[分享]2014中国地产设计创新论坛暨创新风暴·中国房地产创新典范颁奖典礼

发表于2014-08-16    2171人浏览    6人跟帖    总热度:97  

摘要:2014年8月16日,2014中国地产设计创新论坛暨创新风暴·中国房地产创新典范颁奖典礼在北京京西宾馆举办。

以下为文字实录。

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第一页:领导致辞:《中国建设报》社长翟建,住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰,国际房地产协会联盟主席泰艾斯·斯托夫尔

第二页:台湾著名建筑设计师刘培森演讲

第三页:国务院参事室特约研究员、原国家统计局总经济师姚景源延演讲

第四页:原建设部副部长谭庆链副部长发布新书致辞

第五页:天地控股集团总裁张华纲演讲

第六页:第一次对话

第七页:绿地集团常务副总裁陈军

第八页:万科集团高级副总裁毛大庆

第九页:第二次对话、第三次对话

第十页:第四次对话、颁奖典礼中国房地产业协会会长刘志峰致辞



【主持人】:
  各位领导,各位加强,大家上午好!2014中国地产设计创新论坛暨第13届创新风暴·中国房地产创新典范颁奖典礼现在开始,首先向各位介绍一下今天到会的领导和嘉宾。第一位是中国土木工程协会名誉理事长、原建设部部长、也是本届活动顾问谭庆链部长,国务院参事室特约研究员、原国家统计局总经济师姚景源,住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长王玉平,住房和城乡建设部办公厅巡视员、本届活动组委会副主席张志新,中国建设报社副社长、本届活动组委会副主席翟建,住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任、本届活动组委会副主席文林峰,住房和城乡建设部办公厅宣传处处长毕建玲,中国勘察设计协会常务副理事长兼秘书长、住房和城乡建设部原工程质量安全监管司副司长王树平,中国建筑协会副理事长兼秘书长、中国城市出版社社长周畅,中国房地产业协会名誉副会长、原住房和城乡建设部办公厅主任朱中一,幸福人寿保险公司董事长孟晓苏,中国房地产业协会副会长、北京住总集团有限责任公司董事长张贵林,中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会主任蔡云,济南市住宅产业化发展中心主任王全良。还有两位国际嘉宾,他们来自国际房地产协会联盟,也是本届活动国际支持机构的领导泰艾斯·斯托夫尔,国际房地产协会联盟亚太区总代叶宪年先生。
  还有今天到会的嘉宾,台湾著名建筑师刘培森先生,中国勘察设计大师赵冠谦先生,加拿大IBI集团中国区执行副总裁刘嘉峰先生,中国标准建筑设计研究院总建筑师刘东卫,北京设计研究院总建筑师刘晓忠,清华大学建筑学院教授周燕珉,天津城乡规划设计院最规划师张菲菲,中国房地产住宅研究会人居委员会副主任、亚洲人居委主席开彦,EBSA设计集团总裁首席设计师李建伟,北京工业大学建筑与城市规划学院教授张建,向今天代表隆重推出的是本届论坛战略合作伙伴,好屋中国总裁陈兴女士,副总裁黄俊先生。今天到会的还有很多领导、嘉宾和专家,时间关系不一一介绍。今天到会的媒体还有中央电视台、中央人民广播电台、光明日报、北京电视台、新京报等全国40多家媒体到会报道,同时有人民网、地产中国网、搜狐焦点到会现场直播。再次向各位领导、嘉宾和媒体朋友的光临表示感谢。
  去年的论坛也是在这里举办,我给大家讲过,很多老朋友记得我们为什么选择这个会场,因为这个会场在中国改革发展史上具有里程碑的意义,党的十一届三中全会,就是对中国经济改革命运具有决定作用的十一届三中全会就是在这里召开的,邓小平同志就是在这里开始讲述春天的故事。今天我们依然选择在这里举办这次会议,是因为今年是中国深化改革的开局之年,中国的经济告别了两位数的传奇增长,进入了“新常态”时期。习近平主席的“新常态”思想实际上就是对中国经济发展路线图的改革与创新。告白了黄金十年,进入了白金时代,中国房地产行业如何进入适应新常态、寻找新动力,这就是我们今天论坛的主题。
  下面进入议程,首先有请主办单位领导,中国建设报副社长翟建致词。
【翟建】:
  尊敬的谭庆链部长,尊敬的姚景源总经济师,尊敬的泰艾斯·斯托夫尔主席,各位领导,各位来宾,媒体界的同行们,大家上午好!
  在国际房地产协会联盟、中国房地产协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心的支持下,由中国建设报社独家主办的2014中国地产设计创新论坛暨创新风暴·中国房地产创新典范颁奖典礼,今天在京西宾馆隆重举行。在此,我谨代表主办单位对各位领导和来宾的光临表示热烈的欢迎!并对大家对中国建设报社和本次活动的大力支持表示最诚挚的感谢!
  下面,我就本届活动的情况向各位领导和来宾做如下汇报:创新风暴活动已经走过了13届,在本届报送的参赛方案共来自全国24个省市,经过专家评审委员会三轮的严格评选,最后有40个房地产项目胜出。同时,有11家房地产企业、企业家,4家设计机构和5位设计师获得荣誉。在此我谨代表活动的主办单位向所有获奖企业和个人表示热烈的祝贺!
  本届活动呈现以下几个特点:
  一是从全国24个省市报送的方案来看,品牌房企仍是本届活动的主力军,涌现出诸多优秀项目方案,其创新性、设计理念和成果能够代表现阶段我国房地产产品质量和市场价值取向。其中有6个项目通过专家评审获奖的绿地集团,不仅体现了企业对产品品质的追求,同时也体现了企业的创新与管理能力。还有万科集团,北京住总集团,万达集团,金地集团,首开集团,宁波银亿集团,西安紫薇等房企报送的项目也达到了国内先进水平。正是这些品牌房企的榜样力量,引领了中国房地产行业创新与发展。
  二是本届活动养老地产异军突起。其中上海天地健康城从开始就定位高端综合养老社区,引进澳洲养老机构先进理念和模式,受到了专家普遍好评。
  三是荣获中国传统风貌建筑创新典范的新沧浪苏式园林会所系列,和中国历史完全街区保护创新典范的天津历史风貌街区系列,受到专家委员会的高度评价。评审专家认为中华民族的伟大复兴是全方位多角度的,其中建筑是文化复兴的重要载体,中国式建筑和历史文化街区应当更加受到重视,使国人记得住乡愁、留得住脚步。
  四是住宅产业化设计和建设已经步入成熟阶段。济南万科城创新了全面家居解决方案,在设计之初就提供了一系列精装修标准体系,本届活动我们也对在住宅产业化方面成就突出的机构、企业和产品进行了表彰。希望他们的经验和做法能够对我们的行业有推动作用,
  五是保障性住房设计水平有了很大提高,北京住总集团报送的通州区梨园镇公共租赁房、天津市君良城示范镇均体现了较高的设计水平和企业的责任感,值得表扬和推广。
  六是本届活动再次推出中国房地产推动力人物、创新力设计机构和创新力设计师,我们之所以让这些英雄从幕后都在台前,其意义不仅是表彰他们的贡献,更在于倡导一种行业精神。希望在彰显房地产支柱力量的同时,让创新精神推动行业的健康发展。
  创新是行业发展的动力,作为住房和城乡建设部主管的权威媒体,为部里的重点工作和行业发展,为优秀房企的创新精神和品牌战略鼓与呼是我们的责任和义务。希望我们在创新的路上共同前行。
  最后,再次向给予本届活动大力支持和指导的国际房地产协会联盟、中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进指导中心,向付出辛勤劳动与智慧的专家评审委员会的全体专家表示最崇高的敬意和衷心的感谢!向多年来坚持创新,支持创新风暴活动的广大房地产企业的朋友们表示最衷心的感谢!

【主持人】:
  非常感谢翟社长的致辞。围绕建设部的重点工作进行宣传推广是我们建设部主管媒体的责任和义务。下面一个议程是支持单位领导住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰代表支持单位致辞。

【文林峰】:
  尊敬的谭部长,尊敬的姚景源总工程师,尊敬的各位领导,各位专家,各位企业代表,各位嘉宾,大家上午好。首先我代表本次论坛的支持单位之一住房和城乡建设部住宅产业化促进中心热烈欢迎大家的到来。
  我今天也是想在这里特别感谢我们这次论坛的主办单位中国建设报对中国住房产品以来对我们的工作推进、技术进步,特别是各类示范项目,特别是住宅产业化项目进行大量的支持和报道表示衷心的感谢!这次论坛也是第一次把住宅产业化作为其中一个板块、一个内容融入到创新风暴活动里面,我们作为住房和城乡建设部推进住宅产业化的重要机构,非常乐意支持我们创新风暴活动推广产业化的工作。我想借这个机会跟各位领导、各位专家学者、各位企业介绍一下当前推进住宅产业化发展的情况,因为我们全行业都在听到这些轰轰烈烈的各种媒体的报道,到底现在发展的情况如何,我想简单的利用几分钟时间给大家做一个汇报。
  一个是从我们推进目标来说,应该是全社会转型升级建设两型社会的一个重要抓手。我们知道现在从上到下越来越重视两型社会建设,从建设领域来说推进住宅产业现代化,通过节能减排,提高建筑品质,以及节电、节水、节材,提高效率,提高企业在国际竞争力是有非常重要的作用。所以,我说是节能减排和转型升级的重要抓手,这也是从中央领导到地方的主管领导非常重视产业化的重要原因,不仅仅是从我们建设领域自身发展考虑产业化发展情况。
  从目前推进情况来看,我想从几个方面,一个是从中央层面来说,政协主席俞正声,还有主管副总理,还有各种主流媒体,最近一两年来都在不断指导住宅产业化发展,宣传报道住宅产业化进展情况。从我们住房和城乡建设部主管部门的情况来说,也在积极研究顶层制度设计,不断出台新的指导方案。最新的动态是住房和城乡建设部有关部门正在研究推进住宅产业现代化的发展纲要,我们也在编制跟住宅产业化发展相关的一系列标准体系以及国家十三五住宅产业化发展计划。所以,这些都是在设计内。从地方来说,大家有切身的感受,地方政府的积极性也是空前高涨,我们现在很多城市出台的推进产业化的指导意见,刚才在贵宾室跟谭部长聊的时候,谭部长也提到很多城市政策力度非常大,像北京、上海、深圳、沈阳、合肥等等城市,可能下一步的正式会提出来所有的保障房都要采用产业化的方式来建设,商品房可能60%,或者是新建的都要采用产业化方式建设。我们说产业化的发展从过去缓慢推进,到现在全社会高度关注,成了一个欣欣向荣的发展趋势。今年5月份我们在沈阳开住宅产业化工作会议的时候,主管的副部长提到目前推进住宅产业化正逢其时,应该是全社会形成一个推动的高潮。
  从各个地方来说,试点、示范项目也是越来越多,从点到面不断推进,过去可能每个城市只有几个试点项目,现在已经是整体往前推进。同时还有一个突出的特点,就是企业自身的内生的动力是越来越强,过去很多都是我们政府希望他们做的,邀请他们做的,现在很多企业在自发的自觉自愿的来推进开发,包括我们在万科和北京的住总。同时还有一个好的现象,就是外行,像三一集团,过去和建筑行业无关的,他们也看到住宅产业化发展趋势,积极向这方面转型发展。所以,总体来看,从上到下形成了一个良好的发展态势。
  同时我们也看到现在推进住宅产业化也面临一些困境,也需要我们冷静下来进行思考。过去我们说发展缓慢的时候比较着急,现在一拥而上,发展速度太快了,我们迫切需要冷静下来理性思考,我们现在还具不具备全面大规模推进住宅产业化的条件和能力。我总结现在我们在推进住宅产业化中遇到的一些瓶颈主要有几个方面。一个是顶层设计方面还是有相对缺失的,现在各个地方出台的指导意见,从我们住建部和各部委联合推进方面还是一直在积极协商沟通,包括技术的标准规范也是相对滞后。
  还有第三个问题就是我们产业化的关键技术以及技术体系,建筑体系这方面都存在一些薄弱环节。就是我们有很多城市希望我们推荐一些企业到他们那个城市做试点示范,现在还没有哪些企业做的特别好,我们可以理直气壮的全面推进。在各个地方试点的时候,也是探索出不同的模式,比如刚才翟社长讲的,除了预装备式结构方面,我们积极推进内装产业化,这个产业化是产业的过程,从投融资、设计、施工、生产到最后维护管理,包含了全过程,各个地方可以因地制宜,根据自己的社会经济行业发展的基础寻找自己的发展模式,并不是全国一刀切,也不可能全国所有建筑类型都采用预装配方式,所以我们鼓励各种类型同步推进。
  还有一个最严重的问题就是能力建设问题,从我们这个行业推进来说,设计、施工、构配件生产,整个环节上我们都是能力相对不足,全国这么多设计单位、施工企业,但是真正能够把预装配搞好的还不多。所以,我们希望下一步工作积极在能力建设方面加大力度。
  还有一个问题就是宣传引导不够,我们非常希望借助今天创新风暴的机会,有这么多行业的主流媒体,积极关注住宅产业化、支持住宅产业化的发展。
  最后我也希望在座所有的领导、所有的嘉宾、专家学者,能够更多的支持关注住宅产业化,也希望我们媒体积极报道产业化的进展情况。希望借助住宅产业化这样一个未来的发展机会,能够引领我们建设行业转型升级,能够为我们全社会建设质量品质的提升做出我们行业应有的贡献,也为我们全面建成未来2020年小康社会这样一个宏大的发展目标做出我们行业应有的贡献。
  谢谢大家!

【主持人】:
  非常感谢文主任的致词。咱们部里面住宅产业化促进中心,尤其是文主任对本次大会给予非常高度重视和支持,尤其是把住宅产业化的内容加入这次评审方案里面来,这对推动我国住宅产业化具有非常重要的意义。
  下面,隆重请出本届活动国际支持机构领导,国际房地产协会联盟主席泰艾斯·斯托夫尔先生给大家致辞。

【泰艾斯·斯托夫尔】:
  尊敬的刘部长、谭部长,女士们,先生们,大家早上好!今天非常感谢主办方的邀请,让我有机会到北京结识这么多引领房地产行业发展重要的领导、专家和企业家,借此机会我谨代表国际房地产协会联盟向所有获奖企业表达我最真诚的祝贺和敬意。
  作为国际房地产协会联盟主席,我们接触世界各地的不同地产项目,国际地产联盟在世界各地有协会和企业成员,我们致力于提供商业工具和教育服务,来推进国际的规范,现在我们正和海外国际地产协会达成战略合作。近年来,中国房地产产业的发展,引起世界注目,而且在全球经济大背景下,绿色生态和低碳环保成为世界的方向。通过本次活动我们深刻感受到中国政府主管部门和企业在这方面做出的努力,也看到很多优秀地产项目在绿色低碳节能环保方面做出的成就。而且现在在世界各国获得成功的住宅产业化发展在中国也得到了长足的进步,2014创新风暴活动组委会在这方面的贡献,必将推动中国房地产行业的进步发挥重要作用,在此我再次表示祝贺。
  根据国际组织预测中国经济总量将迅速超过美国成为世界第一,2013年中国房地产行业发展达到6万亿人民币,根据有关预测2018年这个数字将达到9万亿。现在中国地产行业正在向国际地产投资信托机构开展,此外还有一系列的举措比如政府引导的保障性房建设和新的地产税费体系,这些都有助于中国市场和国际市场接轨。同时这也给我们带来了巨大的责任,一方面我们要正确审视房地产投资和中国经济之间的关系,另一方面我们要共同努力来推动行业创新以及规范的建筑。


【主持人】:
  非常感谢泰艾斯·斯托夫尔先生的致辞。他的致辞其实说明三个问题:一是我们中国房地产产品规划设计水平很多项目已经达到了国际先进水平。二是中国房地产企业已经实施了海外战略,我们开发的项目已经遍及世界很多国家和地区。三是中国房地产业已经成为世界关注的焦点和热点。这是我们在座的各位也是我们所有行业的领导、专家和企业家们对这个国家经济的贡献,也是对世界的贡献。

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【主持人】:
  下面我们的论坛进入主题演讲阶段,第一位我们请出的是台湾著名建筑设计师刘培森先生。上午的主题是养老,在1999年中国已经进入老龄化社会,中国老龄化人口已经突破一个亿,这也是迄今为止世界上唯一一个老人过亿国家,2013年中国老龄人口突破2亿,也是世界罕见,也是迄今为止世界唯一一个老龄化人口过亿的国家。所以,养老问题是摆在各级政府、专家、企业家,包括全社会面临的难题和挑战,同时也是我们建筑设计师、房地产企业家所要承担的社会责任。下面有请刘总,刘总在台湾是著名建筑师,也是双料的美国和法国留学建筑师,他设计的台湾项目大陆很多企业家和领导都参观过,可以说是世界闻名,大家有机会可以参观。

