| Centex公司于1950年在德州达拉斯建立，1969年成为上市公司。Centex公司已经连续35年位居全美前十位建筑商，如今已成为全美顶级的房屋建筑与相关服务开发商，年收入超过100亿美元，共拥有接近1.8万名雇员，服务于26个州的90个市场，1500个分支机构遍布全美大陆和英国。 公司的重要业务集中在五大块：住房建筑、物业服务、地产金融服务、建筑业相关服务、传统商业银行业务。同时，公司也逐步涉足不动产投资领域。截止上一个财政年度，公司的业绩再创历史新高：净利润已接近7亿美元，全年平均每股收益高达到11.6美元。 Centex公司多年来被《财富》杂志屡次评为“行业内最受尊敬的公司”。 成长历程 第一阶段（1950年至1969）：打造低成本生产竞争优势。Centex公司成立于1950年，同Pulte Homes和Lennar公司一样抓住了二战后美国房地产需求大增的机会，涉足居民住屋建设领域，也同样在1961-1962年遭遇美国房地产发展低潮时进行战略调整。 开始的重点是价值链前端生产供应环节的整合。1963年，Centex公司进入在建筑材料（水泥）制造领域。对价值链前端的控制帮助公司降低了生产成本，提升了竞争力。接着Centex公司又在价值链后端发力。1966年，在并购了J. W. Bateson公司之后，进入建筑管理与服务领域。 经过一系列举措，Centex公司奠定了在住宅生产和建筑材料生产方面的专长，在低端产品市场获得了成本竞争优势。 第二阶段（1969-1997）：上市、金融服务、标准化和地域扩张。在1969年以后的近30年中，Centex公司的扩张沿着四条主线展开。 第一条主线是上市。在1969年，集团上市。1994年，Centex公司将旗下的水泥厂上市。1997年，Centex股票在英国上市。借助上市，Centex完成了家族化公司向公众化公司的转变，获得了新的发展资金，强化了对前端原材料资源的控制，也为公司在英国的业务拓展创造了良好的条件。 第二条主线是房地产金融业务的开展。抓住美国金融政策变革的机遇，Centex公司在1973年借势涉足房地产抵押贷款业务。在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分公司之后，公司进入商业银行领域。到1996年，Centex公司合并抵押贷款和传统商业银行业务，提供更为全面的房地产金融服务。经过这次调整，在业务战略方向上房地产金融业务的地位更加突出。 第三条主线是生产标准化。1988年，Centex公司并购Fox & Jacob公司，引入新的生产模式，缩短了生产工期，这进一步加强了Centex公司在生产和运营管理上的能力。公司在1978、1982、1987和1990年又先后并购了建筑管理与服务领域的若干公司，公司在该项业务上成为全国行业内的领先者。1994年，生产标准化正式作为一个项目提出。在1997年3月，Centex并购Cavco Industries，宣告进入工业化生产住房市场。 第四条主线是地域扩张。截至1997年，Centex已经扩张到52个市场，20个州，开发了269个社区。 第三个阶段（1998开始）：一切为了客户满意，Centex公司开始重点关注客户满意度。 首先，公司重新修订了Mission Statement：“我们的使命是建造超出我们已经给客户塑造的预期的高质量的房屋和生活社区。我们的目标是让毫无保留给我们建议的客户满意”。 其次，进行流程管理。Centex公司提出客户满意的5大关键：客户付款之前保证100%的竣工率；关注客户管理服务团队建设；把客户的房屋的美观度最大化；提供卓越的售后保证；领导者参与客户满意度工作。 与此相应，公司的绩效评估做出调整，在公司员工的考核指标中，客户满意度指标占了25%的大比重。 第三，业务重心向服务领域调整。这种变化脉络在Centex公司使命宣言的变化上表现地很清楚。 原来的使命宣言上写道：专注于通过负责任的建筑技术、建筑材料 提高运营效率、提高消费者价值，并且关注环境保护。这表明，那段时期Centex更加关注的是产品的质量和运营的效率。1998年，使命宣言增加了一条：我们的使命是建造高质量的新房和社区，不断超出客户的期望。我们的目标是让客户可以放心地向别人推荐我们的住房。这表明，Centex开始关注客户需求，开始为满足客户需求提供更多元化的服务。此后的业务整合也是围绕这个中心的。 业务调整让Centex公司的业务结构更加全面，Centex公司目前已经形成从建材、建筑服务、建筑、金融服务到物业服务一条龙的产业链结构。 向Centex公司学什么？ 一、强调“正直”的Centex之道。 与大多数中国房地产商形成鲜明对比，Centex公司格外强调商业的基本准则：通过正确的途径获得成功。 Centex 之道：有闯劲的、具想象力的、足智多谋的，并且永远遵循商业伦理和商业公平性。基于正确的商业法则对Centex来讲就像实现商业业绩一样的重要。 Centex Way有三个基础：首先，所有的员工，特别是Centex的领导人必须始终不渝地遵循。其次，所有的员工能够跟踪监督商业行为的执行情况。第三，最为重要的是，Centex提醒同自己合作的每一个客户也要遵循商业行为准则。 Centex不断重申最基本的文化原则。Centex认为，现在的商业竞争环 |
