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发表于2010-02-23    203人浏览    0人跟帖    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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低碳经济时代如何提升住宅品质
中国房地产研究会副会长 童悦仲


在2009年12月召开的哥本哈根联合国气候变化大会上,温家宝总理代表中国政府庄严承诺,到2020年中国单位国内生产总值的二氧化碳排放量要比2005年降低40-45%。如何面对新形势带来的挑战和机遇,在低碳经济时代继续提升住宅品质,是中国房地产界当前都在思索的问题。
一、低碳经济时代提升住宅品质的基本思路
品质可以理解为质量和性能的总称。而质量和性能是两个不同的概念,一台买来后长期闲置未用的笔记本电脑,就质量而言也许是无可挑剔的,但其性能很可能已经大大落伍了。因此,所谓住宅的品质,既应包括住宅的质量状况,也应包括住宅的性能状况,包括隔热保温性能、隔声性能、抗震性能、防火性能等等。随着人们消费观念的日渐成熟,在评价住宅品质时,已经从单纯注重质量,转变为质量和性能并重,而且对性能的关注程度越来越高。
现行技术标准和规范对于影响住宅品质的众多因素,有的已规定了必须达到的技术要求,有的尚没有规定或目前难以作出规定。探讨低碳经济时代提升住宅品质问题,应根据这两种情况区别对待。对于工程建设标准强制性条文中已有明确规定的技术要求,在保证满足的基础上,企业可以自行提出更高或更严的内控标准,因为国家工程建设标准强制性条文所规定的,只是涉及安全、健康、环境保护、公众利益等必须满足的一些最低技术要求,不仅不限制反而欢迎企业主动进行超越。例如目前我国居住建筑节能规范是按照实现第二步节能目标的要求制订的,但绝不会反对人们提前达到第三步和第四步节能目标。对于那些现行标准规范中没有明确规定的技术要求,应当通过调查研究去发现目前这些领域中影响住宅品质的问题,然后企业可根据情况制定提升住宅品质的措施。例如目前我国工程建设强制性条文中并不包含住宅电梯必须能够容纳下担架的规定,但是随着新建高层住宅的层数越来越多,这已成为一个在紧急情况下能否满足病人救护需求的问题了,负责任的房地产企业可以自行规定,凡是新开发的高层住宅,每个单元至少有1部电梯能够容纳担架进出。
由于影响住宅品质的因素很多,因此低碳经济时代提升住宅品质需要从多个环节同时入手。以下拟针对近年来国内住宅建设和管理中较多出现的一些问题,提出改进措施和建议。
二、从小区选址和规划入手提升低碳经济时代的住宅品质
住宅品质与其规模和所处位置密切相关。低碳经济时代必须提倡降低居民的交通成本。可是近几年在居住区选址和用地方面存在的问题是,有些城市的新建居住区选址面积过大且距离市中心过远,动辄用地几平方公里居住数十万人口,而且居住功能过于单一,缺乏就近就业的机会。其结果是新建居住区变成了缺乏活力的“睡城”,造成新区与旧城之间每天早晚时的“钟摆式人流”,导致道路拥堵和出行困难。所以,那种前几年流行一时的大规模的“造城运动”,如果配套设施和配套项目跟不上,就不是一种好的解决居住问题的方案。生活在这种环境中的居民交通成本高,精神压力大,难以拥有满意的生活质量。也违背了整个社会减少碳排放的要求。
