[分享]2019年北京房地产市场年报

发表于2020-01-17    11人浏览    1人跟帖    总热度:50  

2019年北京房地产市场政策环境整体稳定,楼市调控边际调整,市场监管不松懈,土地、人才、住房保障等领域政策持续完善。商品住宅市场同比“量价齐升,刚需产品成为市场主力”;土地成交同比有所降低,不限价地块成交增加。未来北京主体调控政策依然以稳为主,纯商品住宅供应或将增加,价格或出现小幅波动。


01 政策环境

▌调控政策

2019年北京房地产市场政策环境整体稳定,楼市调控边际调整,市场监管不松懈,土地、人才、住房保障等领域政策持续完善

  • 楼市调控政策边际调整:主体政策不放松,房贷利率边际下调,公积金异地提取范围扩大至环京,但国管公积金认房又认贷呈收紧态势;市场监管重点聚焦房源信息发布、物业管理 、住房租赁等领域;土地限价政策边际放松,上半年北京召开土地推介会,多宗不限价地块入市;
  • 住房保障与人才政策配套实施:人才引进政策聚焦高端产业人才,公租房、共有产权房政策扩范围、降门槛,为高端人才提供住房保障。

▌重点政策

北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心,统筹推进北京市通州区和“北三县”协同发展

1月,党中央、国务院已批复实施副中心控制性详细规划,支持副中心高质量发展的意见正在研究制定。行政办公区一期已基本建成,北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心; 2月,北京规划自然委已完成《通州区总体规划(2016年-2035年)》审查工作,统筹推进北京市通州区和河北省三河、大厂、香河三县市协同发展。

图:北京城市副中心轴与北三县示意图
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中指解读
通州新区的建设目的在疏解首都核心地带的人口,北三县将成为北京外溢人口的主要承接地之一,届时一体化利好的释放将全面提升北三县的区域价值。

北京调整购房资格审核,抵扣后个税为零不影响在京购房

新个税法执行后,在起征点提高为5000元的同时,子女教育、继续教育、住房贷款利息或租房租金、赡养老人等6项专项附加均可抵扣,可享受优惠而不用缴纳个税的人数开始扩围。在这一情况下,小部分纳税人会出现“零个税”的现象;6月5日,北京三部门共同发布公告,个人所得税缴纳额为零的月份,审核其社会保险缴纳情况。

中指解读
短期看,用社保作为替代证明能够解决因个税改革带来的新问题,一些购房者可以避免出现断缴情况。而从长期看,未来购房资格还可以探索更多的证明方式,对相关制度做进一步完善,做到更加可靠、灵活和多元;此次政策通过认定‘原有个税+社保’使得部分没有完整个税记录的购房者可以享受购房资格,是顺应市场变化的表现,但购房者依然需要满足北京5年社保、5年个税或5年“个税+社保”的条件,因此对整体市场影响有限。

北京市2019年度国有建设用地供应计划发布

《北京市2019年度国有建设用地供应计划》已发布并实施。2019年安排商品住宅用地600公顷,保障性安居工程用地350公顷,集体租赁住房用地200公顷。其中,商品住宅用地的年度供应下限为300公顷,这是北京市首次设定商品住宅用地年度供应量下限。

表:北京市2019年度国有住宅用地供应计划(公顷)
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中指解读
2019年,北京住宅用地供应是1150公顷,较去年减少50公顷。其中,共有产权住房用地大幅减少,这也是市场遇冷下政策调整的结果。与去年不同的是,今年北京制定供地下限。若住宅用地最低成交300公顷,按容积率2.8来计的话,住宅用地供应将基本满足住房需求情况。

北京海淀发布最新版“海英计划”

8月29日,北京海淀发布“海英计划”升级版《中关村科学城促进人才创新创业发展支持办法》,针对全球顶尖人才、青年英才等,将给予不同级别的资金和政策支持,创新、创业领军人才奖100万。

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《支持办法》是对已执行6年的“海英计划”进行修订升级:围绕中关村科学城科技创新、高质量发展的功能定位,针对 “高精尖”产业领域,加快人才引进和培育,为重大科技项目和高端产业落地提供有力支撑;在人才引进方面,既注重顶尖、领军人才的引进,又关注青年英才、高潜力人才的培育,形成多层次、可持续的人才队伍。

