本周分享的可是厚重干货

不过可能也是咱们最陌生的

BIM与运营管理

目前国内的运营管理很火热

不过好像做的好的也不是很多

运营管理的内容复杂

操作困难

所以这一节总结也非常长

咱们分上下两期分享给大家

何关培老师《BIM总论》

第七章 BIM与运营管理

BIM在现代运营管理中的价值

1、现代运营管理概念

现代运营管理核心理念在于

整合

既在横向整合各种相关专业和供应商

又在纵向进行全生命周期跨度的整合

旨在为业主提高建筑绩效

（building performance）

伊斯曼教授（Chuck. Eastman）

在《BIM手册》中

归纳了运营管理的价值

（1）建设前的（pre-construction）

a、概念、可行性分析及设计的收益

b、更高的建筑绩效和质量

（2）建成后的（post-construction）

a、更好的管理和运作设施

b、与设施运营管理系统整合

有关运营管理的各种概念对比

（1）运营管理

Operation Management

核心含义：将相关要素保持在一定状态，为业务开展提供支持服务

广义上可包含从企业业务运营，后勤设施服务运营，到建筑设备设施运营

在建筑设施领域的含义：

• 设施管理

指将建筑设施/空间环境/不动产及资产/人员和流程等要素整合起来

为业务开展提供支持服务

• FM

是一种整合的全生命周期管理理念

是面向企业机构的业务管理对象

而非仅面向建筑设施硬件对象

是链接企业业务需求与建筑设施相关专业之间的桥梁

a、设施管理（狭义）=运维（O&M）=现代运营管理（狭义）

b、运维管理（O&M）=运行operation+维护maintenance

c、运行管理=operation，针对硬件的常规运行操作管理

d、物业管理（非住宅）=三包服务+运维+不动产管理

（2）设施管理

Facility Management（FM体系）

又可称为现代运营管理

狭义上

指传统的设施管理专业

其内容等同于运维管理（O&M）

1980之后

传统设施管理就变成FM的一部分之能

（3）运维管理

Operation&Maintenance（O&M）

又可称为运营维护和运行维护

包括了运行管理和维护保养

（4）运行管理

Operation

又可称为运作管理

仅指对于建筑设施的日常操作

目的是使建筑设施处于正常工作状态

（5）维护管理

Maintenance

又可称为维护保养

指为了保证建筑设施在生命周期里

都能以语气的水准工作

（6）物业管理

Property Management

a、狭义上

以写字楼等商业设施为主

研究如何管理和维护设施

内容接近“三保服务”+运维管理（O&M）

b、广义上

现代物业管理

狭义的基础上+不动产服务

2、现代运营管理体系

一门管理学科

整合地点（location）、人员（people）、流程（process），建筑设施（facilities）、资产（assets）

从而得到更高附加值的管理过程

IFMA

（International Facility Management Association）

总结FM的8个领域共49个管理职能

（1）维护和运作

家具维护

装饰维护

预防性维护

设备宕机维护

建筑物外部维护

保管/家政服务

景观维护

（2）建筑设计/工程服务

建筑规范合规审核

工程管理

机电设备系统

建筑设计

（3）行政服务

企业艺术品管理

邮件服务（黑人问号）

收发快递

安保

通讯

复印服务

（4）房地产经营

大楼出租

选址

并购/转让

买楼

房地产评估

转租

（5）空间管理

空间库存

空间政策

空间分配

面积需求预测

家具采购

家具规范化

家具库存

室内空间规划

家具搬迁

重大项目再设计

废弃物处理

危险品

（6）设施规划

运营规划

紧急预案

战略规划

能源规划

（7）财务规划

运营预算

资本运算

重大项目融资

（8）健康与安全

人体工程

能源管理

室内空气质量

循环利用流程

排出污染物

随着国内专业化分工的深入

BIM工具及其思想的发展

甲方企业内部会存在一种趋势：

工程项目组将会逐渐消失

建筑设施管理部门（FM）将承担项目管理工作

但具体的管理实务都外包出去

（例如设计和施工外包）

只需要熟练运用各种先进工具

来帮助管理项目

3、运营管理不等于物业管理

最大的不同：

面对的对象不同

物业管理面向建筑社会

而

现代运营管理面向的是企业的管理有机体

举例说明：

一个写字楼中

某跨国公司ABC租赁了某一层办公

ABC企业的运营管理部门管理企业内部

该写字楼业主聘请的物业公司负责公共区域服务（例如保洁）

当ABC公司搬到另外一地

（这是由运营管理部门决策）

ABC无法把物业一起带走

（物业属于写字楼的）

而运营管理部门则随ABC一起搬走

（搬迁管理由FM部门执行）

区分物业管理和运营管理

对BIM应用很重要

简单物业管理对BIM需求少

而运营管理对BIM需求大

运营管理

连接企业业务开展和建筑设施专业（也包括物业管理）

将企业业务发展需求转化为建筑设施的具体要求

也是BIM模型发挥巨大价值的关键

4、运营管理面向业主和企业管理

运营管理位于企业管理环节中

将企业发展战略和业务需求

转换成为建筑设施企业的语言

企业才开始与各种乙方合作

出租类型的物业

对于大楼业主来说

是产权持有

使用BIM及运营管理工具

可以细化公共区域的成本管理

提高大楼出租率

最终提升整个大楼的价值

对于租户来说

是使用持有

通过BIM技术

对室内空间进行设计和管理

并统计自己各区域租赁和拥有的建筑信息

以提升自己持有的所有物业的价值

（降低占用成本/提高利用率）

5、运营管理=设计前项目策划+建成后运营管理

现代运营管理体系

不仅指建成后运营管理

还包括设计前针对业主需求的项目策划

这个“前设计”阶段

与建成后运营管理

理念是一致的

在这个思维方式下

BIM就是最佳的全生命周期管理实践

将建筑项目的首尾两端结合

在项目开始前

就考虑建成后运营的情形

才能决策如何定义项目和开展项目