【刘培森】:
  各位领导,以及各位全体未来的老人,大家好!我是刘培森,这次非常容幸能够由史总的引见来到这边跟各位分享一下我们以前的经验。所以,接下来时间很有限,资料太多,所以我讲的可能比较快一点。如果大家觉得不够详细的话,会后我们再做一些交流。
  我们事务所1991年开始组建,现在有150个人。我们把所有的项目和作品归纳一下,历年来获得很多奖项。我们尽量把我们业务范围扩充到行政、工程管理、都市设计、建筑设计、室内设计、景观设计、照明设计、视觉因素,是全面性的。所以,当我们碰到养生、养老或者医疗的话,都会有一些相关的部门会参与。这是我们做的医疗设施,办公大楼,旅馆,商场,运动场馆,图书馆,公园,集合住宅等等。这是我很快跟各位报告一下我们一些作品。
  接下来讲一下中国人口老龄化规定,1956年联合国规定65岁以上称为老人,欧美国家大部分是把65岁以上的人划为老人,但在中国,60岁为标准退休年龄。所以,65岁以上人口超过7%就进入老龄化国度,而在国内60岁以上人口已经占到10%。中国人口年龄结构从1950~2050年的预测情况来看,高龄者非常多,预测到2050年,我们老龄人口占全部人口三分之一,差不多要达到四亿人。这样的话,人口老化速度非常快,在我国老龄化主要有几个特点:一是基数太大,在21世纪上半叶就已经是全世界人口老化最快最多的国家,我们速度很快,一般国家用100年,大陆用27~29年就已经迎头赶上了。我们老龄化的速度超过了我们的工业和城市化发展,所以大部分家庭可能遇到未富先老的状况。二是我们高龄老人长期照料问题会变成一个课题。三是我们空巢的家庭增多,到2015年,我们2.16亿的老化人口,差不多有四分之一空巢家庭。四是老龄化分布不均匀,目前重庆老化是最快的,在北京和上海以常住人口来说,在北京已经达到12.54%,上海是14.38%。
  接着我想谈一下我们养老地产开发的五大类别。第一类是与社区共同建设,包括专门建设养老社区,就像我们在台湾长庚做的文化村,还有新建居住区中同时开发养老社区,还有普通社区里面同时开发养老社区,还有成熟社区周边位老人人服务的多功能服务设施。第二类是与相关设施并设,比如医疗设施和教育机构结合。第三类是和旅游业结合,在旅游风景区做一些适老性的住宅。第四类就是和国际品牌结合,就是引入外资或者是请国际知名的养老品牌共同开发。第五类是与服务结合,或者和保险业结合,共创一种特殊产品。
  目前的发展来看,养老地产确实在前沿化发展,很多人接触还是比较少的。一是对于养老开发这个产业链条,还缺乏一个整体把握。二是政府政策、规划设计的思路有一些模糊地带。三是在经营模式上还需要探索到底如何经营养老社区。有一些国外经验,我们不能够如法炮制搬到中国做,确实需要我们仔细思考中国传统老人的生活方式,绝对不是说外来的和尚会念经。四是我们比较缺乏管理团队,对老人社区管理这块,预计在十二五期间至少需要500万同业人员。五是客户细分不足,目前我们面对的都是富裕的健康老人,事实上我们要面对的是整个老人家庭60~90岁的老化过程的照顾设施。
  养老设施有很多类别,从养老院到普通住宅,服务人群不同,主办单位不同。但在名称上面有养老院、老年公寓、老年护理等等,都扮演不同功能,需要在前期需要一个明确的规划。在台湾1993年就已经达到7.1%的老年人口,2013年到11.5%,所以老化速度在全世界来讲是居第二位。我们一般讲人口老化速度是从7%~14%到底需要花多少年?全世界最快的是日本25年,台湾27年,大陆29年。法国是125年,125年意味着什么?意味着可以慢慢来,所以不存在亚洲这种人口老化的问题。到2050年的时候,无论是中国或者是台湾都是接近三分之一的老年人口,人口老化的时候会引发很多问题,因为科技发达,我们急性病会转换成慢性病,人比较长寿了,但是看护的需求相对提高,整个社会经济发展快,就业人口增进,所以对家庭和长辈照顾功能下降。在全球老龄化的趋势,参与照顾长者的人就会不足。所以,现在安排养老计划是我们目前的当务之急,一定要做的。
   整个安养院或者养老院,到底哪一种形式最好,事实上我们是不主张安养院。安养院的意思是把所有老人家放在一个地方被动式照顾,我们认为是不妥当的。最好的养老方式就是社区的在养老化,就是在哪里生就在哪里走,因为所有的邻居、朋友非常熟悉,就是在走的那段时间得到非常多的关怀,而且是真心的关怀,所以他非常安心。但是,目前还做不到在本社区在地老化,所以我们这好做一个折中方式,就是把安养院和社区结合起来,就是高龄者社区创新。这里面有几个核心价值,一个是医疗,就是一定有护理之家。第二要有养生,第三是有休闲娱乐活动,第四很重要的就是传承。就是那么多老人家在这个地方,他一生的传承,他一生的经验是有多少,这是非常丰盛的,我们不能让他的经验智慧这样流失,所以一定要有这种传承,哪怕一个社区杂货店老板,他经营60年杂货店,他经过大风大雨的时候,他知道什么时候进什么货,什么时候出什么货,这些经验都是我们下一代应该引以为戒的宝贵的经验。
  所以我们讲的是终身住宅,终身住宅有四大重要要素,就是医疗资源、养生保健、康乐活动、生态景观。我们做设计的时候,事实上有三个层面需要考虑,从心理、生理和社会层面。23年前我们第一次做长庚养成村的时候,业主方给我们一个任务书,这个任务书大家想通常都是很厚的,因为他有好几千户住宅,事实上我们任务书只有一行字,就是面积4.32公顷,盖的越多越好,就看你怎么做里。我们就开始全世界取经,欧洲和美国人文化和我们不相近,没有办法思考他们的问题。连和我们比较相近的日本,我们觉得文化还是有很大差异。所以在23年前我们就组织了一个生活环境分析专家,我们探讨怎么打造适合中国传统老人的一些生活习性,量身订作个性化的住宅。
  从这个地方就很简单的把心理层面、生理层面、社会层面给大家做一个报告。生理方面我们是观察现象和对策,他体力衰弱,我们就是有很多照顾和无障碍空间,防滑地面等等。他视觉会退化,所以我们的图案特别大,特别鲜艳,让他们用图案辨识,而不是用文字。他的记忆力消退,我们会用花香,他回到自己家里面会知道。所以用各种方法让老人辨识他的空间。
  心理层面,他退休的时候,他觉得降低了对社会贡献能力,我们的对策是退而不休,我们希望他们在老人大学能够再学习,他可以学,也可以教书,他是英文老师可以学书法,书法的人可以学英文。最重要的就是他的孤独感,我们在村落完成半年之后,我们就去和老人聊天,我们说你们住的感觉怎么样?有没有什么地方觉得设施不足?他就跟我们讲说我们住进来的时候,我们实在太开心了,太满意了,我们觉得沾沾自喜,我们觉得设计的不错。我说到底哪里好?他说我从此不再孤单。因为老人家担心的是孤独的问题。所以,在这个地方我们的对策就是我们希望过群体生活,方案就是有很多社团。而且他精神需要寄托,人走到人生的另一端之后,你会发现他有恐惧感,因为他面临死亡,在那个时候我们会给他一些禅修、宗教的认识,在他临走的十年、五年,心里得到很大的安定,就是他不会觉得太恐惧。所以,无论是佛教、基督教、天主教,我们都有涉猎。
  社会层面,因为和社会脱节,所以我们创立社会社区,希望有社区活动,我们做很多演讲安排,专门找一些老人议题、理财议题、老人特殊的问题,青光眼、白内障的问题。亲人的疏离是很大问题,中国传统是三代同堂,如何把祖父、祖母送到养生村是很大的挑战。所以,这个时候我们主张的建筑硬体不吸引人,而是建筑软体吸引人,他来是因为他的活动改变了生活形式,这一点是最吸引人的。在这一点我们希望他来到这个地方,他会觉得像老人家的迪斯尼乐园,觉得跟在日常公寓里面生活是截然不同的。在这种情况下,我们希望他的子女还是每一周或者每个月至少看父母,在他来的时候,我们就会有他们的空间,还会达到三代同堂。所以我们设很多亲子游乐场,我们希望把老人家孙子、孙女吸引过来,每次来看祖父、祖母都是很愉快的。
  这里讲台北近郊的长庚养生文化村,面积是34.32公顷,建筑物高度21.6,我们希望达到老有所终的宗旨。长庚养成村当初建的时候是有一些想法,我们不希望用被动式养老方式,我们叫养生,养生和养老是截然不同的概念。养老可能是65岁开始,养生是45岁开始思考。所以,我们希望他们活的有尊严。我很快把我们的设计讲一下,近郊是40分钟车程,它的动线非常重要,因为一定要有急救动线,全区发展是4000户,刚开始做的时候一定要有护理之家,就是慢性病、老人医院,只用药不动刀,这对老人有很大帮助。所以我们会把护理之家当做我们开发第一要素,一定要让老人家觉得安心,还有他的公园,他有一些设计的想法。这个护理之家跟急性病不同,因为他进去至少是三到六个月不会出来,在这种情况下我们要设计的非常温馨,因为他是人生最后一段路,他非常阳光,连他在上面的顶部,我们不设任何灯。还有复健空间非常大,这个有八米高的空间,他可以抛球等等,这个复健空间,国内叫做康复,可以做一些运动。还有护理之家的柜台,我们有一部分是做平的柜台,就是让坐轮椅的人可以跟接待人员平视。我们看每个视窗,护理人员在外面看就可以知道他们的状况,所有门都是横拉门,因为轮椅进去会很方便。护理之家的特点就是洗手间分三块,淋浴、洗练、厕所,因为老人动作慢,所以有三个不同功能,老人可以分开去使用。而且淋浴这里一定要有一个座椅,可以坐下来洗澡。另外我们在下面设了一个小门,可以进行救护。他的窗户我们设计的通风百叶。他的窗台处是低的,家属可以进来坐在这里聊天。另外就是住在这里面的老人不是三两天就可以出来,窗台太高的话,他永远看到的是天空,天空是没有变化的,最好是窗台很低,可以看到地面的变化。
  设计养生村很重要的不是设计一个硬体让老人住进来,这个观念是绝对错误的。应该是先想到软体,硬体是为软体服务,早上6点到7点,他们要做什么活动,然后到中午吃饭,这些相关硬体的设计完全是服务软体的。这些慢慢几乎我们在做的是完全为老人的养老的梦想,我们一直在讲做迪斯尼乐园,为了老人设计的概念实际上是有趣的。中国人很注重家庭,像过节,中国人一定要有这个节气出来,我们做设计的时候要考虑到他并不是一个完全像一般健康的老人。所以,他的生活能力,他的起床、走路、洗澡、上厕所我们做了一个评分,来评判这样一个老人应该住在什么空间,我们分四个方面,一个是健康的,第二是轻度照顾,第三是中度介护,第四是中度护理。所以他会有不同户型出来,然后在设计上有不同空间程序,从私密到公共等等。唯一目标就是希望老人家不要待在家里面看电视,一定吸引他到外面走走,接近大自然。这是我们做的第一个706户,在十多年前盖完,很重要一个概念就是他们需要很多社区活动,所以我们有电脑课、中国结、二胡等等,所有这些都是围绕公共社区,所有阶梯都被坡道取代。所有的家具是为老年人设计的家具。洗手间很重要,是老人摔跤80-85%,所以防滑各方面要做的非常好。这是72平米的一个户型。他有一些家具特殊设计,撑住他的腰,可以坐的比较久一点。另外一个区也完成了,是C区1362户,这个地方有很多中庭空间。另外会所非常,会所是为了老人家的活动,也是为了家属来这个地方住,一共有71间,然后有社区餐厅,有顶楼游泳池,轮椅是可以推到游泳池,上面还有一些水疗区,然后还有户外所有的帮助老人活动的设施。另外就是苗圃,希望老人进到社区发一个种子给他,他去种,激发他的生命力,他第二天就想看他的苗出来没有,长大没有。进来的时候我们还是担心很多老人家是坐轮椅的,所以坐轮椅的时候,我们设计了一个把这个提高到105公分,让所有坐轮椅的老人和不能屈膝的老人触碰到土壤。
  这个运营架构我放过去,运营内容是生活照顾、健康管理、娱乐服务。有机会我可以跟各位讲的更深,他的生活照顾包括入住、餐饮、交通、居家、公共等等。健康管理有生活照顾、健康关怀,娱乐服务有他的生活环境等等。还有吃,我们根据他们不同的功能有不同事务,他的营养的吸收我们是依照中医养生方法,配套他的体质。他住进来之后并不是每个人都可以适应,适应之后我们可以让他变成一个好的居民,但是他适应不良的话我们如何做评估。然后在娱乐方面,我们有不同社团,不同的节日有不同的活动,不同的球类,还有很多学习课程。最后是宗教信仰是非常重要的,稳定他的心情。医护方面有健康评估。这一整套是我们十年来的心得,很重要的去思考设计上应该注意的事情,他的健康的维护。养成村可以照顾健康老人,轻度和中度的介护,护理中心是对重度的疗养。还有医疗的急救。
  所有长期入住收入和额外做收入的经验,在这个项目可以做不同的体验营,一天、两天、三天,最重要是养成村的核心价值,安居、养生、休闲、商业,从这些核心价值设计不同平台,可以做居家照顾产业,医护照顾培训,休闲娱乐产业,商业性休闲。我们把所有养成村应该有的功能,包括接待、会所,不同类型的养生住宅和护理之家做全面性布局。最后,我们希望我们的父母亲,我们的长辈都能够过一个精彩、丰富的老年生活。这就可以达到孟子讲的老吾老以及人之老的宗旨。

【主持人】:
  感谢刘总,中华民族一脉相承,台湾很多养老的理念和经验值得我们借鉴和学习。在这里向大家说一下抱歉,刚才的流程有点穿越了,为什么?因为刘总中午要赶飞机。再一个特别向姚总表示道歉,流程有点调整。

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【主持人】:
  下面我们进入今天上午论坛的最重要的环节,就是隆重邀请我们国务院参事室特约研究员、原国家统计局总经济师、著名宏观经济学家姚景源姚总给大家做重要报告。


【姚景源】:
  我不是报告,我来跟大家谈几句话。我知道大家现在最关心的还是中国宏观经济,我们把时间往前推到一季度,可以说大家都为工作经济充满担忧。因为今年一季度的时候全国规模以上工业增长速度同比回落1.3个百分点,全国固定资产投资增速同比回落3.3个百分点。大家都是搞经济工作的,我们谁都能算出来,作为全国规模以上工业增速回来1.3个百分点,这不是一个小数。我们的进出口,去年一季度中国出口增长是正的18.4%,但是今年一季度是负的3.4%。就是说中国的出口一年期间从正18.4%掉到负3.4%,你算一下帐,下降了21.8个百分点。就是全国出口掉下来21.8个百分点。我们的人民币,大家知道人民币是连续十年升值,去年一年累计升值2.9%,但是今年一季度我们一开局人民币累计贬值超过3%。
  面临着这样一个复杂的情况,大家知道党中央、国务院坚持“稳增长、促改革、转方式、调结构”,我们坚持这样一个总基调。现在到上半年,我们再看中国经济。上半年中国经济保持了7.4%的增长,7.4%的增长是什么概念呢?大家知道我们年初总理向两会报告当中他提出今年中国经济增长要保持在7.5%,7.5%左右,就是7.4%应当说是在我们预期的区间。而且在7.4%当中,更重要的我觉得大家要看两点:第一,就是我们物价基本稳定,大家知道总理在今年在两会的时候提出今年控制物价上涨的目标,就是我们今年要把物价上涨总水平控制在3.5%以内。现在我们1~7月份是2.3%,应该讲这个成就是来之不易的。各位都清楚我们这些年大家对通货膨胀的问题都是充满了不满,而且现在整个世界经济来讲,特别是我们所谓的大家知道金砖几国,我们的新兴市场经济国家,巴西、印度、俄罗斯都处在高通胀当中。而我们能够把物价总水平控制在2.3%这个水平,这是一件来之不易的事情。
  第二,我们就业状况总体良好。中国还是一个就业压力最大的国家,比如说今年,我们今年的就业压力有多大呢?你算这样几笔帐,第一笔帐就是今年全国大学毕业生727万,要工作。第二笔帐,今年的中专和职业学校毕业400万,这就是1100万。然后你再把今年初中考高中、高中考大学没有考上,不准备复读的,要工作,部队复员转业的要工作,还有越来越多的海外留学的孩子要工作,就这五笔帐,还没算农民工进城,我们今年必须就是新增就业1000万,这是克强总理提出明确目标。如果我们做不到新增就业1000万,满足不了就业基本需求,就业是民生之本,我们社会问题就会出问题。现在为止我们已经实现了新增就业737万。所以,应该说这又是一个来之不易的成就。我们通过稳  增长、促改革、转方式、调结构,我们实现了物价总水平基本稳定,就业形势总体良好,国民经济增速是在我们预期合理的区间。
  但是,另一方面我们确实要看到现在我们经济下行压力仍然存在,潜在的风险、毛病、问题确实不容忽视。习近平总书记最近反复要求我们,他说我们要把握经济发展的阶段性特征,适应经济发展的新常态,就是我们要把握中国经济发展的阶段性特点。什么是我们现在经济发展突出的特征呢?我是说我们突出的特征就是“三期叠加”,我觉得我们要把握“三期叠加”。所谓“三期叠加”,第一,我们正处在增长损害换挡期。第二,我们正处在结构调整阵痛期。第三,我们正处在以往刺激政策副作用的消化期。
  我先说增长速度换挡期,我们过去30多年,从1978年算起改革开放。中国经济平均增长速度是9.8%,就是接近两位数增长。正因为有这样高的一个增长速度,我说我们首先要肯定这个高速增长,正因为有这样一个高速增长30多年,所以我们解决了温饱、告别了贫困,因为我们30年前还是要吃饭要粮票、穿衣服要布票。1978年中国城市人均收入一年只有343元,农民一年当年收入只有133元。1978年的时候,国民生产总之3645亿。所以,正因为有过去那么高的增长速度,我们才有今天的辉煌成就。我们从人类经济史看世界经济史,有过我们这么高速度的,一个是日本,日本是战后有过我们这么高的速度,速度跟我们差不多,两位数左右,他持续多长时间呢?15年,日本高速增长持续15年。除了日本以外,各位还知道就是亚洲四小龙,亚洲四小龙高速增长是上世纪60年代,当时我们搞文革,人家搞发展,所以人家成功的,包括刚才刘先生的台湾。这样的话,亚洲四小龙高速增长持续多长时间呢?25年。所以,中国经济持续高速增长干了30多年,这本身就是经济学奇迹,这本身就是奇迹。我讲过,按照经济规律来讲,其实任何一个国家和地区也不可能长时间保持高速增长,这个道理就像我们人一样,说你的身体再强壮,你也难以长时间处于高速奔跑的状态,你总要有慢下来的过程。所以,中国经济的换挡,就是高速挡换中速挡,是经济客观规定要求。
  此外,一些新情况、新问题也要求我们换挡,比如说过去30多年中国经济增长靠什么?一个是改革红利,在农村取消人民公社,实行家庭联产承包责任制,我们在城市把计划经济转为市场经济,所以改革就焕发了、解放了生产力,支持了中国经济高速增长。但是,改革到现在,经过30多年,总书记讲我们到了深水区,到了攻坚阶段。我讲怎么理解深水区呢?各位知道过去改革是摸着石头过河,现在到了深水区,什么意思呢?就是这个石头你摸不到了。什么是攻坚阶段呢?总书记讲,他说在改革问题上我们现在到了什么阶段呢?就是说我们好吃、容易吃的肉都已经吃光了,现在改革面对的都是难啃的硬骨头。所以,我们要想进一步释放改革红利,让改革能够继续支撑中国经济可持续发展。我们也需要经济增长速度换挡,通过换挡为改革创造一个良好的空间和环境。
  当然,还有一个红利,大家知道我们的人口红利。我曾经说过,我说毛主席给邓小平留下的,支撑他高速经济发展的一个很重要的宝贵财富,就是我们几亿小青年。大家想想我们30多年几亿小青年,他们没工作、不怕苦、不怕累、想干活,他们支撑了中国经济高速增长,就是人口红利。但是,到现在我们人口红利消失,不知道各位知道不知道?中国劳动年龄人口去年净减少233万,前年净减少345万,就是我们劳动年龄人口现在每年以200-300万的速度在减少。这方面我们劳动年龄人口在减少,另一方面刚才刘先生讲老龄化迅速加快。我们这十年时间80岁以上老人数量翻一番,过去人活70古来稀,现在80岁的家家都有。现在中国老年人口到去年年底突破2亿,是世界唯一老年人口过亿的国家。按照模型,刘先生讲的很对,就是2050年我们老年人口将占总人口三分之一,什么概念?三个人就有一个老头、老太太,多可怕,当然我不怕了,因为那个时候肯定没有我了,活100岁不可能。你说你们将来年轻人怎么办?
  4月份我到日本,到名古屋大学讨论安倍经济学。日本一位专家就讲了一个事,他说日本经济出现低迷20年,他其中讲到原因的时候有一个教授讲的,我听着觉得很有意思。他说为什么日本经济失去20年呢?他说你到商场看一下,在商场里面销售的老年人用的尿布的数量超过新生婴儿尿布的销售量。所以他这个国家就低迷。我讲的这两个红利,除了这个之外,我们过去高速增长,增长方式粗放,粗放就表现在高能耗、高污染,我们自身的资源不支撑我们增长。我们的进口,原油57%靠进口,铁矿石一多半进口,就是我们吃的豆油每十斤都有有七斤是进口大豆和直接进口的油。所以资金状况已经是不能再支持中国经济粗放增长了。环境的因素就更严峻了,咱们在北京大家都是深有感触。你说我们的雾霾,现在中国的雾霾已经不单单是北京,我们从东北到华北、到华东、到华南,多数城市都是在雾霾中。本来十八大提出一个非常好的理念,就是建设美丽中国,结果现在是进到了雾霾中国。网络有一个北京的年轻人讲的,说现在因为雾霾,我已经看不清楚天安门城楼上挂的毛爷爷的像。哈尔滨有一个人回了一段,说我比你还严重,我现在已经看不清楚100块钱上面毛爷爷的像了。我是搞统计的,不知道你们知道吗?我们国家的癌症统计,我们过去长时间都是肝癌排第一位,他和我们当时生活水平低下、营养不良,和全社会卫生防御系统不健全,比如传染病这些东西有关系。现在肺癌已经取代肝癌成为中国癌症发病率第一位。上个为我在卫生部表态,我要做一个志愿者宣传戒烟,但是今天就不讲这个了。这确实是一个问题,现在录取通知书发了,有的家长跟我聊说你看我家孩子报什么专业好,我说你的孩子你想让他将来有用,我就建议你报医学肺科。
  我们回过头来讲这个换挡,大家应该看到是客观经济规律的要求,是我们为改革创造一个良好的空间和环境的要求,是我们化解深层次矛盾和问题的需要。在换挡上我再讲三个观点,我觉得很重要。
  第一,这个换挡,大家坐车、开车都有一个尝试,不能从五挡一下子换到一挡,你从五挡一下子换到一挡,车完了,人也不行。怎么办呢?换到四挡。这个告诉我们什么呢?
  就是中央为什么一再强调稳中求进是我们工作总基调,我们还是要稳中求进,核心在“稳”字上。
  第二,主要问题是不适应。我们的干部不适应,我们仔细想想,我们30多年把干部培养成了什么干部呢?就是速度型干部,干速度,大家都有办法,有招法,有干劲。现在一说换挡了,这个事不知道怎么干了。我个人不是专家,小苏和朱主任是专家,房地产也有这个问题,换挡怎么办?包括企业家也有这个问题,企业家过去都是扩大再生产,从数量当中求效益,现在换挡了,这也是一个问题。第三,各位知道克强总理很明确的讲中国经济有一个上线有一个下线。上线就是不能因为经济增长速度过快过热导致恶性通胀,下线就是要稳增长、保就业。我觉得在换挡期,我们更重要的精力应该是放在下线,这是我们要守住下线。所以,中央政治局会议要求我们每个人有要底线思维。
  这是讲的增长速度换挡。
  在结构调整阵痛期,习近平总书记明确讲结构调整这道槛我们必须过。中国结构调整,我们讲了十多年,我是说我们的结构调整确实是一个大问题。现在看摆在我们面前最大的问题就是产能过剩。我们的钢铁现在是10亿多吨生产能力,去年什么7.78亿吨,生产能力闲置2亿多吨。所以钢铁价格下行,去年一吨钢最低利润只有4.3毛钱。我们水泥是30亿吨生产能力,去年生产24亿吨。我们的煤炭,现在煤炭的价格,一吨煤均价和2012年最高的时候一吨掉下来360块钱。咱们一年全国煤炭产量是36亿吨,360元乘上36亿吨,你算一下,这个行业一年一万亿销售额没了。这个产能过剩,你现在找一找哪个领域不过剩?我们一个老朋友女儿结婚,我去参加婚礼,我在婚礼上,人家让我讲两句话,我就说了,我说我们现在生活在一个过剩的时代,什么都过剩,你要找一找什么短缺呢?我说就是好姑娘短缺,我说这个姑娘短缺,人家今天结婚了。所以,我说这是一个大问题。
  所以现在中央提出我们要化解产能过剩,要调整结构。但是,调结构、化解产能过剩,有代价,有痛苦。我个人反复思索,我觉得我们还是要努力减少阵痛。中央政治局会议习近平总书记最近在强调我们要把握好改革、发展、稳定的平衡点。就是说我们在结构调整上要下大力气,一定要越过这道槛,但是还是要减少阵痛。我在河北唐山调研,唐山这个地方不知道大家知道吗?你可别小看他,现在唐山市一个市的钢产量已经超过整个欧洲。现在由于产能过剩,他很困难,我在调研当中,一个在钢铁企业干了十年左右的工人一个月一千多块钱,这显然是一个问题。现在要压3000万吨产能,几千万吨产能要压下来,他说我GDP不要了,财政收入不要了,什么问题大呢?他真压了这么多产能,他要直接、间接涉及就业20万人,这是一个问题。本来现在各种矛盾凸显,交织在一起,你再说几十万人的失业,你这个改革、发展、稳定的平衡点就不平衡了。所以还是要想办法减少阵痛。
  刚才我跟朱主任还汇报,我最近牙不好,牙总疼,我到医院去,大夫说这个牙坏了,给你拔了再给你种。我一想把这个牙拔了再种,这不是结构调整吗?我说行,好。这个拔牙,没拔过的同志真不会有这种感觉,我跟大家说,不是怕你们笑话。我第一个动作躺在拔牙椅子上,小护士没有过两分钟说这个牙不能拔了,为什么?血压高了。我说这么大年纪什么都经历了,怎么让拔牙吓的血压高了呢?后来他们说大概85%以上的人在拔牙的时候都会血压上升,现吃了一片药。拔了以后,我发现什么问题你?拔牙不是大夫拿钳子拔,给你大麻药,一点不疼,拔完了以后什么事没有,发给我一个漱口水,漱漱口就行了。我想我们结构调整是不是也要打点麻药,不让他疼。你不能说好心,淘汰落后产能,你好心把人拔牙拔昏过去也不行,所以我觉得这个结构调整能不能打点麻药。后来要种牙,要交钱,后来我知道拔牙是公费医疗,种牙是资费。我想这个有道理,结构调整,淘汰落后产能,不能完全让企业自费,让企业调整。所以,为什么十年结构调整没有效果,就像拔牙一样,农民没有公费医疗,这个牙就不拔,大夫跟你讲这个牙是危及生命安全的。所以,我们要讲这个结构调整。当然说种牙,说这个  东西又好用,又好看,属于新上项目,得有融资水平。
  我总觉得现在大家牢骚太多,意见都很大,对问题研究不够。刚才刘先生把养老问题讲的这么清楚,我印象很深刻,现在大家讲我国养老什么缺口很大,牢骚很多。我最近去日本,日本一个很小的电视放冰箱,起什么作用呢?家里面老人一开关冰箱,这个情况就可以反应到孩子手机上,孩子一看今天老爸老妈频繁开关冰箱,看他们能吃能喝。一看今天到饭点了冰箱没动,是不是不行了,赶快往家里面打一个电话,回家看一看。就是这个问题,我觉得就是现在大家牢骚多,研究问题不够。所以我听刘总讲的很受启发。所以,我讲结构调整阵痛期是一个问题。当然,现在我们“三期叠加”,我们还是要坚持两分法,辩证看三期,现在我们讲的更多的是“三期叠加”给我们带来的困难、挑战、问题,我觉得我们一定要善于把它由挑战化为机遇,我们要看到我们处理好“三期叠加”,恰恰是中国经济保持新的增长的一个更高的平台的基本途径。下面我再用几分钟时间讲讲,可能大家最关心的,你分析经济最简单的方法就是分析三大需求,也是拉动经济增长的三架马车,就是投资、消费、出口。现在看下半年我们三架马车会是什么表现呢?我觉得出口情况会好,大家知道我们一季度出口增长负3.4%,到4月份是正0.8%,7月份已经是正15.4%。所以,我们的出口我确信后几个月肯定会有好的表现,因为有三条:
  第一,现在整个世界经济环境,就是外部形势趋于良好。我们的出口不但取决于我们能不能生产出来,还取决于买我们东西的那些国家和地区有没有钱,现在看外部形势好于上半年,这是肯定的。
  第二,我现在在调研当中看很多出口企业,他们把出口下行压力形成一种倒逼机制,我觉得在转方式、调结构上面力度很大。
  第三,党中央、国务院采取一系列措施来扶持出口。
  所以出口这架马车应该没有问题。消费这块,我觉得总体会保持基本稳定。比较重要的还是投资,大家知道投资分三块,一块是基础设施投资,一块是工业投资,还有一块就是各位的房地产,投资就是三大块。从这三块来看,房地产的情况,朱总和晓苏董事长是专家,上半年房地产销售面积和销售额整体下降6%以上,新开工面积也是下降6%以上,新投资下降6%以上。所以这种状况显然对整个国民经济会带来影响。我觉得把握下一步投资,我讲一个基本观点,不知道你们有没有注意,克强总理在今年两会政府工作报告里面把三架马车,每一架马车都加了一个词。比如,给出口加了一个要发挥出口对经济增长的支撑作用,加了一个“支撑”。给消费加了一个要发挥消费对经济增长的基础作用,加了一个“基础”。给投资加了一个要发挥投资对经济增长的关键作用,加了一个“关键”。
  所以,年初我讲把握2014年中国经济就把握三个关键词,就是支撑、基础、关键。什么意思呢?我们一定要让出口这架马车往前拉,别往后拉,要发挥支撑作用,现在看没有问题。第二,消费是基础性作用,我们的房地产是上年投资下年消费,所以消费是基础,我们还要着力研究扩大消费。我是讲如果说万一咱们退一万步,说我们的出口怎么弄?他要支撑的太脆弱的,甚至往后拉,消费怎么搞也上不来,万一真是这样,在今年一季度的时候我就说大家别急,这就像打牌似的,总理手里面还有一张没有出,就是投资,关键作用,什么是关键作用呢?关键作用就是大王,还没有甩出来呢。所以,我觉得我们现在看这几个月,大家都在讲微刺激,所谓微刺激,你仔细归纳一下,其实就是我们在投资领域逐步采取一些措施,我们有别于过去的下猛药,但是我们目的还是保持总体基本平稳状态。我觉得我们全年保持在7.5%左右增长,今年没有问题,我们大的问题还是怎么样在转方式、调结构能有实质性的突破。
  我就讲这么多,谢谢大家。