中指解读
中关村科学城围绕高端产业发展需求,从国内外引进“高精尖”创新创业人才,引才定位更为聚焦、精准,政策优惠力度更大,这是在人口总量控制的基础上精准引才的重要体现;这次精准引才政策,针对高层次人才,引才门槛很高,更注重人才的质量,引才的规模相对较小,对房地产市场影响非常有限。


02 市场分析

商品住宅:整体市场同比“量价齐升”,刚需产品成市场主力

成交价格:2019年,北京商品住宅(不含保障房)销售价格小幅上涨,上年成交均价持续回落,下半年相对平稳。受年初豪宅“限签”政策放松影响,部分前期高价成交楼盘集中备案,拉高整体成交均价,同时叠部分优质限竞房入市影响及去年同期价格基数较低等因素影响,整体成交均价有所提升,全年成交均价同比上涨6%。2019年北京成交多宗不限价地块,后期市场供应结构或将发生转变,但在限竞房与共有产权房为主的背景下,后期成交均价或仍将以稳为主。

图: 2013-2019年北京商品住宅(不含保障房)年度成交价格走势
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

►成交规模:2019年,北京楼市调控延续高压政策,置业客群对限竞房及共有产权房的认可度逐步增加,刚需逐步释放,全年商品住宅(不含保障房)累计成交700.7万平方米,同比增长46%;一季度北京信贷政策边际放宽,需求逐步释放,成交量逐步回升;730会议重申房住不炒,政策严控下三季度成交明显回落,四季度限竞房及共有产权房大规模供应带动成交回升。2019年北京商品住宅(不含保障房)月均成交量约58.11万平方米,较2018年月均成交量上升46%。

图:2013-2019年北京商品住宅(不含保障房) 年度成交量走势
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

►成交结构:住宅市场成交向中低面积段户型转移,刚需类产品占比提升

从成交面积段占比来看,在大量限竞房及共有产权房入市的背景下,中低面积段刚需户型成交占比快速提升。

图:纯商品住宅成交面积结构
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从成交总价段来看,成交套数占比最低的60%为中低价位,成交套数占比最高的10%为高价位原则计算,450万/套成为北京中低端市场新的分水岭,高价位分界线则从1200万/套降至1000万/套。

图:纯商品住宅成交总价结构
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

►供应:商品住宅市场市场整体供大于求,开盘去化率较去年有所提升

2019年北京商品住宅市场整体处于供大于求状态。四季度供应节奏加快,供应量显著增加,全年月均供应量为81万平方米,同比小幅下降1%,月均成交量为58万平方米,销供比为0.72,较去年上升0.23。从新开盘情况看,北京市场新开盘数量较去年同比下降32%,整体去化率较去年上升2个百分点到62%,去化效果较好。

图:2016年-2019年北京住宅月度供应量及销供比
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:2016年-2019年北京商品住宅新开盘频率
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

库存:商品住宅库存量及出清周期持续回升,库存风险增加

2019年,北京商品住宅(含保障房)库存量回升,截至12月底,北京商品住宅(含保障房)库存量为1138万平方米,较去年同期增加16%;出清周期为18.9个月,较2018年底上升2.0个月,整体市场去化压力依然较大,库存风险增加。

图:2017-2019年北京商品住宅(含保障房)库存及出清情况
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:2012-2019年北京商品住宅(含保障房)库存情况
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

限竞房&共有产权房:累计推出68个项目,集中分布在朝阳、海淀、昌平、丰台、大兴、房山、顺义等区域

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数据来源:中指院整理

限竞房-供应:丰台区供应量最高,怀柔、门头沟和平谷推出套数不足千套

从区域推出规模来看,2019年丰台区推出8713套限竞房,居全市限竞房供应量首位,推出套数占比为17%;大兴区和海淀区分别推出7913套和7174套,推出套数占比分别为16%和14%,供应数量位列第二、第三位;怀柔区、门头沟区和平谷区限竞房供应较少,推出套数不足千套;东西城无限竞房推出。限竞房项目多集中在外环区域,引导和疏解核心区域人口,持续提升区域发展动能,对维持北京房地产市场的稳定起到了关键性的作用。

