有关小高层住宅的文章!

发表于2004-08-18     2889人浏览     0人跟帖     总热度:10  

多层住宅、小高层住宅、高层住宅各自有什么特点
根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计的规定:4-6层为多层住宅7-10层为小高层住宅(也称中高层住宅);10层以上为高层住宅。 多层住宅的优势在于与高层相比住宅建设工期短,一般开工一年内即可竣工。 另外,无需像高层住宅那样需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 同时,多层住宅在户型设计方面空间较大,居住舒适度较高。在结构方面,通常采 用砖混结构,因此建筑造价较低。 但同时,由于多层住宅容积率较低,市区土地开发与拆迁成本的提高, 因此多层住宅项目很少见,多分布在郊区。 高层住宅是城市化、工业化的产物,按它的外部形体可分为塔楼和板楼。 高层住宅的优点是可以节约土地、增加居住人口,而且由于高层住宅多位于较 好的区位,对买房人有吸引力。 但同时,高层住宅,尤其是塔楼在户型设计方面增大了难度,在每层内很难做 到户户设计朝向、采光、通风合理。而且高层住宅投资大、建筑的钢材和混凝土消 耗量都高于多层住宅,加上要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗,另外还 要从物业管理收费中为修缮维护这些设备时付出经常性费用。 由于土地供给量的减少,目前开发建设的住宅项目多为高层住宅,开发商也意 识到了高层住宅由于人口密度大产生的居住不舒适感,尽量在小区环境规划、户户 设计方面做到完善与合理。
对于目前市场推出的小高层概念,似乎是在走一条多层与高层的折衷之路。一 方面它同多层住宅相比既节约了土地、降低了成本,同时由于本身是板式结构,在 户型方面有较大的设计空间。另外,由于设置了电梯,楼层又不是很高,增加了居 住的舒适感。但由于容积率的限制,与高层相比,小高层的价格一般比同区位的高 层住宅高,这也要求开发商在提高品质方面花更大心思。
板式小高层向矮胖发展
上个世纪80年代北京的"前三门"住宅建筑,让人们见识了"板式小高层"的优势:户型南北通风、视野没有遮拦、上下楼有电梯。今天,北京住宅市场上,城内的"板式小高层"依然是受宠一族,原因是除了传统板式楼的优势以外,它在户型设计上,不知比20年前优越了多少倍。
 当然,板式小高层也不是一成不变的。为了在单位面积上建出尽可能多的房,北京的"板式小高层"越来越高。从原来的十四五层,长到十八九层,甚至二十几层高;每间房从南墙皮到北墙皮的距离(住宅的进深)越来越大,这种变化对住户的影响是:一栋楼的电梯需求量大,居民要负担的物业管理成本增高;过宽的住宅进深,使阳光不能全面关照到房间,居室采光受损。
这种情况下,北京住宅市场上最近演进出另外一种"板式小高层",位于亚运村北苑路的嘉铭园二期,推出一种相对"矮胖"的板式小高层--楼体高度降到12层,楼体宽度加大,向东、西延伸,甚至楼体两头各拐了个弯(所谓"围合"),出现东、西向的板式楼房。 "矮胖"板式小高层的优势立即凸显出来:房间的进深短了,采光好了;电梯减少了,物业管理成本降了。发展商关心的是一块土地的出房率;住房人关心的是舒适度和性价比。 不论是"瘦高"的板式楼,还是"矮胖"的板式楼,设计者在考虑市场两方面人感受的同时,需要不断推进居住产品的优越性。
小高层住宅优点明显
1. 节约用地,尺度适宜。小高层住宅也是一种高层住宅。因此同多层住宅相比,具有节约用地的明显效果。其建筑尺度也比较合适,以一幢11层的小高层住宅为例,其高度约为31米,容易形成居住建筑的特点和氛围。以观赏角度看,比较接近自然,不太压抑。
2. 户型优越。以单元式为例,小高层住宅同多层住宅相比,平面布局基本相同,只是多加了一部电梯,具有良好的通风、采光、观景效果和良好的户内布局。由于每户分摊的公用面积并不大,易为购房者所接受。
3. 提高了生活质量。仍以单元式为例,虽然小高层住宅只加了一部电梯,但作用不可小看。据调查,在许多大城市,老人问题已十分突出。北京60岁以上的老人占该市人口的12%,而在上海这个数字则为18%。如果在小高层住宅的设计、施工和管理中,规划电梯从四层开始停靠,这将给老、弱、病、残、孕居民上下楼以及搬运重物等带来极大的方便,提高了生活质量。就标准而言,基本达到欧美国家四层以上住宅设电梯的规定。
4. 投资少、工期短、难度低。由于小高层住宅层数较低、结构体系简单,抗风、抗震要求都不如一般的高层建筑,对于开发商来说,投资较少,工期较短,资金和人员均容易周转,而回报并不低,因此受到他们的欢迎。
小高层住宅的前景
小高层住宅的核心问题是电梯问题,如果能解决好的话,小高层住宅是有广阔市场的。目前存在较多的问题是电梯质量不稳定,电梯贴近住户内墙布置,有震动和噪音以及电梯价格及运行费用较高,导致房价较高等问题。对此解决的对策是选用进口或国产名牌电梯,容量不要过大,电梯与住户内墙之间作隔声减振处理或者干脆设计时电梯单独设置。另外在设计和施工时还要注意满足住宅要求,以及公用交通面积的合理布局,这样能满足安全要求又能降低房价。应该指出的是,小高层住宅是一种多层住宅向高层住宅过渡的一种中介住宅,符合现行的国家技术规范
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山西  | 房地产

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