[分享]中国地产景观风起云涌15年|地产老司机深度剖析

发表于2019-07-10    785人浏览    0人跟帖    筑龙币+50  复制链接  只看楼主

标签: 景观设计

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中国地产景观风起云涌15年|地产老司机深度剖析_1

注:本文转自花园集,

 


说起地产景观,那就不得不提近15年间,它日新月异的更迭速度,快的令人发指。


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今天,由资深地产人翁苑钧先生,就他擅长的地产景观领域为大家做深度分析,看看我们花园行业的从业者能从地产景观里提取哪些精华!


拉动了整个景观行业的发展
地产景观的地位
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1
地产景观的突变


地产游学团的涌起:

  • 做地产景观的人都特别爱学习,这导致现在中国几个重要的城市,每周都有几十人参观游学,且每个团都是爆满的状态。


设计师能力的提高与改变:

  • 热爱学习的人,不仅仅只有甲方,也包括设计院里面的设计师


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设计行业的迅速转型(低迷-突起-涨价

  • 大概在十年前至过去三年之间,地产景观的收费基本在每平方20多元,维持了10年之久,今年开始飙升,部分企业的平均水平已经翻倍。


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地产景观与市政景观、私家花园的不同:

  • 地产游学每周末都在进行,一般参观的项目时效期不会超过一年,如果项目过去一年了,那不管是谁做的也不管当年做的多么好,放到今天,它都已经过时了,因为迭变的速度极快。

  • 地产景观主要是指地产示范区景观,是一个营销道具,它可能过于势利了,因为建造速度太快,是属于严控成本的,但不妨碍我们花园行业从中学习他的技术。


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  • 在花园行业,你的能力高了就可以把花园做好;在市政行业,设计师做得好,理念够先进,那么做出来的项目可能就会很不一样,因此,市政行业里大部分的作品可能是由境外设计师来完成的当然,市政施工的精致程度往往差强人意,精细化景观方面,可以向地产展示区学习。

  • 地产行业是有甲方引领的,每一个甲方都有的一个水准,不管用多好的设计单位、多差的施工单位,最后做出来的东西都是稳定的,这代表了甲方的水平,跟乙方的设计单位、施工单位的水平不一定绝对的挂钩。这就是中国地产行业非常不一样的特征,它的层次与发展是由甲方来决定的。


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2
地产景观的主导


  • 国外景观由知识精英带动主导。

  • 国内由业主整合资源来主导。

 

地产景观日新月异的转型
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越变越快是地产景观的趋势,如大浪淘沙,不断更迭。

 

这个速度前所未有,甚至在示范区作为艺术品的方向上,已跑在国外景观及国内其他专业的前边。 当然,把景观作成艺术品有点偏离景观的本质方向了。

 

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相比市政景观的粗制滥造,地产景观有理由让自己特别的骄傲,因为他们每年都在进步,虽然建造成本控制比市政要低很多。


艺术品不一定是景观的本质方向,因为景观是一个粗糙的、自由的状态,而艺术品景观是地产景观在发展之中的一个方向,我们花园行业可以学习其控成本赶工期下的精品意识,但这不一定是景观本身的方向。

 

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下面,一起来看看地产景观发展的几个区域特点:

 

苏杭(文化)


在我们看盘最主要的几个领域中,包括了苏杭,苏杭代表了他们的文化,地产景观文化的体现基本上是苏杭做的比较好。


成渝(地域创新)


成都、重庆主要是创新,他们现在已经做得很有想法了,在那里,你会看到很多不一样的景观,这跟他的地域特点有关。


京城(重金及施工)


在北方,在北京,主要有非常好的施工单位,他们所做的项目都施工精细,因此,北京的地产景观可能是由施工单位来起到一个非常大的主导作用。


深广(性价比)


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往前看,其实,地产景观已经开始在这个方向上进行了一些延展:


地产景观的地势


观赏景观 → 功能景观/文化景观/参与景观

  • 大家关注景观,可能更多的是风格、表象,地产景观在十年的过程之中,已经把表象的东西玩尽了,比如传统、法式、欧式、东南亚、新亚洲、新中式、极简主义……

  • 地产已经不在观赏的层面去讨论景观了,而开始进入功能的景观、文化的景观、参与的景观。


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推荐大家去参观学习的地产景观:


1
龙湖


建议大家去看重庆龙湖的地产景观,专业的人说:“重庆的龙湖不是龙湖。”它特别的有创新。其实,重庆所有的地产景观做的都不错。


营销主导下的变化:

  • 五重品质感识别性五维

  • 重庆龙湖引领现代、地域、文化三合一。


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2
绿城


绿城是品质型发展商,他的景观经过这几年的变更,已经一路走完表象的内容了。


品质下风格转型:

  • 北美/法式/江南中式/新中式/现代简约小镇农业农庄

  • 代表高端大众审美的趋势。  


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现在,很多地产景观开始以景观作为IP来发展,下面,列举一些景观迅速崛起并打造地产的IP:

 

3
恒大(标准精细化


4
麓湖(创新城市)


5
绿地(功能)


6
东原(儿童)


7
仁恒形式感的升级?)


