[分享]住宅设计,新规下还能偷面积吗?

发表于2018-04-04    1285人浏览    1人跟帖    总热度:536  


作为一名有良心的设(diao)计(si)师,在做建筑设计的时候,会在户型上给予业主一些隐藏的利益(主要指赠送面积啦~)但是新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后,原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖?非也。
 

上有政策下有对策,还不到一年时间,赠送面积又出了不少新花样。明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下,住宅赠送面积的17种方式,史上最全面,不收藏就亏大了。


一、阳台(计1/2面积)
阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同,入户花园和阳台可能只计一半建筑面积,通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。

 1、提前预留空间设计,并合理改造赠送面积

值得注意的是,新规范下,一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m时,阳台进深必须小于等于2倍面宽(阳台进深理论最大值3m);阳台面宽>1.5m时,阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积 。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积;多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积,上不封顶。 

 所以,在设计过程中可提前预留空间设计,并合理改造赠送面积。

户内长宽不小于2.4m的(客厅、卧室)及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值,阳台总面积≤户内建筑面积(除阳台)的20%或60㎡。户内设置室内透空空间的,阳台总面积≤户内建筑面积(除阳台)的10%或30㎡
住宅设计,新规下还能偷面积吗?_1
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案例:提前预留空间设计,合理改造赠送面积
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案例:提前预留,合理改造。
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2、两个单元相连接按凸阳台报批

苏州有个项目为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批,虽然看起来是凹阳台,其实是结构分开的,所以按凸阳台报批,赠送一半面积。



案例:苏州中粮祥云国际,产品规划是高层27F+洋房6-8F。高层中间户朝北房间规划按阳台审批,两个卧室挨一块开间加起来才6.6m,他们是怎么偷面积呢?两个卧室中间做挑空,这样就按凸阳台报批,就可以赠送面积了。另外南向开间规划了大面宽阳台赠送,边户北向也规划了凸阳台报批。
                     

二、凸窗(计1/2面积)
普通凸窗在小户型中应用较多。但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中,明确规定:凸(飘)窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的,按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此,可以采取以下几个应对之策。
1、将窗台高度做大>45cm,凸窗高度<2.1米

将窗台高度做大>45cm,凸窗高度<2.1米后,可不计面积。如此一来,还是能通过凸窗的设计,提高得房率,有效解决小户型过于紧凑的缺陷。

 举例: 在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中,就通过使用飘窗设计,极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜,还增加了超小户型的储存功能。

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另外一个方式是直接赠送,或者改造加大室内实用面积。

2、可局部拆卸内凸窗(不计面积)

在凸窗上部分设计横梁,可以将部分空间隔成两层,使得凸窗高度不超过2.1米,上层空间0.7米左右用于储藏空间(如下图);
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业主在装修期间,可将横梁“拆卸”,使原本2.1米的层高变成2.8米,与正常房屋层高一致。如上图,顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉,则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高(如下图)。

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3、正凸窗赠送
 
正凸窗赠送尺寸有一定要求:

同时,阳台内凸出于外墙且不计面积的凸窗也要计入阳台进深且不超过2.4m。
四、利用设备平台(不算面积)
在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中,对设备平台的规定并未出台新政策,因此,可以认为,开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。

 举例: 金地未未来这个项目之所以如此经典,就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间,就是金地未未来项目的一大创举。

设备平台通常作为空调外机,水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台,为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台,可以将其增加为储藏室、书房等功能房间(如下图)。

五、透空赠送
目前大部分地区规定,住宅建筑空间为复式时,层数按自然层计算,单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%,且最多不超过40平。


1、室外透空赠送
 
室外透空在设置的位置及大小有限制。
作为3户以上唯一采光通风来源时(不限面积),超高层户与户间唯一采光通风来源时(最大为本层建筑面积的3%)。

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但是超高层住宅可以按要求设置透空。
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2、室内透空赠送
 
值得注意的是,90㎡以上复式才可以设置透空(除阳台外室内面积的百分之20%并不超过60㎡)。另外,位置仅可以设置在客厅餐厅且不超过2个标准层。
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全部或者局部搭板扩大使用面积。
六、设计隐蔽式储藏空间(不算面积)
可以结合管道井,增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间,净高小于2.2米可不计入建筑面积。
七、共享梯厅(不计入套内面积)
通过电梯双向开启,使公共电梯厅成为私家电梯厅,电梯开门后可以直接进入房屋,增加私密性和归属感。
利用该空间放置花草、鞋柜等,延伸了室内使用空间。或将以前的电梯等待区改为私人空间,把入户门外移,使得业主可以多出部分套内面积。

八、凹槽赠送

主要是通过后期改造,用凹槽面积搭板加大户内面积。

1、功能性凹槽赠送
功能性凹槽设置有大小限制,一是深度与宽度之比不大于4,二是深度不超过8m。赠送方式主要是在户型与户型之间,或户型与核心筒之间预留凹槽,后期搭板,增大室内空间。


2、非功能性凹槽赠送
在户内房与房之间,结合房间设计非功能性凹槽,后期搭板,加大房间进深。

不过有几个点要注意,(1)进深不超过1.5m; (2)面宽与进深之比≥2  ;(3)凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊,(阳台/外走廊进深+凹槽进深)≤2.4m。
九、夹层(只算1/2面积)
在新规出台之前,夹层空间只要做到净高<2.2米,都不计入套型的建筑面积中。但新规出台后,针对夹层空间进行了明确规定:局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积,小于等于2.2米的计算二分之一面积。

