[分享]2015年中国房地产十大关键词

发表于2015-12-30    2638人浏览    2人跟帖    总热度:223  

标签: 景观


                                              一、“330新政”

  3月30日傍晚,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发文,对住房贷款政策做出重大调整。二套房首付比例从70%降至40%;使用公积金购买首套房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,如果再次申请住房公积金购房,首付最低30%。这一系列调整,被称为“330新政”。

  这是2008年以来最强的楼市刺激政策。虽然从2014年开始,各地方政府就陆续放开限购,银行也放松了贷款限制,但是楼市下滑的大势依然不可逆。根据国家统计局的数字,2014年商品住宅销售面积同比下降9.1%,商品住宅销售额同比下降7.8%。这样的势头延续到了2015年。

  “330新政”立竿见影,成为了2015年楼市的转折点。前11个月,全国商品房销售额为7.45万亿元,同比增长15.6%,全国商品房销售面积接近11亿平方米,同比增长7.4%。可以推测出,2015年全年商品房销售额将达到8.7亿元,比火热的2013年还要高7%。

  北上广深等一线城市居民手中积累的巨额财富得到了充分的释放。1月-11月,北京和上海的住宅销售面积增长分别为9%和19.8%。与此同时,房价只能用“暴涨”来形容,官方统计中,4个一线城市的房价在2015年平均上涨接近20%。深圳和上海的量价齐升最为明显。11月份,深圳楼市正式进入均价四万时代,成交均价首次突破4万元/平米,要知道在前一年,深圳的房价均价为23940元/平方米。而上海今年卖出去超过7600套千万级的豪宅,为史上最多,远超过去两年成交量之和。

  在一线城市暴涨的同时,部分二线城市和大部分三、四线城市并没有太大反响。由于投资仍然在继续,全国商品房待售面积比2014年还有所增加,接近7亿平方米,库存积压严重。

  “330新政”的最大意义在于展现了中国楼市的真实面貌。政府放松管制后,人们用手中的财富投票,为政府指明了市场中存在的问题。正因如此,政府开始正视去库存,开始为一场艰难而持久的战役做准备。在这个过程中,从中央到地方都学着理性地看待房地产对财政的作用,并且试图用制度改革来解决痼疾,这对产业的健康发展是一个好消息。

                                               二、并购狂潮

  2015年年底的中央经济工作会议已经为明年的房地产行业定下了基调——促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。这意味着,并购整合大戏在明年将继续上演。

  中国地产行业在2015年已进入深度调整期,随着楼市调控政策的逐步淡化,并购已成为今年房地产行业的最大主力,“大鱼吃小鱼”的现象亦成为新常态,行业集中度将进一步提高。

  一些遭遇困境的中小房企,以及有意退出内地的港资房企成为了这一轮并购潮中出售资产和项目的主力,而最主要的接盘者则是恒大的许家印,以及并购狂人融创的孙宏斌,他们二人堪称今年楼市最大的秃鹫。

  今年上半年以来,恒大连番多次接盘了港资房企华人置地、中渝置地、信和置地以及新世界在内地位于重庆、成都、武汉、海口等地的共计10个,总收购金额接近400亿元。

  除了接盘越来越不看好内地市场而选择退出的港资企业项目,许家印今年还同样大举并购了国内一些中小房企。今年5月份就花了31亿收购武汉三江航天地产67.08%股权,而截至今年三季度末,恒大上马的新项目已经达到了100个,创造了自恒大成立以来的历史最高,总地价款更是接近千亿。

  虽然在收购规模上无法与许家印相比,但孙宏斌的并购决心并不比许家印小。同样是在今年,融创大大加快了全国化步伐,已经成功将西安、成都、武汉等城市,以及海南市场纳入版图。敢想敢干的孙宏斌,甚至还对一家以肉食品加工为主业的公司——雨润集团产生了浓厚兴趣。目前这笔收购还在紧张进行中。

  有人接盘,就有人退出。一些规模更小的如浙江广厦、莱茵置业、海德股份,中茵股份等房企则是宣布要彻底退出这个行业了。其中,浙江广厦转型影视文化产业,莱茵置业转型体育产业、中茵股份转型通讯领域、海德股份则只保留了贸易业务。

  今年以来,房地产行业并购趋势已经十分明显。中指院的统计数据显示,今年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元,相比去年同期数量和金额均明显增多,其中股权收购和项目收购是今年房企并购的主要模式。

  国内资本市场的宽松也为大型房企提供了并购的充足弹药。央行连续的降息降准和宽松的货币政策,使房企融资成本不断降低,在通过发债等方式融资后,不少上市房企已经不差钱。恒大今年就创记录的发行了400亿元的公司债,并且利率相比境外融资成本有极大下降,而万科发行公司债利率更是逼近国债信用水平。