小区规划设计水平高低对居住品质和能源消耗影响很大,为了使其更加科学合理,目前可以运用越来越多的现代科技手段辅助规划设计。如今建筑日照分析软件已经在小区规划设计阶段得到广泛应用。此外良好的通风组织也是提高居住品质和节约能源的有效手段,现在已可以应用计算机技术进行居住小区未来风环境模拟,并根据模拟结果对规划方案进行调整,直到所得结果满意为止。
低碳经济时代应当鼓励人们减少对小汽车的依赖,但并不能阻止小汽车大量进入我国寻常百姓家庭的趋势,因此搞好小区内动态和静态交通组织是居住区规划不容回避的课题。如果车库的规划设计尽量利用天然采光和自然通风,就能够大幅度减少常规能源消耗。
三、从建筑设计入手提升低碳经济时代的住宅品质
我国人多地少的国情和土地国有化的制度,决定了低碳经济时代城镇新建住宅绝大多数应是多层或高层的单元式集合住宅。
在住宅建筑设计中,有些建筑师往往把精力集中在单元标准层平面的布置上,而对首层门厅的设置重视不够。一个尺度合适的门厅可以兼作单元信报间,安设布告栏,作为室内外过渡空间也有利于建筑节能。
在住宅套型设计方面,以起居厅作为套内面积分配重点的思路当前仍广泛流行,它最初来源于八十年代中后期出现的“大厅小卧”设计理念,当时我国尚处于计划经济福利分房时代,国家统一规定的每户很小的建筑面积指标不允许有任何突破,而且当时的经济水平决定了每户家庭一般只拥有一台电视机,全家人围坐在一起收看电视节目成为当时普通家庭最主要的业余文化生活。而现在,户型面积大小由市场供求关系决定,电视机早已算不上什么“大件”贵重商品,一户家庭拥有多台电视机已不稀奇,此外电视机的外型尺寸也发生了根本性变化。特别是近年来数字化的有线电视出现后,全家人已很难再聚拢在一起收看同一个节目了。伴随着人们居住行为规律的这些改变,住宅户型设计迫切需要创新。
目前住宅户型设计对学习空间的布置重视不够,这与建设学习型社会的方针不够同步,也满足不了家庭生活的实际需要。在已进入信息时代的21世纪,家庭学习空间不再只是能否安放下一两张书桌的问题。有条件的家庭非常需要每个成员都拥有相对独立、不受干扰的学习场所。因此,即使在设有书房的套型中,各个次卧室也应能布置得下学习空间,有网络终端接口和电源插座供插接私人电脑,放得下书籍光盘,适合阅读和书写等。
洗衣服是一项经常性的家务活动,但目前许多住宅对洗衣空间的设计不太重视。作为洗衣空间,只放下一台洗衣机是不够的,还应有存放待洗衣物、各种洗涤剂、电熨斗和熨衣板的空间。在气候潮湿地区最好还能同时布置下一台烘干机。而且洗衣空间不应距离晾衣空间太远。
套内贮藏空间不足是当前我国住宅设计的另一个比较普遍的缺陷。不少开发商和建筑师存在着一种认识误区,认为中小户型住宅的面积本身已经不够宽余,再腾出一些来布置贮藏空间会使套内面积分配更为紧张。事实上越是居住在中小户型的家庭,越需要有较多的贮藏空间来存放各类杂物。随着生活水平的提高,家庭成员特别是女性的服装鞋帽手袋等物品越来越多,一两个大衣柜早已不能满足需要,因此有条件的户型可以把部分贮藏空间设计成进入式衣橱。
生活阳台面积偏大是当前一个比较普遍的现象,甚至有的阳台设计不是为了居民使用而仅仅出于建筑造型和立面效果的考虑。尽管阳台只计算1/2的建筑面积,可是实际生活中人们在阳台上的驻留时间很短,所以生活阳台面积过大是一种资源浪费,不符合低碳生活的理念。在北方地区,大进深的南向阳台还会遮挡宝贵的冬季日照,所以北方地区南向阳台的进深尺度更不宜太大。