8
融创(现代品质


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思考,设计研发为何不是设计院呢?

  • 地产以甲方做为引导,很多研发的工作是甲方主导来完成的,而不是设计院完成的。

  • 简单来讲,优秀甲方的能力更加的综合一点,因为地产会重金去挖设计院里最牛的人,然后去管设计院,所以他的人才资源特别丰富

 

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从更好到更好
示范景观的更迭
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这里,给大家简单罗列一下8年左右出色的地产景观:

  • (2009-2011年)地产1.0-情景

  • (2011-2014年)地产2.0-精致风情之美

  • (2014-2016年)地产3.0-中式奢雅之美

  • (2016-2017年)地产4.0-意外情境之美

  • (2018年-)地产5.0-人与景共生之美


2009年~2018年这8年时间内,地产已经经历了五代景观,以上就是这五代景观。


对于大众来说,2009年有一些发展商的示范景观做的不错了。

  • 2009年,以龙湖为代表的开发商,在卖北京的别墅项目,他可以把景观作为营销的一种工具,达到了卖别墅就好像卖大白菜一样的境界。

 

品质发展商的景观从优良到优秀,在精细化景观方向不断摸索,从90分到91分、91分到92分,这样不断跳跃的过程,是专业领域里面的细分,就像艺术家分级,还在不断的努力改变中。


2016年中国住宅景观产品剖析


景观产品情景

多元+惊艳

迪拜风、新中式


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景观产品能力

爆发+回归

纯粹凝练、技艺双兴


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景观产品周期

高速+迭代

创新沉淀、激情高歌


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景观产品成熟

精美+纯简

现代、新东方


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景观产品量产

爆发+回归

240个 17000个


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景观产品高品质

艺术+互动

高品质设计、高品质落地


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高端地产景观领域,在某一个风格的取向之下,还不断的进行迭变。这里呢,给大家列举2018年的一些项目:


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▲2018年的项目,已开始应用很多高科技。


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突破的方向
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当然啦,还有很多地产的景观点需要被突破:


1
有待突破的地产景观点


架空层泛会所?

消防登高面场地?

绿化景观设计VR可视化?

社区(果园)主题经营化?

智能景观系统的辅助?

......

 

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地产人正在研究:“我一定要比去年做得更好,我应该在哪里做出突破。”下面,给大家罗列一些可能会突破的方向:

  • 大数据下行为数据收集对设计的影响

  • 社区运营前置对社区场地的要求

  • 预留场地使用的不可确定性

  • 植物再次成为社区的重点

  • 物业引导的景观营造

 

现在的地产,甚至已经开始用模拟的大数据,包括用航拍技术来研究人的行为,从而去指导下游的设计。

 

那么,我们花园行业要学习的,就是看看有没有一些技术是可以应用到花园里的。

 

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2
技术应用借鉴参考


精品示范景观产生的背景:低成本、快周期、高精度

  • 新工艺

  • 新材料应用

  • 高科技互动设备

  • 传统创新

 

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一,新工艺


如对缝、追纹、线性排水等等。


新工艺,如对缝


360对缝分四阶段控制:

施工图,工艺确认,下料图审核,现场核对。

 

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▲这个项目是2013年的,它表现了一个问题,就是对缝大家仔细观察的话,可以看到这个方向的对缝是完全对上的。

 

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▲这个方向的缝,它是一路对上的,就是平面和竖向是全部对缝的,我们称之为“360度对缝”。这个2013年做的项目,在当时的广州,是第一个呈现360度对缝效果的项目,如今,大部分地产示范区已经全部都可以这样了。

 

有很多同行去国外游学,去日本及新加坡,发现其精细化的景观现在也不出奇,在中国到处都是,因为我们已经超越了他。


确实,在精致化的方向上,我们已经超越了国外的一些景观,但只是国内一部分的地产景观示范区,并不是所有,今天我们只分析最好的那部分。

 