【主持人】:
  谢谢姚总的精彩演讲。姚总的演讲不仅有政策高度,宏观高度,而且非常借市场的地气,告诉我们在经济进入深水区,摸不着石头的时候,我们怎么啃经济的这个硬骨头。我曾经跟姚总的秘书要PPT,他说姚总从来没有PPT,整个政策、数字都在脑子里面。从大家现场的反应可以看出来姚总的演讲给我们指导和启示一些。再次感谢姚总。

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【主持人】:
  谢谢姚总的精彩演讲。姚总的演讲不仅有政策高度,宏观高度,而且非常借市场的地气,告诉我们在经济进入深水区,摸不着石头的时候,我们怎么啃经济的这个硬骨头。
  下面我们进入环节是新数发布仪式,今天有两本书发布,一是住房改革发展司司长倪虹主编的《国外住房发展报告》,这是非常具有资料和借鉴意义的一本书。还有一本是各位资料袋里有的《中国房地产创新报告》,下面大家看大屏幕。
  我们每年活动要出这么一部创新报告,就是想从理论上给大家在各个产品创新方面一些启迪。下面请原建设部副部长谭庆链副部长发布新书致辞。

【谭庆链】:
  各位专家,企业界以及朋友界的朋友们,大家早上好!
  2014年,中国房地产市场向何处去?房地产企业以及产品如何调整?这是每一位房地产从业者都在思考的问题。今天我们在这里发布两本新书,一本是《国外住房发展报告》,另一本是《2014年中国房地产创新趋势报告》,就是力图回答房地产业界所关心的问题。
  由住房和城乡建设部住房改革和发展司司长倪虹同志担任主编完成的国外住房发展与政策研究课题成果《国外住房发展报告》,重点介绍了美、英、德、法、日本、印度、南非等十个国家的住房建设发展情况。详细总结了他们在解决住房问题上面的政策和经验教训,为我国住房领域的研究者和政策制定者提供了重要参考价值的数据和资料。
  由创新风暴活动组委会推出的第3部《2014中国房地产创新趋势报告》,从政策角度、市场分析、产品设计、案例介绍等方面,邀请行业知名专家和学者撰写出专业性文章,希望站在行业角度,分析预判未来的发展趋势。以创新思维为房地产行业发展提供主要的现实指导意义。今天两本新书同时在这里举行全国首发仪式。对此我们表示热烈的祝贺!同时也希望房地产从业者能将创新的目光投向更为广阔的领域。木槿在思路和产品上创新,更要在房地产行业上实现全面创新。
  下面,我们向国际房地产协会联盟主席泰艾斯·斯托夫尔赠书。

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【主持人】:
  谢谢谭部长,谢谢泰艾斯·斯托夫尔先生。希望我们的创新也能有理论的指导和参与。接下来我们又回到刚才的年度养老主题,非常感谢刘总刚才给我们做了一个很好的分享。下面,我们有请天地控股集团总裁张华纲先生给我们做一个国内先进案例的解读。掌声有请张华纲先生。

【张华纲】:
  谢谢时主编给我们这个机会,创新风暴活动我们已经参加几次了,我开玩笑说它是中国地产界的奥斯卡。确实,创新是一个非常现实也是比较有趣的话题,创新的好,毫无疑问大家收获非常丰厚,;创新不好,很有可能成为“先烈”。实际上我们现在也是一个创新者,我今天讲的话题跟刚才刘先生讲的话题是高度一致的,刘先生讲的话题是在台湾,也是我们前几年花了很多时间去学习或者是借鉴的样板,做的非常好。
  我今天的题目就是把国际的高端养老经验怎么样拿到中国,我们已经做了四年功课。有三个部分,一个是产业部分,第二是我们创新之道,第三是我们的项目,跟大家做一些分享。
  毫无疑问,中国老龄化问题是一个非常有趣的问题,但是也是一个很严肃的问题。目前看,老年人口数量是在快速增长期,应该说是在去年中国老年人口绝对超过2个亿了,并且今后每年的增长是860万人。刚才姚总经济师说了,每年就业人口是要1000万,我们老年人口增加860万,并且这个趋势是越来越快。同时,我们看到这个产业规模也是发展巨大,所以这个产业未来的空间是非常大的。但是,这个产业的现状是非常糟糕。毫无疑问,前一段时间大家看到的广场舞现象,就是这个大背景之下的产物,尤其是老人看病没有很好的医疗条件,起的很早挂专家号,到专家面前5分钟就结束,更别说后面做健康管理。我们的老人同时也是天天在围绕着子女转,围绕着孙子辈的孩子转,基本上没有自己的生活。同时当孙子辈的孩子上学之后,这些老人再次下岗,也没有人照顾他们。所以这个问题是非常明显的。
  实际上国家在养老方面是做的非常多的一些研究和思考,包括一些规划。目前“9073”的这样一个养老服务体系规划应该说很理想,同时也是有很好的预期。目前我们做的核心的最基础的一个养老就是居家养老,就是在我们原来居住的地方由社区,或者专业的机构提供上门的养老服务。另外一个形态就是社区养老,现在很多开发商也在做这样一项,就是在老的社区或者新的社区做集中养老的的比如养老公寓或者是这样的建筑,他们去提供养老服务。还有一类就是机构养老,这些就是一些更专业的公寓。目前的比例是规划的很好。
  但是,实际上目前的问题也是比较多的。居家养老目前来看的话,其实在技术上的难度远远大于我们设想的难度,在家里面我们的服务人员怎么样去上门服务?这是很困难的事情。目前西方国家有些机构是做的不错,但是这些经验能不能拿到中国来?比如很简单的问题,我们现在的物业管理是封闭的,你的服务机构要想进到我们业主家里去,不是一件简单的事,关口重重,要过N次保安、按门铃等等。另外这个管理毕竟不是集中式管理,我们人员上门以后服务的标准化很难被监控、很难实施。所以,这个问题是比较多的。
  同时,社区养老现在来看的话,在老的小区里面做社区养老应该说不容易,因为老的社区房子也比较贵,你要买一部分物业做这样的社区养老,这个成本相当高。同时他的设施在设计之初并没有考虑这样的功能,要去改变功能,最主要的功能就是无障碍,这个没法保证。就是要修修改改的话也是很麻烦,并且成本很高。
  同时,机构养老目前来看,现在是雨后春笋般的机构现在都在做这样的产业。现在这个势头非常好,但是现实中的盈利情况我们也做的很多调查,还是有很多的问题。我们也在做一体化的养老项目示范,居家养老、社区养老、机构养老,把它三合一的一个做法。毫无疑问,每种模式各有利必,核心还是要把客户研究清楚,能够让我们的客户的需求得到有效的、低成本的满足,这才是我们未来的解决之道的核心。
  毫无疑问,我们今天在座大部分是地产行业的,实际上养老不是地产市场,地产仅仅是一个平台而已,它的核心是服务,所以它有非常丰富的活动的内容。
  同时,这个产业现在也存在一些问题,无论是政策、产品的运营、资金上的问题,现在是行业的参与者或者是管理层现在也都是很头痛,很多问题没有得到有效的解决。所以,现阶段大家都是想方设法在做一些创新,在做一些尝试,在做一些实验。我想随着大家参与者越多,这个产业未来就会越来越快的成熟起来,发展起来。
  毫无疑问,问题的解决是要靠创新的。所以以人为本,创新为本,永远是我们坚持的宗旨。我们的创新之道就是用CCRC的创新思想,把三个阶段统一起来放在一个社区里面,实际上是现在国外比较流行的做法,叫做“退休社区”。就是老人的下半生都在这里面了,无论他现在是活蹦乱跳的,还是未来需要一定照顾的,还是未来躺在床上完全不能动的,他的下半生就有人把他照顾好了,有地方可以托付了,他的问题就能够得到解决。
  我们实际上看到这些老人,目前他们的精神上面的问题或者是生活上的问题还是比较多的。所以,我们在社区里面做了一个生活助理的体系,能够让这些老人日常的生活是非常的丰富,同时他的日常的具体照料,也有人帮他做一些承担,让他活动的很忙碌,同时又没有时间去闹。
  另外一个,就是刚才刘先生讲的很好,老人的健康因素是非常核心的因素,没有健康管理、没有保健方面的安排,这个养老项目是很难落地,很难做好的。所以,我们在天地健康城里面做了一个私人医生的体系,目前是在中国医疗体系里面不太多的体系,但是这个体系在西方国家做的非常有效,也非常成熟。
  另外一个非常重要的,就是我们刚才说的硬件是看得见的,软件是看不见的。软件远远比硬件重要,这是我们对养老社区建设的一个非常深刻的体会。同时,这个体系是服务体系最核心的保障,因为毫无疑问,未来随着市场的发展,我们的人才的积累或者是供给一定是最核心的一个矛盾。人员数量在不断下降,你怎么保证我们的服务高品质的提供给客户?靠体系。
  实际上,养老产业毫无疑问需要有技术含量,同时也是门槛比较高的产业。我们没有完全简单的闭门造车,我们在天地控股体系里面引入了aveo,是澳大利亚、新西兰最大的做养老退休社区开发运营的服务商,在澳洲30年的经验。在他的社区里面,老人们平均的预期寿命大概是90岁出点头,而澳洲平均年龄是83岁,所以他们平均年龄要高7岁,所以这是一个最直观的效果。同时澳洲的体系非常好,有非常好的管理工具,也有非常好的管理标准和流程,这给我们提供了一个站在巨人肩膀上进一步发展的机会,同时给我们提供了非常好的团队支持和基地。
  我们养老产业毫无疑问是一个低毛利的产业,绝对不能像房地产业有那么高的毛利率,10~20%是比较正常的毛利率。实际上按照中国投资者的心态,这种盈利水平的项目,他们的参与度是比较低。所以,咱们样去把低毛利率的产业做的有很多投资人愿意一起来支持,一起来发展进行社会华发展,这个目前是一个比较大的难题。目前我们看到像孟总,或者很多保险公司现在已经在这个行业里面深度的投入,进行探索。同时我们的产品模型也是做的非常有特点,也是根据这样一些资金的特点,根据这些投资人的特点做的产品模型。实际上我们项目是70%销售,养老公寓跟护理在一起,包括医院在一起,然后把保险资本也是用的比较到位。
  天地健康城项目从4月26号开盘以来,市场上反应非常好,也有很多领导来参观、指导,并且还有很多领导看了之后,立刻把我们拉到他们城市里面去帮助他们做一些尝试。这也是我们一个愿望,这个行业未来空间是巨大的,所以我们觉得做百年老店是一个机会。
  下面具体就天地健康城这个项目给大家做一个简单介绍,这个项目在上海朱家角,是一个优美的地方,离上海市中心45分钟。我们有一个非常核心的理念,就是中国老人要改变他的生活方式,他不是以子女为中心,未来是以自己为中心,要建立全新的生活方式。同时,我们三个层次上面满足他,生理需求、精神需求、社会需求,让他真正成为自我的人。这个项目一期规划15万屏幕,容积率1.4。充分包括老人的活动,有非常多的活动空间,我们希望客户住在家里面就是住住而已,活动都是到外面去,有非常好的交流和非常丰富的生活,这样他们就不会太快的老去。并且有很多方面的细节也是做的很多的工作。同时配套非常丰富,我们一个老年大学8000平米,基本上老人在里面可以大半天的时间可以在这里面渡过,同时我们做了一个医院,这不是三甲医院,也不是很全面的医院,就是老人的一些日常的病。
  健康管理方面,我们做的还是很有特点的,完全是我们自己开发的,实际上是跟我们的管理体系是高度一致的。他的核心就是干预,让老人在我们的生活助理、在我们私人医生的监管和照顾下,改变他的生活方式,改变他不好的生活习惯,改善他的身体状态,从而达到延年益寿的目标。
  同时,天地健康城还有非常好的云服务平台,基本上任何一个老人的身体,哪些指标有问题,基本上24小时都会在我的监控之内。现在我们电脑管理平台已经基本上做好了。
  同时我们这个团队是非常优秀的,这是以上海华东医院为主体,都是老年病方面的高手。同时我们在就医方面有很好的保障,上还有12家三甲医院都有通道,老人在这里面看病没有任何障碍。我们的设施也是应有尽有,活动也是非常丰富。
  以上就是对天地健康城项目一个简单的介绍,我们是希望中国老人能身、心、灵需求的满足,让他在新的状态下去生活,能够让这个社会,我们觉得老人是问题,但是我觉得现在让他们成为非常活跃的群体,非常幸福的群体,这也是为社会带来一些好的结果。谢谢大家!

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【孟晓苏】:
  创新风暴已经13年了,这13年里我们在创新风暴的引领下做了不少的创新,包括刚才讲的创新,从去年到今年我有两个创新理念被接受:一个就是保险版的以房养老,再就是京津一体化,不是京津冀一体化。说到京津一体化这还是毛主席60年代说的一句话,叫做“多少年以后,北京和天津不就连在一起了吗?”,万里同志在1994年的时候把这句话告诉我了,我跟京津冀三个城市领导多次谈话。今天上半年跟孙春兰同志谈到这句话,他特别兴奋,去年5月份,习近平总书记视察天津的时候讲出了要谱写社会主义现代化的京津双城记。如果我们讲一体化的话就是京津一体化,后来习近平讲的是京津冀协调发展。习近平继承和完善的是毛主席的思想。另外就是以房养老,今天不讲这个以房养老,今天讲的是养老地产。
  我们请了这样几个专家,中国房地产协会名誉副会长、老年住区委员会执行主任朱中一先生,中国房地产协会副会长、北京住总集团董事长张贵林先生,天地控股集团有限公司总裁张华纲先生,有请清华大学建筑学院教授、清华同衡养老委员会执行理事长周燕珉女士,有请台湾中邦耀华北京管理股份公司总经理覃琼逸女士。他们都是在养老地产方面深有研究的专家和企业家。所以,今天的对话时间虽然不长,到12:10分,我们只有半个小时时间。
  本来想请各位专家谈两个题目,一个题目是聊聊房地产行业如何发展养老产业,就是养老地产。再一个想请各位专家讲一讲在发展养老地产方面存在那些障碍和问题,今天已经有国内和来自台湾的两位企业家讲了养老地产的情况。我们时间不多,我把两个问题就拆开讲,言简意赅。首先讲到全行业的发展,首先有请朱中一先生,他是行业的领军人物,多年担任建设部部门的负责人和房协主要领导职务。养老地产在最近一段时间炒的很热,有人说这是因为限购政策的挤出效应,就像当年搞商业地产、旅游地产一样,把房地产业挤到养老去了,也有人说房地产业这是一个炒作,又借着养老来拿地。当然,也有人认为这是房地产企业面向市场了解市场的需求,同时也有社会责任担当的表现。这个事就请教朱中一先生,你来讲一讲养老地产的现状与发展。

【朱中一】:
  有人说养老地产认为是调控造成的,这是一些企业被动的说法。在我们国家快速老龄化的时候,养老产业是一个必然的选择,而且这个问题考虑的已经迟了。我们协会当年成立老年住区委员会的时候,一开始民政部还有这样那样的想法,我说这个事情你们再不批就迟了。为什么?因为中国推行将近30年计划生育政策,4、2、1的人口结构必然导致养老产业快速发展。所以,我觉得首先这是一个历史的必然的选择。
  另外,我们这个协会的养老住区委员会,主要配合建设部推进标准的制定,另外搞一些试点示范工程。这个工作现在正在推进过程当中,还在起步和探索阶段。正因为在起步和探索阶段,所以包括有一些媒体也是讲中国的一些养老地产项目,有的开发商以圈地为名搞大项目等等。我觉得媒体这样说法咱们也不要有过多的责怪。现在好多项目,正像刚才张华纲老总讲的,都是三位一体的项目,因为需要考虑资金平衡,考虑居家养老问题、社区问题、机构养老问题,是综合性项目,这样必然地块要大一点。另外,在土地方面国家一些政策没有完全落地,也有成本问题,所以必然有些项目高档的多了一点。从某种意义上有些规模过大、档次过高,这是现行政策不太完善导致的。今后随着政策的完善,我们养老的一些项目可能更多要考虑面向大众化的东西。当然,我觉得更多的咱们要夯实以居家养老为基础,社区服务为依托,这是95%以上的人的问题。核心问题是怎么考虑职能化这块进家庭、进社区,物业管理从以前对物的管理到对人的服务。
  前不久,我跟国家老龄办领导汇报时说居家养老的基础要夯实,我建议包括民政部领导、国家老龄委领导,因为过去他们是管托底的,机构养老这块只是3%,这个要转变观念,这是一个很大的一块。另外,作为房地产企业搞的那块我就不说了。还有一个也是比较大头的,就是农村养老的问题很严峻,因为农村空巢老人更多,青壮年都出来了,怎么样把这块照顾好,也是国家老龄办的一个重点。我建议在城乡接合部交通比较方便的地方,利用农村的建设用地来解决养老问题,同时可以把多余资源给城市里的人,这些年有一些项目,包括北京张北的项目,过不了多久我们就要开一个现场会。
  怎么把休闲、养生、养老一体化,我跟他们建议,我说现在社会上有一块很大资源,就是90年代的时候,各个部委,一些大的央企,甚至一些国企办的,在风景比较好的地方办的培训中心和疗养院,现在这个资源没有得到充分利用,怎么样把这块资源盘活进来,这是一个大问题。如果把这个资源盘活了,建连锁式养老就有条件了。当时老龄办的人说可以试点,比如全国总工会,在全国各地风景好的地方都有疗养院,如果把这个盘活以后,这个就可以很好利用。所以,我上次跟国家老龄办领导主要汇报了这个问题,当然其他问题我也说了,今天不展开了。

【孟晓苏】:
  朱主任讲了很多创新,包括养老方面农村建设用地的使用,这也是一个创新。虽然十八届三中全会讲了,但是做小产权房还是违法,因为法律没有修改,但是做养老住区,租赁还是可以的。还有就是全国计划经济年代建了这么多的疗养院,这些疗养院和培训中心,有些成了一些机关的腐败基地,为什么不能拿出来作为休闲和养老呢?这些都是创新的内容。在养老地产建设方面,设计是龙头,所以创新总是要从设计开始,清华大学的周燕珉教授在这方面有丰富经验,她在日本学习,日本老龄化比我们早,同时在国内又做了多项养老设计,应该说是养老住区设计方面权威的专家。现在做养老地产最重要的是适老化设计,所以希望周教授讲讲,包括在座的企业和媒体,如何关注养老地产,特别是他们的设计。

【周燕珉】:
  我刚才也听了前面专家的讲演,感觉到大家都非常重视养老地产这个事,这是非常好的。我简单说一下目前咱们国家地产上的问题,然后在设计这个角度提一个建议。我就想说这么两个事情。
  目前在养老问题上,大家一窝蜂上,对养老地产认识不是很清楚,还有拿原来做住宅地产的思维来做养老地产。比如说特别希望开发的范围大,可能以拿地为主导思想,只要拿到地了,觉得这个事就办成了大半,后面都是小事。然后拿地,现在拿上千亩地,甚至上万亩第。如果他拿这么大地,又都说是养老地产,这个一看就特别可笑,不是说挂羊头卖狗肉,首先就不成立。你说要建上万张床的老人设施,这种想法从理念和实施可能性都是不成立的。所以,你比如有机会拿比较大的地,他可能结合旅游地产或者起来方面都可以,但是老人在这里面,作为老人设施、老年住宅,都是有一个比较合适比例,不可能这么大。

【孟晓苏】:
  找您设计一万张床的都是保险公司吧?