隔声性能是衡量集合式住宅品质高低的重要指标。尤其是楼板隔声、分户墙隔声和临街住宅的外墙隔声,都显著地影响着居住质量。由于我国仍属于人均国民收入排在世界100位之后的发展中国家,现行国家标准所规定的隔声指标很低,只能算是政策标准而不是舒适标准。建议有条件的新建住宅项目大幅度提高隔声性能。
窗户是住宅的主要部件,窗户的档次和实际功能也对住宅品质有重大影响。目前的问题在于开发商和建筑师越来越热衷于选用大窗户,这种趋势与低碳经济理念背道而驰。当前另一个问题是偌大的外窗其可开启部分却往往小得可怜,有的甚至达不到规范规定的不小于房屋地面面积1/20的要求。现在许多住宅楼的外窗没有配备纱窗,致使蚊蝇较多地区的居民苦不堪言。还有,目前国内生产的窗户普遍存在着擦玻璃困难的问题,而这一点无论在我国建国初期还是目前在国外,都是建筑师必须关注并一定要妥善解决的问题。
在建筑造型方面,国内住宅往往比国外花俏,但效果却经常不尽人意。不少住宅楼的顶部设计了毫无实际功能的飘板或空架作为装饰,其中有的造型如同尺度巨大的苍蝇拍子,既浪费资源又给城市造成视觉污染,成为设计败笔。万一发生地震,强烈的边梢效应还可能导致这些屋面赘余构件首先破坏,危及居民安全。
当前国家大力提倡建设省地节能环保型住宅,节能环保性能一跃而成为衡量住宅品质的主要标志。我国自八十年代中期开始启动建筑节能工作,并提出了建筑节能分四步走的战略规划,规定每一步都要在前一步能耗水平基础上节能30%,即四个步骤要达到的节能目标相对于八十年代初期未做节能设计的建筑来说,分别应当节能30%、50%、65%、75%。换句话说,也就是当第四步节能目标实现时,建筑能耗应相当于非节能建筑的1/4。国家要求2010年各地普遍达到第二步即节能50%的目标,而北京、天津、山东等地前些年已率先提出了实现第三步即节能65%的目标。国家的规定从建筑节能总体进程上有它的合理性,但是从每一个作为“百年大计”的具体建筑工程来看,分几步达标却似乎有些荒唐。为了避免将来再一次进行建筑节能改造浪费资源,在技术和经济条件许可的情况下,新建住宅项目应当按照第四步建筑节能目标一次实施到位。
四、从结构设计入手提升低碳经济时代的住宅品质
低碳经济时代更需要提升住宅的安全性和耐久性,因为延长住宅使用年限是最有效的资源节约措施。由于我国曾长期处于“一穷二白”的贫困状态,为了少花钱多办事,在很长一段时间内我国规范确定的建筑结构可靠度水平相对较低。近年来虽有提升,例如《建筑结构荷载规范》规定的住宅楼面活荷载标准值已从建国以来长期沿用的150Kg/m2(即1.5KN/m2)提高至2.0KN/m2等,但与一些建筑结构专家在这方面的主张还有较大距离。按照市场经济法则,我们不应反对开发商为了提高商品房的内在品质,要求设计院在结构设计时采用高于和严于规范规定的结构设计指标,例如采用高于规范定值的重现期为70年甚至更长时间的最大风压或雪压等。
我国是多地震的国家,去年“5.12”汶川特大地震发生以来,居民对住宅的抗震性能变得尤为关注。为了提升住宅的抗震性能,除政府投资项目外,商品住宅开发项目完全可以在自愿基础上采用高于《建筑抗震设计规范》相应要求的抗震构造措施,或采取抗震性能更好的结构体系、结构类型及抗震技术。
五、从设备设施配置入手提升低碳经济时代的住宅品质
