在增量土地有限的条件下,上海市政府于2015 年出台了《上海市城市更新实施办法》和《上海市城市更新规划土地实施细则(试行)》,标志着上海已经进入以存量开发为主的内涵增长时代。
经过了几年的实践,上海在城市更新方面已经走在了前列。今天我们要介绍的就是上海城市更新成功案例,上海的哥伦比亚公园。
虽然刚开放一个月不到,但它凭着一座不能下水的游泳池,让沪上的时髦人士争先恐后来这里打卡。从公号、微博再到小红书,哪儿都能刷到这座蓝白色的游泳池.
那么这一个网红更新项目,凭什么这么火爆呢?
1.
从封闭到开放
在哥伦比亚公园遇见心中上海
尽管从1924年走来,延安西路1262号地块已有近百年历史,但对于普通上海居民,这里一直是个“神秘”的存在。民国时期,它是旅沪美侨的活动地,是达官显贵的私人别墅,普通民众无法入内。建国后,这里成了制药研发基地,也并不对外开放。漫长的时光里,许多人从未得缘窥得其中一二。
这个项目在上海的心脏地带,隶属新华路社区, 是“上海第一花园马路”著称的新华路历史风貌区。同时,这里也是上海最具文化底蕴的片区之一,周边上海交通大学、上海戏剧学院、东华大学、上海影城、上海话剧中心等聚集了丰富的文化教育资源。
(哥伦比亚公园内部概念图)
在长宁区对外发布的首个上海城市更新总体方案中,长宁以内环线、中环线为界划分为东、中、西三大区,各有城市更新的侧重点,一是愚园路、新华路及衡复等历史文化风貌区的保护和更新;二是着眼于文化功能,围绕上海虹桥时尚创意产业集聚区,提升区域功能;三是结合生态环境整治,对环境较差的区域进行改造更新。
如今的情况是,因空间条件的限制,长宁区这样的创意园区数量虽然不在少数,但丰富性和多样性仍然不足,大多以单一办公或者商业的方式呈现,缺少公共活动和文化展示的空间。
但哥伦比亚公园项目因其拥有开阔的绿地空间、多样化的办公设施,这些良好的资源禀赋,就可以与其周边的诸多项目形成差异化的定位。下面,我们从设计与招商的等不同特色来介绍下这个项目。而2016年8月万科邀请OMA对项目进行改造,做的第一件事就是开放空间给民众。
2.
从开放到创造
开放空间让老建筑焕发生机
OMA对原有(棕色)建筑进行评估后,拆除部分保留价值较差的建筑,同时增加部分功能。这些开放空间,新建筑激活了城市对新功能的期待。
于是乎,每周末的老建筑导览之旅场场爆满,对历史建筑有兴趣的年轻人来了,上生所的老职工来了,附近的街坊邻里来了。
于是乎,潮牌阿迪达斯来了,进行创新讨论的地新引力论坛也来了,这里似乎又恢复了美国乡村总会当年人声鼎沸的社交场面。
(哥伦比亚公园全景鸟瞰图)
“哥伦比亚公园未来呈现的是一个活力社区,而不是一个园区;要打开围墙,成为融合生活、娱乐、消费的城市公共空间。我们这个空间,一定是与公众互动的,大家散着步就可以进来遛弯、购物、娱乐消费,除了工作的8小时之外,这里也是热闹的消费场所。我们希望打造的是24*7的开放式社区。”
哥伦比亚项目负责人如此描述对未来的打造设想,“未来我们将结合长宁区各类资源如时尚资源、高校资源等,成为长宁的‘秀场’‘剧场’‘先锋试验场’,更好地为区域多元发展提供服务。”
可见,哥伦比亚公园在设计层面就已经打破原有思路,小编总结出来的策略就是:怎么热闹怎么来,怎么潮怎么来!
3.
业态创新
让区域活力更足
在这个项目的业态定位上,不同于传统的文创产业园区的单一性,而是聚焦2~3个产业,打造产业链生态系统;同时,项目内部的商业设置也不同于传统的配套商业,而是营造标杆体验性商业,将时尚、艺术、历史和文化进行跨界混搭,形成复合型的商业模式,
从产业规划上来看,这样的项目分成了三大类产业门类,其中有两类是引领型产业,主要是新文化、新媒体产业,他们有活力,传播能力强,有IP价值,并因其对场所展示的需求,从而占有了较大的空间区域;与此同时,仅文化和媒体产业并不能支撑整个园区的投入产出,因此,这里还规划了高附加值的金融产业,涵盖产业基金、互联网金融机构等,他们更加紧凑、密集,从而形成区域内的价值高地。
因此,从业态规划数据来看,74%定位于商务办公,15%定位于餐饮;8%定位于文创艺术;3%定位于娱乐健身。
这样的业态规划,就构建出了一种生活方式的模型,包括了工作、娱乐、生活和文化等多种功能。
4.
小结
城市更新思路已经改变
从纽约、伦敦、上海的世界级都市的发展案例可以发现,无论是纽约的中央公园还是伦敦的海德公园,公园式的风情与现代办公结合在一起,都是产生新作品的绝佳地段。
从哥伦比亚公园的案例可以看出,城市更新带来的不仅是建筑作品的创新,更重要的是生活理念的再造和重塑。这里重点要提出的是招商,犹如旧金山SOMA,这里的餐饮店也十分有创意。
比如网红咖啡店:
店里每一种咖啡豆子都配有“名片”,如果你是咖啡小白,店员还会根据你的口味来做推荐,亲切指数满分!
比如相扑烧肉小店:
比如打卡拍照盒子:
总体看,现在城市更新的思路已经完全改变了,创造适应移动互联网社会的生活场景比单纯的改造几栋建筑更为重要了。
中国 | 建筑设计
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