  可以预见的是,随着房地产市场进一步放缓,未来还将有更多无法适应市场变化的中小型房企退出市场,对于许家印、孙宏斌这等地产秃鹫而言,猎物也将越来越多。

                                           三、险资全面入侵

  年底的险资围猎万科大戏,已经反映出产业与金融正发生的重要变化,当地产行业的聚光灯都集中在鏖战正酣的万科股权争夺战上之际,一直被房地产业界视为“野蛮人”的险资,已不再是站在门口“叩门”,而是全面入侵。

  前海人寿、安邦入股万科将险资入侵地产行业的这一局面在年底无限放大。在巨大的利益面前,险资们不断增持,其“喧宾夺主”之势已让所有房企开始忌惮,每一次举牌都会掀起地产圈的震动。

  已经合计持有万科24.26%股权的前海人寿极其一致行动人,毫无疑问是今年险资中最大的一匹黑马,他们用入侵中国最具代表性的龙头房企万科的方式向外界展现了险资的凶猛。

  而同样入股万科的安邦保险则在年底掀起了举牌地产的狂潮。最后一个月内,他接盘连举牌万科、金融街,并通过收购股权和增持的方式成为远洋地产的第二大股东,仅比第一大股东中国人寿少180万股,是最具实力的地产股“杀手”。

  险资入侵地产已经成为一股潮流,而并非一起机缘巧合的商战。相关统计显示,进驻A股、H股上市房企前十大股东的数量最多的是国华人寿,达到了7家,紧随其后的是中国人寿和华夏人寿进驻6家,安邦也进驻了4家,平安则进驻两家港股上市房企,其余的百年人寿、中国太保、中华联合财险、生命人寿、太平人寿、新华人寿则分别进驻1家上市房企。

  当万科、金地、远洋、金融街、等品牌房企成为险资的狙击目标后,未来越来越多的地产上市公司将可能成为险资下一步狩猎的对象,这些可能都是价值被低估、且质地优良的上市房企。

  但这些被归在同一标签下的野蛮人,也并不是险资入侵地产的全部。如果我们把维度再放高一些,会发现这并不仅仅是资本层面的入侵,而是产融结合的大势所趋,整个地产行业的生态和游戏规则正在发生重大改变,未来的房地产行业,或许将是大资本主导话语权的行业。

  平安就是重构房地产生态的最典型代表。自去年以来,平安不仅成为土地市场上最神秘而强大的一股力量,今年还相继成为碧桂园、朗诗等两家房企的战略股东,如今它的掌控力已在地产行业随处可见,话语权正在无限放大。

  未来,随着全球资产配置时代的到来,以及不动产资产证券化的发展,地产与金融将越来越难舍难分。未来的地产行业,是在保险+地产的联动中产生化学反应,进而形成资本+资产的协同效应,还是资本在逐力后最终退出,我们拭目以待。

                                           四、豪宅与地王

  2015年是中国房地产白银时代的起点,但伴随房企利润下行的,却是一线城市遍地开花的地王与豪宅。

  北京是一个突出典型。2015年,北京土地出让金总计突破2000亿,创历史记录,数字之下,这座城市已经遍地地王。而原本处于金字塔尖的高端产品,也从寸土寸金的市区,一直生长到六环之外。

  地王背后,进入北京的门槛被无限拔高。三四线城市的去化风险让无数人挤破脑袋也想进来,但面粉贵过面包的现实,却也让房企们必须接受利润摊薄的风险。于是,联合拿地成为主流,民营企业在这种抢地大战中表现疲软,即便是央企,也得拉上平安这样的金主才能安心。

  屡屡刷新记录的地价也让一线城市的房价门槛越来越高。随着北京土地供应的逐年缩减,六环外的土地如今也成了房企争抢的肥肉,过多高价地入市意味着这座城市的房价还将持续走高。刚需在北京越来越难觅住处,整个市场正朝着高端化一路猛冲。

  比北京更猛的是深圳,2015年的深圳房价,只能用暴涨来形容。深圳市官方统计数据显示,11月深圳新房成交均价却高达44761元/平方米,环比上涨33.2%,同比大涨68.7%。这是深圳新房住宅均价首次突破4万+,这个价格也创下全国楼市纪录。

  这座中国最年轻的城市,不仅创造了全国新房均价最高,也诞生了全国单价地王。12月26日,泰禾集团以27.4亿元的价格拿下宝安区一宗地,折合楼面地价高达7.99万元/平方米,一举成为全国单价地王。

  欢呼之下风险也在累积,今年拍出的地王可能将在未来一两年内陆续入市。即便是在富人扎堆的北京,新贵频出的深圳,大量的高端项目扎堆入市,需要多久才能消化?没人能给出答案。

