| 修正调整为行得更远 自1998年福利分房末班车开走之后，住房商品化令房地产市场高歌猛进。2003年后，全国房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。虽然2005年后国家出台了“国八条”、“国六条”等一系列针对房地产行业的调控政策，但房价仍然如脱缰的野马般飞涨，2007年推向了最顶峰。 2006年5月17日，“国六条”出台，其中“90平方米以下户型，占总开发面积70%以上”的政策，触动了开发商最敏感的神经。2007年9月27日，“房贷新政”出台，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例提高至四成。逐波加强的调控，让疯涨的房地产行业终于不再争论“拐点”是否来临，转而关注“寒冬”究竟有多长。 在房价的疯狂上涨中，普通城市居民发现拥有一套房子的梦想仿佛越来越远，而国家“居者有其屋”的施政愿望显然也不可能靠楼市来解决。在广州等城市率先进行“限价房”、“新社区”等住房保障探索之后，2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，我国全新的住房供应制度初步形成:低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。 中国的住房供应制度的重大改变，将对房地产行业发展产生深远的影响。 行业洗牌或将加速 到2008年，疯狂翻几番的房价终于被摁住了牛头，让争论不休的“拐点论”被事实踩在了脚下。2008年上半年，深圳、广州等地土地流拍现象此起彼伏，房价出现松动，给多年来“房价只涨不跌”的神话划上了句号。 今年半年来，广州楼市一直呈现价跌量缩的态势，在成交量方面，预期6月共成交5千套左右，同比仍低2至3成。央行6月25日发布《2008年第二季度全国城镇储户问卷调查》报告显示，受调查的7个大城市未来3个月打算购房的居民占比，已连续两季处于15%左右的历史低点。 楼市进入下降通道，行业洗牌不可避免。最近，央行今年第三次公布上调存款准备金率至17.5%，房地产能从银行得到的贷款再次减少；而近日国税总局修正房地产企业的预缴计税基数确定标准，提前预缴力度的加强，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。 有关专家预测，中国房地产企业将面临一次汰弱留强的行业大洗牌，而这次洗牌有如一次“成人礼”，在经过充分的行业调整之后，未来房地产业将可望迎来更为健康蓬勃的明天 半年回眸八组关键词解读楼市调整 |
| 低价盘PK限价房 2008年，广州楼市生存现状大挑战的序幕，正是由限价房拉开。横空出世的限价房保利西子湾让2007年急涨直冲的金沙洲楼价戛然而止，但是急转的大势下，原本为“平抑区域房价”而生的限价房，也正在遭受市场尴尬的挑战，同区域内的商品房，不断开出低价直挑限价房。 多个区域上演低价商品房与限价房之间的PK。时代糖果PK保利西子湾，鲜明地打出“PK限价房”的旗号推出更低价位的商品房抢市，以4880元/平方米的低价“明挑”保利西子湾6500元/平方米的限价。在万科新里程限价房上市的同时，与其遥遥相望的碧桂园凤凰城住宅单位曾开出每平方米4400元的售价。而面对龙光・峰景华庭的4000元/平方米的一口价，凤凰城美寓也直接打出了“比限价房更低”的口号，推出最后一批洋房产品，“90到106平方米升级版洋房，总价35万/套”的特价口号，折算下来单价才3800多元/平方米。商品房死咬限价房的情况一再出现，公然与限价房抢客。 从目前的实践来看，限价房的作用不仅是丰富了住房供应体系，同时也牵制了过热的商品房市场―――直接分流了市场上的部分需求，拉低了周边楼盘价格。同时，限价房加剧购房者的观望心理更是不容忽视。广州楼市在限价房的搅动下，开始了低价的混战。 降价PK观望 2008年年初，广州楼市均价跌回万元，但房价的下跌并没有刺激成交量上涨。1月、2月广州楼市“量价齐跌”。至此，“降价”的“阴影”开始和发展商如影相随，而媒体也一直开始拷问市场楼价的“底在哪里”。3月，由万科领头的、几乎波及整个市场的降价风潮，开始在广州呈现更大的幅度和广度。 4月初，上市失败的恒大也在旗下位处金沙洲的恒大御景半岛打出了特惠7折的降价牌。接下来的5月6月，整个广州楼市陷入了降价的漩涡。先是偷偷摸摸的推“一口价”特价单位，到后来公开的降价吆喝；首先中小发展商扛不住资金压力开始“挥泪甩卖”，到品牌开发商“明折暗降”的短信攻略和密购优惠。无一例外的是，大大小小的发展商都愿意、不愿意的加入了降价大军的阵营。 很多人希望的房价下降，在开发商看来却是最大的忌讳，“买涨不买跌”，购房观望在市场的洗礼中得到印证。 发展商企图通过降价来撬动市场的观望，但是现实却是“越降越观望”。日前，央行的一项调查表明，居民购房意愿跌至历史次低水平，仅有15.1%的被调查居民打算未来三个月购买住房。 |