【周燕珉】:
  不一定,也有地产商。

【孟晓苏】:
  温家宝当总理的时候查了一次,所以现在保险业规定要持有五年不准转让,结果五年不盈利,又成为保险业发愁的问题,这个就需要研究,这需要不需要创新?需要不需要由保险业和开发企业结合解决租售比例问题?

【周燕珉】:
  我想说的其实是有比例的,这种最佳的比例关系。比如咱们经常说的护理机构,最佳比例应该是200~300床就挺大的了,我们说一万张床得是多少个二三百床,哪来的护理和管理?就是这些问题。比如老年人住宅几百户就可以了,你说几万户都是老人,这也是不可能的,可能大多数还是全龄社区,户型里面住的不光是老人,也有正常人,这个社区才是真正有活力的。总的来说现在太注意大容量,拿大的地,然后说是老年社区,觉得这是新概念,其实不是,这样说我会觉得非常可笑,你就是不懂,实际是要有适当的比例才能运作好的。
  我说一个建议。现在遇到很多希望我们做设计的,他们都想做的是健康老人的养老设计,觉得健康老人做起来、比较小,和住宅的差别也不是特别大,地产商他们都是想做健康老人。但是,我觉得这一点也不是完全不对,是目前市场上健康老人比较活跃,并且他们想去买,你真的销售的时候还是这些人来做这件事。还是这种感觉,也没有错。但是我们要知道你盖房子有一段时间,咱们某些运营体系建立也需要一段时间才能运营的特别好,恐怕在建好以后,运营特别好,准备真正入住的时候,这时候的年龄跟现在购买的年龄或者他的心态已经就不一样了。到时候也许他已经身体不太好了。还有一条是因为我们这个建筑,他盖完了可以坚持100年,建筑不是二三十年拆了重盖,他要坚持100年,如果现在我们想的不到,现在这个房子适应健康老人,但是将来就不适应需要照护的老人,因为那种管理对建筑要求很高,你那时候就不适应这个管理了,这时候这个房子就不好使,就得把老人赶出去再换一个地方,这个也是不现实的。
  所以我的建议就是,现在我们做这个,尽管是健康老人要求来买,或者要求租,要求住,我们也需要做好附笔,就是适应将来他躺在床上需要照顾的时候,我们建筑也要满足这个要求,否则的话我们没法对应高龄化的社会,高龄化社会很快就到来了,2050年三个人当中有一个人是老人,你想我们做的大多数住宅都不适合这些人生活,我们怎么办?拆了重来一遍?我们已经没有力量了。现在老人只要一装修,对老人危险性特别大,家庭装修也是出现这个问题,一旦装修,老人可能生命会受到很大威胁,也许在中间就会出现事。所以,我们在之前必须把这个工作做好,不要大动干戈,使老人在晚年的时候处于非常危险的状态,我就是一点建议和一点想法。

【孟晓苏】:
  周教授确实经验丰富,不光是建筑设计,而且考虑到了结构,考虑到了医疗和护理。说起护理来,特别是高龄老人介护保障非常重要,人到了半失能或者全失能状态,就必须要做好护理,这方面我们大陆缺乏经验,但是台湾创造很好的经验。今天我们请来了覃琼逸女士,他是专门做了多年介护,这个不是一般护理,叫做介护,请覃女士讲讲,医疗保障方面和住房方面需要注意一些什么,给大家提一些建议。

【覃琼逸】:
  我们在大陆已经看过很多案例,从地产商大幅度的在山清水秀的地方盖了几千户的养老机构,到现在慢慢的可能大家的观念已经在进步了,还有我们在一个比较靠市区的地方做一个老人住宅的概念。我非常同意刚刚的说法,其实我们在讲养老这个产业,在台湾是以人为本去思考这件事情,也就是说这个老人家,相信大家从刘建筑师的演讲里面也提到了,其实我们在乎的是老人家他在生理上,在心理上,在他的社会需求上所提供的,我们需要给他什么样的服务,而衍生出我们这个机构需要具备一些什么条件。
  我们刚才主持人问的就是在介护这块。其实在介护这块我看到的国内的很多思路并不清楚,就是没有定义好你要服务哪些客户群,总觉得以失能老人来说又分很多种,比如轻的,简易的东西可以做,还有重度的,还有失智的,像台湾就会针对失智老人做一栋楼,针对他们的环境安全,需要的康复活动做一些设计。半失能和全失能老人,怎么在他有限的活动能力上进行活动设计。我们不是照顾他生活起居的理念,而是怎么让他在现在生理条件不允许的状况下,给予他适当的照顾,让他恢复到一个比较能接受的健康。所以不见得所有躺在床上的老人我们只是给他喂食、给他洗澡,一个很好的环境,不是这样的。所以,我们在台湾照护的体制里面我们会介入的社工,介入了营养学,介入了护理,还会结合社会的力量和一些志愿者来机构里面进行社会的连接。
  所以,我想提倡的一个观念,就是不要把养老产业想得那么死板。我们应该想的是在养老产业里面,我们是提供了老人什么样的服务,而这个服务是针对他需求的,他什么样的需求?生理的需求,心理的需求,他和家庭连接的需求,他和社会连接的需求。我觉得应该从这个角度思考,才可以完整的把养老产业经营的策略理清楚。

【朱中一】:
  养老地产,当然这个名词怎么叫,另当别论,但是有一点是重要的,就是建筑是载体,养老是关键。这方面的设计专家,包括周教授,还有标准院的刘总是专家组的副组长,我们最近正在搞一个养老住区的运营服务指南,我已经改了两次,现在在征求专家组的意见,那就是怎么运营、管理和服务,把这个到位了,你这个项目才真正是养老的项目。

【孟晓苏】:
  中国房协设立中国老年住区委员会也是适合的,朱中一担任这个主任也是很适合的,实施的主体是企业,刚才张华纲介绍了他们天地控股在上海把各种理念融合在一起建设养老住区的观念。我观察到你们是三七比例,70%销售,30%出租,这个比例对于房地产还是很适合的,你还有什么需要再说两句的?剩下的时间就留给张贵林董事长。

【张华纲】:
  谢谢孟博士。实际上我们在这个行业里面现在还是一个尝试阶段,项目到今年年底才正式入住,毫无疑问这个尝试是非常有意义的。因为我以前是开发商,我以前在公司的时候,在2008年找了两个项目,就是想去做事情,结果两个项目都非常直接告诉我,我们觉得没法做,说了一堆理由,但是我看最主要的是什么?他们觉得当时那个时候的房地产还是很容易做的,我干嘛去找骨头啃呢?所以没有动力。但是,现在再做这些东西,我觉得大家都是一窝蜂在做,所以现在这个行业,在地产行业面临未来的竞争是巨大的。
但是,从我现在做养老的体会来看,现在从开发商转到养老的服务运营商,我觉得基本上是不可能的。为什么?一个是钱难赚,第二个就是角色是很难变的。因为以前是做开发,什么东西都是做开发的思路,但是现在是伺候人,是交了房子才开始,以前是交了房子基本上就完事了。所以,目前在这个产业里面,要到养老产业里面来的人,我觉得这是一个非常核心的理念和观念的变化,这个变化是痛苦的。我想孟博士你们现在做的是保险。

【孟晓苏】:
  以房养老。

【张华纲】:
  新的在这个产业里面投入的人,我觉得是非常有意义的。以房养老在西方非常流行,但是在中国现在推行的还是一体化,结果怎么样?我们还要很多时间不断去尝试。

【孟晓苏】:
  华纲说过这么一句话,说现在我们解决的是我们父辈的养老问题,十年之后就是我们自己的问题。我觉得从这个角度来思考,把老人当做自己父辈,同时考虑到自身,这正是开发企业社会责任的要求。你这个房子是一年之后才能交用,我这个反向抵押以房养老在北京和上海都是重点试点单位,适龄老人问我们有没有像样的养老公寓,因为有钱了,他们就可以住在比较好的养老公寓里面。所以,我们可以做一个约定,未来我以房养老的上海老人,如果要住房的时候到你那去,给我们一个最大的优惠。

【张华纲】:
  没问题,我非常愿意。

【孟晓苏】:
  北京的老人只能拜托张贵林董事长了,上海和北京老龄化都是很严重的,而且以房养老的试点,北京有些老人房子现在可能是800万到上千万了,他们一个月可以得到三四万块钱甚至更多,他们有的也没有子女继承问题,包括有些子女都到国外了,所以房地产业的老总都很愿意参与,所以今后北京和上海的事情需要我们一起来做。保险业可以投资养老,但是不允许销售。这个我觉得需要新一种方式和房地产开发公司结合起来。贵林董事长,你在开发保障房方面有这么多的经验,你在养老地产方面有没有经验向我们推介一下?

【张贵林】:
  谢谢孟博士给我提这样一个问题,还有6分钟时间,我用几分钟把我的观点跟大家交流一下。
第一个观点,就是我们中国人口老龄化的问题已经引起社会和政府的高度关注,市场潜力巨大。为什么这么讲呢?刚才我们朱会长也讲了,我们中国人口老龄化这几年速度非常快,我们中国人口生育高峰期是50年代、60年代,中国有25年左右生育高峰。我们人口老龄化到去年为止官方公布数字已经超过2亿人口,到2020年就会超过3亿,到2050年我们在座各位都是老同志,那时候老同志有多少呢?大概4.8亿。就是中国人口到2050年,每三个人就有一个老人。所以这是我的第一个观点,所以市场消费潜力巨大,所以社会为什么高度关注,政府高度关注,这是我的第一个观点。

  第二个观点,我们养老问题已经成为社会问题,必须有一个好的顶层设计。我现在发现我们大家都时候就是头疼医头脚疼医脚,抓不住关键问题。所以,我们养老产业发展一定要有顶层设计。我总结为三句话:第一句话,政府的职责是什么?我个人认为应该是政府搭台,政策支持,保住底线,提供基本养老保障。

【孟晓苏】:
  你们北京市人大要想办法,多出点政策。

【张贵林】:
  对,我是北京市人大委员,在这方面呼吁,我们人大也在研究做养老地产协会,北京也成立养老地产协会,我也是养老地产协会副理事长单位。所以我觉得养老问题成为社会关注的问题,我也在人大,也作为国企董事长,我非常关心这个事情。这是政府的事情。第二,要充分发挥市场对资源配置决定性作用,这是三中全会讲的。所以,这个行业市场配置还是靠我们在座的各位企业家,没有企业家,政府就是瞎扯。所以,我觉得政府职责是刚才的第一句话。第二句话就是充分发挥市场对资源配置作用,发挥企业家决定性作用。第三句话,我们作为个人或者是家庭,作为养老产业消费的主体,你是主体责任,你自己消费,你家庭消费,你别含糊。所以,我个人认为我们中国养老产业发展的顶层设计就是这样三句话。
  第三个观点,作为养老现在有很多各种各样分类,从我个人体会来讲,从产业发展来看,应该是三种类型。第一,自理型养老社区。就是现在60多岁的,身体很强壮,完全可以自理。

【孟晓苏】:
  低龄老人。

【张贵林】:
  对,第一个阶段60~70岁,好一点是75岁,这一点是自理型养老。第二阶段是75~85岁阶段,基本上是协助型的,而且是护理型养老,这个阶段就借助别人护理,你得需要人照顾了,不能完全自理。第三,完全特殊型护理,基本上就躺在床上,还有一口气,不能自理了,我个人认为是85~100岁。所以,我个人认为就是三个分类。
  作为养老产业的发展,我们在关注哪些问题?我认为需关注三个问题:第一,周教授在这里,我们作为养老是什么类型也好,他一定是有一个好的设计,他适合老年人的生活习惯,有好的环境,还有活动交流的空间,包括美国大家很多都看过,他有很多活动的优美的环境,大家都愿意去,老同志在一块聚集,大家在一块有共同语言,必须有好的环境,有老年大学、老年锻炼的空间,这是第一个基本需求。第二,要有一个好的生活配套环境,也就是说我不想做饭,我打一个电话就可以送来,我如果有什么需要,打扫卫生,我不愿意洗衣服,我有钱了,退休工资花不玩,我不愿意洗衣服,打一个电话就送过去洗了,早上来个人把我把地扫干净了,来一个亲戚可以帮我接送、帮我接待。这就是完善的生活配套。第三,老同志最关心是什么呢?医疗保障,你得有健康,你得有医疗。所以,我们老年社区养老问题,在设计方面,在社区开发方面关注这三个问题。
  我们房地产企业遇到很多问题,我觉得遇到问题是很多的,总体来看我们现在还是雷声大雨点小,咱们喊的都很厉害,实际上做起来很难。到现在为止,因为我在房屋企业也了解一些企业,我本人作为地产商也了解一些情况,真正做养老地产是不赚钱的项目,为什么开发商投资意愿不强?第一,就是投资回报很难,现在我没有看到一个养老地产赚很多钱,可能性不大。所以,这方面我建议政策支持,刚才张总介绍的很好,你这个养老社区里面如果按照我的分类,有自理型的,自理型的可以做产权的,允许买、允许卖,可以快速回笼资金。同时,我留30-40%持有型物业,作为特殊护理型或者协助型养老,这部分一定要持有、租赁。所以,在这个项目上,我是在呼吁这样的养老项目给一个政策明确的打破和土地划拨,我让你卖一部分收回投资,这样你就有受益,否则哪个开发商做傻事,我投资还赔本。

【孟晓苏】:
  现在北京的高地价,用住宅用地建养老院太贵,很多都找农村的建设用地,还违法。

【张贵林】:
  所以你给我推荐,你60~70%是商品房上市,另外就是持有,可以把成本背回来。这样你持有的物业基本上没有成本,你就可以出租,还有租金,加上一点管理,这就挺好。第二个问题,我们现在开发商突出的问题,就是我们社会护理人才缺乏。我们现在很缺护理人才,开发商不懂照顾老人,也不懂服务别人,咱们是开发商。马上要转行老年产业,这是一个挑战,我们房地产商这个能力还是不够的。
  第三个问题,现在医疗好的条件都在中心城区,中心城区没有土地,不可能在长安街附近建,不可能在301医院附近建养老产业,根本没有地。所以只能在郊区搞,我们这些医疗条件如何去把资源整合,去提供完整养老产业发展支撑的后台,这样养老产业才能真正达到我们的目标。

【孟晓苏】:
养老地产不光是开发企业在做,全社会都再灌注,包括我这些年干保险业,保险业也在做,保险业遇到的问题是只能做租赁型的,五年不能转让,所以五年不能盈利。其实我们保险业和开发企业联合起来,让保险业拿30%的持有,开发商做70%销售,这样也可以解决周教授所说不是荒山野岭建一个巨大的老年城让老年人居住在社区之中。
最后回到2亿老龄人口,两个月前我到英国伦敦做讲演,我讲到2亿老龄人口的时候做一个比喻,2亿人口是什么概念?是英国、法国、德国、葡萄牙人口总和,我们有这么大老龄人口,带来巨大养老压力,同时也创造巨大的养老市场。相信养老产业,包括养老地产,能够在未来发展中可以借助中国巨大的消费潜力可以健康发展。我们今天时间到了,感谢各位参与嘉宾,也感谢大家的参与,谢谢大家!

【主持人】:
  非常感谢孟总的精彩主持以及各位演讲嘉宾的精彩对话。下面我们首先以热烈掌声对今天上午所有给我们提供演讲、报告以及对话的嘉宾和领导表示衷心的感谢!也谢谢所有代表的学术精神。下面要特别感谢周燕珉教授,因为她昨天刚从美国考察回来,今天不辞辛苦赶来参加这个对话。

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【主持人】:
  今天上午的论坛从领导专家,到我们全体代表,整体表现非常棒。下午的议题依然精彩。首先向各位介绍一下今天下午到会的领导和嘉宾,第一位是我们非常高兴地请到了中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长、原建设部副部长、部党组副书记、本届活动组委会主席刘志峰。第二位是住房和城乡建设部科技委常务副主任、中国建筑装饰协会会长李秉仁。住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长王玉平。住房和城乡建设部计划财务与外事司副司长李礼平。中国勘察设计协会常务理事长,住房和城乡建设部原建筑工程安全质量监管司副司长王树平。中国建筑设计研究院有限公司党委书记、院长文兵文院长。
  我们今天下午论坛进行第一项,由我们绿地集团常务副总裁陈军给大家演讲,掌声欢迎!

【陈军】:
  尊敬的刘部长,各位领导,各位同行,媒体朋友们,大家下午好!非常容幸能参加本次盛会,与各位领导、各位同行朋友共论房地产创新发展,创新是社会发展的动力,是行业进步的阶梯,在中国房地产发展走进新阶段、新常态、面临新变局的今天,我们在此探讨行业的创新发展,意义深远。
  2012年,时逢绿地集团成立20周年,并成功跻身世界财富企业500强之际,时任全国人大吴邦国委员长专门题词勉励绿地人:“辉煌20年,使命在肩,百年绿地,任重道远。”于是绿地人在思考,想实现百年绿地,更应创造百年产品,“百年宅”应运而生。
   世界上现存的古老建筑,罗马的古神庙,中国的万里长城、中国的故宫,每一次的体味无不震撼我们的心灵,上海外滩、江苏苏州、山西丁村、福建厦门等每一处建筑无不印记当地璀璨的文化。这些百年建筑不仅反映了当时精湛的建筑工艺,并深刻见证了历史岁月,永远成为我们文化的记忆。
  绿地“百年宅”是对中房协住宅产业化的积极响应,也是包含我们对百年历史建筑的崇高敬意。同时百年住宅也是时代发展、行业发展、企业发展的必然趋势。今天也借此机会把我们的一些思考与大家分享,欢迎朋友们多多交流。2012年,为了提高中国建筑品质,建设百年住宅,促进住宅产业生产方式的转型升级,在刘部长主导下,中国房地产业协会与日本日中建筑住宅产业协会签署了中日住宅示范项目建设合作意向书,与此同时绿地集团“百年宅”产品等中国百年住宅建设项目正式启动,2013年12月中房协正式商品绿地威廉公馆中国百年住宅建设试点项目。
  绿地为什么要做“百年宅”?首先,从发展环境来看,中国的经济发展已经进入转型升级的新阶段,住宅产业化发展的环境日趋成熟,当前中国房地产行业发展进入新阶段已成为共识,有人把新阶段称为白银十年,也有人称为成熟期,我借用中国发展阶段说法称之为行业转型升级期。以前有人说房地产绑架了中国经济,这种说法很不科学,实际上是房地产行业一直是跟随者的角色,紧紧跟随着中国经济的变化和发展。
  改革开放以来,中国经济走过了摸着石头过河,从计划经济向商品经济转变的起步阶段。走过了连续增速的两位数GDP总量迅猛增长的腾飞阶段。每一个阶段中国房地产都是亦步亦趋。现在中国经济已经发展到了换挡、降速、转型升级的新阶段,这个阶段的特征用克强总理的一句话很好的概括,发展是硬道理,节约是大战略,粗放、浪费式发展已经面临淘汰,现在全国重要行业都在进行专业升级的行动。汽车行业在大力发展新能源汽车,能源产业在推进技术革命和消费革命,连我们的政府政绩考核也在改变,国家整体经济结构在转型。所以,节约型发展已经成为中国整个社会发展的大势所趋,我们房地产企业也必须加快转型升级,真正脚踏实地的去节约、智能、绿色、低碳的新型城镇化战略,否则必将被时代所抛弃。
  其次,在开发能力来看。中国房地产开发理念和科技手段日益成熟,使“百年宅”的工业化生产和智慧化居住成为可能。绿地提出契合国家新型城镇化发展规划,绿地不能满足造住宅,造城市功能,还要立足于城市建设的前沿,将最最现代的规划理念,最先进的互联网技术以及绿色节能技术应用到项目中。
  绿地“百年宅”就是高品质建筑与先进科技的完美结合,“百年宅”示范项目绿地威廉公馆建筑设计是中国建筑标准设计院总设计师完成,室内设计由日本设计,作为中日百年建筑示范项目,充分借鉴日本先进的工业化集成技术和居住模式。如空间可变、工业化集成部品等,同时互联网新时期充分利用智慧城市等多项新技术使得“百年宅”更加智能、宜居。
  新型城镇化提出以人为本,什么是以人为本?把我们的住宅建造的更长寿,更安全,更智能,让我们客户居住的更健康、更自由、更便捷。这些都离不开科学技术的支持,所以我们打造新型百年住宅,必须充分利用成熟的先进科学技术,让科技真正为我们人民群众的生活服务。
  最后,从企业自身来看,打造百年住宅,是房地产企业创新发展转型升级的重要途径。刚才讲了很多科技,让我总想到曾经的国际巨头诺基亚,他的广告语就是“科技以人为本”。但是,很惋惜,他虽然一直有领先的科技,但是缺乏了自我革新的勇气,最终在手机智能化浪潮中淘汰出局。在推广住宅产业化以及一些先进建筑技术过程中,我们其实也面临同样的问题,比如有些新的理念还需要更多的向公众推广。有些新的技术的采用增加成本。于是创新就变得困难,但是我们要看到在中国经济迈入新阶段,行业面临大变局的今天,竞争之残酷,行业洗牌之迅速,可能远远超过我们的想象。就像我们现在的信息传播已经走进的光速传递时代,4月浙江一栋居民楼倒塌,马上全国人民在讨论住宅寿命问题,很快英国住宅130年,美国80年,中国只有30年的话题在网上传播,因此我们绿地“百年宅”的话题受到充分关注。创新可能短期内确实增加成本,但是它的价值一定得到认同。我们各位同行朋友应该有增强创新的信心和动力。
  成大事者争百年,我相信在座很多优秀的企业家都有着打造百年企业的梦想,绿地也是一样,我们认为要成就百年,就必须勇于创新,绿地的理念就是永不满足,思变图强,变就是创新。在我们董事长的倡导下,绿地一直创新驱动,把自我革新,转型升级作为维持企业可持续发展的重要支撑。我们积极践行海外发展,践行混合所有制改造,推进产业地产和智慧城镇战略,创建地铁开发商业模式。同时面对新型城镇化建设浪潮和新一代信息技术产业发展的挑战和机遇,我们计较产品力争创新升级,对标世界最高水平。
  在智慧城市,产品升级,绿色低碳,住宅产业化等领域开展专项深入的研究,推动产品研发与技术应用实现全面突破。今年我们不仅成功推出“百年宅”的产品,以及绿地理想家友好式系统创新型居住产品,都获得社会各界的高度认同。同时,绿地积极走向海外,在全球当中配置资源,累计投资项目近200亿美金,在纽约、洛杉矶、多伦多、伦敦、悉尼、墨尔本、法兰克福、韩国、日本、马来西亚布局项目,并进行团队直营管理,通过技术和项目反哺中国住宅产业化的建设。让绿地成为创新的实践者,梁启超有一句至理名言,人生百年立于少年,人生百年能取得成就往往立足于年少的教育,就像建筑达到的高度一样,往往取决于根基的牢固程度。我想说住宅百年立于科技,企业百年立于创新,希望以此与各位同行、朋友共勉,谢谢大家!