二,新材料


瓷砖、大理石、陶软石

网红材料如浪淘沙、灯芯绒面素混凝土等


地产景观会使用一些石材的替换材料,例如瓷砖

  • 某种程度上讲,瓷砖的成本更低,而且稳定性更强。

  • 瓷砖有一个很好的优点,就是可以有希望得到你想要的纹路。

  • 在景观行业里面已开始有很多这种瓷砖厂,可以根据户外的需求情况来应用。


当然,还有大理石、软陶石的应用,一起来看看下面的项目:

 

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▲这个项目的墙面是完整的,它被称之为软陶瓷材料,就是人造石材,像透明胶一样,贴到哪里算哪里,可以把它做成弯曲的,也可以拉长长度。


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▲绒面素混凝土拉丝。现在还有很多网红材料,如雪浪花、浪淘沙、雪花白等等。


金属垂帘、不锈钢腐蚀

透光混凝土、阴刻瓷砖等


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▲透光混凝土。


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▲这个面实际上是金属垂帘做的效果,很梦幻。

 

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不锈钢处理工艺。

 

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▲这里有一个鹿的形状,是定制的,把瓷砖定制拼起来,就变成了这样的一个效果。


U型/夹绢玻璃
航空GRC,不锈钢无纹电镀等


现在花园行业已经开始运用琉璃了,还有夹绢玻璃、不锈钢材料、航空材料。

 

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▲这个用的就是航空GRC材料,重量够轻,所以可以挑触须挑的很长。

 

个性化材料景石的应用


地产景观有一些个性建造,跟花园行业属于类同。花园行业最大的特点,就是要做一些个性的东西,地产商其实是不喜欢创新的,因为创新会有风险。


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▲这个苏州的项目,它使用的石头都是很大块的。

 

三,光影高科技互动设备


接下来,给大家说说地产景观应用的高科技


跳泉,数控水景,人体感应等


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▲这个科技第一次的应用,是在美国耐克公园里,第二年,中国人就全部把它引入中国,推广速度绝对是国外不可想象的。


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很多互动设备,在如今的示范区里已经开始广泛的应用了,要求就是一定要足够酷炫,这就是软装的新方向


互动科技设备


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▲日本团队做的展,被称之为世界十大展之一。


地产人现在正在不断去引进一些新的内容、新的国外应用。

 

四,传统的创新


新锐户外软装、艺术品


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▲这些家具,是一次性成型的。


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▲还有一些传统的创新,例如私家花园经常使用的这种放在水底的


大部分人会真的去买瓦回来,然后贴到水底,其实并不需要这么麻烦,你知道吗?这种瓦很薄,类似马赛克瓷砖,现在已经有成品了。


很多私家花园行业的从业者喜欢用瓦或者砖来砌一些形状,实际上,这些都有成品可以去买。


地产做景观不仅仅是要做的好,成本还要低,效率还要高,这是地产行业的终极目标,因此,他们会找很廉价的材料来做看起来还不错的项目,这就是传统的创新

 

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▲例如麓湖公园的曲水流觞,它不会像传统的那样在石头上雕水纹,它要做创新。


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  • 应用一个互动设备,如果人在上面踩单车,水就会漾起来,踩的越快水久漾的越快。

  • 这个混凝土路面会留下痕迹,小朋友们可以踩在水里玩一玩。

  • 太阳光不同的照射角度,也会对这个景观产生不同的影响,它充分的利用了光和自然界的一些元素去演绎景观的效果。

 

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漩涡水是国外最开始做的,一年的时间内,中国就已经有30~50个了,并且引进到了公共领域,比如北京红砖艺术厂。

 

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▲私家花园经常做石狮雕塑,上图的这个不是用石头也不是用铜,它是3D打印出来的,成本低,方便移走,在晚上的时候,灯从里面打出来,它可以把诗句等文字透射出来。


3
地产甲方的关键能力


  • 扎实综合的能力体现

  • 不依赖对乙方的能力

  • 有强大的资源及交圈能力

  • 体系作为很好的支撑

 

为什么地产景观会有这样快速的迭变速度?下面就来探讨探讨,希望对我们花园行业的管理有一定借鉴的意义。

 

一,扎实综合的能力体现


如施工工艺的控制

 

甲方有比较扎实的基础,主要是在甲方的管理人员里,当然不是所有,大家看一下地产是怎样控制效果的:

 

就施工工艺而言,地产说:

宁可做80分的设计,也要达到99分的施工。

不考虑施工的设计方案都是耍流氓!