                                       五、中介大战

  时至年尾,这场发生在中国房地产中介之间的战争才稍稍冷却。

  2014年底,互联网+概念入侵房地产中介行业。深耕北京十多年的链家率先革命,喊出“颠覆自我”的口号,并开始以连续收购和扩充新业务吹响转型号角。自此之后,由北向南,全国中介豪强们你方唱罢我登场,从口诛笔伐到一桩桩收购。

  战争由此展开。率先出牌的依然是链家,在收购成都伊诚,并与上海德佑合并之后,又陆续开辟丁丁租房、链家理财等新业务,锋芒毕露。各大中介都闻到了火药味,传统三强中,中原主席施永青重出江湖,公开喊话“不怕链家”。而我爱我家也在十五周年发布会上公布了宏伟计划:资产管理、房产金融服务、房产O2O、海外置业四个万亿级平台。

  然而,给传统中介最大压力的,其实是依托互联网诞生的新力量。2014年转型做中介生意的搜房宣布0.5%的市场最低佣金,迅速抢占市场份额。来自上海的新生代中介爱屋吉屋则通过去除门店,推出移动App等策略迅速入侵市场,号称仅用120天就拿下了上海租房市场的冠军。

  新生势力凶猛,传统机构也不甘示弱。链家是其中最重要的代表,这家中介公司在过去一年共完成了11次并购,新成立4个业务部门,陆续深入12个新城市,变革势头最为凶猛。

  积极的一面是,这一年的中介大战为这个古老行业开创了许多新的经营方式,但在商业角逐之外,这个行业固有的乱象并没有太大改变:维权、讨薪。如今,各家的战略布局都将步入落实阶段,这场中介战争还远未结束,它能给这个行业带来真正的改变吗?

                                          六、房企金融化

  “如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化”——美国华尔街的这句名言,被很多金融界人士奉为圭臬。它深刻影响这美国房地产市场的属性,那是一种充分金融化的地产市场,与我国传统的土地为中心的市场特征完全不同。

  然而现在,中国的地产企业越来越明白金融产业对于自己的意义。2015年,一些最具实力的地产公司开始觊觎搭建自己的金融板块,其中包括万达、绿地和恒大。他们不光发现,一个强有力的金融板块可以与资金饥渴的地产板块形成协同,助力自己的轻资产转型,而且,金融本身就充满了广阔的规模成长和盈利空间。

  万达筹备金融集团已经接近一年了,王健林从各个金融机构挖来一批高级金融人才负责筹备。去年以来,通过并购快钱、实施众筹、成立互联网金融公司和基金管理公司、入股保险公司等,万达金融之翼逐渐丰满。金融是王健林心中的万达支柱产业之一。

  与之相比,绿地和恒大的动作更快、更猛。绿地通过定增为金融业务注入最大一笔投资,一下子新增了信托牌照、投资基金、互联网金融、融资租赁和第三方支付平台,一个全牌照的金融帝国已据雏形。大金融和大消费、大基建一起,是张玉良心中绿地下一步的方向。恒大在年底通过借助足球的推广,给了恒大人寿一个极具争议的亮相,也开始正式踏入金融业。许家印对于金融的期许,同样无法令人小觑。

                                              七、创业元年

  2015年是地产经理人的创业元年。这一年,地产行业盘整所造成的离职潮,与“大众创业、万众创新”的互联网创业浪潮,成功合流。一些知名地产经理人从幕后走向前台,开始包含深情地讲诉其各具辨识度的个人故事。

  年初,以万科高级副总裁、北京万科董事长毛大庆的离职最引人瞩目。他的优客空间也踏准了互联网创业风起的节奏,占据了众创空间领域的头把交椅。此外,如原SOHO副总裁王胜江、原绿地集团总建筑师胡京等,也在分享共享办公领域的大蛋糕。甚至包括转型期的潘石屹,也把二次创业的方向精确对准联合办公领域,其推出的SOHO 3Q产品在短短一年内发展到1万个工位。

  互联网创业浪潮深刻改变着地产的开发、营销和物业服务等所有环节,包括众筹、定制、团购以及O2O租售等模式的互联网创业产品层出不穷。原世茂副总裁、资深地产营销人蔡雪梅的E-Lab就试图将地产所有的营销环节前置,完全颠覆传统的地产营销模式。

  原协信CEO刘爱明离职后回到深圳,从事产业地产领域的创业,并获得了包括万科、中城联盟、世联等机构的支持。有的地产人的创业项目甚至与地产毫不相干,而是瞄准一些新兴领域,比如原龙湖副总裁秦力洪就正从事新能源汽车的创业项目,而退休后的首创集团董事长刘晓光,也有可能从事新能源汽车充电桩领域的创业。