图:2019年北京限竞房分区域供应情况
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

限竞房-成交:49个限竞房项目合计供应房源49959套,整体去化效果较差

2019年,限竞房依然为北京商品住宅的供应主力,全年北京共有49个限竞房项目推出,共取得66个预售证,合计提供房源约49959套。受区域项目集中入市,产品同质化严重影响,限竞房成交状况冷热不均,少数地理位置及质量较好的的优质限竞房项目受到市场青睐,但大多数项目去化情况较差,在限竞房持续大规模供应的情况下,多数项目出现降价促销,市场竞争日趋激烈。

图:2019年北京限竞房成交详情(部分)
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数据来源:住建委备案数据,CREIS中指数据,fdc.fang.com

共有产权房-供应:顺义和通州供应量较高,推出房源量占比均超两成

从区域推出规模来看,2019年顺义区、通州区分别推出5158套和4852套共有产权房,居全市共有产权房供应量前两位,推出套数占比分别为26%和24%;另外,朝阳区和房山区分别推出3487套和2351套,分别占全市推出量的17%和12%,其余区域占比均未超10%;昌平区推出套数最少为90套,占比不足1%;东城区、西城区、丰台区、海淀区等8个区无共有产权房推出。2019年通州区成交多宗共有产权房地块,未来仍将成为共有产权房集中供应区域之一。

图: 2019年北京各区共有产权房分供应情况
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

共有产权房-成交:大兴5个共有产权房完成申购,亦城亦景家园成为北京首个不划分京籍和非京籍申购对象的共有产权房项目

图:北京已完成申购共有产权房项目详情(部分)
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2019年,北京共计26个共有产权房项目完成申购,累计申购房源19207套,其中怀柔碧桂园中心因降低申购门槛,扩大了销售人群范围,申购房源比达到了24:1,北京城建·棠樂 、通和家园、兴宏雅苑、亦城亦景家园申购房源比均达10:1以上,受到市场青睐。区共有5个产权房项目完成申购,申购房源4321套,项目数量及供应房源数均居各区域首位。

图:2019年北京各区域共有产权房申购套数
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

商办市场:成交规模持续回落,成交均价小幅上涨

自2017年“326”政策出台后,商业、办公类项目销售受到严厉限制,商办市场成交量持续低位运行;同时北京发布新版产业禁止和限制目录,成交规模进一步下降。整体来看,2019年北京商办类市场全年累计成交141.48万平方米,月均成交11.79万平方米,同比下降20%;全年成交均价同比上涨4%。2019年商办类产品累计供应规模为296.88万平方米,同比上升12%,受第三产业增速放缓及互联网投资热潮降温等影响,北京商办产品空置率创近年新高,整体市场长期处于供大于求状态,下行压力依然较大。

图:2017-2019年北京商办类产品成交量情况
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:2018-2019年北京商办类产品成交价格及变化趋势
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

二手房市场:成交规模同比小幅下降,成交均价同比整体趋稳

2019年北京二手房成交14.2万套,同比下降6%。3月份市场节后复苏,叠加“小阳春”行情,成交回升至高位,随后小幅缓降并持续趋稳,10月受国庆小长假的影响,以及6月开始成交价格持续回落,市场观望气氛加重,成交量有所下降。临近年底,前期积压的住房需求有所释放,叠加业主预期持续降低,市场上性价比较高的房源增多,议价空间持续扩大,二手房成交规模同环比呈现回升态势。此外,北京大量限竞房持续入市,对二手房客群造成一定分流,市场降温明显。

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

►二手房与新房成交套数比值达2.4,新房成交占比连续三年持续增长

2019年,北京楼市稳中有升,新房成交量同比上涨,二手房成交量同比回落,二手房与新房成交套数比值为2.4,新房市场活跃度提升。2019年,北京二手房成交14.2万套,新房成交6.0万套,新房成交占比连续三年持续增长。主要是由于限竞房及共有产权房大量入市,新房与二手房价差缩小导致二手房市场成交回落,随着北京新建商品住宅向远郊方向发展,城区及近郊二手房的区位及配套优势将更加凸显,市场仍有一定支撑度。