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【主持人】:
  谢谢陈总。下面我们演讲的嘉宾是万科集团高级副总裁毛大庆。

【毛大庆】:
  大家好,每年好像都参加创新风暴,去年没有来。
  现在越来越不知道来创新风暴说什么了,昨天时主编一定让我来讲讲,实在不知道讲什么好。昨天下午正好万科开员工半年会,做了一个报告,员工半年总要做工作总结。我一想把这个工作总结搬这来吧,就把我们内部员工半年工作总结今天我就带给大家分享一下。除了一些我们内部不适于公开的员工的内容之外,基本上全部跟大家分享。
  房地产行业搞到现在这个时代,今年显然是一个大的变革的开始,也是新一轮改革非常重要的开始时期,创新风暴活动也搞了十多年了,到底还要创什么新?还要怎么创新?
  大家每次来都好象有很多创新要谈,什么设计的创新啊,产品的创新啊,服务的创新啊。我想那都是创新,还不是创新呢?显然设计院的人在这很多,装老师在这里,设计显然天天得让大家怎么优化设计,那难道就是创新吗?
  我们这个国家说了那么多年创新,我们到今天实体经济的发展还是依赖于那么老几样的东西,以至于到今天大家说来说去,好像一说到经济出现疲软,看着微信圈上说了半天全都是房地产救市。我在想到底这个国家要怎么创新?我们站在第三次工业革命的浪潮的时候,我们咱们更适应中国未来的发展和前途,更有原创性的创新,使得未来在国际竞争格局里面不那么被动。如果一到经济疲软就在研究房地产怎么救市的话,我想整个国家就没有创新,行业也没有好的创新。
  所以想来想去很纠结,想了一句没有什么创新意义的话,但是这句话一直在指引着我们,一直在要求着我们来研究企业创新、行业的变革和国家的未来,那就是“站在未来看今天”。我在想到今天改革到了新的改革开始的起点,今年房地产面对好多不确定性,政策没有什么新的政策出来,行业反倒不会走了,大家只是除了限购的解除,各种各样限制令的解除之外,好象就是赶紧卖房子、回现金,实在无创新可谈。但是,如果我们回想中国过去30年的发展,房地产站在整个行业发展的情况来看,有很多创新的事情,特别是对于第一次改革的成功,现在天天电视里面在演邓小平的电视剧,我会想起来那种想象力和对未来的创建力带来了对国家的变化,恐怕这种想象力的来源是对未来的畅想,对未来无论是国家、国际和产业格局的前瞻性的理解。所以,我在想今天我们怎么理解未来?我们的未来到底是什么?以至于我们再回来谈我们行业到底要怎么创新?我们这些企业到底要怎么变革?
  我昨天跟员工讲的一个故事,美国在上世纪30年代很有名的一个人物,当时经济界的一个突然兴起的大亨的故事,这个人叫哈默,在座的可能比较喜欢的人就知道这个人。哈默这个人,很多人后来评价他是投机分子,也有很多人评价他是一个半政客式商人。但是,他有一点做了非常有意思的事情,大家知道在罗斯福上台以前,在美国1929年代曾经颁布了一个非常严厉的禁酒令,全社会、全国不准喝酒,把生产酒的地方都弄倒闭了。哈默是美国当时流亡到苏联去的一个流亡的人,他回到美国之后,当时美国正在大选,他判断罗斯福应该会获胜,而且他对罗斯福很了解,罗斯福是嗜酒如命的人,他判断罗斯福一定上台,他认为罗斯福获胜之后美国一定解除实施长达12年的禁酒令,如果禁酒令一旦解除,美国经济里面一个很重要的元素就是酒的行业肯定会蓬勃发展,他判断酒的升级有非常好的前景。于是,他琢磨怎么面对这个变化,就是站在未来看他当时的今天。于是他在研究做点什么事?我是酿酒呢?我是做酒厂呢?还是干什么?他在整个这个产业链里判断,最后他选择做装酒的容器,当时美国人他认为最需要做的酒就是威士忌,威士忌最重要的东西就是装威士忌的白橡木桶,他就投资做橡木桶。他这个人开始投资做酒桶,等他的这个厂建完了,罗斯福上台,半年之后罗斯福废除了禁酒令,酒的行业蓬勃发展,他就成了一个大亨。他就是做一个酒行业下游产业,就是做酒桶。
  这个故事启示了我们什么东西,从一个商人,从一个行业的变化,能够把握市场的变化,把握未来格局,把握政策取向性,他做了正确的判断,选择了及时果断的行动。应该说对宏观形势、市场需求做了正确判断以后,做了一个非常勇敢的选择,最后取得了成功。我跟员工讲这个故事,事实上就是告诉我们所有的从事这个行业的人,大家要真的敢于和勇于或者积极的站在未来的角度看待我们的今天,谋定而后动,我想这是我们所有的决策、行业发展抉择,以及我们所谓的创新真正的动力来源。
  谈创新,我今天就想分享我们四个内容,一个是我们对未来时代的看法,对未来市场的启示,站在曾经的站在过去看待曾经的今天我们是什么样,最后我分享一下万科新十年的情况。
  未来的时代,我想今年很流行的一个对于房地产行业的评述,我在今天这个活动目录里面也看到了,就是万科集团总裁郁亮在今年6月份人民日报转载他的文章,就是白银时代的开始,包括斑马论的论述。我想恐怕哪一年也没有今年对房地产行业以及我们的产业的思想格局探讨的这么深刻,过去大家谈产品,谈市场,谈营销手段等等这些东西,但是今年对房地产行业的思想是探讨最深刻的一年。我们回想一下探讨的再深刻的一次是2000年~2002年间,当时取消福利分房,朱镕基把当时所有住宅消费全部放在市场逻辑下来判断,当时曾经有过一次意识形态的讨论。
  但是,关于房地产意识形态的讨论再有一次比较有深度的和有前瞻性的讨论,恐怕就是2014年。这里面我也做了一点贡献,好多讨论也是由我而起,很羞愧,在4月底的时候曾经一天讲话,不小心被人弄网上的,引起一番大的波澜,但是后来回想起来讨论一下没有什么坏处,行业的变化到了今天需要一些意识形态的讨论,特别是关于国家未来前途格局中我们这个产业占什么比重。
  最后我想比较明确的,大家认同的是行业进入了白银时代,白银时代应该是告白了人人弯腰就可以拣钱的房地产时代。我们这里面关于白银时代的论述里面,最根本的一条就是号召行业要丢掉不良心态,对过去的好日子要有根本认识,过去十多年好日子只不过是市场和政策的馈赠。在这样一个白银时代,我们要认识到中国城镇化还在上升过程中,白银时代并不是比黄金时代要差,而是白银时代仍然是一个值得开拓的市场和值得奋进的一个环境,但是只不过告诉我们,从拣钱要到挣钱,房地产行业的变化要更多的遵循市场和商业逻辑,要顺应大势的发展,要抓住未来的需要。我想这恐怕是白银时代最重要的一些内容,特别是如何真正的理解客户和理解城市的变革。
  未来还有什么?未来我们理解其实众所周知的就是中国的老龄化的趋势已经不可避免,我们预计到2029年,也就是我们到2030年,我们人口总数峰值大概就是在14亿左右,多一点点维持不变,纵然现在我们放开部分的计划生育。而且从2015年,基本上可以说人口老龄化进入迅速上升的拐点时间。到2035年左右,中国老龄人口将增加一倍,65岁以上人口将突破20%,我们按照原来老的标准60岁标准的话,基本上有4.4亿60岁以上人口出现在社会里。这个其实标志着我们这个国家劳动年龄人口抚养重点,也就是我们被抚养人群将从少年儿童转向中老年人口,这是这个国家一个非常深刻的变化。
  未来还有什么?未来要人口,我们说尽管很多人认为中国人口增长拐点已经或者即将出现,但是有两个问题还是要更加细化和深入的去理解。就是未来人口的质量和质量的分布。我们说是不是老龄化以后人口红利就没有了?这个问题实际上我们也非常关心,这个跟行业有着密切的关系。我们说人口的质量、人口的教育质量和人口总体素质的质量提升,其实可以为一个老龄化社会到来的时候,为我们社会提供一次新的人口红利的机会窗口。人口的数量并不等于客户,人口的减少并不意味着客户的减少,这个问题更多的要从人口的结构分布,人口的质量分布,要更加精细化的理解,随着中国教育结构的变化,随着城市人口的增加和学校等等分布的变化之后,我们人口的教育结构变化会导致我们总体人口中人口素质和人口质量变化,这里面由于人口素质变化带来的人的收入结构的变化。这里面我们觉得还有一次新的人口红利释放的可能。
  另外就是国家二胎政策的放开,事实上也有各种各样的预测,但是无论是什么预测,由于放开之后而产生的新增人口也会对未来15年间带来新的社会需求的变化。
  现在,我们看到随着老龄化的严重,需求可以改变,我想不变的是针对需求的产品。这里面也告诉我们当老龄化到来之后,可能针对一个老龄化国家和老龄化社会的房地产产品将会出现一次新的研究和新的变化。我想这些研究和变化恐怕不是到那些数量已经出现到很多的时候再去做,恐怕更多的是现在就应该开始做研究和变化。
  从人口质量上看,中国高等教育的毛入学率最近5年一直在上涨,受到良好教育的年轻人越来越多,他们未来也会成为新的购房人群。纵然我们现在诟病说我们现在高等教育体制,我们大学的普及率越来越高,我们好多大学生本科生的质量事实上不能够足以让他们支撑他们在社会中的社会分工需要。但是,我们应该看到如果全社会无论大学的质量有多低,起码还是大学,如果更多的人成为大学生的话,对于整个社会人口平均素质的增长还是有好处。所以,当普遍的教育能够从中学变为大专,或者是普通大学的话,对整个人口结构的素质结构还是有一次新的提升的过程。
  消费理念也在发生变化。城镇化的发展造就了更多的北、上、广、深这样的城市,为市场带来需求。从2014年一季度的数字上仍然可以看到很多市场增长点的可能,比如在消费理念变化上,2014年一季度末我们国家信用卡累计发行量已经突破4亿张。商务部在2014年一季度全国实现的社会消费品零售总额已经突破6.2万亿。在尼尔森指数公布的数字里面,2014年第一季度中国消费者信心指数仍然保持在历史最高位,111点。这些数字事实上告诉我们,随着城镇化进一步的成熟,城镇化的进一步发展,我们消费的释放正在逐步放大。我们这个国家,有一个数字大家不一定很清楚,我们国民的私人财富总额是150多万亿,这个数字我跟李稻葵探讨了好多次,大概在150万亿~160万亿元左右。这150多万亿元的个人财富,有将近100万亿在不动产里面,所以我们中国人对于房价的变化是全世界最敏感的。因为我们150多万亿元的个人财富有100万亿在房子里面,所以你想这个东西波动多一点,对于老百姓的影响是非常大的。
  同时,大家不要忘记还有50万亿元是我们的个人存款、储蓄。事实上在我们国家的GDP的拉动因子里头,我们社会商业零售业消费,包括社会零售消费对于GDP的贡献仅仅是今天美国的三分之一,也仅仅是今天新加坡的45%。所以,在这样的状态下,事实上我们的社会消费的能量还远远没有刺激出来。这里面我们也在探讨,为什么中国商品消费增长速度和我们GDP的增长速度脱节这么远?这里面可能跟今天论坛题目稍微远一点,但是还想跟大家谈一谈我的观点,事实上我们个人储蓄很多,我们老百姓的钱是没有地方可以花,我们没有地方可以去。我在过去两年做了相当多的对比,包括对比新加坡、对比日本、对比美国,我们在座很多人都出国,你们可能自己有体会,我们到国外去以后,看到很多东西都比中国便宜,我们看到日本东西都比中国便宜。而他们社会上可消费产品,我们今天举个例子,比如我们今天买手机,今天如果我们做一个普查,今天这个屋里面所有人所有手机拿出来,有几部是纯粹中国人做的手机,我估计肯定三分之一不到,我敢跟时大姐打赌,赌输了我给你两万块钱。肯定三分之一没有,这里面我估计25-30%是苹果,还有20%是三星,剩下还有HTC等等。
  我讲这样一个案例,事实上今天老百姓的钱花完了以后给谁做了贡献?包括我们照片用的照相机,我们拿起来看看,多边是佳能和索尼之类的。我们所有这些社会零售销售的贡献率基本上都给了大量合资和外资的零售产品。我们一部iPhone电话,5000块钱里面只有37块钱是跟中国人有关的收入。4960块钱全部都跟中国没有关系,这里面有一少部分被富士康分走了,还有一部分被新加坡分走了,还有大量的是被美国分走了。而我们对于这样一个对外国GDP有巨大贡献的零售消费产品,我们却是人大第一大市场。
  所以,我在想中国人消费拉动的潜力和空间还远远没有被激活和释放出来,原因何在?我想原因就在创新,原因也就在我们的科技引领。所以,我在想为什么我们说上次我在清华参加李稻葵论坛的时候有学生问我说有没有第四架马车?我说第四架马车就是科技,我们在第三次工业浪潮来临的时候,我们如果不能在科技引领上,在世界上占有领先位置的话,我们仍然只是靠卖地,仍然只是靠做住宅、做房子来支撑GDP的话,我们在国际上是非常被动的。而我们真正社会的活力也很难被激发出来,我们也很难说我们社会消费占GDP相应的和发达国家一样的份额,因为我们老百姓的钱花不到自己身上,我想这是非常值得注意的问题。
  2013年,我们看看未来城市土地供应,一线城市已经非常明显供地结构发生显著变化,北、上、广、深公建用地占比已经超过经营性用地出让50%。未来随着城市边界界定和居住饱和的趋势,这个变化更为明显。我们现在所有开发商,其实大家在过去几年前,可能很多人惊叹,说万科怎么开始做不是住宅的东西了?说这个事情已经偏离了万科发展的主旨。我们到今天已经没有什么人对这个事再质疑我们了吧?因为我们再做住宅,我们连地都没有了,城市已经在变化,城市的发育周期已经变化,城市土地供应结构已经发生明显变化,如果我们抱定就做住宅,别的打死也不做的话,我们就被城市挤出去,别人什么可以做了。所以我们不培养我们新业务能力,不培养我们综合能力的话,也不符合我们时代发展需要。从这个结构来看,住宅占的比例已经越来越低。
  这是土地供应,这个数字更为清楚,最为明显大家可以看北京和上海,尤其是北京,蓝色这个就是住宅,我们可以看到蓝色这块的住宅从2010-2014年,到现在为止蓝色部分已经降低到可怜的地步,剩下的绝大多数都是商业、公建,剩下还有一部分留给了保障性住房。我在想上海也是类似的这样的情况在发生,广州也在逐渐的扩大。
  北京作为首都,我们在北京的市场觉得更加值得我们研究和关注,这是一个非常复合和多元的市场。特别值得关注的是在2014年,北京在京津冀一体化大的战略指导下,颁布了一个北京新增产业禁止和限制目录,严控不符合北京首都战略定位的现在新增产业。像这样的指导意见,无论我们勘察单位和房地产单位都是值得好好研究的。这样一个指导意见出来以后,对整个北京未来十年乃至二十年城市格局会发生重大变化,以及我们投资往哪里去,我们投什么,我们市场在哪里,还有我们勘察设计行业作为房地产下游行业,你会在什么样的地区可能做更多项目。我想这都跟首都的产业指导和方向有巨大关系。我想更多的解决北京城市病问题,五环路以内,所有资源集中在这,人堵、车堵、环境污染、
  资源短缺、人口密集等等城市病的问题。要向更为广义概念的首都的空间发展,这个指导意见的出台,背后有非常深层次的思考。
  未来的资源覆盖,这是我们北京万科的资源覆盖,大家可以看看。我们现在从北京万科来讲,我们和我们的合作伙伴一起有大概近千亿的可供应资源。这些资源里边有363亿元基本上都不是住宅资源,这里面覆盖了全产品线,我们这里面从酒店、旅游、社区商业、写字楼、长者住宅、综合题,这些东西加在一起就是一个非常大的比重。所以我们说1000亿元的储备资产里面将近40%都是非住宅的资产。所以今天来这谈创新,不言而喻的是,这就是创新。这个创新有一句俗话,叫做时势逼人强,我们总说创新,如果不创新就被人淘汰,所以创新不是一个甜美的蛋糕,创新是一个对自己的决战,我是这么看待创新对于我们自己的意义。
  未来的市场,当时绿地陈总也分享了他们的思考,我们也非常认真的在学习绿地。其实行业的变化,很多企业都有着很多自己非常优秀的地方,我们看在这样一个市场变化,土地供应格局,整个产品供应都发生了严重结构变化的前提下,仍然有很多很优秀的企业能够抓住时代变化的脉搏,能够先一步打开创新的思路。我们分析说当一个写字楼市场、商办市场在逐渐扩大的时候,我们发现在进入北京这些企业里面绿地做的是非常优秀的,在2014年上半年里面单盘销售能够超过10亿元的写字楼项目,绿地就占了两个。所以,我们很多员工说写字楼很难卖,市场很饱和,供应很多写字楼,事实上没人要,等等等等的时候,我们发现了绿地优秀的地方。所以,我们在看的时候,万科这些年做住宅是有很多亮点,但是当我们发现产业结构发生变化的时候,绿地很多先进的经验值得我们学习。
  我去访谈了一些绿地销售人员,让我非常敬佩和惊叹,他们很多销售人员能够跟我讲很多社会经济结构的变化,未来北京市产业格局的变化,以及我买这样一个产品怎么样作为一个理财产品,看待我们投资的未来。我在想当我们的一个项目上的销售人员对于经济结构,对于整个产业格局,对于国家未来宏观发展有这么样清楚的论述,一个20多岁的小姑娘给我讲的这么多的话,这个企业是有希望的,所以我今天在这里向我的同行、向绿地表示深深的敬佩。我想所有的创新更多的就是把握时代的脉搏,抓住市场变化,而不是停留在一张图纸上,园林怎么做的更美丽,立面怎么做的更丰富一点。我想更多的是对未来的判断。未来的启示。中国未来的经济回到刚才我谈的问题上,我们谈创新,更多要把握国家大的发展思路,我想这一代领导人,我们今年看房地产已经过了三分之二,大家都期盼房地产已经出点什么政策,政府没有政策出台。但是我想更多的状态是去行政化,今年很重要的关键词就是去行政化,去行政化将来是房地产管理的很主流思想。去行政化的意思和过去的区别,一个是不是以发布政策为主导,更多是回归市场的管理。第二,回归市场的管理里面有两个内容,一个是让供应需求在市场里面自我找平衡,供应需求找平衡,我想这一条在过去两个月里面已经开始了,各地取消限购,解除原来人为的限制性的政策,这就是要求我们在产品跟客户在市场里面自我对位去寻找。第二个就是金融,很多人很关心房地产的金融政策,我想我们也在观察房地产金融政策。但是,包括国家也有明确表示支持首次置业贷款,向他们倾斜。
  但是,我想有一个根本问题,我想国家恐怕不太会像以前那样靠M2的强刺激政策来刺激一个房地产行业的增长。我们觉得未来国家仍然会调节流动性,仍然会条件社会货币流通状态。但是,我想原来向着一个方向去倾斜,而不仅仅靠房地产行业,经济一不好就大量的货币往房地产行业里面流动,刺激土地、刺激房价上涨,我想这个状态恐怕也不太可能再像过去那样出现了。我觉得国家未来也一定会有经济刺激政策,我想这里面很大的一部分值得关注的就是经济刺激政策的倾斜性会倾斜到哪些行业。我无从去替领导人决策或者判断,但是我觉得按照国家现在发展大的格局和十八届三中全会整个的思想状态,应该倾斜在未来的产业上,这就是跟科技创新有着密切的关系。最近无论从总书记还是从总理多次讲话里面可以读到,特别是今年习近平总书记在两院院士的大会上,包括对欧美同学会110周年讲话上,多次讲到了其实希望科技人才、科技创新和占领国际科技高地。我想这些信号告诉我们,事实上国家的关注点,国家的资金,这些资金的分配和流动性的倾斜,我相信一定会更多的向未来产业和科技行业倾斜。
  我们在不到一个月以前,也是建设报和建设部一起在济南召开的住宅产业化的论坛上,其实我也讲了,我说其实房地产行业未来的格局和变化必须要经历一次科技革命,这个科技革命里面很大的一部分内容,跟我们的生产方式,跟我们整个制造方式有着密切关系。所以,我们才会谈到在现在房地产开发过程之中有那么多的科技产品的引入。这里面其实我也分享的很多次,包括我们在过去十年里头跟很多企业一起在推动住宅产业化的研究,包括住宅产业化里面带动的混凝土技术、建造里面大量的科技专利技术的整体的变化。所以,我在想这里头事实上科技的创新会成为国家未来投资的重点,这里面就使得我们要关注,其实去行政化和流动性的投资重心方向的转移,这些都会对我们行业带来深远的变化。
  对于万科今年30年,我们马上开启第四个十年,事实上我们也对未来应对市场变化和未来整个社会需求变化,我们也制定了一个我们自己的大的发展格局。所以,我们在前面也提到我们一个总的方向,要学会做城市配套服务商,这里面其实是在原有传统住宅的基本的开发本领的基础上,在城镇化过程中继续做好住宅产品的前提下,我们会向着更多的城市配套服务领域去发展。城市配套服务领域就已经不仅仅是开发的一个状态,这里面还包括的第三产业,包括了服务行业的介入。所以,这里面从社会的养老行业,从商业配套,从物流仓储到文教科技。恐怕这些领域都会未来在万科发展格局上有我们自己逐渐在创新上的理解和我们的动作。
对未来市场的理解,我们看商业地产,应该说它会在未来城市,特别是一线、二线成熟型城市扮演一个相当的比重,这个我不展开讲了,因为商业地产大家现在有很多不同的理解。有些城市土地供应也是过量商业地产,但是真正为城市居民提供居民对位需要的这种真正具有社会先进意义的商业地产的发展,在今天我们主流城市中仍然是短缺的。
  社区行业,这个重点讲一两句,我们这些年跟香港领汇做了长达两年的交流,由新加坡政府帮助香港在2005年设计了这样一个非常优秀的产业结构领汇,今天已经成长成为一个市值700多亿的上市公司。实际上它就是依托于香港以前开发的大量的保障性住房,就是居屋,居屋下面对城市居民提供基本生活配套的小商业,包括菜市场、包括小餐店、包括小零售,把他们管理提升、品质提升,作为资产打包上市,既然在香港一个弹丸之地,就是做菜市场、早餐店的生意,成为一个市值700多亿元的公司。这给我们一个很大启示,作为一个传统的做30年住宅的企业,我们怎么应对今天居民和社区业主更为丰富的日常生活需要,打造更好的社区商业服务配套,我想这不是建很多大的购物中心。
  所以,现在万科社区商业做的也是如火如荼,大家在各地的小区都可以看到万科员工自己做的食堂,我们自己做的菜市场,我们自己做的洗衣店,自己开发的面包房、咖啡厅等等,发端于杭州,现在基本上全国开花。我们想如果北京这种社区商业集中管理起来,我们好好管理,我们有自营、有加盟、有招商,我们完全可以在北京一个地方、上海一个地方、深圳一个地方,都可以个做一个领汇这样的上市公司。如果都可以做的话,一个香港就有一个领汇700亿元,我们在四个城市,五个城市,十个城市,每个城市都有一个700亿的上市公司,这个增长是不可限量的。所以,社区商业给我们很大的启发和启示。
  养老地产这个大家耳熟能详,到处在讨论养老地产。养老地产到底怎么做?养老地产到底能不能成为开发企业未来的增长点?我们也在研究,我们也大量的走访日本、美国、瑞典、瑞士这些国家的养老地产。其实还要重申我们基本观点,养老地产这个概念本身卖的并不是地产,养老地产真正卖的是服务,如果你没有服务能力,其实养老地产就是挂羊头卖狗肉的东西。所以,现在我们在培养,在北京、在杭州,在青岛,我们都在培养我们自己养老服务团队,可能在未来一两年大家可以看到万科自己开设的养老的机构。在这做一个小广告,大家有机会可以去青岛看一下在青岛的山东路,我们开发的第一个非常先进的养老产品,大家可以在以后的夏季去青岛渡假的时候,特别是刘部长以后去青岛可以住到我们的养老公寓,其实那个服务远比酒店、宾馆舒服得多得多,包括基础体检。所以,我们在这个领域在探索和尝试,我们希望培养自己的养老介护团队。只有有了自己的养老介护团队,养老介护服务能力,才有可能去谈在它的不动产角度怎么样增值的问题。
  物流地产也是我们现在非常关注的,随着移动互联网、电子商务的增长,像京津冀一体化这样大的区域,长三角这样的区域,实际上我们中国物流行业是非常短缺的。所以做好的仓储,做好的物流中转,实际上也是园区地产、工业地产里面很重要的一话。这个我们只能说正在学习和正在研究。
  这张表是在2013年2月份在公司的一次小型的小组研讨会上,在墙上随手画的一张图,说这是未来北京万科应该畅想是这样一家公司,有传统业务,有非传统业务,传统业务在北京或者泛北京地区遭到每年200亿元的规模,这是我们理想。同时我们应该有丰富的非传统业务的操作能力,我们应该有大型商业,社区商业,服务公寓,老年公寓,旅游地产,物流仓储,等等专业团队能力的培养。
  我们在过去发展中其实也已经有了很多变化,包括我们万科广场的成功。我们社区商业到处开花,我们自营的店铺的亮像,我们2004年底,4家我们第五食堂,三家BRUNO咖啡面包房,三个童玩中心,这是我们员工自主创业的方式,我们鼓励员工加盟、员工入股,我们有很多团队做这个非常起劲,今天我们研究一个新的业态,开这个东西,我们非常鼓励他们干这样的事情。我们在昌平第一个童玩中心,现在很多外地的地方找我们去开分店,我说先别,因为我们自己供应还跟不上。所以一个小种子中在地上你不可想象他们未来成长怎么样,也许这些小孩弄不好就上市了。我特别希望他们的成长,为未来中国社会年轻人的创新带来新的动力,我们现在招一些大学毕业生到企业里面来,我就拿这些案例讲给他们听,我说你们不要梦想今天走出校园,十年以后像毛大庆这样做房地产开发商老总。现在房地产行业已经变了,你们做不成了,我已经40多岁,奔50岁了,你已经学习这样的东西,怎么在房地产格局里面找到你们新的发展空间,这些故事将来都有很多类似于房地产里面的小米,我想会在我们的土壤中成长起来。
  我们的写字楼很有意思,在北京很多写字楼,全国万科做很多写字楼大家都不知道,我们有种种产品线正在研究,未来我们也希望向绿地学习,也做出我们自己有特色的写字楼的产品线。我们跟国际先进的服务公寓运营商也展开了全方位合作,也有我们自己服务公寓,过两年大家看到在北京、苏州都有我们自己和外资合资运营的服务公寓。
  养老公寓,我们做着非常强的准备,非常多的准备,我们仅在北京这个地方就有七到八个养老介护中心,有些已经准备投产,有些已经在规划设计阶段。我相信在2017年左右我们会在北京出现一批万科介护团队自营的社区介护中心,到时候给大家详细的介绍。
  这是我们在北京做的另外一个很有意思的创新产品,今天暂时保密。一个纯观赏性植物园,正在规划和研究过程中。物流我们正在初步接洽。
  最后结束一下,30岁的万科面临非常复杂的形势,无论是行业的主流发生了变化,无论是我们怎么样能够进一步获得资本市场认同。在互联网的冲击下,我们需要怎么样改变自己的思维,自我革命。职业经理人制度在经历了30年发展之后需要哪些突破和创新。这些都是万科在最近密集思考和研究的。所以,大家才会看到在年初郁亮带队走访小米、走访阿里巴巴、走访腾讯这一系列动作做出来,其实都和这背后一系列思考紧紧关联的。
  我想两个思考摆在我们和我们同事面前的两个问题,跟大家分享。一个就是我们如何做好城市配套服务商,第二就是我们怎么样把原来传统的职业经理人制度真正向事业合伙人制度发展,迸发出在新时代下对于现在的年轻人更为有吸引力的现代职业经理人制度,职业合伙人是随着年轻人的加入,更多的希望给企业新的火力一个很重要的抓手。
  最后,给大家讲讲,昨天我和员工讲的,现在大家说行业不太好,大家感觉看不见发展方向。我在想实际上冰激凌哲学适合现在房地产的行业,所有卖冰激凌成功的企业,他们最早投入市场投放的时候,这个行业他们就有分析,要从冬天开始做冰激凌生意,只有冬天开始做冰激凌生意,他们才能更好的降低成本,逼迫他们改善服务。如果能在冬天中没有死亡的冰激凌行业,才会到夏天能够蓬勃发展。所以,我们说今天在一个行业不太景气的时候,或者经济不太景气的时候,大家觉得有点偃旗息鼓的时候,我想正式探索创新的最好的机会,当经济再次复苏的时候,敢于把握机遇的企业才能获得比以往更多的市场机会和份额,这才是我们今天谈创新的很重要的一个主题词。
  最后用一个现在很流行的电影《雪国列车》里面的主题词结尾:“固步自封只会让自己消失,唯有创新才是永恒的行业发展动力”我想这是我跟大家共勉的。谢谢大家。