| 赈灾VS“捐款门” 尽管房地产行业的“暴利”让人诟病。但是，在这次四川汶川地震的赈灾中，广东房地产企业在向地震灾区捐款数额方面再次领跑全国同行，表现出了极大的责任感和爱心。 雅居乐集团捐款超过1亿元，碧桂园捐款资助合计超过1亿元，合生创展集团捐赠700万元外，董事局主席朱孟依以个人名义捐赠500万元……各大发展商继第一时间慷慨解囊捐款后，地产商更从各个方面将赈灾活动继续深化，比如捐建安置房、捐建学校、全力参与救治伤员等。 然而，在此次抗震救灾的大战中，万科和王石的“捐款门”却也被社会各界品头论足。5月、12日地震当天，万科即捐出的200万被部分网友质疑捐得太少。“200万，是董事会授权的最大单项捐款数额，”15日，王石通过博客回应并称捐款不应成为企业的负担，及“万科内部员工捐款以10元为限”等。王石这番话立即遭到炮轰，“做人不能太王石”、“王十”等通过网络流传。 直至5月21日，王石公开表达歉意，同时万科以公告的形式表示，无偿投入1亿元参与灾后重建，万科“捐款门”才算告一段落。但是，事情似乎远没有结束，曾经一直坚守万科的基金已经悄然卖出万科这个多年的“大众情人”，部分基金承认，地震的发生和王石“捐款门”成为一个导火索，迫使基金经理们重新思考万科和房地产行业的价值和未来趋势。 地王VS债王 在前两年房价的狂涨之中，“地王”频现于各个区域，而今年初某集团以楼面地价逾13000元/平方米、总价41亿元的高价拿下广州绢麻厂地块，更是将“地王”的疯狂演绎到顶峰。 随着房地产宏观调控政策终于逐渐发威，今年在全国各地频频出现的“地王”已变成烫手的山芋，甚至急变债王，现在终于让开发商尝到了“疯狂”的苦果。 为维持岌岌可危的资金链，昔日的“地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价，纷纷退地自保。近期，绢麻厂地王传出转让的风声，雅居乐地产也传出了其惠州项目积极引入外资合作的消息。正在几大企业忙于“辟谣”的同时，万科东莞地块转让终于尘埃落地。虽然万科称只是“出于发展战略的需要，换了一个合作伙伴”。但业内人士认为，房企在此时选择合作，是在楼市处于下行通道环境下的一种明智选择。 |
| 收地VS流拍 在地王变债王的同时，2008年，广州的土地出让市场更是显出寒意。在土地市场连续数月的“沉默”后，6月30日，广州市住宅用地市场一连出让两幅“烂尾地”，但两幅“烂尾地”都是底价成交，荔湾区一幅商业金融闲置地更是遭遇流拍。而这次流拍并不仅仅是今年的唯一。 市场成交持续低迷、融资渠道受阻，以及去年开发商的疯狂拿地，令大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，内地土地市场显得尤为冷清，北京、上海、深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交。 在土地不断流拍，发展商不敢“接手”的同时，发展商手中现有的地块也并不“安全”。从今年7月1日起，国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本将执行。文本规定，受让人应在按合同约定付清全部出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。而广州市国土房管局近日公布《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》公开征求市民意见，其规定公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征，其费用升幅近40%，备受房地产业界关注。 破发VS暂缓IPO 一度被视为大牛市标杆的内地地产股今年以来风光不再。6月6日，今年第一家登陆香港股市的内地地产股建业地产(00832.HK)上市首日惨遭“破发”，全天竟未能触及2.75港元的招股价。此前，广州昌盛中国、恒大地产先后IPO搁浅。 受河南建业上市反应不佳影响，宝龙、龙湖、美林等准备在香港上市的企业纷纷搁置了近期上市的计划。恒大集团则转道私募基金市场，募集5.06亿美元，缓解了一度紧张的资金压力。 楼价走势迷茫的阶段，房地产股未来的业绩面临诸多不确定性。在A股市场，5月19日上市的杭州地产商滨江集团继创下今年沪深两市首日涨幅最低纪录19.65%后，在随后几天内也跌破了20.31元的发行价格。 今年以来，资本市场上地产股跌势惨烈。万科在去年31.53元高价实现增发后，要回到该价格今年已变得遥不可及。保利地产从去年的最高位98元下跌，按当前价格复权计算，几乎已跌去了3/4。富力地产股价自去年10月至今已从45元左右回落至17元，跌幅近2/3。上市仅8个月的SOHO中国股价也从最高点下跌了60%以上。“买房不如买房地产股”如今已成了深度套牢的代名词。 5月以来，多家上市地产公司先后通过二级市场回购自家股票。包括富力地产联席董事长李思廉、张力，SOHO中国董事长潘石屹，以及李嘉诚在内的众多地产巨头纷纷回购自家股票，试图稳定市场信心，但效果至今尚不明显。 |
