业主如何做好对合同的总体策划

发表于2003-02-23     1647人浏览     0人跟帖     总热度:12  

业主如何做好对合同的总体策划?
在工程中,业主是通过合同分解项目目标,落实承包人,并实施对项目的控制权力。由于业主处于主导地位,他的合同总体策划对整个工程有很大的影响,同时直接影响承包商的合同策划。业主在招标前,必须就如下合同问题作出决策:
一、与业主签约的承包商的数量
业主在招标前首先必须决定,将一个完整的工程项目分为几个包。他可以采用分散平行(分阶段或分专业工程)承包的形式,也可以采用全包的形式。
1、分散平行承包,即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同,向业主负责。各承包商之间没有合同关系。
如果业主不是项目管理专家,或没有聘请得力的咨询(监理)工程师进行全过程的项目管理,则不能将项目分解太细。
2、全包(统包,一揽子承包,设计―建造及交钥匙工程)合同,即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作,包括设计、供应、各专业工程的施工,甚至包括项目前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后的运营管理。承包商向业主承担全部工程责任。当然总承包商可以将全部工程范围内的部分工程或工作分包出去。
目前这种承包方式在国际上受到普遍欢迎。国际上有人建议,对大型工业建设项目,业主应尽量减少他所面对的现场承包商的数目(当然,最少是一个,即采用全包方式)。
由于全包对承包商的要求很高,对业主来说,承包商资信风险很大。业主可以让几个承包商联营投标,通过法律规定联营成员之间的连带责任“抓住”联营各方。这在国际上一些大型的和特大型的工程中是十分常见的。
3、当然业主也可以采用介于上述两者之间的中间形式,即将工程委托给几个主要的承包商,如设计承包商、施工(包括土建、安装、装饰)承包商、供应承包商等。这种方式在工程中是极为常见的。
二、招标方式的确定
招标方式有公开招标、有限招标(选择性竞争招标)、议标等,各种招标方式有其特点及适用范围。一般要根据承包形式,合同类型,业主所拥有的招标时间(工程紧迫程度),业主的项目管理能力和期望控制工程建设的程度等决定。
1、公开招标。业主选择范围大,承包商之间充分地平等竞争,有利于降低报价,提高工程质量,缩短工期。但招标期较长,业主有大量的管理工作,如准备许多资格预审文件和招标文件。资格预审、评标、澄清会议工作量大,且必须严格认真,以防止不合格承包商混入。不限对象的公开招标会导致许多无效投标,造成大量时间、精力和金钱的浪费。在这个过程中,严格的资格预审是十分重要的。
必须看到,公开招标在很大程度上会导致社会资源的浪费。许多承包商竞争一个标,每家都要花许多费用和精力分析招标文件,作环境调查,作施工方案,做报价,起草投标文件。除中标的一家外,其它各家的花费都是徒劳的。这会导致承包商经营费用的提高,最终导致整个市场上工程成本的提高。
2、议标。即业主直接与一个承包商进行合同谈判,由于没有竞争,承包商报价较高,工程合同价格自然很高。一般只在一些特殊情况下采用。
3、选择性竞争招标,即邀请招标。业主根据工程的特点,有目标、有条件地选择几个承包商,邀请他们参加工程的投标竞争,这是国内外经常采用的招标方式。采用这种招标方式,业主的事务性管理工作较少,招标所用的时间较短,费用低,同时业主可以获得一个比较合理的价格。
国际工程经验证明,如果技术设计比较完备,信息齐全,签订工程承包合同最可靠的方法是采用选择性竞争招标。
三、合同种类的选择
不同种类的合同,有不同的应用条件,有不同的权力和责任的分配,有不同的付款方式,对合同双方有不同的风险。应按具体情况选择合同类型。有时在一个工程承包合同中,不同的工程分项采用不同的计价方式。现代工程中最典型的合同类型有:
(一) 单价合同
这是最常见的合同种类,适用范围广,如 FIDIC土木工程施工合同。在这种合同中,承包商仅按合同规定承担报价的风险,即对报价(主要为单价)的正确性和适宜性承担责任;而工程量变化的风险由业主承担。由于风险分配比较合理,能够适应大多数工程,能调动承包商和业主双方的管理积极性。单价合同又分为固定单价和可调单价等形式。
单价合同的特点是单价优先,例如FIDIC施工合同,业主给出的工程量表中的工程量是参考数字,而实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算。
(二) 固定总价合同
1、这种合同以一次包死的总价格委托,价格不因环境的变化和工程量增减而变化。所以在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。除了设计有重大变更,一般不允许调整合同价格。在现代工程中,特别在合资项目中,业主喜欢采用这种合同形式,因为:
(1)工程中双方结算方式较为简单,比较省事。
(2)在固定总价合同的执行中,承包商的索赔机会较少(但不可能根除索赔)。在正常情况下,可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的需上级,如董事会、甚至股东大会审批的麻烦。
但由于承包
扫码加入筑龙学社  ·  建筑施工微信群 为您优选精品资料,扫码免费领取
分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

sbl2003

甘肃 武威 | 建筑施工

0 关注

4 粉丝

18 发帖

0 荣誉分

该博主未添加简介

猜你爱看

添加简介及二维码

简介

还可输入70字

二维码(建议尺寸80*80)

发站内信息

还可输入140字
恭喜您已成功认证筑龙E会员 点击“下载附件”即可
分享
入群
扫码入群
马上领取免费资料包
2/20