图:2011年至2019年新房与二手房销售套数占比
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

土地:成交量同比有所减少,不限价地块成交增加

土地供应:2019年四季度北京推地节奏加快,带动整体供应规模提升。全年累计供应商品住宅用地共计608万平方米,完成年度600万平方米入库任务的101%,其中,共有产权住房用地90万平方米,计划完成率为150%;商办用地推出92万平米,仅完成供地计划的61%。近三年来北京不限价纯商品住房地块推出数量首次大于限竞房地块,供地结构发生显著变化。

图:2019年北京宅地供应结构
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

土地成交:商品房用地成交规划建面734万平方米,同比减少6%

2019年,北京住宅用地成交50宗,土地面积为326万平方米,规划建筑面积642万平方米,同比上升3%;商办用地成交8宗,土地面积31万平方米,规划建筑面积92万平方米,同比下降42%,商办用地成交规模连续5年下滑,市场活跃度持续回落。

图:2013-2019年北京商品房用地成交规划建筑面积(万平方米)
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

价格及溢价:土地市场热度持续低迷,宅地市场持续明显降温

2019年,楼市严控背景下,房企融资渠道全面收紧,房企拿地愈加理性,北京土地市场热度持续低迷。其中,住宅用地溢价率为10%,较去年下降5个百分点,宅地市场降温明显;商办用地多以底价成交,部分优质地块带动整体溢价率稍有提升,但整体市场热度仍处低位。11月北京发布土地新规,商办用地与住宅用地分开供应,后续土地市场竞争或将加剧。

图:2013-2019年北京商品房用地成交楼面均价(元/平方米)
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:2013-2019年北京商品房用地成交溢价率(%)
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

成交结构:不限价纯商品住宅地块明显增加,限竞房地块成交占比回落,宅地成交结构发生转变,后期北京土地市场竞争或将加剧

2019年北京新增21宗限竞房用地,累计规划建面达334.08万平,同比下降34%,成交占比下降31个百分点至51%;共有产权房成交14宗,成交规模为140万平,同比增加21%,占全年宅地成交比例为21%,较2018年上升3个百分点;不限价纯商品住宅成交14宗,累计成交建面达168万平,占比达26%。此外,今年还有1宗纯租赁用地成交,成交建面为9万平。不限价纯商品住宅用地的大量成交,使得北京宅地成交结构发生转变,叠加商办用地与住宅用地分开供应,未来北京土地市场竞争或将更加激烈。

2018-2019年北京各类宅地成交面积(万平方米)
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说明:大兴区瀛海镇[2019]002号土地为集体用地转共有产权房用地,该地块未纳入成交的住宅用地计数统计
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018-2019年北京各类宅地成交面积比例
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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

区域宅地成交情况:大兴宅地成交宗数及成交规模位居各区首位,宅地市场向东、向南发展特征明显

2019年,除东西城、昌平和延庆外,其它区域均有宅地成交,大兴成交宗数及成交规模均位于首位,10宗地块累计成交规模达119万平。大兴、通州等近郊区域为北京土地市场成交的主力区域,宅地市场向东、向南发展特征明显;8个区成交规模较去年同比增加,通州、石景山、顺义、丰台成交规模增长明显,同比均增长一倍以上。朝阳、密云、平谷、门头沟成交规模环比缩减,其中朝阳区同比减少超六成。

图:2019年北京各区域住宅用地成交量情况(万平方米)
2019年北京房地产市场年报_28
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

区域宅地楼面价及溢价率:石景山宅地成交楼面价位居各区域首位,多区宅地成交溢价率均有所回落,宅地市场降温明显

楼面价方面,石景山、朝阳、丰台、大兴、海淀成交楼面价高于北京成交楼面价均值,石景山宅地成交楼面价最高,达35140元/平,其次朝阳,成交楼面价为30196元/平,丰台、大兴和海淀成交楼面价位于2-3万/平,平谷宅地成交楼面价不足万元/平;怀柔和平谷成交楼面价较去年同比增长超三成,海淀、门头沟、房山和顺义成交楼面价较去年明显下滑。

图:2019年北京各区域宅地成交楼面均价情况(元/㎡)
2019年北京房地产市场年报_29
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

