2005年济南市写字楼市场回顾及未来展望

发表于2006-03-03 956人浏览 1人跟帖总热度:10

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wafjq

发表于2006-03-03 | 只看该作者

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二、2006年写字楼市场发展展望
（一）市场供应量将有所增大
2005年，济南市将在统筹区域发展上重点突破，提升中心区，做强近郊区，突破远郊区，加快解决区域经济发展不平衡的矛盾。突出发展楼宇经济，以高档商务楼为载体，打造一批品牌商住楼宇，引进一批专业性、集聚性、拉动性强，产出高的管理型和智能化高科技企业及现代服务企业，形成新的经济效益高地。
伴随着城区改造和城市规模的不断拓展，写字楼将在未来几年内掀起一个新的开发热潮。从区域分布上来看，在中心城区将有较多写字楼上市，但大量的写字楼项目还将主要集中在山大路区域板块和东部区域板块。
（二）价格保持平稳增长
2005年济南市各季度写字楼整体租金、售价水平保持平稳增长，仅个别区域或区域内个别楼盘租金出现微幅上涨或下滑。而写字楼市场的租金及售价水平的增长关键依赖于济南经济总量的进一步放大，开放水平和辐射能力的进一步提高和第三产业的进一步发展。预测2006年济南市写字楼整体价格水平会稳中有升，增长幅度在5%左右。
（三）对写字楼的需求向分散化、个性化方向发展
济南市写字楼客群的需求特征变化趋势：
一是写字楼入驻企业对办公形态的需求从聚集化向分散化转变，这与各区域写字楼形态由高容积率向低密度方向发展相印证。因为随着济南经济的发展和科技在人们社会生活发挥着越来越重要的作用，IT企业入业人员会不断增多，而IT科研企业对聚集办公要求不高。
二是办公地点主观需求从标准化向个性化的转变。中心区域的写字楼只能给其入驻客户提供标准式集中办公，而山大路区域、东部区域的写字楼在设计、内部空间设计时对其客户群的个性化需求考虑得越来越多，如定位于IT企业的写字楼，如特区数码港，在外立面颜色、空间设计方面很强调入驻企业的个性张扬。
（四）写字楼的物业管理及售后服务将得到改善和加强
目前济南市写字楼停车不便、物业管理不到位、无租售服务等问题较为严重，开发商对写字楼物业往往是一卖了之，缺乏对写字楼的后续管理工作，而这不利于写字楼的品牌整合和投资者的长期收益。开发商不断加入到写字楼的售后管理服务中，这是一件多方向益的事情：一对写字楼租用或购买自用者而言，物业管理服务的加强将有利于树立项目形象，经过市场的检验积累良好的品牌效应，满足其办公和形象要求；对写字楼投资者而言，能够依此提升租金价位以寻求长期获利；对开发商而言，加强售后管理服务会加快写字楼的销售速度，也将为其在激烈的竞争中增加一个重要的取胜筹码。
（五）小结
对于济南市写字楼市场的未来，将会出现：生态化、小面积的发展趋势。
生态化：租金上涨的同时，写字楼客户对环境和品质的要求也开始大大提升，生态化便是其中重要的因素之一。专家介绍，生态写字楼的4个标准中，比较直观的是两点，即室内重空气，室外重环境。目前符合国际标准的真正的生态写字楼的室内空气的清新过程，至少需要这三个环节：一是新风系统；二是中央空调的杀菌系统；三是层高达到一定的高度。此外，大面积的内庭花园、户室空调、隔热防光污染的玻璃幕墙等，也是本年度甲级写字楼生态化提高品质的可关注因素。
小面积：2005年第二季度开始，地段优、品质高，面积分割在200平方米以内的可售型甲级写字楼，在市场上非常受欢迎，尤其是发展迅速的中小企业，对可分割小面积的可售型写字楼更是青睐。这一方面因为高档甲级写字楼小面积求租不易；另一方面，在品质上乘的甲级写字楼里办公，更能满足这些发展快速的中小企业对办公环境和档次的需求。

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