[分享]王石、冯仑、任志强……调控前对地产有16个判断,现在看正好!

发表于2016-12-07     370人浏览     0人跟帖     总热度:34  

近日,明源君获得了一份内部资料,出自11个月前的首届中城联盟论坛。当时,王石、冯仑、任志强等10多位最有影响力的大佬开讲。
详细研究,你会惊奇的发现,过去11个月发生的事情,比如前10强破千亿,二线城市暴涨等,他们当时都给出了准确的预言。而地产下半场、存量客户和存量房、房企金融化、小波动和大趋势,等等你刚刚产生的疑问,他们早在11个月前也已经给出了权威答案。
只不过许多人当时没有注意,“当时只道是寻常”。现在重读,醍醐灌顶……
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万科从开发到现在,2014年万科手中的客户,差不多是1亿平方米。一百平方米算一户,就是100万户。
100万户,平均一个家庭2.5-2.8个人,那就是250万-280万。这是2014年的情况。到了2015年,我们开始一个政策,要对外接物业管理。预计未来5年内,大概我们自己开发和接收的物业预计在4亿平方米,可以链接3千万以上的业主。我们有信誉、有服务、有质量。从保安、保洁,以及这些最基本的绿化,包括涉及到社区的教育、娱乐、健康、养老等等。你会发现这里的商机是在“+互联网”,而不是“互联网+”。
现在房地产流行O2O,万科新开发了一个网站,专门做建筑设计。比如说万科本身是一个大业主、大客户,我把设计要求放在网上去了,就会被接单。刚开始是几十家公司,运转了大约4个月的时间,已经有2000多个设计和设计配套的公司在接业务,不仅是接万科的业务,中城联盟的业务、更多同行的业务都可以放上去。
王石、冯仑、任志强……调控前对地产有16个判断,现在看正好!_2
未来10年房地产市场会是什么样?按统计局统计年鉴的说法,大概是190亿平方米。按照国土部测量,大概是230亿平方米。如果算220亿左右的住宅面积,达到70%的城镇化率,需要420亿-440亿平方米。未来10年,在现有的住宅基础上,建筑总量大概还要翻一番。其中包括人口增加,也包括人均面积的增加。
某些城市的二手房交易量已经开始略超过一手房,10年以后,二手房的交易量会4倍于一手房。再逐渐发展,大概是6:1,二手房的交易量达到60%。美国的高峰时间是达到9:1。
那么开发商是不是没有事情可做呢?不是。按照2.5%的折算,是20亿,这个数字和现在每年的竣工量差不多。开发商绝对不是没有生产的余地,即使不转型,新增的竣工量也仍然有10亿。那个时候,不是买一大片地或者是在荒地里进行建设,而是有点像伦敦、纽约、曼哈顿,是拔掉一个楼再盖一个楼,这个公司一年就是10到20万的建筑量。如果在所有城市这样铺开,整个纽约大概就是20万的建筑量,新建的不到十分之一,而改造的有180万。
……
在未来发展的过程中,对旧城改造时面临几个问题。一是旧城很多东西是没有土地年限的。如果谁有本事,现在就用高价,或者比市场价略高一点的价格把那些没有土地年限的房子都买来,包括政府所有、公家所有、公共厂矿所有的。因为它一定会在未来进行改造。
旧城改造的模式,在十年之后,可能变成主流,比如深圳就是典型。新征一片土地建新城的模式可能越来越少。
为什么未来10年还有机会?因为我们需要大量的城镇化。中央财经领导小组特别提到还要建10个或20个类似于北京这种大城市,最少要有16个。预计这10年,还有大量的新建。
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第一,未来五年,我是坚定的看多。所谓房地产的泡沫不可能在五年内破裂、不可能崩盘。
很多人不买房,现在你的资产越来越小。现在在一二线城市换房,没有以前的房,一次性拿出巨额现金是基本不可能的。很多人已经失去了梯度改善的机会。
第二,房地产行业仍然是支柱产业。
行业体量跟涉及相关产业部门的庞大,说明它都是支柱产业。
同时政府这只“有形的”手对这个行业的干预很大,一定要调控。未来五年内短周期波动的概率还是非常大的。
第三、人口政策和人口流动。
放开二胎政策出台以后,我们跟相关机构进行了调查。根据人口的流动和市场的变化,一线城市的人口流入增速开始降低,二线城市的人口增速持续升高,三四线城市的人口持续流出,这对未来的市场将有巨大影响。
第四,行业处于高位平台期。
行业的增长来自于大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼。行业竞争格局的变化、集中度的进一步提升,很快会看到Top10的门槛要达到1000亿,Top20的门槛达到500亿。未来能活得好的应该就在Top30之内。在住宅和商业的主流市场,大而强的会活得比较好。