溢价率方面,大兴、密云、通州和丰台溢价率高于北京溢价率均值,宅地市场热度相对较高,除石景山外,其余区域宅地成交溢价率均较去年出现不同程度回落,密云同比下降33个百分点,海淀、怀柔、平谷宅地成交溢价率降至冰点,整体宅地市场降温明显。

图:2019年北京各区域宅地成交溢价率
2019年北京房地产市场年报_30
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

区域商办用地成交情况:商办用地成交区域明显减少,海淀区成交宗数及成交规模位居各区首位

2019年,北京商办用地成交区域明显减少,仅海淀、石景山、大兴、通州四个区域有地块成交,累计成交8宗,较去年减少3宗,其中海淀区成交宗数及成交规模位居首位,3宗地块累计成交规模达44.37万平。同比来看,石景山及大兴商办用地成交规模较去年分别增长54%和36%,海淀区和通州区2018年无商办用地成交。

图:2019年北京各区域商办用地成交情况(万平方米)
2019年北京房地产市场年报_31
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

区域商办用地楼面价及溢价率:海淀区商办用地成交楼面价位居各区首位,溢价率处于相对低位,整体商办用地市场持续低迷

楼面价方面,四个成交区域中仅海淀区商办用地成交楼面价高于北京成交楼面价均值,为23178元/平,石景山、大兴和通州商办用地楼面价均低于2万元/平,其中石景山区商办用地成交楼面价跌幅较大,较去年同比下降15%,大兴区小幅下跌1%。溢价率方面,海淀区和石景山区5宗商办用地均以底价成交,大兴区和通州区3宗地块虽溢价成交,但溢价率仅为0.61%和1.03%,位于相对低位,整体商办用地市场持续低迷。

图:2019年北京各区域商办用地成交楼面均价情况(元/平方米)
2019年北京房地产市场年报_32
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


03 未来展望

▌趋势一:主体调控政策以稳为主,结合市场形势进行微调

政策方面,主体调控政策以稳为主,结合市场形势进行微调。2019年全年北京政策整体保持稳定,市场保持平稳发展态势。在京津冀协同发展纵深推进、“十三五”收官、城市总规细化落地执行、房住不炒等背景下,预计2020年北京将延续以稳为主的调控基调,短期调控政策将根据市场形势变化保持微调,保障房地产市场进一步平稳健康发展。

2019年北京房地产市场年报_33

趋势二:房地产市场加快向外围发展,未来宅地市场竞争更趋激烈

2019年北京部分成交宅地情况
2019年北京房地产市场年报_34

城市总规背景下,房地产市场加快向外围发展:在城市规划限制四环以内住宅开发的背景下,2019年土地供应导向五环以外区域,多数地块成交集中在五环到六环之间。伴随北京 “留白增绿”用地增加,中心城区建设用地逐步减少,城市规划细化下,土地市场或将进一步向外围发展,未来五环以外或将形成新的商业及居住氛围浓厚、人口密集的区域。

未来宅地市场竞争更趋激烈:在城市总规下,2020年城乡建设用地规模缩减、平原开发强度降低,同时叠加商办用地与住宅用地分开供应政策出台,预计未来宅地市场竞争或将一进步加剧。

趋势三:纯商品住宅供应或将增加,价格或将出现小幅波动

预计2020年纯商品住宅供应或将增加,价格或将出现小幅波动。在2017-2018年限地价、限房价、70/90政策执行影响下,2019年中低价位、中小户型产品占据市场主导地位。2019年伴随土地政策松动,不限价地块供应增加,纯商品住宅用地成交同比规模增长明显,预计未来商品住宅供应结构或将发生改变,纯商品房供应或将有所增加。随着这部分纯商品住宅的逐步入市,房价或将出现小幅波动,但在“稳房价”基调下,预计价格涨幅仍将运行在可控范围内。

图:2014-2019年北京商品住宅(不含保障房) 市场销供情况
2019年北京房地产市场年报_35
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:2014-2019年北京新房成交情况
2019年北京房地产市场年报_36
注:数据统计截至2018年12月25日
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

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 发表于2020-01-17   |  只看该作者      

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