[分享]没有城市更新是增加容积率解决不了的

发表于2020-07-30     18人浏览     1人跟帖     总热度:35  


在深圳呆久了,常常会遇到城市更新的相关内容,对更新10.0的容积率已然习以为常,住宅6.0都是正常操作,直到突然有一天,跟外地同学聊起深圳办公容积率做到两位数,他们惊掉下巴的表情才让人意识到,深圳城市更新的容积率的确是走在全国的前列。

想想很多规划师们的日常
用地面积不太够,加点容积率···
这个旧村不好拆,加点容积率···
医院学校没人建,加点容积率···
····
似乎增加容积率是解决很多规划问题的不二法门,但实际上,城市更新之后需要三五十年才会迎来下一次更新,过高的容积率本质上是在消耗城市未来的发展空间。那我们该如何理性看待增容这件事?下文整理了赵燕菁教授一次演讲的部分观点,希望对大家有所启发····


以下内容来源:赵燕菁教授演讲

- 01 -
习惯靠增加容积率来解决旧改资金
大部分旧城改造项目,典型的做法是:
增加土地的容积率,通过在房地产市场出售增加容积率后的土地,获得老旧小区和城中村改造的资本。
简单的路径就是:拆除—增容—返迁—出售。通过“增容”的部分,实现项目的财务平衡。
按照这个模式,只要“增加的容积率”足够的高,任何旧改项目都可以得到平衡。
但事实上,这一模式里面埋藏着巨大的财务陷阱。

- 02 -
靠增加容积率的财务平衡是假平衡
由于中国没有财产税,新增居民不仅不会贡献新的税收,反而会给未来的财政带来更大缺口。
比如原来的小学和服务的居民大体上是平衡的,但居民户数大量增加后,这个平衡就被打破。这就意味着现在政府的老旧小区改造不仅不会给未来的政府创造新税源,反而会增加未来政府的财政负担。
不仅学校如此,从交通、治安、消防到给排水……所有公共服务都会带来更大的支出压力,这些支出只能来自财政。

- 03 -
城市房地产市场绝不是取之不尽
更为严重的问题是,这种改造会严重侵蚀城市的资本市场。看似财政没有出钱,实际上利用的却是自己宝贵的资本潜力。
一个城市资本市场的深度是有限的。假设城市一年最多销售10万套住房,旧改向市场推出了8万套住房,留下来的空间就只剩下2万套。
如果向市场供给超过10万套,房地产市场就可能崩盘,不仅城市无法融资,所有不动产定价存量资本都会缩水。

- 04 -
曾经的昆明就是一例
在资本市场竭泽而渔导致城市大溃败的例子并不罕见。
2008年,仇和主政昆明,开始进行大规模城中村改造。改造的方法,就是通过给每个村庄“足够”的容积率,实现征地拆迁建设成本的平衡。
到2015年3月24日昆明市叫停城中村改造时,已经启动改造229个。市场供应总建筑面积高达7477万平方米,相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积。
昆明房地产市场基本丧失融资功能,教训不可谓不深刻。

- 05 -
过高增加容积率也造成城市安全隐患
现在很多城市旧城改造,走的就是昆明的老路,一旦启动,就会带来一系列的连锁反应。
由于“增加容积率”式改造,必须通过卖地融资,进行整片拆除、加高。
在拆除和建安成本一定的条件下,地价越低,增加的容积率就需要越高。在那些地价和拆迁建安成本接近的三四线城市,这一模式就意味着需要极大地增高容积率。
同时受制于消防能力等,过高增加容积率式的旧城改造,会留下大量城市安全隐患。

- 06 -
有机更新才是未来旧城改造趋势
厦门曾厝垵本来是个准备拆除的小渔村,项目被叫停后,村民自主改造,现在已经成为厦门著名的网红景点,吸引的游客堪比鼓浪屿、南普陀。
通过微增容,解决居民生活改善需求(电梯、煤气等),又不会导致户数增加带来新增公共服务的压力(比如学位不足)。

- 07 -
资本投入重点应为创造税收和就业
政府从大拆大建的旧城更新中节省下来的融资投向何方?一个基本原则就是:
未来能为城市带来最大的现金流(比如税收)和就业。
现在不少城市为了拉动固定资产投资,把宝贵的资本投入到音乐厅、体育场馆这类不产生现金流、反而带来更大财政负担的项目。。
过去三十年,政府投入的基础公共服务设施,道路、管线、机场、学校……使城市的企业和家庭得以轻资产运行。
这时,城市就要把这些资本进一步投向对城市发展具有战略意义的产业。
合肥政府引入京东方第6代TFT-LCD液晶面板线,就是一个经典案例。政府的投资大获成功。采用这种方式,合肥孵化了一个又一个“高新尖”千亿产业集群,带动的是数以十万计的“蓝领”就业。合肥政府也因此被誉为“中国最牛的风险投资机构”。

- 08 -
房地产提供的是资本,而不是税源
旧城改造如果不能带来增量现金流,一时的GDP增长从长远看都是债务毒药。
中国地方政府之所以能独步全球,就是因为房地产为中国地方政府提供了巨大的资本,而不是税源(财产税)
如果错误的旧城改造模式不能及时纠正,就会在不知不觉间毁掉这个优势。

你如何看待增容这件事,
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 发表于2020-07-30   |  只看该作者      

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