。
案例4:以25层高层住宅为例,地上建面9,720m2,其中:大堂部分80m2,两层基座850m2,其余约8,790m2;外墙面积约12,145m2,其中:大堂95m2,基座1,050m2,其余11,000m2。我们以不同方案测算:
tips:根据项目定位合理的选择控制外墙立面的材质和比例,减少成本的波动;推行适合本公司的立面标准化,为集团化采购提供条件,有助于降低成本。
下图恒大集团立面标准化样式:
小结:
在方案阶段控制建安成本是成本管理的重中之重,对外墙饰面工程而言,主要体现在以下三控原则的实施上:合理选择楼盘的建筑风格;控制体型系数;控制立面选材和比例。


-2-
施工图设计阶段
在技术可行、经济合理的条件下,精细化设计
施工图阶段的要点在于方案阶段三控“建筑风格、体型系数、材料选配”的基础上进行精细化的设计,减少无效成本。
1按立面主次程度选材
建筑立面材质极其丰富且可挑选空间非常大,同一种效果的外墙立面可以用多种材质实现,比如多彩漆可以实现光面石材效果,真石漆可以实现毛面石材效果,质感漆可以实现仿砖效果,氟碳漆可以实现铝板的观感等等。基于性价比,可以通过不同材质组合来实现建筑立面的多样化。
案例5:我们以某地区中档楼盘为例,基座两层为石材干挂(单层建筑面积390m2),以上为多彩石涂料,其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面,东西立面为次要立面。
基座两层外墙展开面积约950m2(其中南北向约670m2,东西向约280m2),原设计立面均采用石材干挂体系(干挂石材25mm,主次龙骨),单价800元/m2,总价约760,000元。
现根据立面的主次程度,将东西立面改为超薄石材一体板(石材饰面12mm,背栓固定),由于一体板能够大幅度减轻自重,其固定方式省去了主次龙骨,其单价为450元/m2,优化后总价为662,000元,其优化成本98,000元,成本比原方案降低13%。
tips:方案阶段控制建筑整体的立面选材比例,施工图阶段依然可以根据立面的重要程度进一步的优化,在保证整体效果的前提下,其成本节约依然可观。
2按立面可视化程度选材
按视觉感受来细分,建筑立面可以分为可视化立面和非可视立面,建筑的选材宜应根据建筑立面的可视化程度选材,减少非可视化立面的材质成本。
案例6:如下空调板位置均被空调格栅遮蔽,其可展示的效果极其有限,此处非可视的部位均可以采用成本最为节省的外墙弹性涂料作法。
外立面工程的成本优化(一)│成本与设计跨界协同-6_10
tips:立面中非可视部位分散且面积不集中,这部分的饰面更应该进行精细化的设计,避免无效的成本浪费。
小结:
施工图设计阶段中,应重视精细化的设计,正确区分立面的重要性程度,优化各分区的立面材质;重视非可视部位,减少无效成本的浪费;避免定势思维,减少做法“超配”。

-3-
总  结
外墙饰面是建筑设计的“点睛之笔”,是整个建筑物的“皮肤”,是建筑风格的关键元素。在方案设计阶段、施工图设计阶段中重视和前置外饰面工程的设计方案,提高性价比,有利于实现设计与成本管理协同目标。
在方案阶段做好“三控”:控建筑风格,风格越复杂,成本也越高;控体型系数,体型系数越大,成本越高;控外墙选材和比例,综合考虑价格和品质,选择最优方案。
在施工图设计阶段主要是跟进上述“三控”内容的精细化设计,包括进一步优化外饰面选材比例、进行不同材质组合;根据建筑立面的可视化程度选材,减少非可视化立面的材质成本来合理控制。
原创 2018-01-04 贺加栋 地产成本圈
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