住宅设备设施配置是决定住宅能源消耗和居住品质的另一个十分重要的因素。目前住宅设备设施配置方面的问题之一是相关设备互不匹配,例如常见的拥有两个甚至多个卫生间的住宅,有的还在主卫生间设计了双人浴缸,但是热水水源却只有一台小型壁挂式燃气热水器,热水供应量显然不能满足需要。而且其中常见的情况是有的卫生间距离热水器太远,每次使用时均需等待管路中全部冷水放光后热水才能到达,既费水又不舒适。因此建议在不具备集中式热水供应条件或大容量户式热水炉的住宅内,不要轻易安装浴缸,而改用淋浴方式。对于采用小型壁挂式燃气热水器的住宅,距离燃气热水器较远的卫生间可以另外安装电热水器或者采用其它方式供应热水。
在门窗选用和室内通风方面,设备互不匹配的问题也很普遍。目前出于建筑节能方面的要求,不少小区选用了气密性和水密性都很好的高档门窗,但是因为没有安装适当的通风设备或新风系统,结果导致室内新风量严重不足,居民在室内外温差很大的季节不得不敞开门窗通风换气,造成大量的能源损失。在这种情况下,高档门窗优良的密闭功能等同虚设,无法实现节约能源的初衷。
电梯是住宅内最重要的设备之一。可以说没有电梯的发明,就不会有现今的高层住宅。目前住宅电梯配置中的一个带有普遍性的问题是,绝大多数高层住宅的电梯轿厢无法容纳担架进入,一旦住在高层的重症病人需要救护,不是被迫起身直立导致病情加重,就是躺在担架上被人从楼梯间一层一层抬下来贻误治疗时机。对于服务户数多的大运载量电梯,解决进出担架问题似乎稍容易些;而对于服务户数少的小运载量电梯,其实只要在设计阶段改变一下电梯井道和轿厢的形状,进出担架问题就迎刃而解了。这种深窄轿厢的电梯与普通电梯相比不增加能源消耗,在国外已常见到,国内主要电梯厂家也都能够制造。
住宅太阳能热水系统在我国已是大量使用的技术,当前的突出问题是安装凌乱影响建筑立面和城市景观。要改进这一问题需要按照国标《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》作到与建筑一体化,重点是把太阳能集热器与坡屋面或阳台拦板有机结合,或者真正作到在平屋面上隐蔽安放。
六、从建筑施工入手提升低碳经济时代的住宅品质
近年来住宅施工质量有较大进步,但是仍有不少质量通病未彻底杜绝。居民投诉较多的有主体结构混凝土裂缝、建筑防水质量差、外墙保温层和饰面层开裂脱落等。任何质量通病都必然造成资源的浪费,因此克服质量通病同样是低碳经济时代的重要任务。
混凝土裂缝属于长期解决不完的老大难问题,基础沉降、温度变化、材料本身收缩、建筑超长等原因都可能引起。虽然其中有些细微裂缝对于建筑物的安全性和耐久性并无大碍,但也应尽量减少和避免。近年来商品混凝土和泵送混凝土在大中城市得到普及,尤其是泵送混凝土,由于其大流动性、大砂率、高水泥用量的特点,容易出现表面塑性裂缝和收缩裂缝,从而影响混凝土的耐久性。应通过改进施工工艺,加强混凝土养护等手段减少以至克服。在实际工程中还发现因拆模过早,施工荷载超载等导致的混凝土裂缝,这种现象属于施工管理不当,情况严重的就是质量事故,必须予以避免。
现浇混凝土楼板刚度不足的情况时有发生,主要原因往往是楼板厚度不足,甚至发现个别项目起居厅楼板中部厚度比设计值少了30——40毫米,如此质量的分项工程应判为质量事故进行加固处理。防止事故的办法在于加强浇注混凝土时的施工管理,采取保证现浇楼板厚度的可靠技术措施和管理措施。此外,现浇悬臂板式阳台承载力不足甚至造成坍塌的质量事故最近又有发生,原因是施工阶段浇注混凝土时工人踩踏受力钢筋使其位置下移,构件内力臂减小导致承载能力远低于设计值,结果交付使用后不久就发生根部断裂坍塌。类似这些问题只要引起重视其实完全可以避免。
