[讨论]专家:中国人的财富配置将经历前所未有的大洗牌

发表于2016-06-28     463人浏览     4人跟帖     总热度:110   等级:

很多读者反对笔者的看法,说中国的房地产市场和美国比起来,金融杠杆很低,因为中国的首付比很高,而且不少人是全款买房。持这种观点的人完全没有看到中国房地产的金融本质,这种对比的致命错误就在于忽视了中美两国用房地产做抵押的融资主体是完全不同的。地王频出的现象给了笔者一只活麻雀,我将用金融经济学把它解剖开,大家就知道首付比很高+不少人是全款买房和中国房地产的高杠杆没有几毛钱的关系了。

  

  房地产的繁荣与毁灭真的和首付比很高+全款买房的这帮人无关。

  

  一.是诡异,还是盛世的重启?

  

  是诡异,还是盛世的重启?在改开以来中国经济最为艰难的一个转折点,我们迎来了一个地王扎堆刷屏、史上地王最多的年头。

  

  6月1日,上海宝山顾村地块招标出让,信达地产以58.05亿、溢价超过303%拿下。信达是财政部旗下的央企,信达地产自去年7月起狂扫招拍挂市场,拿下10块土地,7块都是地王。

  

  6月2日,深圳龙华新区民治街道A816-0060住宅地块公开招标出让,该地块占地35673.14平方米,容积率4.1,两家央企中国电建地产集团、广州方荣房地产公司(隶属中化集团旗下的金茂控股)以82.9亿元中标,计算容积率的楼面价达到56780元/平方米,按照可售面积算的楼面价则达到60300元/平方米。据测算,这个离深圳市中心12公里的项目,静态保本价为86118元/平方米。

  

  权威人士说“树不能长到天上去”,结果房地产这棵树逆势往天上涨。

  

  按照中原地产研究部数据,今年前5个月全国土地市场上有105宗超过15亿元的高价地块,52宗被国企获得;其中价格最高的50宗土地,27宗被国企获得。

  

  关于地王频仍,房价依旧如男人房事喷了派猁森般强硬坚挺,性致勃勃,评论员都是怎么解读的呢?有用道德和情怀来谴责的,但道德力量不代表宏观金融经济趋势,有用道德和情怀来预测宏观金融走势,会把人带到阴沟里去;有说这是央企在新一轮央企改革中获得卡位优势的“毒丸计划”,要么当地王,要么彻底退出房地产市场;有说这是房地产的国家牛市,楼价要上天。

  

  二.用一双不一样的眼睛看穿地王的本质

  

  在这里笔者要给大家展示一个全新的视角,通过债务融资的宏观金融经济学视角为大家剖析地王汹涌的真相。在讲房地产之前,让我们聊聊股市那些事。

  

  2015年5月20日,汉能薄膜发电(566.HK)遭遇“滑铁卢”,全天下跌46.95%,几近腰斩。5月25日金融时报调查报道披露,汉能大股东在股价上涨的过程中,质押了数十亿股汉能薄膜发电的股份用以融资。5月20日汉能薄膜发电的股价腰斩是由于汉能未能及时偿付债务,被质押股份遭到抛售所致。

  

  股价崩盘很多时候和二级市场的供需没有太大关系,而在于其被用以质押融资的金融杠杆。汉能股价腰斩如是,去年的超级股灾中,被用以质押配资的股票如是。被用以质押配资的股票中有很多是表现逆天的妖股,结果引来无数人杠杆配资追捧,结果呢?

  

  股市如此?地王和房地产呢?大家研究股市往往被二级市场的供需一叶遮目,研究地王和房地产,也往往被土地和房地产买卖市场的供需一叶遮目。这是一个致命的错误。和股票一样,土地和房地产可以用来做抵押物融资。并且土地和房地产的融资规模要远远大于股票质押的融资规模。这个论断是通过数据分析得出的:根据惠誉2015年的研报,中国的银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%,而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。同期,住宅房贷总额增加了超过3倍,而以房地产为抵押物的企业贷款总额增加了几乎5倍。在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是,2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款,及以房地产为抵押品的贷款,对贷款总额的占比为38%。房地产和土地作为抵押品在房地产信托等影子银行,信贷中的权重可能更大,危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debtand(notmuch)deleveraging》,中国有接近一半的债务都与房地产有关。

  

  看到没有?土地和房地产在中国是比股票更重要的融资抵押物。其实应该说是最重要的,没有之一。房地产和股票一样被作为抵押物质押物融资了,其价格风险其实不在供需(砖家们请不要再拿供需说事了),而在质押抵押融资的金融杠杆上。明白了这一点,我们就能破解地王疯狂的真相。


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