根据集团设计中心下发《轻资产万达广场设备夹层、管廊设计技术管理标准》,在集团成本部、设计中心的指导下,三门峡项目、焦作项目无地下室区域夹层、管廊方案已论证结束,为了进一步做好此节点的成本管控,现将夹层及管廊方案论证对比分析如下:
一、《轻资产万达广场设备夹层、管廊设计技术管理标准》夹层、管廊设计标准适用条件、工程做法对比
1、夹层
2、管廊
二、夹层、管廊方案经济性对比实例
1、三门峡项目
项目概况:三门峡万达广场项目总建筑面积11.07万㎡,其中局部地下室二层0.6万㎡,非地下室部分投影面积27253.79万㎡。
(1)、场地水文地质条件:
a、地下室部分基础埋深 10.45m(基底绝对标高约为379.55m),持力层为第③层黄土状粉土。;
b、非地下部分基础埋深3.55m(基底绝对标高约为386.45m),持力层为第②层黄土状粉土。
c、地下水位:35米勘探深度范围内未见地下水。
d、场地环境类型为Ⅱ类,根据易溶盐试验成果,进行地基土对建筑材料的腐蚀性评价:拟建场地的地基土对混凝土结构有微腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋有微腐蚀性。
e、根据探井取样黄土湿陷性试验成果,结合建筑物荷载大小、基础埋深等情况,进行黄土湿陷性评价:场地自重湿陷量为120.6mm~236.7mm,湿陷量为235.5mm~434.0mm,场地属于Ⅱ级(中等)自重湿陷性黄土场地,地基土湿陷最大深度19.5mm,湿陷土层为②黄土粉状土、③黄土粉状土、④黄土状粉质粘土、⑤黄土粉状土。
(2)基础选型
根据场地附近类似工程经验,对于非地下室部分可采用夯实水泥土桩复合地基处理方案或灰土挤密桩复合地基处理方案,桩端持力层可选用第②层黄土状粉土。
(3)、非地下室部分方案选型
根据《轻资产万达广场设备夹层、管廊设计技术管理标准》,三门峡项目计划选用夹层方案一(桩基改为水泥土挤密桩)与管廊方案二。
a、方案一与方案二技术做法
(4)非地下室部分方案经济对比分析表
(5)非地下室部分方案经济对比分析说明
a、土石方工程:因本工程场地为湿陷性黄土,原用途为厂房,现场存在大量厂房基础、园区道路垫层、厂房垫层等建筑垃圾,两种方案均需做地基处理(水泥土挤密桩),因此这两种方案均采用大开挖;由于管廊方案的非管廊区回填土方量大,管廊较夹层造价多351.53万元。
b、防水工程:根据地下工程防水技术规范要求,防水应在外围形成封闭的防水层。三门峡项目地下水位较低,夹层底板未做防水,但三门峡雨季地表面降雨量较大,为避免渗漏造成的安全隐患,夹层方案四周挡墙外设卷材防水,管廊方案中非管廊区域的独立基础及独立柱外无防水,管廊内壁、管廊底板设涂膜防水,管廊较夹层造价少45.93万元。
c、地下主体结构工程:因按集团要求必须设置零层板,夹层与管廊方案结构方面只有夹层四周挡墙与管廊侧壁混凝土墙这一方面存在差异,管廊较夹层造价多360.47万元。
d、二次结构工程:,管廊较夹层造价多59.52万。
e、措施费:总包提出增加夹层及管廊方案措施费诉求,但因总包措施费总价包干,双方存在争议,尚未达成一致。因此,措施费暂不给予考虑。
f、桩基工程:夹层及管廊方案均需做水泥土挤密桩复合地基处理,两种方案造价基本一致,因此,对比表中未考虑。
综合上述,管廊二方案总成本2068.13万元,夹层一方案总成本1342.53万元,管廊较夹层成本多725.60万元,最终确定为夹层方案。
(6)、项目疑难问题处理:
夹层一方案中,夹层底板仅做防潮层,未做防水,三门峡项目地质为湿陷性黄土,虽然地下水位较低,但仍存在较大渗漏风险,设计院不同意底板不做防水,经多次沟通后,对夹层一方案进行优化,在夹层底板上增加砌筑管廊墙,仅在管廊内壁做防水,非管廊区不做防水,较夹层一方案增加成本约156.69万元,但与管廊方案对比,仍节约568.91万元,最终三门峡项目夹层方案总成本1499.22万元,优化后对比表如下:
2、焦作项目
项目概况:焦作万达广场项目总建筑面积11.57万㎡,其中局部地下室一层0.8万㎡,非地下室部分投影面积1.97万㎡。
(1)、场地水文地质条件:
a、地下室部分基础埋深 5.9m(基底标高约为 93.00m),持力层为第④层粉质粘土地质单元层,属均匀地基,可利用天然地基;
b、非地下部分基础埋深2.85m(基底标高约为96.05m),持力层为第①层杂填土和第②层粉质粘土两个地质单元层,属不均匀地基。
c、地下水位:常年水位为-2.5米左右,丰水期为-1米。
d、 场地环境类型为Ⅱ类,按水质分析成果进行地基土对建筑材料的腐蚀性评价,拟建场地的地下水对混凝土结构有微腐蚀性,长期浸水情况下对钢筋混凝土结构中的钢筋有微腐蚀性,干湿交替情况下对钢筋混凝土结构中的钢筋有弱腐蚀性。
(2)基础选型
根据场地附近类似工程 CFG 桩施工经验,对于非地下室部分可采用CFG 桩复合地基处理方案,桩端持力层可选用第⑦层粉质粘土,该层分布稳定。
(3)、非地下室部分方案选型
根据《轻资产万达广场设备夹层、管廊设计技术管理标准》,焦作项目计划选用夹层方案一与管廊方案二。
a、方案一与方案二技术做法
(4)非地下室部分方案经济对比分析表
(5)非地下室部分方案经济对比分析说明
a、土石方工程:因本工程在5米处有一层软卧层,两种方案均需做地基处理(CFG桩),因此这两种方案均采用大开挖;由于管廊方案的非管廊区回填土方量大,管廊较夹层造价多78.78万元。
b、砼钢筋模板工程:管廊体量小,较夹层造价少197.39万元。
c、桩基工程:管廊长度712.9m,墙下均需设置CFG桩,因此管廊较夹层造价多31.39万元。
d、防水工程:根据地下工程防水技术规范要求,防水应在外围形成封闭的防水层。焦作项目常年地下水位为-2~-3米,丰水期为-1米,且有微腐蚀性,管廊方案中非管廊区域的独立基础及独立柱外均需防水全包,防水面积大于夹层方案防水面积1.27万㎡,因此管廊较夹层造价多133.14万。
e、措施费调增:管廊调增措施费35.98万元,夹层调增措施费66.14万元,管廊较夹层少30.16万元
综合上述,管廊方案总成本2093.16万元,夹层方案总成本2077.40万元,管廊较夹层成本多15.77万元。
三、小结
夹层、管廊方案优化、选择时受多方面因素制约,因此不能只考虑结构部分成本对比,相关注意事项如下:
a、结合地勘报告,考虑选择不同方案时,场地地下水位对防水工程影响。
b、结合桩基承载力检测结果,考虑选择不同方案时,荷载变化对结构进行相应优化,如焦作万达广场夹层方案的桩基与管廊方案桩基用量及造价在方案不完善时考虑是一致的,后经设计院受力计算后,夹层方案较管廊方案桩基造价减少31万元。
c、结合当地特殊性地质条件,对方案选择带来的影响,如三门峡项目为湿陷性黄土,必须考虑防水设置。
d、因三门峡项目场地为湿陷性黄土,原用途为厂房,现场存在大量厂房基础、园区道路垫层、厂房垫层等建筑垃圾,无论两种方案均需做地基处理(水泥土挤密桩),并采用大开挖,导致管廊方案成本高于夹层方案,其他项目应该结合地质条件、现场实际条件方案对比分析后,综合确定夹层与管廊最优方案。
因此,为保证方案选择时判断准确,需结合地质勘察报告、现场实际情况,对土方工程、防水工程、结构工程、二次结构工程、桩基工程、措施费全面进行测算、对比,才能得出最优方案。
北京 | 工程造价
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