残酷的房价更残酷的预言

发表于2006-06-26 678人浏览 1人跟帖总热度:10

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shdrzily

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奖励于 2006-07-02 21:22:48

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shdrzily

发表于2006-06-26 | 只看该作者

楼

各种周期发生的时间是概率函数，而不是一个确切的数值。概率函数需要从各种外部变量来确定各种参数，也就是说，研究周期需求从各种因素来计算周期长短。如果不分析房价依赖的外部环境，单纯从以前波动数据来判断房价周期，不可能得到正确的结果。
“房地产泡沫能够定量测算和控制”，典型的“人定胜天”唯心论。我们比较偏爱用泡沫来形容房价高涨的状态，但是，从来没有人能够用数字表示泡沫的大小并预测泡沫破灭的时间，也没有任何政府能够控制泡沫。我们在借鉴经验时，主要是分析国外发生泡沫的主观原因，并天真地认为自己能够避免泡沫。可是别忘了，日本的政府部门从上世纪50年代直至90年代前夕，一直想着控制房地产泡沫，最后并未如愿。这些国家和地区的政府几十年也没想出控制泡沫的办法，我们能想出来吗？
事实上，房地产泡沫有其不可克服的客观原因，比如香港的房地产的决定变量是高度外向的经济类型。我们要借鉴或思考的不是控制泡沫的办法，而是泡沫产生和破灭时的应对之策。
要涨就让他涨，但是必须“涨价归民”
美国目前正面临房地产泡沫，但是美国人却能泰然处之。近几年，伦敦的房价涨幅比上海房价的涨幅高出一倍，如果我们有泡沫，那他们的泡沫无疑更严重，但泡沫并没有成为伦敦的社会热点。
这是因为发达国家已经形成一整套完善的应对机制。如果机制完善，即使房价会高涨，开发商也无法自鸣得意，买不起房的弱势群体也不会义愤填膺，政府也不会有调控的压力。
房地产利润平均化与一般商品有所不同。一般来说，商品涨价可能会带来超额利润。任何超额利润都会平均化。高利润一定会吸引外来资本介入，从而摊薄利润。更多投资会带来更多的供给和竞争，从而价格得到平衡。对于房产这种特殊的商品，以上的过程却可能受阻，增加房地产投资并不能使利润平均化、降低房价。首先，对于一个区域市场来说，即使吸引再多的开发商投资，能够容纳的开发数量是有限的，起不到充分竞争的作用，并不能使额利润平均化。其次，房地产开发投资往往所是追求土地溢价的风险超额利润，这种利润和股票投资一样，越多投资往往价格越涨。
抑制投资还是加大投资是两难的选择。目前，我国房价上涨与空置率过高并存，继续吸引投资，存在房地产投资规模过大，占用其他行业资金的问题。但抑制投资又不可避免地引起供给不足，从而引致房价上涨。早在2002年，社会各界对房地产热的问题就比较重视，中央的调控已经进行了一年了，一些地方政府早在三年前就采取了不同程度的调控，但所有的政策措施都不能根本解决问题。说到底，所有的见解和政策的分歧在于，我们一直面对投资规模过大和房价上涨的矛盾，而一般商品的经济规律解释不了房市的特殊性。
房价上涨带来的超额利润一定是要平均化的，不能让开发商独自偷着乐。只有“涨价归民”才能够使房产开发行业的超额利润平均化。这就是发达国家面临房地产泡沫而没有压力的原因！
“涨价归民”一是通过物业税，二是通过金融衍生产品。
“涨价归民”要通过物业税，而不是土地增值税来实现。孙中山先生曾经提出“涨价归公”的土地纲领，如今我国台湾地区采用的方法是土地增值税。然而，土地增值税只是从形式上做到了“涨价归公”。
土地持有者都尽量选择囤积土地，土地不进行买卖，不仅“地尽其利”落空，涨价的部分也不能归公。目前，英国、意大利、德国、日本等原先试行过土地增值税的国家都停止了这一鸡肋税种。大陆内地在1994年开征土地增值税时，台湾地区就有学者建议不要采取这种形式。房产交易阶段的流转税和土地增值税一样，只能加剧囤积，减少二手市场的供给，拉高房价。杭州市征收房地产个人所得税，结果房价立刻上涨。
只有物业税能真正实现“涨价归公”。物业税是各国普遍的税种，是房产保有阶段的税种。估价机构根据房产的增值情况定期调整税收额度。如果开征物业税，投资购房者还会买第二套房空着吗？如果开征物业税，购买住房时，还会拣别墅、高档住宅和大面积住房吗？如果开征物业税，中国人还会保留把房产看为财富象征、把对外租房看作“没面子”的情结吗？如果开征物业税，中国人还会有超过美国的住房私有化率吗……开征物业税，一系列市场问题都可以迎刃而解，政府部门还可以利用“涨价归公”的物业税，解决弱势群体的住房问题。从理论上说，如果不征收足够的物业税，富人会囤积房地产，并将租金收入购买更多的房地产，房地产就会向少数人集中，价格和租金会持续上升，从而导致房地产泡沫。
目前在我们实行物业税的条件还不完全成熟，但物业税是房市健康发展的必要条件，是大势所趋。开征物业税不仅有时代和国际接轨的要求，也是清除我国房地产20多年来积痼的手段之一。经济学家张五常在《给中国十个经济建议》（1999年10月13日）一文中，第九个建议就是“税制要简单。但在物业上，可按物业所值的估价每年抽百分之一的物业税”。
“涨价归民”的第二个办法是通过金融衍生产品。如果有一种投资工具，收益和风险恰好就是房价的涨跌一样，那么炒不起房的百姓还会

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