防水施工质量差也是居民投诉比较集中的问题。近年来由于不少施工企业加强了屋面防水施工管理和坚持做卫生间闭水试验,屋面防水工程和卫生间防水工程质量有了较大改善,但是地下室渗漏问题和南方地区外墙渗水问题(尤其是门窗洞口周边渗水)依然时有发生,应当引起施工企业重视。
目前我国许多住宅楼采用外墙外保温节能做法,其优点是比外墙内保温容易避免冷桥的出现,又比夹心式的复合保温墙体构造简单施工简便。但是外墙外保温如果建筑构造或材料使用不当,或是施工方法有误,则极易造成保温层或装饰层(外墙面砖等)大面积开裂甚至脱落的质量事故。解决的办法一是选择相对成熟稳妥的构造做法和施工工艺;二是保证所用材料尤其是胶结材料质量符合要求,三是严格按照相关技术标准和工法进行操作。为了作到以上三点,当前特别要防止低价恶性竞争,阻止伪劣产品和冒牌队伍混入外墙外保温市场。
目前我国仍然允许毛坯房(或称“清水房”)上市销售,这非常不利于资源节约和住宅品质的提升。毛坯房属于半成品住宅,售出以后需要消费者自行组织室内二次装修,由此留下的主体结构隐患、电气线路安全隐患、防水层破坏、室内污染物超标等问题比比皆是,难以保证住宅的品质。毛坯房的存在是中国大陆特有的现象,它的产生有其特殊的历史原因,也必将随着时代的进步而逐步退出市场。大力提倡装修到位的成品住宅,是低碳经济必然的要求。
七、从小区室外景观环境建设入手提升低碳经济时代的住宅品质
在绿地系统建设方面,近几年有些高档小区为了制造“卖点”,大量移栽大树甚至古树名木,既破坏了这些树木原生地的生态环境,所移树木也不易成活。即使勉强成活了,由于移栽时不得不砍去大部分树冠和根系,其树型在多年内也难以恢复。低碳经济时代应提倡小区绿化以本地树种为主,并尽量保留建设场地上原有的大型树木。
无障碍设计是住区设计中必须遵循的原则。随着人口老龄化时代的到来,无障碍设计的重要性日益凸显。目前高层住宅的单元入口均能按照规范要求设计无障碍通道,较多存在的问题是小区室外无障碍设计不够贯通,个别小区甚至为了营造景观,人为地制造一些局部障碍,这种现象应予纠正。
八、从小区物业管理入手提升低碳经济时代的住宅品质
高品质的住宅要靠入住以后正规的物业管理和服务来维护。例如小区原本良好的卫生环境和绿化环境,如果日常管理缺失,几天后就会变得面目全非。目前大多数小区都实行了物业管理,但仍有一些工作被忽略,需要研究落实。
例如近年来北方地区一些不具备引入城市热力条件的新建小区,不再建设小联片集中供热的锅炉房,而代之以给每户居民安装一台壁挂式燃气热水炉,用于家庭冬季采暖和四季热水供应。需要注意的是,这种热水炉的部分易损件(如密封垫)一般只能保证一年的安全使用寿命,厂家的产品说明书均注明每年至少应检修1次,但居民大多并不知晓。因此无论从安全角度还是节约能源角度,都有必要建立强制检修制度。
智能化系统已成为当今小区建设不可或缺的组成部分。目前存在的问题是重硬件轻软件,重建设轻管理。例如燃气泄漏报警探头大约每三个月需要清洗一次才能保证正常使用,但这项工作在许多小区中没有得到落实。又如一旦某个家庭启动了紧急报警按钮,物业管理公司接警后负有哪些责任和义务?有多大的处置能力和权限?对最终后果要承担多少法律责任?目前许多问题都还处于模糊阶段,影响着智能化系统作用的发挥。看来要让居民真正享受现代科技带来的安全、节约与方便,让我们的生活符合低碳经济时代的要求,还有大量工作需要逐一去落实。


 
 

来源:中国土木工程学会

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