| 信贷收紧VS打“三假” 进入2007年下半年，银行对地产企业的贷款利率普遍出现上调，地产开发贷款利率都在基准利率之上。对于高度依赖银行贷款的发展商而言，紧缩政策对其资金链带来极大的压力。特别是许多发展商在去年采取激进策略，频频高价圈地，一方面要面临巨额地价款的支付压力，另一方面银行的紧缩政策也使其很难贷到款。 信贷收紧导致银行整体放贷利率走高的同时，民间借贷利率对地产开发商也进一步走高。在福建、浙江沿海一带，民间放贷给房地产的开发贷款月利率普遍都在2分以上，对应的年利率是24%，较央行规定的1年期基准利率要高出10个以上的百分点。 一些开发商为防止资金链断裂，开始在申请贷款的过程中采取“三假”做法，以“假按揭”、“假首付”、“假房价”，串通部分银行相关人员获取银行贷款。 为防范金融风险，打击发展商通过上述三假等不规范行为套取银行贷款的行为，银监会于6月向商业银行下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，对房地产贷款进行更为严格的约束。而发展商的资金链则面临更为严峻的考验。 小长假VS营销之变 已经实行7年的“五一黄金周”休假从今年起取消，代之以清明、端午和中秋各放假1天。 连续低迷数月之后，清明“小黄金周”的回暖行情却令人始料不及。清明几天也天气晴朗，再加上部分发展商启动了优惠促销，使得首个清明假期楼市成为今年的“破冰”之节。 “清明该冷不冷，五一该热不热”。而在发展商更为重视的“五一”假期，尽管前后有多达107个楼盘大举投放广告，但五一“小长假”并没有相应的旺起来。市民看得多买得少，虽然许多楼盘人气大幅回升，但成交额却远不能达到原来七天长假的水平。观望的气氛更是在地震发生后延续到端午假期，多数发展商在端午期间并没有推出特别的促销优惠，更多地将其看成是普通周末的“加长版”。 在长假制度改革后，过去发展商把“五一”、“十一”两大黄金周作为两大战役，基本上可以完成全年销售任务的一大部分的时代一去不复返，营销观念和手段都面临着转折。许多专家表示，在长假制度改革后，发展商对开盘推售时间节点的关注应当让位于新颖的营销手法，借鉴部分楼盘清明卖楼的新经验，抓住一切节假日和特殊时间段的机遇打好阵地战，谋求“积小胜为大胜”。 |
| 记者观察 洗洗更健康 2008年上半年的楼市大戏已经谢幕。如果说上半年的股市写出了一个大大的“熊”字的话，那这半年低迷的楼市则可以用一个“洗”字来概括。 上半年广州楼市一大特征是“洗盘”。在股市中，洗盘被理解为庄家在拉升前的反复整理，这一过程往往令普通投资者十分痛苦。回到楼市，尽管明白人都知道在一个通胀的年代，热钱不断涌入，各种原材料价格不断攀升，楼价长期必然上涨，晚买不如早买，但摇摇欲坠的房价却令人产生了信心危机，不敢贸然出手。楼市也因此陷入了“观望-降价-再观望”的循环。 上半年楼市另外一个特征是“洗牌”。尽管楼市自去年10月陷入不景气周期，但主流大集团的市场份额和综合优势越发明显。不但销售额依然保持增长，营销策略频频奏效，部分大集团还开始着手抄底买地，银行贷款也向大集团倾斜。那些不具备良好品牌、开发实力的中小发展商度日艰难，已经有一部分在上半年被市场所遗忘。如果低迷再延续下去，潘石屹所预言的“楼市巨变”并非是一句空话。 上半年楼市第三大特征是“洗脑”。在前两年楼价飙升，房子不愁卖的时候，许多发展商被火爆的市场冲昏了头，不但卖楼漫天要价，楼盘品质、售后服务乃至品牌信誉都甩在脑后，国内外“热钱”等大量投机资本也疯狂涌入楼市，不少普通人在暴利的诱惑下也加入了炒房大军。而上半年楼市的调整，对各路资本都是一次“洗脑”的过程。现在不难发现，广州主流发展商已经回归到做好产品、服务和品牌的正确道路上，购房者重新体验到“上帝”的滋味。各路投机资本也暂时偃旗息鼓，看到了中央维持楼市稳定的决心和成效。对于我等普通市民，也再一次深刻地体会到，广州的楼的确不是那么容易炒的。 最近不断有朋友问及楼市何时回暖的问题。在笔者看来，目前的楼市所经历的低迷，是在国内外宏观经济形势不明朗条件下所遭遇的信心危机。信心危机迟早会过去，楼市回暖也只是时间问题。我们无需为楼市的未来算命，但几乎可以肯定的是，经过充分洗礼的楼市才更健康。(关丽 王昊) |
上海 | 给排水
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