[分享]疫情影响之下,房地产设计工程部该如何应对

发表于2020-02-12    238人浏览    1人跟帖    总热度:386  

这场突如其来的疫情难免给房地产企业的正常运营造成影响,那么,对于前端的设计和工程生产而言,疫情又将带来怎样的影响?房企设计以及工程部门该如何来应对?

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 疫情带来的三大影响

1、项目开工延期
从目前来看,疫情最直接带来的影响就是各地开工延期。

据我们收集到的各地住建局下发的相关通知显示,多个省市的企业复工时间不得早于2月10日之前。

其中,河南省住建厅明确发文指出,企业不得早于2月9日24时前复工;在建筑工地的疫情防控上,全省所有房屋市政建筑工地未经属地住建主管部门同意,不得擅自开复工。同时还提出,要督促指导建设、施工、监理、劳务等各参建主体及时调整建设计划,采取有效措施通知建筑工人延期返豫来豫。

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对于项目工地的复工,成都市住建局就《通知》:“……项目达到防控条件后,才能提出复工申请,合格一家复工一家。

而房企阵营中,恒大虽已明文下发:全国1246个项目在2月20日前不得开工。但即便是大多数房企就此跟进,整个地产行业的工程生产节奏要恢复正常,至少要到一季度末。

2、劳动力和材料紧缺
一边是各地项目被要求延期复工,另一边却是劳动力难以流动到岗。

一直以来,湖北、湖南、河南、安徽和四川这几个都是农民工输出大省。

近两年,“民工荒”已被行业频频提及,而此次疫情,将不可避免对以上几大省市的劳动力流动造成严重影响,这无疑是雪上加霜——各地即便是开工了,也极有可能面临前所未有的“用工荒”;

除此之外,由于工厂停工导致产能不足,项目开工后,也将在一段时间内面临材料紧缺的问题。一旦材料无法进场,停工窝工就无法避免。

3、“又快又好”将成首要任务
如果2月份能控制住疫情,那么3月份开始,地产行业可能逐步恢复,不排除会出现迟来的小阳春。这时,为了保预售、保交付,开发商追回进度的压力就会很大。

但前两年因为快周转导致的一系列安全事故,也让各房企工程部门心惊胆战。
保证工期的同时又不能出现大的质量安全问题,就会成为每个房企工程部门将面临的首要任务。

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 工程部门的应对之策

疫情不会马上就停止,可能延续到5、6月份才能消失(参考SAAS疫情)。所以复工后,对于工地的防疫风险是摆在首位的。

1、加强对工地的现场管理

就在刚刚,广东省住建厅发布的《新型冠状病毒肺炎防疫工作指引》中,关于“节后复工”一章节中就特别提到:“……督促各地在每一个工作场所特别是工地现场、工人生活区等设置体温检测点,确保对入场作业人员进行体温测试;按时配发口罩,确保有限空间作业人员按规定佩戴。

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△2003年非典时期,北京81家工地万余名民工就是这样管理

意味着,劳务工上岗后除了要佩戴安全帽,还要佩戴口罩和监测体温。而且这个体温结果需要记录下来,供政府部门备查,房企也会很关心,因为一旦有疫情出现,项目肯定被封锁停工。

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现在,多数规模房企的项目工地上,都使用了智能闸机来对施工人员进行安全识别和自动统计考勤,如果能再增加口罩监测和智能体温监测,相信会比2003年更好进行现场管理。

2、提效率控风险

开工后,由于一季度工程施工基本泡汤,所以,“保预售、保交楼”将会成为房企工程部2020年的战略任务。

如何合理降低工期,赶进度提效率,且还要合理控制质量,保障安全?这就要考验房企的内功了。

(1)策划前置,协同提效

工期目标达成并不仅只靠工程部,而是需要设计、成本、采购、营销、客服、物业、项目部多部门协作,而其中,影响最大的莫过于设计、采招,比如图纸会审、图纸下发;材料需求下单、材料采购与配送,这些都是容易出现协同效率问题的环节。

所以在项目前期,应以工程策划为主线,调动设计、招采、成本等各职能部门的资源配合。对于各个节点所需的配合动作及要求,一定要在策划中明确,以便大家按图索骥。

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按照开放周期统筹各职能线的配合动作

例如工程每月除了编制自身的施工计划外,同时编制工程资金计划和工程配套计划(图纸计划、招投标计划、采购计划、分包队伍进场计划等),让各部门明确配合的内容及节点,并精准相应。

除此以外,如果能将原来线下的业务转到线上来,实现线上协同,打破组织部门之间的壁垒,相信协同效率会更高!