 

绝对不允许方案做的很美,而施工落地的时候,却要求能力很强的施工工人慢慢打磨。

 

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碎拼问题

人工成本高、现场施工污染、损耗大、对施工水平要求高。

 

碎拼是花园行业经常做的工艺,但在5年之前,地产就已经实现了不在现场切的工艺。那么问题来了,想要焊起来很自然,怎么办呢?设计一个模块:

 

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1、采用模块化铺砌方法,16块不规则样块为一组,实现工厂化加工,重复铺装。切割后轻凿毛边,要求板间缝隙(W=5-20mm)均匀,深色勾缝剂勾缝,勾缝面低于板面5mm。

 

大家看到没有,它可以不断的咬合进去,这样的石材就可以交给厂家批量生产了。

 

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避免了去现场切割,效率会更高,成本会更低。

 

2、步骤如下:

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◆ 1:1喷绘画布

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◆ 编号切割

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◆ 按裁剪编号现场排布

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◆ 实现效果


你看,需要的石材工厂已经加工好了,不仅成本低,而且速度快,效果也很好,这就是工艺的控制。


如果设计单位随便画一个填充的图案作为碎拼的图,那么肯定是通不过的,还需要把咬合的模块也一起设计出来。

 

模块化方案二:

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小园路碎拼方案:

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▲这个项目是五年前的,甲方设计师非常牛逼也苦逼,因为要把石材雕成这样,而之后第二年、第三年的项目已经不再用这个工艺了。

  • 其实,用软石材料是可以很快就把它做出来,当年他们花了很大精力去做这堵墙,也成为他们公司一个非常重要的匠心案例宣传。

  • 地产以两年内的时间全部破解了工艺,这就是地产人的责任(做得好、成本低、高效率),绝对不允许花太多的时间,用精湛的匠人去慢慢打磨。

 

返碱问题


控制泛碱原理上有以下几种方法:

  • 选择干挂;(成本高)

  • 结构防水、剪力墙一次到位;

  • 选用含碱成分少的粘结成分:如胶泥;

  • 封堵水分进出通道:石材防护、密缝挤胶、留缝打胶等。

 

返碱有很多处理的手段,地产是怎么控制返碱的呢?

 

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返碱就是下雨的时候水会从滑石边渗下去


在施工的中期,地产会有这样一个施工工艺的控制,他们希望设计单位能够把图放到施工里面去,这样的话就可以先挪一部分费用给施工单位。

 

施工过程:

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▲景墙压顶石施工未挤浆,容易进水、造成流挂泛碱。

 

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水不是会从这里跑进去吗?然后又流出来,那就堵住你。


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▲水景、花坛矮墙的护角处理。

 

当小量的水进去之后出不来,还有一种方法可以解决:


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在石材的背后开孔,开孔之后水下来了,越不过这个坎,就不会造成返碱。

 

大家看一下这些石材,加了两道功夫:

 

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▲景墙压顶底部切缝,水泥浆挤入后,形成止水带。

 

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▲水景石材立面做法。

 

这一返碱的处理方法都是用咬合的石材。这些施工工艺可能会在图纸里表现,也可能会在施工后面的管理中再对施工单位提要求。

 

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地产示范区的施工单位有一个状态,就是只有某一些单位是做的很好的,因为他已经擅长做示范区,而别人一过来是懵的,甚至可能根本不知道这是什么东西。

 

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 ▲说明:石材板缝交间处需挤胶处理。材料间的咬合以及防返碱的折纹,可以使水不能轻易地跑出来。

 

具体施工步骤:

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1.摆放--挑色差

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◆ 2.立板--夹胶

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◆ 3.分层灌浆

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◆ 4. 压顶夹胶

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这个案例比较简单,基础层开缝了之后,水会跑到里面去,然后有隔水保护,水就流不下来。


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◆ 5.护角

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◆ 6.打胶

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 ◆ 7.实景图(中国黑叠水施工)


通过这个案例,是要告诉大家一点,就是我们要把项目管控的面面俱到,不仅设计要管得到,而且施工工艺也要把控好。

 

其他工艺处理分享:

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二,不依赖对乙方的能力


标杆地产示范区

不完全依赖设计、施工等单位

全程控制进度、成本及效果


一部分标杆型的甲方,他是不依赖乙方的,不管设计单位多好或多差。


地产景观,挑设计单位有一个很低的标准,就是要紧密配合

  • 这一个非常的重要标准,只要紧密配合就不会错,不管找的多么牛逼的设计单位或是境外公司,有做的好的也有做的差的,但对于甲方来讲水平永远是稳定的。

  • 大家都知道,施工单位稂莠不齐,有时候也会选到水平较差的单位,但甲方水平是保底线,决定了项目效果的下限。当然,乙方的水平确定了项目效果的上限。


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三,有强大的资源及交圈能力


战略库

人脉资源

评级标准

丰富的实战经验


不依赖乙方的甲方是怎么完成项目的呢?他用的是一种交圈的能力。

 