                                             八、大佬淡出

  继地产界“大炮”任志强自华远董事长之位退休后,首创集团原董事长刘晓光于2015年8月也正式退休了。同样在2015年,万通创始人冯仑在转让了万通控股的股权之后,不再是万通地产的实际控制人,虽未退休,却也正在淡出地产圈。

  50后的地产大佬们纷纷达到退休年龄,而这两年房地产行业的调整与转型,也成为行业内新旧交替最重要的背景与驱动。一个时代正在随着这些地产大佬的淡去而一同逝去。

  房地产的“黄金时代”已经结束——过去曲折的地产市场表现让从业者们在2015年达成共识,而2015年大佬们的淡出又让人们加剧了这一点共识。

  任志强的退休生活丰富多彩。他对界面新闻记者盘点今年一年的退休生活时称,今年他将大部分精力都投入在阿拉善公益事业中。但同时,他也常常出现在各大房地产论坛中,依旧在为华远地产的新项目新产品站台。他甚至在2015年10月正式进军娱乐圈,在腾讯视频上线了他的首档网络脱口秀《大炮有约》,与王尼玛、柳岩等网络红人和娱乐明星搭档“开炮”。

  与任志强相比,退休后的刘晓光则较为低调。据界面新闻记者了解,刘晓光正在参与一个叫“北方吉光”的创业项目,该项目专注于电动汽车充电网络建设及运营,目前已经推出一个叫“充电侠”的产品品牌。

  年底的宝万之争尚未落下帷幕,但已有不少声音劝说王石退休,让位郁亮。经过此役,王石会不会参透人生,提前退休,成为业界关注的焦点。

                                      九、房地产互联网+

  2015年,“互联网+”的热潮继续深化,席卷一切可以席卷的行业,房地产是其中的排头兵之一。不同于2014年房企谈互联网主要为营销造势,这一次房企们试图将互联网的思维深化到房地产的各个开发与生产环节中。

  从最早的拿地环节开始,就有平安集团旗下的平安好房希望用互联网思维的众筹模式改造房企拿地、建房的方式。在用户研究和产品设计环节,远洋地产上线了首个房企独立开发运营的互联网平台“远薪”,包括远薪老带新,远薪经纪人、远薪众筹三大平台产品。

  房地产“网红”、SOHO中国董事长潘石屹在微博上表示,房地产作为传统行业要跟互联网结合起来,进行一场O2O平台上的革命。他治下的SOHO中国在2015年“触网”转型,推出了全新的“3Q”办公产品,为流动人群与创业者提供O2O模式的短租办公场所。

  但潘石屹的网络最佳“好基友”任志强却道出了真相,“房地产属于传统行业里面比较落后的,现在所有企业已经不得不用互联网来延伸自己的产业链,提高自己的服务性能。”任志强直言,“我们创新还比较少,大部分是创个先。”

  无论失败或成功,创新还是创先,每一家房企都难以躲过来势汹汹的“互联网+”。万科集团董事局主席王石放狠话说,大家都必须接受来自互联网的融合,否则,“淘汰你的不是互联网,而是你不接受互联网。是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来,最终淘汰你的还是你的同行。”

                                               十、政商危机

  以深圳旧改起家的佳兆业集团“锁盘”事件开始,2015年,协信、雅居乐、雨润、金融街、复星集团等房企或拥有房地产业务的企业不同程度陷入政商危机漩涡,随之而来的是销售遇阻、资金链紧张等一系列连锁反应。

  当然,各家迎来的结局不尽相同。佳兆业事件以政府锁盘开始,也以政府放弃行政干预结束,留下佳兆业境内外债务重组的包袱,同时牵连出诸多关联交易、账目不清等隐蔽问题。但自始至终,未有政府任何官方声明给佳兆业事件定性,乃至是为企业的损失“买单”。

  金融街、雨润等房企的高管仍处于被调查中,个人命运和企业前途都面临极大不确定性。房地产行业历来是贪腐高发区,在中央反腐进入常态化的当下,如何让企业免于陷入政商关系陷阱?这可能是企业家需要面临的一道难题。
  
  每家房企的风格不同,掌门人的经商原则、个人经历亦不同,我们无从得知其真实想法。然而,可以看到的是,房地产造福的神话正在在慢慢消失,《2015胡润百富榜》显示,2015年榜单中房地产行业上榜的人数比例降至历史最低点为16.1%,而1999年第一次发榜时房地产占到50%。房地产造富神话消退的同时,非正常的政商关系能否逐渐退出房地产江湖?

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 发表于2015-12-30   |  只看该作者       筑龙币+10

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房地产造富神话消退的同时,非正常的政商关系能否逐渐退出房地产江湖?

 发表于2015-12-30   |  只看该作者       筑龙币+10

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男-偷笑

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