(2)穿插施工

为了确保工程进度,穿插施工已经成为大家常用的手段之一。

目前,部分房企对穿插施工的应用,已经覆盖到项目开发全周期,除竖向穿插外,还包括水平穿插。

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但穿插施工对于房企的项目管理要求较高。之前房企串行工作还问题一堆,何况在一栋楼内,干湿分区同步作业,多个兵种同时开干,对房企资源调配和统筹能力是巨大挑战(想想雷神山、火神山医院为什么是奇迹,近2000工人、500+机械设备、车辆在几万平米建筑面积内开工)。

这时,最关键是要有标准化体系+数字化支撑。通过智能计划铺排,由房企项目部直接做计划统筹并下发到施工企业,而不仅仅是施工单位自己报计划,总包统筹。通过总平面图数字化虚拟布局,实现项目合理分期和作业面规划;通过BIM,实现管线防碰撞等等。

(3)借力新技术抵御安全风险

基坑塌陷、脚手架倒塌、高支模垮塌、塔吊倾斜、升降机事故、临边洞口跌落等等都是施工常见重大死亡事故的原因。

目前来看,这些风险靠传统管理手段是难以杜绝的。而智能物联网设备,就可以更好帮助房企提前预判风险,并通过声光电预警,从而规避重大事故出现。

比如,以往塔吊上面的操作室是看不到下面的作业情况。现在通过塔吊监测系统就解决了很多安全隐患——什么时候可以起吊?捆绑得是否正确?起吊位置有没有倾斜?全都一目了然。

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未来,如果让物联网和APP结合起来,甚至可以做到“项目经理不在现场,也能在手机上看到这个塔吊操作规不规范。

3、让工程为销售助力

疫情之下,2020年房企最大的生存风险是什么?
销售去化。

那么,工程部门应该再多思考一个问题:我们要如何为销售助力?

除了以往大家常做的:①总结优秀的工艺工法,②提炼项目在质量方面的卖点,③做工地开放等。这一次火神山、雷神山每天4000万人在线看直播的高关注度,想必给了一些房企新的灵感。

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过去,头部房企也会开展工地开放,但参观人覆盖面不多,而且大多是成交客户参与,起不到足够的销售传播效果。

而这次疫情过后,我认为一定会有先行者房企会开展“工地现场直播”——所有意向客户都可接入观看工地施工情况,一方面通过工地透明化获得差异化竞争优势,另一方面,还可以侧面收集目标客户信息(比如联系方式,也可以采集客户需求为个性化住宅奠定基础)。

以当下最为火爆的线上售楼处来举例。
疫情下,几乎所有房企都快速建立了自己的线上售楼处,引导目标客户在线看房。但我发现,登录后多数只能看户型图,好一点的可以看样板间。如果在这个环节在增加一个工地现场的视频直播,线上蓄客的效果肯定会更好!(试想一下,你家有工地现场直播,而隔壁家没有,客户会不会更信赖你家的品质?

而一旦有房企开展,肯定会有大量房企追随(类似明厨亮灶)。

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 总结

当前,各地的防疫战正处于关键期,但相信不久,“拐点”就将到来。

正因此,各房企工程部门必须未雨绸缪,提前做好复工准备。在做好前期策划、加大开工速度的同时,更要把控好工程风险,还要积极打开思路。

也请坚信,只要我们的产品足够好,就足以抵御这一轮疫情带来的风险!

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 发表于2020-02-12   |  只看该作者      

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