第五,市场的进一步变化。
一线城市已经开始从开发销售阶段逐步进入经营持有阶段。两年前的重要指标,二手房和一手房的比例超过1:1。一线城市已经进入开发销售阶段的尾声。未来土地的再利用、都市的再更新,可以在一线城市实现。二线城市是开发销售的主战场。三四线城市是持续的去库存。一二线城市的改善性需求、投资性需求开始增长。一二线城市取消限购以后,苏州、南京、合肥都卖得很好。过往自住和投资的比重是9:1,今年的投资比重显著增加,包括深圳。深圳这一轮房价的暴涨,投资的推动占到非常重要的因素。
第六,房企格局的变化。
在整个行业中,有四类企业会活得比较好,一是在主流市场里大而强的房企;二是在区域市场的龙头企业;三是在未来五年房地产行业中大量的细分市场的领导者,包括产业、养老、文旅、物流;四是三四线城市的中小型企业,至于一二线城市的中小型房企未来五年会不复存在。
第七,未来5年,二线城市商办的库存量在增大。
二线城市所有的出让地块,住宅70%,商办30%,造成人均商办的面积远远超过北京和上海。北京和上海是中国商办需求量最好、最大的。因为第三产业的GDP占比很高,北京是80%。而很多城市第三产业的占比只有30%的时候,人均商办面积已经超过第三产业。
第八,持续的降息。
未来中国会迎来资本化率为4的时代,使得房地产行业有机会从开发销售阶段迈入经营持有阶段,这要求我们提早做准备。原来的租金回报率只有6和7,我们都不愿意做。未来资本化率为4的时候,还是应该持有一些好的资产。
第九,供给侧改革和去库存的激励政策。
一线、二线、三线、四线,对谁最有利?内部判断对二线城市最有利,二线城市的投资布局需要重新判断和审视。
第十,一线城市的限购不可能取消。
什么时候一线城市会取消限购?要到房地产行业到最悲惨的时候。
未来,房地产开发企业必须要思考的“十化”
一是管理精细化。过去太粗放,浪费了太多钱。
二是投资精准化。现在买股票,就像在5000点进入一样,不是像在1000点进入一样买什么都赚钱。在什么时间、什么城市、什么板块选择什么产品,精准度的要求是非常高的。
三是组织的智商化。开发商不是高科技企业,是整合者,是高知识、高经验型的企业。
四是运营柔性化。如何适应未来小批次、多批量、大规模的生产,运营的弹性很重要,而不是速度。弹性、节奏永远优于速度。
五是思维的金融化。怎么用金融的思维看不同的项目、不同的产品,甚至在不同的阶段匹配不同的金融产品和金融工具。
六是服务的增值化,七是内容的产业化,八十资产的证券化,九是适度多元化,十是业务的国际化。 
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如果用一句话来说房地产行业,事实上就是创造最具价值的、固定的人造空间。哪几个因素决定了决定空间价值?
第一是位置。
位置的背后是供求关系,而不是自地理概念,是经济概念。
不同位置决定了它的人流。通过互联网解决了人流问题,位置的重要性在一些地方就变得不那么重要。现在的互联网可以超越地理环境,甚至在一些特别偏远的山区,形成很大的网上人流。所以位置本身是一个供求关系的概念。
第二是行为。
空间里的不同行为决定了收费的多少和愿意付租金的意愿。
在里面赌博、开赌场,就愿意付高租金。在里面学习、开会,就愿意付少的租金。我们发现行为有一个规律,就是站着不如坐着,坐着不如躺着,活人不如死人。首先,站着收不到什么钱。百货公司来回溜达,收什么钱?坐下来吃饭,就可以收钱。但是,坐着又不如躺着,躺着按摩收的钱比躺着睡觉又多一点,因为有附加服务。另外,活人不如死人,活着在酒店躺一晚上收1000块钱,死人是按立方米算的,收费更高。行为决定了付租的意愿,决定了租金的价值。
从行为上来看,过去我们一生认识的人非常少,对公共空间的需求很少,一辈子不出村,更不需要开会的地方。现在交通很发达,大家聚集的时间、频次增加了,交往的密度也增加了,对公共空间的需求也增加了。
第三是技术,技术的进步会给空间价值带来巨大变化。
在帝国大厦之前,美国都是3层高的楼。那个时候是石头和木头的结构,楼盖不高,功能也很简单。但是,有了技术发明,比如钢结构、玻璃、电梯以后,美国开始进入摩天大楼时代,出现了帝国大厦。到了最近20年,建筑全部是多功能的。因为三大技术的进步——移动互联网、新能源、纳米使我们在多大的空间里都可以找到别人。
最后就是管理。
前面三个如果都一样,管理究竟是什么样的方式?能源的管理、安保的服务……各种各样的管理,包括物业对财务的管理、价值的管理、资产的管理。总之,管理也对空间创造价值。 