强大的资源


对于地产来讲,他有强大的资源库


地产景观的要求,不仅仅是做的好看,还需同时满足这三个条件:

  • 第一,做得好

  • 第二,严控成本,成本不低、做的好,这对地产来讲没有任何意义;

  • 第三,效率绝对高,让你明天完成明天就要绝对的完成,不能有一天的拖欠时间。

 

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当你面对特别差的施工单位、特别差的手艺工人的时候,你怎么做?这就是甲方要解决的问题:


第一,有一个很强大的资源能力、一个战略库

  • 这样就可以把价格谈的很低,因为他可以给你很多项目,所以价格可以适当放低。


第二,有很多的人脉资源

  • 地产圈的甲方有很多他们同行的共享微信群,每天问什么呢?问哪一个材料的品牌好、哪一个设计单位里面的哪一个人做的好不好、了解乙方及各种设计施工的疑难问题。

  • 甲方想要知道什么,随便查一下就有人会报告上来,毕竟甲方做过这么多的活了。

 

第三,有一个很明确的评判标准

  • 比如一个样板带路的工序。大面积施工之前,先做一段样板,所有人来点评,之后再铺开施工。甚至在样板带路之前,很多构筑物先用临时的材料按照1:1搭建起来,确定高度尺寸关系。


最后,因为做的项目多,所以优秀的甲方管理人员有一个很详细的实战经验


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交圈能力

 

甲方不依赖乙方还有一个非常重要的能力,就是交圈的能力,下面举个例子来说明。假设我们要做一个雕塑,地产会怎么做呢?

 

雕塑从设计到施工的完成,它会有很多单位来接触。

  • 第一,设计单位最初定方案,会出一版雕塑的图纸;

  • 再找一个软装单位进行深化方案施工图的细化;

  • 然后雕塑施工厂家单位再进行工艺细化;

  • 最后在制作的那家单位那里,再让他优化。

一个雕塑,由三个单位做,任何一个单位掉链子都不会影响最后的效果。


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当然,我们最怕遇到这种情况:前面的设计单位不行,后面雕塑单位也不行,施工单位又不靠谱,三个单位做一个事情全都掉链子,那怎么办?

  • 没有问题,因为有资源,马上搜这个雕塑在哪里有卖,然后带上成本部、招采部,一起去甲方圈里面建议的地方找成品。

 

你看,当四个交圈在里面时,怎么可能会出错?所以说,现在一些标杆型地产甲方已经不再过度依赖设计和施工单位了。

 

我们做花园管理也一样,好的员工比较难以跟随多年,那么你怎么去管理?这个方法有一定的借鉴作用。


四,体系作为很好的支撑


标准化

管控标准

技术细则

人才配置

老板与定位


下面,再看看甲方的体系支撑。

 

地产会有它的标准化。

  • 标准不一定适用所有的项目,但是经常可以用标准去纠错,因为标准的建立,最初是为了使用者反馈之后的完善。

  • 比如,恒大的景观不怎么样,可这两年开始比较高。

 

中国地产景观风起云涌15年|地产老司机深度剖析_106


另外,还有管控的标准、技术的细则,以及最重要的人才配置

  • 在景观领域里面,甲方的人才配置是比较高的,因为现在的甲方也认识到了好的景观带来销售比较高的溢价。

 

最后要说的是,景观做得好不好,还跟公司的定位相关。

  • 有时候一个景观,不是所有甲方都能够做好,也不是只有人才才能做好。

  • 人才固然重要,但是往往体系才能给他们带来发挥的空间,否则,才华就都被埋没了。

  • 因为地产景观是靠整个体系在支撑的。


中国地产景观风起云涌15年|地产老司机深度剖析_107


希望今天翁苑钧先生给大家分享一些内容,对大家有一定的借鉴作用,这里不是吹嘘地产景观怎么好,但地产景观人的努力不曾改变过……


只有某一部分的地产示范区把景观做成了艺术品,大家要学习他们做艺术品的精细程度,但景观并不是艺术品,可能也走偏了,可花园行业还是能够学习的,学习其精致景观、精细化管理的方向。

 

中国地产景观风起云涌15年|地产老司机深度剖析_108



来源:园林    微信公众号    景观派

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