但在实际案例中,由于普通住宅中的“夹层”高度有限,因此完全可以做到≤2.2米,如此一来,虽没了免费午餐,但还是可以减少一半面积。

对于这类空间,一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用(如下图)。
十、赠送露台(计算一半的面积)
非顶层露台通常采用退台的方式实现,多用于花园洋房设计中;顶层露台赠送为较多见方式,通常赠送面积可达到原户型的50%以上;在部分地区,高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台,均不计入建筑面积,开发商往往将大露台客厅或者卧室相连,拓展了卧室的使用空间。

十一、车库上方赠送(不算面积)
在一些小户型的别墅项目里,可设围合式中庭作为赠送面积,如此一来,上层的空间均可改造为房间利用;

同时,还可利用车位上方空间,上方设置围墙,为后期改造空间预留位置。在装修期间,可将二、三层架板,顶部增设屋顶,改造成房间使用。

 举例: 以上海河谷3号的户型为例,可将车库上方以及中庭封闭后,改造成功能间。在改造之前,每层空间均预留排水管道,可每层设计卫浴空间,便于后期改造。
十二、架空绿化赠送(算1/2面积)
1、利用花架隔出房间(计1/2面积)

在原预备设定房间处构建花架,又可以作为楼板的梁。根据建筑新规,这类型空中花园需要计算1/2的面积,但装修时期间可铺板隔房,做成一间独立的房间进行使用。

2、架空绿化赠送

架空绿化要求严格,可达赠送面积小。但可以通过赠送绿化平台,或者后期改造加大某户套内面积。
 
注:6户以上的住宅、宿舍、公寓平面设一个公共花园,才可计入地上核增建筑面积,架空空间在楼层内集中设且不超过一处,并与公共交通空间直接毗邻且不少于3个标准层。

十三、室内局部挑空,隔成1间卧室
这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计,通常在位于客厅处进行两层挑高设计,只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感,从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。

 举例: 以上海橡树湾为例。

十四、向地下室要空间(计算一半的面积)
在新规实施之前,地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间,用来吸引购房者。但新规实施后,地下室不能再免费送。但地下室(半地下室)结构层高≤2.2米的,还是可以算作二分之一的面积。

也有业内人士支招:可以在地下室报规划时按照车库标注、报批,交付后,就可以用原来的办法偷100%面积。

十五、首层花园(不计入套内面积)

为住宅首层增加附加值的方法,最常见的就是花园入户的赠送。有自己的独享花园对住户来说是首层最大的附加值。


首层赠送入户花园,单户可增加约35㎡面积。

十六、屋顶空间的利用

新规范对于坡屋顶的限制是,1.2米以下 不算面积,1.2-2.1 算一半面积, 2.1 以上按全面积计算。

来看一下屋顶平面图:

2100高度范围内,可满足正常活动要求。2100高度线范围外,北侧可增加露台空间。南侧设置老虎窗,增加屋顶利用率,同时实现采光通风。
比如,地块限高为36米,在11层平层(33米)的基础上,利用屋顶空间,及屋顶高度计算屋檐到屋脊一半的规定,可以在满足建筑高度要求的同时,在屋顶内部实现跃层,增加顶层附加值。
 
与按照限高方式做10层平层加一层跃层的方案相比,这样操作满足限高要求,同时每栋可多出一层平层面积。

十七、内天井赠送

相比上述的赠送方式,内天井的规范限制比较多。如果是(1)单外廊板式住宅:外廊是某户居住空间采光通风唯一来源,允许在外廊不居住空间之间设置单边开敞式内天井,开间≤该居住空间开间,进深≤1.5m。 
(2)除了单外廊版式住宅的内天井: 3户及以上共同使用且集中设置,每栋(座)住宅不得超过1个,同时,内天井短边宽度要符合要求。
1、普通内天井赠送
 
普通内天井设置难度大,且不易赠送。
这种方法有几个前提,第一,要求: 3户及以上共同使用且集中设置;第二,个数:每栋(座)住宅不得超过1个;第三,大小:用于非居住空间,短边最小6m,用于居住空间,短边最小8m;第四,其他:封闭围合的内天井宜隔3层前后打通一个通往室外的开间。
2、外廊式内天井赠送
 
外廊式住宅内天井设置难度大,要求多。



3、形式:单边开敞式内天井。
 
外廊式住宅内天井可行案例。

 
案例:华润金悦湾(双冠地块),产品规划为高层17F+复式洋房6F+联排3F。

本项目最大的亮点在于大面积采光通风井,相比于传统户型,大面积内天井可以极大的增加中间户的通透性和私密感。而且高层中间户北侧卧室做了凸阳台半赠送。整个户型设计中,用了大面宽凸阳台赠送,赠送面积控制在本层标准层建筑面积20%以内。洋房做复式挑空赠送,拉升产品溢价。
但总的来说,内天井规范限制较多,赠送可行性低,不建议采用。
小结
从上文看,偷面积方法主要归结为以下4大类:
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当中,又以“属于建筑体的原来结构,改变用途使之成为室内的使用空间”和“新增加户型的辅助功能空间”两种方式为主。另外,扩大户型原有可赠送面积部分的面积和高度也是面积赠送的一种考虑方向。

不过,原有结构,改变用途的赠送面积方法一般不会增加过多的建筑成本,而扩大或者增加功能空间则很有可能会增加成本。



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 发表于2018-04-08   |  只看该作者      

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其实想买房的同志们可以看看,毕竟一平米面积就几万能,多了解一下还是有用的

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