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下面是朗诗集团董事长田明演讲的部分内容。
如今,雾霾已经出现了,大江南北都是PM2.5,南京、上海、武汉这些城市跟北方城市一样,空气也不好,有时候污染程度比北京还要严重。
作为开发商在PM2.5的问题上有两件事情要做,第一件事情是应该把室内的空气环境做好,把PM2.5过滤掉,不要进入室内。人一般80%以上的时间在室内。第二件事情更重要。其实开发商也是PM2.5的制造者。社会总能耗47.8%是房地产建筑业,排在第一位,欧美国家的房地产建筑业消耗的能源也是。所以房地产行业应该加强房屋节能,做绿色建筑
绿色建筑的定义是什么?从项目的建造到运行、维护,一直到最后的拆毁、消除,全生命周期的能源消耗、资源消耗最小化。它有一个非常重要的前提,就是在满足人类必要需求的基础上,全生命周期的资源、能源消耗最小化。这是我对绿色建筑、可持续建筑的理解。
朗诗的房屋销售比竞品楼盘快,销售的价格比竞品楼盘高,甚至于二手房价格、房屋租金更大幅度地领先于周边房屋。
快进快出的规模化大生产的主流开发模式,已经走到了尽头。房地产未来的路是走绿色、科技、环保的发展方向。如果房地产不再作为投资品,而是居住品;当供大于求的时候,买房时消费者除了在地段上的选择外还会考虑选择买怎样的房子,那一定是买更健康、更环保、更舒适、更省钱、高品质的房子。所以未来的地产商至少有一条出路,就是盖这样的房子。
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下面是平安不动产董事长邹益民演讲的部分内容。
从2014年开始,开发商和投资商结合的现象越来越多,投资资金来源也有很大的变化。有增加券商资管的计划,这些资金有来源于券商的,也有来源于资产管理基金的。这些资金的成本相对比较低,另外信托以及各类基金也层出不穷。例如信保基金、信达基金。还有众筹类的,如万达的一号众筹、平安的几个小众筹,这些都逐步进入市场。
在公司层面的投资,可能最引人瞩目的就是保险公司。知名地产地产、金融街、绿地、知名地产、金地、万科都可以看到保险资金的身影。
为什么会有这种现象的存在?
从开发商的角度来讲,会愿意和投资商结合的原因,一个地价贵了,另外一个,利润下降了,而且资金面是在波动的,风险在增加,如果找到一个直接的投资者能够共担风险,这也是一个明显的好处。
从投资商的角度来讲,现在我们的M2非常大,资金非常泛滥,但是反过来要找一个好的资产也非常不容易,而房地产就成为好资产的最重要的一个投资途径。
国际上的开发商和投资商结合,实际上已经是一种正常的情况。在一个成熟的社会里,开发商有很多专业的细分。金融是作为一种渠道存在的,是分工非常细致的一个过程,除了有人专门负责找钱、给钱之外,开发商有的只负责开发,有的只负责做营销,有的只负责做资产管理。
在美国有两个典型的公司:一个是铁狮门,目前严格管理260亿资产,它是一个开发商,自己又是一个基金的募集者,它只拿5%的钱出来,剩下的95%全部是外来的钱。它只负责开发,让其他伙伴去做销售,或者做商场管理。
第二个比较典型的公司是黑石,目前管理大概200亿美元的房地产基金,黑石纯粹的是一个基金管理者。募集到钱以后,他们不做开发管理,而是直接找某些开发商,把募集资金交给开发商去做开发。有时候也会跟某个商场管理团队合作,自己占一小部分股份,然后让商场管理团队帮助管理资产。
目前国内还是一条龙的做法,开发商自己去筹钱,自己买地,自己开发,自己做销售,或者自己做商场管理。
当然这种情况也在逐步发生变化。现在我们做一手楼销售的公司,也有非常专业地做开发管理这类型的公司,也有专门做商场管理类型的公司。这些都与传统的开发商相对分离出来,只是这种规模会比较小,未来会逐步强大。基金管理公司,也有很多类似这样的。
开发商+投资商,未来会不会成为一种新常态。主要是看他们是否存在这种需求。
第一,是增量的合作。一种是机构的资金,有找资产的欲望;一种是众筹的资金;一种是希望追求长期资产稳定回报的资金,如保险资金。
第二,是开发商某些能开发出来的REITs,或者金融机构能够开发的REITs,可能存在国家税务是否配套的问题。存量资金买这些存量资产的话,存在着资金回报的问题。
第三,投资的结合,就是投资层面的投资。未来一两年投资商跟开发商合作的一个新的点,会有越来越多的机构的资金会追求中长期的稳定的回报,然后加上开发商的公司投资层面,会有利于中国房地产更加稳步向前发展。

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