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【主持人】:
  谢谢毛总的精彩演讲。毛总站在未来看现在,如同绿地“百年宅”反观创新,这些都给我们带来很多启示。毛总还有一个媒体的美称叫中国房地产行业的思想家,他的每一个研究成果,每一次的精彩演讲都能引起媒体和业界的关注。同时也对万科企业文化和万科品牌提升起到积极作用。我现在给大家一个小小爆料,大家都知道毛总企业身份,但是毛总还有很多社会兼职,比如北京大学区域经济学博士后、还有兼任中国对外经贸大学、清华大学继续教育学院、东南大学建筑细、中科院研究生院等等多个院校的客座教授。包括绿地陈总是清华大学MBA硕士,中国社会科学院国民经济学院博士。连同今天在座的精英群体,只有这么高素质的群体进入房地产领域在从事房地产行业,在拼搏,在推进,所以中国房地产行业才能成为国民经济的支柱产业。所以中国房地产行业才能健康发展。
  我们今天主题演讲就到此结束。下面进入圆桌对话环节,今天下午有三个非常重要的圆桌对话。第一个是设计对市场营销的支点,为什么把这个对话放在第一,因为大家知道一年以来市场遇冷,所有房企,所有开发商都在喊房子怎么卖,所以营销前所未有提到了重要的地位。所以,我们从设计角度怎么考虑产品营销市场。下面,我隆重推出这个环节主持人也是我们这个行业一个新人,非常优秀的一个80后代表,他就是好屋中国总裁陈兴。这个主题的设计也是我们创新风暴活动和创新论坛的一个创新点,好屋中国是国内售价O2O全民众销品牌,2012年创立至今已经进入全国40个城市,2013年完成销售额超过6600亿元,陈兴女士是具有创新精神的80后代表,他是通过在互联网的基础上在房地产领域创新营销模式,渠道的拓展以及资源整合上做出很大创新,带领团队创造出具有互联网优势的服务产品,深受各大开发商的好评,目前是很多开发商的服务商。目前负责好屋中国整体运营管理,随后通过他的精彩演讲会认识他。

【陈兴】:
  谢谢时主任,大家下午好!尊敬的刘部长,和现场房地产行业的大家,大家下午好。我是陈兴,好屋中国在这里也是诚心诚意的感谢各位,为什么用这么大声音跟各位分享特?因为的确今天在这个舞台上我很紧张,因为平常在业内的很多论坛,我的特长是即兴演讲,今天在这个创新风暴上面时主任说我做主持人,所以我有很多的功课,写了四五篇的东西。后来非常感谢毛大庆先生和陈军先生刚刚分享,大庆先生说黄金时代到白银时代,一会儿我们还有嘉宾李战洪先生会说到青铜时代。所以这个环节,我们今天论坛第一个环节,在这里请大家用热烈掌声欢迎今天第一个对话环节嘉宾,他们是金地集团华北区常务副总经理遇秀峰先生,中国建筑设计院有限公司董事长兼总经理文兵先生,EDSA设计集团总裁兼首席设计师李建伟先生,新欧鹏集团副总裁李战洪先生,风栉凤阳地产服务机构董事长罗迪女士。
  刚刚开始也是引来了大家关注,说明下午三点钟的时候,至少让大家看到地上的和天上的。的确在这个部分非常容幸今天我们这么多的大家来参加到我们这个对话的环节。很认真的学习和研究了一下,因为咬文嚼字很重要,“设计”这个词到底是什么词呢?刚才陈军总裁和毛大庆总裁已经解读了这个词,因为我们家大多数都是语文老师,所以从小就拿本字典看,设计这个词是什么词呢?陈兴很认真查了一下,设计这个词从规划,设计是一种计划、规划、设想,通过视觉形式传达出来的活动过程。所以,我后来看到我们五位对话嘉宾,我觉得主办方把我们嘉宾设置的非常好。后来我又想了一下今天在座的听众也很重要,大家想听什么呢?因为大家都说设计很重要的是要把握我们客户的需求,所以我说不能是我想问什么各位回答什么,重点是我们今天下午在场的各位嘉宾和在场各位拿着摄像机的和手机的想听什么。想听什么?后来我想了想,好象也挺简单,求道、授业和解惑。所以,50分钟时间请我们五位大家,都是各行各业优秀的代表给大家分享。给我一个支点就可以撬动整个地球,先从我们遇总开始分享一下,就是设计怎么能对我们市场营销来一个支点呢?

【遇秀峰】:
  各位同仁大家下午好,很高兴谢谢时老师邀请参加这个论坛。收到设计和营销支点,我感触是比较深的,因为我是建筑系出身,这么多年一直做营销工作,说到设计和营销的支点,我觉得“支点”这个词还是偏小了一点,我觉得设计真是营销的命脉,非常重要。就像刚才听了毛总讲到用未来的眼光来看待现在当下房地产的发展,大家其实可以看到随着目前一个城市的发展变化,还有客户需求变化,我们在住宅市场已经呈现了一个多样化发展。第二,除了住宅市场以外,在整个产品细分,多行业发展来看,也涉及到养老物业、包括商业物业等其他多物业的发展,所以在这样的市场下给我们设计提出了更高的要求。我们现在金地华北区做住宅相对比较多,如果拿住宅举例的话,在现在的时机下,我觉得设计的转变,他应该更清楚大家的需求,大家经常谈客户的需求和定位,大家如果能够板营销设计和需求设计非常准确,并且在终端产品达到营销对客户需求的理解,来实现这个产品,这个实际上在各个房地产公司运转过程中是一个非常复杂的一个流程和命题。因为我们的设计大部分都是外包给设计单位,我们设计师在工作压力和各种工作强度下,我觉得一直对于市场深刻的理解,还有对于开发商项目和定位的理解,我觉得有很多工作是需要做的。
  以我们这两年北京来看,大家可以看到在今年上半年,从全市住宅项目来看,最好的项目卖30亿元,我们万科和金地的项目也是卖的不错的,大家看到这些项目有共同的特点。第一,这些产品首先定位的准确性,这种定位准确性主要是由于现在在限购和市场低迷的情况下,我们需要非常准确的在我们自身项目上结合他的价格、土地特性来找到他最适合的一类产品。这个产品可能不是我们原来通常从90平米到180平米一个全涵盖的物业,需要它的产品细分更加准确,客户的渠道更加精准。同时结合这样的产品,在我们设计方面还要有,比如说我们在北京现在有更多的是改善型需求。改善型的需求,我们同样是做120平米或者140平米,他就需要跟原有所需要找寻的客户来源同样的80、90~120平米,有更好的产品的舒适度,包括赠送空间,南向面宽。你必须在产品方面能够达到这样一个定位的改善性需求,使得上你最终才能实现你的营销定位的客户改善购买。就是在这种低迷时期,限购时期,还有这么多客户可以去完成他的这样一个居住的升级,这个对设计的挑战和要求是非常高的。所以,现在基本大家看到所有卖的好的项目,第一个特点刚才我说了定位的准确、精准,第二个就是他设计和我们定位的一个非常好的契合度,这个契合度不仅仅是一个社区的规划,面积的空间,包括细到它的尺度、南向面宽、南向的居室,以及空间的丰富性和高效率的使用,我觉得要求都是非常高。如果你再升级到做豪宅,像北京卖的比较好的西山一号院,像原来我们好多年前在万柳法的华府项目,这个到250平~300平左右,客户对空间的需求,以及空间的丰富性,以及室内、室外空间的联动也是非常细的。
  所以总结起来,要想做到市场好的项目,我觉得设计人员对于市场的理解和落地能力以及它的最终产品的呈现都是需要一个非常强的工艺和落地。
  好作品?什么是好产品?我们做房地产产品提供给客户,我们是提供一个作品还是提供一个产品?现在都说我们要借助互联网思维,从苹果包括现在小米手机来说,我认为他们做产品设计的时候没有想到要把这个手机不管是第几代的当做一个作品,我认为呈现给市场和客户的,最终还是落实到我们是做产品,是给客户用的,不管它的硬件、它的使用空间,不管是硬件的东西还是给他设计一种生活。包括未来和互联网更加接轨的,未来智能家居,是不是真正符合客户需求。
  我发现不仅北京,全国是一片箫条,也有卖的比较好的项目,包括北京的高端产品和低端产品都有,但是卖的好都有一个共识,他真是符合客户需求,这些需求不仅包括设计的硬件空间的事情,还包括客群的、组件关系、什么配套、什么生活等等。所以,我想在设计问题上真正满足客户需求才是真正好产品。
  另外,我建议我们不要把百年建筑,不要把任何一个项目都做成一个作品区做。我发现一个现象,香港李嘉诚在开发8平米的小户型,万科也在做15~18平米的研究,这都是国内国外巨无霸的公司,为什么他们降低身段做产品研发,我觉得归根到底就是别把自己当回事,我们给客户提供的是产品,不是作品。

【陈兴】:
  听五位大家分享的时候,我一直在点头,从各个模块来说越来越回到我们的根本,还是基于客户的需求,满足客户的需求。因为这个模块我想最精华的最后五分钟时间,请五位行业的专家给我们一些年轻人,包括还有在座的各位嘉宾用一句话或者两句话总结性的对这个对话做一个总结性的归纳发言。

【李战洪】:
  如果说营销一个支点,请做好保价增量,有竞争力的总价和有竞争力的单价一定要做好,让老百姓买得起房子。增量就是增加空间含量,增加技术含量和质量。

【遇秀峰】:
  刚才大家更多谈套的是满足客户需求,就像刚才嘉宾提到这是守正,我想借助今天的机会特别寄语我们在座设计师,基于这么多年的实践,我觉得真正好设计是完全可以创造客户需求的。在这样一个时代,其实我们已经从产品要转向去创造客户的需求,去引领市场,这个应该是我们在座的所有的设计师可以做到的,是可以领先于营销进一步发展的。

【罗迪】:
  结合营销和产品设计来说,没有做的不好的营销设计,只有做的不好的产品设计。

【文兵】:
  我有两句话,一句话是基于产品追求作品,产品做好了,企业基础上来了,才能讲作品的事情。第二句话,走在开发商前面,跟上时代发展。设计企业思想不能落后于开发商的思想和研究的话。

【李建伟】:
  我觉得设计和营销一定要有共同价值观才能走到一起,把我们产品做好,服务于我们的社会,服务于我们的客户,也实现我们自己的理想。

【陈兴】:
  其实要产生设计和产品包括开发商之间的共同价值观,我相信这中间也需要一个平台。所以最后一句话,我也希望我们好屋中国致力于房产O2O全民众销的平台上,我们不赚信息不对称的钱,如果我们好屋和开发商和各位经纪人一起,我们了解客户需要在什么地方什么样的房子,交给我们的开发商和设计单位一起去做,我想这样可以实现居者有其屋居者乐其屋的中国梦的梦想。谢谢各位嘉宾。

【主持人】:
  感谢陈兴给我们主持了非常精彩的对话,也感谢各位嘉宾。下面我介绍一位重要嘉宾中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会名誉副会长、本届组委会副主席苗乐入跟大家见面。接下来,我重新介绍三位重量别的嘉宾,中国建筑设计研究院有限公司党委书记兼院长文兵先生,还有风至飞扬董事长罗迪,还有一个业界知名企业家,新欧鹏集团副总裁李战洪。还有一个事情跟大家讲一下,大家都在发微信,我也看了一下我的微信群,一片热闹都是我们会议的现场直播,但是大家注意一下,看看这个微博,这是腾讯微博,希望大家关注一下,把你们的微信热情转移到这个微博上,我们做台上台下的互动会非常好。大家都在听演讲和对话,同时把自己的思想也融在微信和微博里面。


第三次对话


【主持人】:
  下面一个环节非常重要,本来应该是第一个,但是因为嘉宾时间调整放在第二个,就是白银十年,虽然李总不同意,说叫做青铜十年。发散的多样性选择,这个主题交给庄院长。我们的主持人是清华大学建筑学院院长、中国勘察设计大师庄惟敏,有请。

【庄惟敏】:
  谢谢时总。本来我以为要我主持刚才那个跟设计有关的,后来发觉给我安排到第二个。也依旧很高兴,也借这样一个机会,我想能够让我们第二场的五位嘉宾都能够发表自己的高见。因为确实今天论坛非常精彩,去年的论坛还记忆犹新,今年好象从形式看起来并不像大家从黄金时代过渡到白银时代的沮丧。
  下面有请我们第二个环节五位嘉宾,第一位有请金地集团的副总经理遇秀峰,第二位是北京首都开发控股集团有限公司副总经理潘文先生,第三位是苏州新沧浪房地产有限公司董事长史建华先生,第四位是天津市历史风貌建筑整理有限责任公司董事长、总经理冯军先生,第五位是福晟集团有限公司董事副总裁郭国强先生。除了遇总我们是校友之外,其他四位专家我是第一次谋面,但是已经久闻大名。
  其实刚才我们看到今天这一次年会跟去年有本质的不同,如果说去年我们还沉浸在黄金十年的欣喜当中,今年应该说确确实实我们迎来了一个不得不让我们思考的时代。刚才我们也听了前面几位专家的演讲,特别是讲到了我们面对今天这样一个形势,设计怎么应对?开发商怎么应对?我想因为时间的缘故,更多的时间留给我们的嘉宾,但是在一开始我还想多讲两句,大家知道MIT其实也有一个很重要的研究机构,就是MIT的不动产研究中心,叫做REC。
  我想可能有很多人也关注过那,甚至于去过那,甚至于在那里面留学。我曾经在三年前跟MIT不动产研究中心主任沟通的时候,他说了一个事实让我很吃惊,他说大概前100位左右我们这的毕业生,大部分是美国人,几乎没有到中国大陆来搞房地产的。所以这件事让我很吃惊,为什么呢?既然是这么高端的,世界最顶级的不动产研究中心毕业的大专家,为什么没有到我们这来?我想这一点值得深思。但是,结合今天这样一个形势,今天这样一个状态,我想可能确确实实也是给我们提出了一个新的课题,中国房地产到今天无论是黄金十年也好,白银十年也好,甚至不知道白银多少年,青铜也不知道多少年。
  不管怎么样,是不是我们没有规律可循?是不是我们感觉到这个水很深?是不是我们感觉这里面确确实实有时候真把握不住方向。所以,第二个板块时总给我们提出来,我们确实要有这样一个思考,这样一个研究,是不是可以通过一些多元的、变化的、自我挑战的、创新的这样一个概念,能够对我们今天房地产有所发展、有所推进。我还记得大概在20年前,我们业界有一个说法,叫做“我们房地产事业创造人类居住新文化”,我想这个口号是很响亮的。
  我简单开了一个头,有这样几个方面也算是问题提出来,也请大家一起跟着我们互动,我希望上面能够有一些非常精彩的点评、发言,可以是有感而发,也可以侃侃而谈,谈你们的经验。我想这样,遇总刚才也讲过了,所以可以往后一点,因为她的背景比较特殊,还和设计有关。我想先请潘先生能够不能够先给我们有这样一个,我想在这里简单说说我的一点看法,潘先生如果说作为我们带有政府背景的首开集团的老总,也是从政府层面上最早介入我们经济适用房、保障房建设的力量,在这个层面里面我觉得他更多的带有政府层面的色彩,我想就这个话题可以请潘总您先讲一讲。

【潘文】:
  各位领导,各位嘉宾,下午好!刚才庄院长把这个题先交给我,我谈一些个人的想法。因为首开集团是北京的一家国有企业,在北京已经成立将近35周年了,在35周年里面为北京城市研究做出很多贡献,应该说我们现在已经成功完成了将近4000万平方米。在4000万平方米中有很多是属于保障房业务,我们从安居工程、危改项目、包括限价放,包括自住商品房,我们都在积极参与。因为这些政策性商品房是我们政府解决百姓困难的一种方式。
  作为下一步来看,因为首开集团作为国有企业,肯定要承担社会责任。我谈几个想法,一方面我感觉目前从整个房产制度建设来看,国家在不断完善。应该说现在新一届政府提出了多层次、多方面保证不同住房要求,保障体系也不断在完善,这样我觉得一个是提出把棚改政策列入到保障房范围。同时在商品房和原来保障房又提出一个新的,叫做共住房,北京提出叫自住商品房,在这个期间应该说有很多制度保证。
  北京市大家从数据可以看出来,今年北京市保障房、安居工程加上棚户区改造是700套,拿出40%土地用于保障房建设,同时也提出五万套自住商品房,也拿出500万平方米保证这个目标实现。应该说这些方面政策支持给我们国企,包括一些其他企业提供了很多房地产发展空间。
  所以,作为我们来看,应该说也应该抓住这个机遇。一个就是做好商品房的同时,我们积极参与保障房建设,特别是北京市目前积极的支持的棚户区改造,这个是对于下一步京津冀一体化的发展,京津冀一体化带来两个特点,一个特点是人口双向移动,第二是产业升级。应该说在北京这块,随着城市功能的疏解,还有产业转移,会给我们提供一定空间。同时作为北京市国有企业,在棚户区改造也有一些经验和工作程序,这样对我们发展也是非常有利的。所以,我们在北京目前复兴门内的改造,包括建国门内改造,包括方庄城中村改造都已经提前介入了。希望我们在棚户区改造过程中能够形成政府开发用市场化模式带动整个开发模式。

【庄惟敏】:
  作为保障房和经济适用房,确确实实作为中国房地产发展里面非常重要的一个线索,应该说这个带有一定的创造性。如果说由中国制造变成中国创造的话,我觉得这是我们确确实实值得向世人宣讲的一个东西。刚才潘总提到了京津冀一体化,我们说事实上除了北京带有作为首都一线大城市特点之外,事实上天津也是非常活跃的,至少在近几年里面有很多令人瞩目的项目完成。所以我想在这里面,我们确确实实非常期望能够在这个层面上来能够请我们天津的冯军先生跟我们一起分享一下他在这个过程中有哪些经验。
  冯总这边,大家知道这个单位名称就很有意思,叫做天津市历史风貌建筑整理有限责任公司,光听这个名字好象跟房地产开发没有什么关系。但是,一说这些项目大家就很清楚,从静园到五大道,这些事实上完完全全在业界呈现全新的局面,从设计师角度、从建筑师角度、从老百姓角度都是好评有佳,这些项目完全呈现出了今天天津房地产开发的一个新的特色。所以,我们请冯总这边给我们分享一下。

【冯军】:
  首先感谢建设部还有这一次论坛的主办单位能够关注历史建筑遗产保护和利用。我们公司名字比较长,刚才庄老师说了一大串,17个字,一般人很难记得住。所以我们简称就叫风貌整理公司,历史风貌建筑是天津市对于建筑遗产进行保护的一个法定义务,天津市在建筑遗产保护方面是有地方立法的,这在其他地方比较少见。
  我们都知道在天津和北京之间,未来十年、十五年,甚至更长时间,可能会上演一出比较精彩的双城记。人们生活的空间,尤其是文化空间,其实这两个城市也有很多互补性。天津的建筑遗产主要是以20世纪的地产为主,19世纪末、20世纪初,那个时候我们所谓的清末明初政治风云变幻,从末代皇帝溥仪,到清庭的遗老遗少,民国的高官、各部部长、许多文化学者和各方面专家,他们定居天津,在天津形成了几个规模比较大的故居群落,也为也座城市留下许多历史的、人文的信息。
  从2005年开始天津对这些近代遗产保护走上了法制化道路,到现在为止一共是依法确认877幢历史风貌建筑。从2005年到去年,这8年多时间,对其中300幢历史风貌建筑进行了修缮,提升了它的使用安全程度。其中有100多幢转换了业态,在我们现在的生活当中发挥了它巨大的文化和经济价值。
  我们公司成立了九年,也是和潘总这一样,国有独资企业。专门从事历史风貌建筑保护利用。九年来,我们就修房子、没盖过房子。今天大家都提房地产的黄金十年已经过去,可能接下来要进入白银十年,我感觉在建筑遗产保护这个领域里来讲,可能前面十年是经历了一个辛苦的探索,未来可能会进入一个黄金十年。因为随着我们中国社会经济的发展,尤其是我们房地产业重新的调整、提质,以及市场细分,我想应该从城市管理者到房地产的开发商,应该是更加关注我们项目的文化品质以及我们对历史的尊重。所以,我感觉我们这个细分出来的行业可能会迎来一个黄金十年。谢谢大家。

【庄惟敏】:
  谢谢冯总。其实我跟冯总一样,我是非常有信心,因为事实上有这样一个说法,叫做品格重于风格,我们事实上在房地产方面经历了若干阶段,从大家追求欧陆风,到后来新种式,到今天你要说梳理出来老百姓喜欢的某一种风格已经不在了,大家更重视的是品质。所以,品格重于风格,这句话是有道理的。冯总讲我们今天从营造城市特色开始,事实上也是房地产的一个任务。事实上很遗憾的是当下由于房地产的过度开发,带来的城市特征的丧失,其实很令人痛心,有很多学者通过各种环境、通过各个环节都讲过,也都宣传过,说我们今天的城市已经无异于西方的二流城市、三六城市,在复制着人家的玻璃幕墙,复制着人家所谓高楼大厦,我们真正的原本的中国的城市的品质到哪里去了?
   所以城市的独立性和城市的可识别性,其实对于房地产而言也是一个像建筑界一样的重大课题。所以,在今天当下,我们这几位嘉宾里面,除了刚才冯总讲的天津大家都有体会,也去过。还有一位来自苏州的,来自苏州的史总,我原本跟史总没有见过面,但是我知道他的这些项目,史总作为商界、房地产界的一个资深的专家,他从一开始从修复、从复建古建筑开始,就一点一滴的在积累着、在广大着苏州特有的城市特色。所以,我想我们留下时间,我们请史总讲一下。

【史建华】:
  各位领导,各位来宾,大家下午好!非常高兴有这样一个机会在全国的平台上和几专业的人,我感觉这个群体中间对于专业深度比开发商要厉害,从各位发言当中,我深深体会到设计确实是龙头。我是来自于苏州,苏州是历史文化名城,有众多历史建筑,怎么保护它?利用它?发展它?应该说都是大家关注的。多年来我们做了一些事,从原来单纯的保护,最后我们形成了一个具有传统建筑风格的新的建筑群体,我们创建了一个地产项目,把苏州园林精华、内联、内涵、内秀融入到这个项目里面。
  第二,我感觉到要保护,我们苏州古民居是很多的,历史上有1000多处,到目前有280处,但是完整的只有20多处,我们做了其中三套。这些保护好古建筑,可以成为苏州的名片,现在他们在苏州还是有一定影响。
  第三,我个人感觉传承是最好的保护。所以,怎么样把我们苏州园林精华和使用功能结合在一起,使我们苏州园林和使用功能结合,使它发挥更大作用。我们这几年研究探索作为园林的会馆,就是为企业定制可以展示产品、可以在里面开会、也可以聚餐、也可以进行一些活动的以园林为背景的地方,不仅为企业提高文化内涵,同时使大家对苏州有更深刻认识。原来到苏州看园林都觉得不好看,但是看到这些他们觉得很好。所以我们把文化,我们把历史怎么在城市化过程中发扬光大,这是我们做的一些工作。
  第二,今天参加这个会议要求我们对话的话题就是房地产形势发展。就是在当前形势下,我们房地产企业,各个行业怎么进行发展,上午从宏观上到微观上各位领导和专家都做了一些发言,我听了以后也有些体会。我首先感觉到我们建设报举办这样一个平台相当好,他整合了我们整个全国大家对各个行业、各个环节中间对发展定位。以设计为龙头,引出一系列的思考。这个思考特别是从几个环节,从设计上讲是基础环节。
  从我们产业上来讲就是发展的一个环节,我们一直讲房地产过去是黄金的十年,要进入白银十年,我对这个问题说点看法,以前房地产是不是黄金?我想大家可以对这个进行一些理解。我们造了一些理解,城市化发展速度很快,但是若干年后,这些产品究竟怎么样?黄金的标准就是一个含金量很高的标准。
   我们说房地产前十年是暴利的十年,是效益最大化的十年,这可以说。也就是说引出我们的思考,对于今后城市化的发展定位,我们究竟以什么样的标准?我想这些不仅仅是我们各个政府领导和我们产业群体思考的,因为这将是引导我们做什么产品一个很重要的方面。所以,这次建设报以设计为龙头,我感觉非常好,设计的几个专家谈的问题确实很有见地。在未来城市化过程中,我们究竟应该坚持什么样的战略,引导我们的企业,引导我们城市化走向哪里?这是一个问题。
  第二个,就是未来发展,现在我们讲企业创新发展。因为在我们的经济总量下,地产形势到了边缘化的程度。讲的重一点,那就是产业破裂时期。在这个时期建设报组织这些人为大家发展提出一些思考,提出一些建议,我感觉很好。从我个人感觉,在未来发展中,我们不能一味的一体化,刚才万科毛总讲的很好,我们要根据自身的特点来发展,也就是说以己之长,寻求条件来发展我们的产业,来迎合形势的需求。
   另外,今后产业的发展不可能再像以前那样简单化,它的回归将使我们产业更加健康。健康的话,我们今后对技术的专业性,对于我们宏观发展的经济性要求更高。所以,今天这个会议我的个人感觉是对我们所有从事这个行业中间,有了一个很好的启示,使我们更清晰的看到未来发展走势。

【庄惟敏】:
  谢谢史总,我这有一个追问,人家一直说新沧浪公司和苏州传统建筑几乎划等号,这个是不是意味着至少这样一个风格作为我们一种品牌,对这个风格以后持续发展,或者您刚才说到对于创新的理解,您能不能谈一点自己的看法?

【史建华】:
  苏州现在进行很多城市化,特别是古城保护的一些项目,我们是做了一部分,做的好的也很多,我们只是做一部分。第二方面,古城保护,作为一个城市发展标志,我们认为不在于多,而是能够把它做好。如果我们以古城保护名义做了很多,而产品没有做好,反而破坏了我们城市的形象。第二,我感觉到从古城保护这个角度,应该以政府为主体,以企业和社会参与的形式。所以,这方面作为我们企业来讲,我们会尽我们的能力积极参与,他主要表现在效率的高低,反正我们知道能够有些钱赚,有一些效益,但是我觉得还是应该全社会来做。

【庄惟敏】:
  作为建筑师出身,我觉得还是有些问题,我要问一问冯总,刚才前面一组嘉宾罗总提到了产品和作品的问题。我个人而言,因为我有房子,我个人而言,第一,我要的肯定是产品,因为它不能是废品。所谓产品就是它要实现所有居住的功能。但是,我理解我绝对不止于买产品,我必须还要买作品,因为作品里面含有大量的我需要的附加值,当然这个附加值可能跟我想的一样,也可能和我想的不一样,这和设计师和开发商不一样。比如我可能不愿意明清风格的东西,我可能要非常时尚的现代的超前意识得东西,这就是我的附加值,可能我要求的产品就是带有那种特征。如果我买的是经济适用房,就像潘总说的,我要求的产品附加值可能就很有限,因为投资的原因。
  所以,我想问一问冯总,在您做那些带有明清风格的现代建筑保护、修缮维修当中,在这样的开发当中如果这些装饰的东西增加很多,大概会增加多少钱?会不会使单方造价由此增加?和我问史总的问题一样,由于这些民族特色的符号、元素和附加值的增加,会不会使得我们老百姓负担增加?老百姓在选择我们作品或者产品的时候,他可能就没有办法,只能去选产品,因为作品的附加值会增加,也带来了他们投入的增加,能不能有一个大致的梳理?

【冯军】:
  通过我们的工作来讲,一座建筑的外延是不能动的,现代的一些使用功能可以提升,满足现代人的需求。但是,在建筑整修过程当中,真正老房子的附加值是让人们看到最真实的东西,让人们生活在里面,享受现代化生活的氛围的时候,还能追到历史,在和历史对话。实际上这是人们选择历史建筑,在里面工作、生活,这是一个最大的价值。成本肯定会提高,因为现在很多建筑材料,经过几十年以来,以前这些近代建筑的建筑材料,很多已经很难找了。
  我就举一个例子,我们公司的老材料的搜集,专门是有一个团队,而且专门是有很大的库房。光二三十年代的红基砖、青砖,从全国各级搜集几十万块、木地板、各种老低转、五金件。其实我们在整修一些建筑的时候,对于一些缺损无法修复的小构建。比如拿五金件来讲,基本是用同时代、同风格的这些构件替代。

【庄惟敏】:
  我想刚才冯总补充的这个就是我们今天也想说到的,就是一种多样的选择。作为我们广大受众而言,作为老百姓买主而言。我想对文化层面的追求现在也变成了一种非常重要的诉求,也变成了你在置业、购房的同时需要的一个附加值。所以,我想这个也是契合我们第二个环节这个板块的一个题目。
  接下来我想问问郭总,因为我知道您的背景里面有很强的一块就是金融,因为您也是金融博士。特别是在这个层面上跟您的房地产开发、运行结合起来,您能不能谈一谈在金融层面对房地产面临的一些问题和我们现在所谓白金十年所碰到的困难。

【郭国强】:
  非常感谢。尊敬的刘部长、谭部长,还有其他领导,非常感谢时总的邀请给这个机会。今天是创新风暴,包括我们这个分论坛是从黄金时代到白银时代。上午到下午听了很多领导的意见和演讲,都很有启发。我觉得创新确实是非常核心的,因为讲到创新这个字,让我想起来我的老师给我送的一句话,他是当代国学大师,也是北京大学哲学系的教授,是中国文化书画院前院长,前一阵子习总去北大视察的时候,电视上看到拉着他的手,那位老先生,87岁了,他是我的老师。他送给我一句话,非常契合今天的主题,非常好的一句话,是什么呢?就是开新很重要,开拓创新,这个是非常重要的一句话。
   他送给我一句话就是“反本开新”,反就是返回,本就是本来,开就是开拓,新就是创新。这个很重要,他的很多创新首先要反本,要回到这个本上看,我觉得房地产也是一样,很多人说房地产从黄金时期到白银时期,我个人觉得更准确的讲是“去零时期”,最近中国房地产是五万八千块钱,未来五年十年可能去一个零或者两个零。无论黄金时期还是白金时期,我个人认为是去零时期。所以无论怎么也好,首先要回到这个本原上,这个本就是对客户基本诉求的精准的把握,然后通过你们从设计角度来表达出来。
  下午我也听到了万科老总的演讲,他的演讲很吸引人,但是我个人对他题目不是很认同,他说站在未来看今天,未来是无法站的,古人说藏往知来。所以更多的应该是站在今天的角度思考未来,当然我不反对以未来的视角来看今天的现状,但是本原的东西还是应该以现在的东西看未来,这才是一个问题。
  所以,刚才庄大师也体到房地产和金融是紧密联系在一起,我本人来讲或者我公司来讲很希望是去零阶段,去零代表可以有更多金融手段做行业整合,我觉得这个给我们提供很多行业通过金融工具来去零,可以从五万八千做到五千八百甚至五百八十,我觉得用金融资源、金融手段,我觉得做房地产可以用投资银行的思维。
   我们最近的案例也很多,我来自福建的福晟,就是在福州,我们收很多烂尾楼,通过整理以后销售,原来写字楼是一万块钱左右,最顶级地段,现在我们卖可以卖三万块钱,就是这样的手段和金融资源可以做很好的创新。所以这个创新还是本上的创新,包括我原来的同事罗迪提到的,怎么从产品和作品的角度,我觉得这个也是一样的,就是从创新角度是一样的,我特别赞赏文总的一句话,就是基于产品追逐作品,这是很对的。因为作为商业逻辑来讲他肯定是一个产品,但是在这样一个时代,在去零的时代,或者是一个白银的时代,我觉得应该是基于产品到作品的时代,作品是带有制造者、开发商情感因素或者制度因素在里面。谢谢大家。

【庄惟敏】:
  当然作品是来不开设计的,就像前面一组嘉宾谈的一样。但是坊间流传一个说法,建筑分五品,从产品开始,产品、作品、精品、审品、艺品,从第三个级别往上走我就不大清楚在讲什么了。但是今天从第一级开始的产品,很显然从过去的黄金十年来看,我们房地产的产品有很多还没有做到合格。所以,我想就这个层面非常值得探讨。
  我们最后一个发言的,还是想问问遇总,因为我们都很清楚很多的房地产公司,大的开发商,自己都有自己的设计部门,是不是你们几位都有设计部门?我相信都有。有些你们的而且部的人甚至比一般的主流设计院的人还多,大概有两三千人。我想遇总,您是建筑出身,又在房地产里面做了房地产开发商的老总,能不能站在这个角度线给我们比较一下这两个设计单位有什么不同?第二,给我们不在房地产内部的设计单位,在野的设计单位,因为我们要拿活,我们不像富力地产也好、碧桂园也好、万科也好、万达也好,每天干不完的活,活太多了,因为都是自己的产品。能不能给我们在野的单位提点忠告,我们怎么才能拿到活?

【遇秀峰】:
  各位领导,大家好。今天非常有幸参加第二场论坛,也是特别受金地集团黄俊灿总裁的委托,特别想把金地在这样的一个时代对于战略和多样性的选择能够跟大家分享。
  首先,我先回答一下庄老师刚才第一个问题。就是关于内部设计院和内部设计院的区别。我觉得这个里面为什么有这么多公司做自己内部设计院?其实是有两个考虑,第一,首先这些公司实际上对自己产品的产品线的发展相对有更深刻的一个思考。他对这个产品线有这样一个深刻的思考和归类,并且能够快速复制这样的产品,所以他更希望自己成立设计院,可以完全实现开发商对于这个产品标准化的要求,以及这样一个快速复制的能力。
   在这个过程中其实还有一个非常重要的,就是通过产品的复制化的发展,在前期的市场验证,可以通过自己的设计院很好的对产品不断进行更新和改进,去投放市场。通过自己的设计院是可以更好的去接轨客户的需求,同时在完成甲方对于商品和产品需要上,可以更快速的实现自己的意图,这是一个很重要的运营流程上的考虑。
  其次,我觉得现在大家可能会发现很多开发商在目前这样一个市场面临一个经营的需要,就是我们快周转的需要。为什么这么多复制型的产品会由开发商投放市场?因为它非常快,因为据我了解像恒大都有自己专用设计院,他们从产品规划,一直到施工图管理全部是自己设计院完成。
   因为在我们开启开发过程中设计和报批这个流程是大概需要三到四个月时间,现在一般上市公司从拿地要上市快的是六到七个月,最慢的基本上也差不多是十到十二个月。所以,通过自己设计院和标准化产品是可以快速缩短流程,缩短前期报批的流程,基本上是可以达到六到八个月到十个月快周转的目的。所以,这个也是为什么开发商会去做自己设计院的原因。我觉得出于这两个方面,一个是标准化,一个是快周转。
  刚才问到怎么接到更多的活?实际上目前从金地来看的话,因为金地产品线相对比较丰富。另外,在产品方面有非常高的一些追求,所以目前我们金地主要的合作伙伴,包括设计、景观、规划,基本上是选择全国最优秀的设计公司。在设计合作过程中,包括我记得跟文总原来也有过合作,在合作过程中我们确实发现共同的价值观,就是我们真是想给市场做一个好产品,这个我觉得还是比较重要的。
  再其次,就是我们确实是希望我们的设计单位能够对市场和客户有一些非常基本的了解,这样我们沟通起来就能非常顺畅。因为现在开发商现在在哪一块地,北京动辄就是20亿、40亿甚至更高的地价。所以,我们非常需要保证这个产品在未来投向市场非常高的安全度和销售的最大的可能性。所以,这个是非常需要设计单位同时能够站在甲方角度进行换位思考,能够让这个产品有更好的市场的适应度,这个我觉得是第二点。
  最后,我觉得就是除了对客户的了解,我们很需要我们设计单位对市场,就是普遍市场或者我们竞争对手以及市场目前主流产品,也是需要有一些了解的。因为我们的产品都是在竞争市场中投放的,所以设计师一方面是基于自身能力,另一方面看待自己作品也好、产品也好,他是需要在竞争市场环境中看。
   所以,这个也是需要设计师很高的能力,不能只是坐并观天,只是去考虑自身的设计,需要站在更大的角度,需要有一定的眼界来做设计。这样其实开发商和你有一个非常好的契合度,也能够很好的流畅的合作,保证我们的设计从拿地到产品,到将来投向市场,能够有一个很好的流程。
  现在实际上越来越多的开发商的设计越来越多,现在大的主流开发商对于设计的追求,在满足我们商品和产品的要求下,其实我们还是有足够的鉴赏能力和要求的,所以我觉得双方换位思考来保证项目取得更好的经营业绩也是很重要的基础。

【庄惟敏】:
  刚才我听到的就是如果你不是扎哈,不靠你的名气拿活的化。有两点必须向开发商设计院学习,一个就是贴身设计和研究,第二就是时间的快速。由于时间原因,不能问问题了,感谢五位嘉宾给我们精彩的演讲。谢谢。

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【主持人】:
  下面进行最后一个环节的对话。有请主持人加拿大IBI集团中国区执行副总裁刘嘉峰先生。
【刘嘉峰】:
  谢谢时总,时间关系客套话就不说了。最后这个题目又非常大,是建筑产业化和绿色建筑实践,我就简单的开一个头,精彩的部分还是留给像陈总、李总他们这些专家,我想用五句话把巨大的住宅产业化和城市化的特点说一下。
  第一,就是创新对于古老而年轻又处在一个蓬勃发展的建筑行业是一个最需要的环境,这个正好是跟我们主体一致的。
  第二,从经济层面来说,我们正在有一个传统的经济,产业化追求什么?追求规模、追求品质、追求速度,要找到一个光影经济,就是更多的人的个性化追求,这两个怎么结合在一起?
  第三,整个产业化过程太多的角色,政府的角色,一会儿我们有王总担当政府角色,有开发商角色,有设计院角色,有媒体角色。这些角色之间大集成是怎么解决好?我特别期待能够听到以下几位专家的画龙点睛的,把他们多年的经验介绍给我们。
  我们很高兴请几位专家,一位是绿地集团执行副总裁陈军先生,第二位是中国建筑设计标准研究院总建筑师,也是我的同学刘东卫先生,第三位是济南市住宅产业华发展中心主任王全良先生。第四位是卓达集团副总裁李竹青先生。第五位是建龙网副总裁迟悦女士。
  我们正好有五委代表从多维度层面研究住宅产业化乃至建筑行业产业化,再更大一点范围说整个城乡一体化过程的集成化。所以,我觉得这样的话,我们正好能够借助这样一个平台回答刚才大家都在提的这个问题。就是黄金十年,我想问的是黄金十年是对谁的黄金?可能对技术含量不高,同时老百姓要求并不对的客户,拿到房子,这是快速的十年,这是黄金十年,但是未来我们客户变革更成熟,我们更多开发商有更多实力和技术储备,开发商的竞争更为激烈。未来十年恰恰是建筑产业化,或者是真正用系统化的办法解决高品质、解决好多更新的要求,比如说养老等等一系列新的涌现出来的不同的产业的机会。
  现在由于时间关系,就不多赘述。第一个问题,请陈总介绍,因为绿地刚才毛总都表示的敬意,有很多销售业绩。支持这样一个好的销售业绩,同时又能够走遍天下,包括我们在多伦多的公司也在跟绿地设计多伦多的超高层建筑。这个里面的产业化,或者您说的百年住宅,或者百年建筑的长寿命、高品质、低碳、生态,这个产业集成的核心是怎么建立的?

【陈军】:
  非常高兴还有这样一个机会再交流,其实也是给绿地打打广告。我相信大家很关心,更多的讲创新,如果讲一些理论性的东西大家不是很感兴趣。我就讲讲绿地正在做什么,现代化我认为就是当今这个时代绿地正在做什么,我相信我的分享引起大家共鸣。过去十几年中国房地产行业发展,应该是飞黄腾达,大庆讲弯腰拣钱,大家说是黄金十年。为什么现在大家认为是白银十年,都会觉得未来房地产行业挣钱的能力会减弱。
  但是,很高兴的告诉大家,我认为绿地迎来了新的钻石十年,为什么这么讲呢?我讲一下绿蒂正在做什么,过去十年绿地靠住宅,郊区大片,靠超高层,靠综合题,靠产业新城,靠智慧城镇整体开发和推动。绿地当前正在做什么?
  第一,全球化布局,整合全球资源,我们要成为全球在不动产开发运营过程当中的领导者。这些资源的整合为绿地的核心竞争力奠定重要的基础。
  第二,绿地介入了金融领域,最近大家关注到绿地在贵州设立了金融交易所,刚才我们福建的一家公司老总也提到金融,我们过去是一条腿走路,绿地今天已经是世界500强268位,在中国大企业当中绿地集团排40位,未来绿地如何成长和发展?如果没有金融,绿地很难走的更加长久,很难打造百年老店。所以,我为什么讲绿地会迎来钻石十年呢?在这个行业发展遇到历史和竞争过程中,我们认为洗牌已经开始。刚才大家讲了很多非常专业性的东西,我觉得我肯定没有我们张博士和胡博士更加专业,因为他们是建筑街大师,包括刘总,包括清华的庄院长。但是,我们更多是在思考一个企业,这个企业如何在这个行业基础上可持续发展。所以,金融的创新为绿地在行业发展会增加一个新的动力和引擎。
  第三,最近大家在网上可能已经看到,绿地成立了一家地铁投资管理有限公司。大家觉得很奇怪,一个房地产企业怎么干了地铁投资管理有限公司?是投资管理,还有投资。我们怎么思考的?是因为中央政府提出来要开放这些市场化企业进入到基础设施投资,我们认为绿地有这样的能量。最近我们集团在海外做了几个债,我们绿地香港5亿美金,马上金融控股20亿美金,这是我们自身的债,同时马上和金融机构,我下周去香港谈几家大投行,包括摩根、高盛、黑石、迈典,我们要成立自己基金,未来我们通过资本能量支持中国基础设施发展过程中,绿地成为一个重要参与者,我们成为一个链条的开发者和资源整合者。比如说我们的资本,我们发债利率基本上是4.5%以下,我们现在地方政府发的债很多甚至超过10%,绝大部分都是9~10%。这里面我相信就有一个资本盈利。
   另外,绿地和上海建工、中铁建、深能,成立了战略合作伙伴,我们将在施工过程中成为参与者。同时在地铁管理运营过程中,我们是参与者。最后,地铁所有站点上面物业,绿地要成为开发者,这体现绿地开发商的角色。所以,实际上绿地的角色定位已经是从一个点到一个链条的盈利模式。
  最后,就是机制体制的设计。十八届三中全会提出来混合所有制改造,绿地从原本国有企业,现在仍然是国有控股的企业,但是由于他增资扩股之后,现在平安马明哲是我们第三大股东,这样的企业从机制体制上增加了活力,为这个企业的发展注入了新的动力。所以,我们想创新,从一开始满足社会消费者的基本需求,然后到我们通过设计,通过我们一些思考来创造一些需求,或者改变一些生产方式,作为我们企业为未来对绿地集团整体运营和发展的考虑。所以,我们认为如果我们做好这样的准备,未来十年不是白银十年,对于我们绿地来讲可能真的是钻石十年。所以,或许不久的将来,可能我们会看到在世界企业的200强当中已经有了绿地的影子。

【刘嘉峰】:
  陈总讲的非常好,不光是从住宅建筑本身,最后上升到一个更核心的全产业链的商业模式的创新,这个创新会带给包括其实房地产核心还是金融,就是把金融和房地产捆在一起,带来包括基础设施捆在一起,一定是商业模式上台阶,同时也是给整个行业带来一个新的维度。我现在还希望知道一下,刚才也提到王总,就是住宅产业化中心,济南一方面他提出很有意思,他要变成一个住宅或者建筑产业的集散地。同时很有意思,从整个济南区域经济层面来讲,又希望住宅产业化或者建筑产业化能够变成他一个主导的产业,这两个东西要叠加在一起,确实给整个中国产业化的经济转型带来一个非常好的启示,我们希望王主任给我们分享一下这方面的成功经验。

【王全良】:
  各位领导,我们济南市住宅产业化发展中心是济南市住宅产业化的推动机构,这是我们十几年来一直研究,一直推动的事情。我觉得济南市需要推动哪些产业,推动哪些产业链?济南有优势的产业是什么?我们需要研究。现在我们推动的比如说建筑装备产业链,还有吊装产业链,现在的塔吊济南市产量是全国70%。我们一共是有七个产业链济南都有优势,还有太阳能产业链,包括钢结构建筑。我们也研究转型升级,向产业化转型。
   再一个重要的产业链,我们叫做管理信息化产业链,济南市信息化人才也比较多,我们想用物联网手段解决我们建筑产业化问题。我们做了一个装配式节能物联网系统,这个系统解决什么问题呢?是在工厂阶段,不管是预制的墙还是柱,都联网,我们把芯片连接起来,虚拟钢材、沙子、石子,哪里生产的。整个生产过程谁经手的,谁检验的,谁允许的,谁安装的,谁监理的,都清清楚楚。这样就是对每个构件的质量都可循,并且在安装的时候,有一个无线射频芯片,这样解决了信息化感知问题,这样就把政府管理融合到整个过程里面。
  除了推动产业链之外,我们把信息管理作为一个主要系统,包括电子商务系统的集成管理,真正把管理信息化通过产业化,产业化就是把构件进行高度集成,高度集成之后管理起来相对容易一些,信息化手段管理就更容易。我们想为全国和全山东省提供服务。

【刘嘉峰】:
  王总说的非常好,用信息技术支撑整个大的集成,从开发商也好、布件生产商也好、施工也好,这么多不同信息,最后要靠一个信息系统才能实现集成,真正大集成之后才能有工业化、工业化的效果。这方面我们知道刘总在技术集成准备方面已经做了很多研究,本身中国建筑技术发展中心是老的研究中心,当时我记得就在做标准化的研究,现在是在标准技术研究院。这个其实是提供一个技术集成或者技术标准化构建之后才能借助BIM的建筑信息系统实现这个集成。所以,我也想请刘总给我们分享一下在标准化方面,特别是住宅设计技术标准化层面,这些年有这么多的进展,给我们分享一下。

【刘东卫】:
  谭部长好、刘部长好,今天台下有好多我的老领导,老师,像赵总。很高兴有这个机会跟大家分享,刚才我听了一下这个主题,很多领导和嘉宾都在谈十年。今天特别巧,是我大学毕业30年,刚才好多开发商嘉宾都谈到黄金的十年,我认为对我个人经历确实赶上咱们国家改革开放黄金的30年,很有幸。其实我今天想用我个人体会,因为在我们院里,其实过去我们是建筑技术发展研究中心,我们这个院过去是部直属的。一到这个院,表面是建筑师,其实我个人经历,过去一直在做课题,做课题虽然是一个技术人员,从国家整体思考方面比较多一点。从九五、十五、十一五、十二五,这样一直在做。实际在最近一段看了很多信息,我自己可能最近思考比较多的,好多大家都讲怎么看中国?
   最近新周刊有一篇文章,他说中国人为什么失去了“慢”的能力。确实这10年中国太快了,实际是在新中国第二个十年经历过一次,在座的可能好多老领导都知道,大跃进,特别快。中国有句古话叫做欲速而不达,特别快的十年,反而到最后变成很坏的情况。我觉得就我个人的经历,快往往是最近三十年,求规模、求速度、讲效益。如果用慢的角度思考,我觉得可能停一停,能站在一种速度的态度考虑将来是很重要的。今天话题是建筑产业现代化和绿色建筑的对话。所以我第一个想表达的观念,一切还要用将来、用长远的方法,用可持续发展和建设的角度去思考。时间关系我不多讲了,可以说这十年房地产开发,包括设计,往往是现代的角度去想的。今天我们住宅产业现代化发展,一定要站在将来和未来的角度去思考。
  第二点,咱们现在讲住宅产业现代化和新型工业化,咱们听到最多的一个词就是转型升级,最近十年配合的我们这个部门,包括我自己经历,从十一五课题、十二五课题。实际我觉得从新的一轮住宅产业现代化,一定要做好顶层设计,前一段开总在建设报上也写了一篇,我个人也很有感触。咱们现在就说对于住宅产业化、现代化的发展,究竟对中国的路径是什么?我觉得可能是从我们研究和比较上,我觉得还是要记住更深层次的思考。比如说咱们建筑产业,应该说在所有产业当中最原始、最落后的,我相信在座的领导和专家都知道。
   在2012年的时候,我看到咱们国家工信部做的一个中国十二五、十三五工业的转型升级,当时是九部委一块出的文件,恰恰这个里面就没有建设部,很遗憾。实际上咱们对建筑行业新一轮工业转型升级和思考,咱们现在由于缺乏研究方面的好多从技术上的顶层设计。比如说把工业化等同于一种主体的工业化,经常看到各级政府和企业,实际上着力点就是做NPC。如果是用世界建筑产业现代化来讲,实际是两条途径同时推进,第一条就是主体工业化,也是多元、多类型工业化。还有一个路径是大力发展内装产业工业化,这是很鲜明,尤其是内装产业化、工业化,可以说基本上在全国做的,应该说目前是空白的一个阶段。最近这些年很有幸,选了国内四家品牌开发商推动中国百年住宅示范工程,实际也就是想探索中国目前这种住宅建设转型和升级之路。比如说这样的项目目前在国内基本都很少,国外大力发展内装修的产业化、工业化,我觉得我们国家未来也应该发展。
  第三点,将来中国从绿色建筑也好,从建筑或者住宅产业现代化,从国际来看,一定是多元、多层次的,我觉得这几年从我们研究和调研当中,有好多感想,咱们现在各个地方做的基本上都是单一路径的,有些问题还希望和在座的各位老师、朋友进一步探讨。

【刘嘉峰】:
  刘总说多维不仅是探讨,卓达集团已经实现了,不仅是建筑,包括城市建设和城市运营的多维的产业化。下面请卓达集团李总给我们介绍。

【李竹青】:
  大家下午好,在住宅产业化发展,在住宅集成化方面,在生产车间造房子方面,我们卓达集团这些年进行了大胆的实践,取得了一定的成绩,这些成绩具体表现在以下三点。
  第一,我们卓达集团今年2月份被国家住建部正式命名为国家级住宅产业化基地,据我们了解,在国内获得此项殊荣的仅有几十家,我们卓达集团是其中一家。
  第二,在生产车间里面造房子,我们在全国3个城市建了正式生产工厂,20多个城市签约。在国际上我们和俄罗斯、毛里求斯和秘鲁、阿联酋等签了合作协议,整体总的算起来,我们签的协议达到数千亿元,共同合作建设新型建材、绿色建筑的协议。我们新型建材具有低碳、环保、节能等功能。这些材料的产生,在推动住宅产业化建设方面产生了深远影响。
  另外一点,我们新型建材对传统建筑是一个大胆的挑战,我们这种新型建材在短时间内成本低、效率快、时间短,在这方面我们取得了一定成绩,今后在这方面继续怒容,继续创新。

【刘嘉峰】:
  大家说建筑产业化的基础,一方面要说产业化之后生产更好、更多、更快的产品,这个规模化是不是就失去了对每个人不同需求的满足呢?批量化生产是快了,产品是好了,但是是不是说大批量生产的东西不可能跟每个需求者、每个消费者个性结合在一起呢?现在我觉得有一个很大的趋势,就是大数据,大数据可以起到这样一个市场和大规模定制之间的非常好的平衡。筑龙网是全球访问量最大的建筑网站,我们请迟悦女士给我们分享一下如何把您积累那么多的数据、那么多客户的东西做成一个很好的桥梁,就是产业化规模和大规模定制的桥梁,这个我听说您在这方面有很多研究跟我们分享一下。

【迟悦】:
  尊敬的各位领导,刘部长、谭部长、各位嘉宾,大家下午好!我是迟悦。感谢主持人刚才提的问题,事实上很惭愧,其实我们没有做的很好,我们只是专注在建筑技术这个领域16年,然后我们一直有一个小小的情节,就是希望用鼠标推动建筑行业技术的创新和发展。今天参加第三个环节的讨论,就我个人的理解,不管是建筑工业化还是住宅产业化,他实际上都是建筑和信息化的高度融合。然后,在这个方面,我本人在最近三年时间都投入到关于BIM的实践和推动当中。在这方面我对于它的理解就是每当一项新技术产生的时候,他都会对于我们行业上游,对我们业主单位,实际上新技术的产品会对业主单位管理得到很大提升,使它的管理成本降低,使它的效率能够提高。
  其实基于建筑和信息化我觉得可能在座的各位专家也都了解的很多,我觉得本身从互联网角度的从业人员来讲,我有一个小故事和在座的各位分享。巴西的年轻人是特别想学好英语,苦于在巴西找不到口语纯正的老师,但是在美国养老院有很多口语特别纯正的老年人,他们特别寂寞,希望有人赔他们聊天。在传统行业里面这个事情看来是风马牛不相及的两件事,但是通过互联网,通过有效连接,让这些年轻人和老年人,创造出新的价值。这句话总结出来,就是在传统行业里,可能错位产生不了太大的价值,但是如果传统行业和互联网相结合,新的价值就会产生,有一些旧的岗位就会出现新的变革。正如BIM技术出现,我们现有不管是设计单位还是建造单位,还是我们业主单位,一些新的岗位在未来可能都会根据这个技术的创新,然后带来管理的创新,带来我们行业新的变革。因为时间有限,我就说这么多。谢谢大家!
【刘嘉峰】:
  迟总最后挖掘的非常,就是新技术层面,特别是BIM,提供了很大的平台,从设计到成本控制,到实施到施工,有一个技术平台。未来十年有陈总这样大的企业,有非常好的商业模式,有像王主任这样已经在地方政府层面建立了巨大的集成的信息化系统,再加上有李总这样的企业在核心的部件已经做了很多研发和生产,包括我们设计层面、服务支持层面。我相信未来十年一定像陈总说的是真正产住宅产业化和住宅或者整个行业的钻石十年。
  谢谢各位专家的分享。



颁奖典礼,中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长、原建设部副部长、党组副书记刘志峰致辞


【主持人】:
  谢谢刘总,也谢谢各位对话嘉宾。2014中国地产设计创新论坛到此结束,首先我们以热烈掌声向各位演讲嘉宾、对话嘉宾,尤其精彩的主持人给大会做的贡献表示衷心的感谢!
  下面我们进入本次论坛最精彩的部分,也是今天的华彩乐章。就是第十三届创新风暴·中国房地产创新典范颁奖环节。首先以热烈掌声请出本届活动主委会主席刘志峰副部长给大会致词。

【刘志峰】:
  尊敬的谭部长,各位嘉宾,各位新老朋友,下午好!
  很高兴又一次参加创新风暴活动。这个活动继续了这么多年,很不容易。但是也反应了创新是有源泉,有动力的。首先,我向房地产领域做出创新贡献的开发企业和企业家、设计机构和设计师,以及支持创新事业的各位专家表示衷心感谢。
  创新风暴活动举办以来,每届都有每届的特点,今年的特点有四个方面:一是设计创新,设计过程考虑了产业配套和不同资源的配合,体现了设计师融合的特点。二是品牌房企在模式创新方面有了更多的突破,在金融合作海外投资方面探索合作。三是一批创新技术成果成功应用到了养老地产、园区地产和新型城镇化建设等方面。四是保障性住房的设计水平有了较大提高,体现了较强的企业社会责任心。
  当前我国经济形势出现了新特征,经济发展纳入了新阶段,生产方式也发生了新的变化。以习总书记的话说,中国经济已经进入了新常态。在新常态下,房地产行业也进入了录用的挡期,结构的调整期,政策的完善期和品质的提升期。新型城镇化、住宅产业化,“两化”的推进也进入了比较关键的时期。
  怎样适应经济发展的新常态?怎么跟上转型的新步伐?我认为很多问题都需要通过创新来解决。首先,有必要利用设计创新引领房地产转型升级。房地产转型升级的目标和方向是长寿命、好性能、绿色低碳,设计出长寿命的房子,就是在资源、能源和土地的最大节约,有利于两型社会的建设。设计出好性能的房子,不断满足群众的住宅需求,就是让老百姓有最大的幸福感。设计出绿色低碳的房子,就是最好的环境和生态保护,也是对治理大气污染最大的支持。
  我多次讲过,什么叫好房子?一个是长寿命,一个是好性能,一个是绿色低碳。所谓长寿命,讲结构要长寿命,达到百年,目前中房协正在搞试点,目前试点企业已经有了五家。什么是好性能?就是性能达到3A。什么是绿色低碳?就是达到3星。目前我们抓的是百年住宅试点,主要是三条,结构百年,性能评定3A,绿色低碳三星。
  这次在创新风暴活动中涌现出来的济南万科城,在设计中就考虑了不同客户的需求差异,提供了一条龙的社区配套服务,又通过精装修设计减少的建筑垃圾,避免环境污染。在这方面有新的进步,我举个例子,我们老家常州五定区,建筑垃圾90%以上回收再利用,变废为宝,创造价值,减少污染,生产线都已经建成,目前已经开工投产。我再跟你们讲,最近我到青海,有一个厂通过十几年科研攻关,把岩石为原料,生产出和陶瓷产品一样的卫生间用品,包括外墙也可以用,内墙也可以用,包括洗脸盆都可以用,能耗相当于陶瓷用品的十四分之一。这样大大降低了能耗。这个我就不详细说了。
  其次,有避免利用模式创新促进房地产转型升级。现在房地产行业新生事物层出不穷,像互联网上卖房子,像造汽车那样造房子,像到海外去拓展市场等等,目前微软、谷歌这样的巨头通过智能化手段进入了中国房地产领域客厅领域,如果我们不改变传统思维和经营模式就没有出路,在这方面我们有较好的模式创新性,如上海天地健康城和清华大学合作,得到用户好评。过去我们说思路决定成败,模式改变行为,就是这个道路。
  第三,有必要利用技术创新推进房地产转型升级。房地产行业虽然不像航天航空、机械人、智能产业那样高端先进,但是同样需要有先进技术和科技含量,未来房地产业发展不能建立在大量的资源投资和廉价劳动力基础上,而是要通过居住创新把传统建造业转变成为先进的制造业。浙江广厦是最典型的,他一栋楼的平均误差0.12毫米,咱们传统盖房子能做到吗?他的接头都是刨床刨的,一栋楼误差0.12毫米,1.2微米。同时要协同创新,加强产学研合作,建立符合产业化要求的住宅技术结构体系和布品布件体系,把住宅规划设计、布品布件生产、施工、管理和服务等环节联系为一个完整的产业链上,利用信息技术实现住宅设计的标准化,布品布件生产工厂化,现场施工的装配化。
  中国房地产研究会和中国房地产协会一贯支持创新,在模式创新方面,我们与外部合作成立了中房银协、中房银信两个公司。我们在会员单位建议下建立采购平台,为地方企业提供流通服务。在金融创新方面,我们和平安银行合作,支持企业拓宽融资渠道。我们礼拜天还和一家大的财务管理公司商谈合作问题。在居住创新方面,我们通过总工联席会等方式,送专家到基层,送技术到基地,支持住宅产业化发展。在管理创新方面,通过资源整合,在秘书处和专业委员会进行优化组合,通过考核提高效益和效能。包括这几年我们积极参与和支持创新活动都是求新求变。
  今年10月底在天津召开第六届房地产科学发展论坛,主题就是探索新思路、发展新模式、保护新技术、推动新业态。这次创新风暴活动是一次很好的预演,我们希望今天获得房地产推动力人物创新力设计机构和创新力设计师的同志们,继续支持我们的创新,发展我们的创新,推动我们的创新,在创新中间调结构、促转型,为新常态下的房地产事业再做新贡献。谢谢大家!


来源:筑龙网

筑龙建筑设计

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 发表于2014-08-16   |  只看该作者      

2

真希望有机会参与类似的盛会,只是遗憾无机会

 发表于2014-08-16   |  只看该作者      

3

根据国际组织预测中国经济总量将迅速超过美国成为世界第一,2013年中国房地产行业发展达到6万亿人民币,根据有关预测2018年这个数字将达到9万亿

 发表于2014-08-17   |  只看该作者      

4

这个很实用!路过学习,谢谢楼主

 发表于2014-08-17   |  只看该作者      

5

非常不错,学习了

 发表于2014-08-18   |  只看该作者      

6

2014年8月16日,2014中国地产设计创新论坛暨创新风暴·中国房地产创新典范颁奖典礼在北京京西宾馆举办。

 发表于2014-09-08   |  只看该作者      

7

概要的看了内容,挺好的前几年房地产行业有点乱,我从设计的角度看就是有点钱就可以干房地产,项目管理一塌糊涂,更谈不上精品项目了。至于绿色节能主要靠政府主管部门的文件,否则根本就推不下去

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