| Lennar公司，创建于1954年，位于美国佛罗里达州迈阿密的Lennar公司，是美国四大顶级住屋建筑开发商。公司于1971年在纽约上市，总资产逾67亿美元，年营收逾89亿美元，年销售房屋3.2万套，雇员超过一万人，在东部、中部、西部的24个州开展业务。 Lennar公司是唯一一家三次被专业的建筑商杂志评为年度优秀建筑商的公司，多次荣获全国性的建筑设计大奖，是全美最佳的前20名退休人口社区建筑开发商。 Lennar公司的使命：为人们建造一个更好的家，让人们能够在这个家里享受他们生命中最值得眷恋的时光。 两位领路人 Leonard Miller是一个学术味道很浓厚的企业家，他于1950年获得哈佛大学艺术学士学位之后来到迈阿密投资一万美元从事房地产建筑行业，合资成立了F&R Builder公司，专门建造家居住宅。 Miller一生都很热衷教育和慈善事业，并作出了很大的贡献。他长期从事学术活动，曾经在迈阿密大学教授建筑艺术，并长期赞助迈阿密大学的学术研究。2001年时他被授予迈阿密大学的名誉校董称号。Miller在政界和商界都是非常活跃的人。2002年Leonard Miller病逝，享年69岁。在他去世时，Lennar公司很大程度上还是一个家族企业，Miller家族控制着几乎80%的股票。 Arnold P. Rosen 是Leonard Miller的亲密伙伴，F&R Builder的合伙创始人，历任Lennar的执行副总裁直到退休。从1997年以来一直担任Lennar公司的董事会董事，对Lennar的发展做出了突出的贡献。 Arnold Rosen的一生献给了教育、社会福利事业和慈善事业，同时关注犹太人的社会生活。 他一直致力于发展社区建设，奠定了Lennar公司关注消费者、关注客户和关注社会的楷模形象。他热心于迈阿密的宗教和教育事业，同时为迈阿密的犹太人住房贡献了巨大的力量，甚至把音乐和艺术带给北加利福尼亚山区。 发展历程 第一阶段（1954年－1970年）：奠定发展宗旨。1954年，Leonard Miller 投资一万美金建立F&R Builders ，在迈阿密开始进入建筑行业，专建家居住宅。1969开始发展并管理商业建筑和多单元住宅。1970年，公司正式更名为Lennar Corp。 在这一阶段，公司奠定了发展宗旨：建造更好的房屋，让Lennar的客户可以珍爱终生；Lennar在建设更好的公司――因为Lennar关注“更加好”；Lennar不会混淆繁荣和活跃的差别，也不会混淆大小和品质的差别。 第二阶段（1971年－1983年）：上市，地域扩张。1971年，Lennar公司在纽约证交所上市。1972年，进入亚利桑那州市场，开始成为全国性公司。 Lennar公司在第一、第二阶段的发展脉络与Pulte Homes公司如出一辙。首先是抓住了1950年代美国战后重建过程中房地产市场快速增长的机会；然后面对1960年代房地产过热导致的市场低潮，开始跨地域发展；接着在1970年代上市，融入市场资金，开始进行新一轮的规模扩张之路。 第三阶段（1984年-1995年）：从金融服务到“有机多元化”。金融服务方面，1984年，Lennar公司借美国政府放宽房地产金融政策之机，建立Universal American Mortgage Company，提供住房抵押贷款服务。至今，Lennar公司已拥有6个房地产金融服务机构，负责不同的房地产金融服务业务：住房抵押贷款发放和管理；房地产金融保险服务；通信和保安监控技术服务，同时提供物业保安服务；房产和财产保险服务；在Pacific Northwest提供贷款；指定的证券中间商业务。 进入1990年代，Lennar公司进一步提出“有机多元化”发展战略，力图打造综合服务能力，尤其是通过不断地完善、拓展金融服务以支持公司的规模扩张。通过合资、并购、自建等形式，Lennar公司在贷款和不动产抵押的商业运营方面建立了竞争优势。在1997年，Miller 成立了LNR不动产管理公司，管理超过90个生活社区、12个购物中心、大约25个办公大楼、5个工业地产、9个宾馆，以及超过2.2百万平房英尺的工业区。 房地产金融和相关服务不仅降低了消费者购房的门槛，更重要的是，Lennar公司通过对业务结构的有机改造，逐步打造了所谓“一站式”购买服务能力，让消费者获得了更好更快的购买体验。 第四阶段（1996年-2000年）：并购、标准化改造和规模扩张。1990年代中期，Lennar公司开始展开频繁的并购活动。从1996年到2003年，Lennar公司并购了19家公司，其中2000年并购US Home，让公司的规模翻了一倍。 Lennar公司的并购策略体现出管理驱动型的特征。一方面通过经营模式的规模化复制，对并购对象进行标准化的改造。另一方面，也通过并购加强自身的管理能力。例如，在并购US Homes公司之后，该公司的CEO成为Lennar的COO，借助该公司经验，Lennar公司加强了生产运营管理能力。 2000年以后，行业整合的市场趋势进一步明朗，Lennar公司通过不断打造自己的核心竞争能力，继续实施以并购为核心的规模化扩张战略。到2001年，公司建造的住房数超过50万套。公司的销售额从1992年的4.27亿直线上升到2003年的89.08亿美元。 向Lennar学什么？ 一，“关怀”和“沟通”的企业文化。 公司建立之初，Leonard Miller和合伙人Arnold P. |
| Horton公司是美国四大房地产公司中成立最晚的，但也是发展最迅速的，短短20多年就走完了其他三家50年的路，成为美国售房量最大的公司。Horton主要从事首次置业、二次置业居民住房业务和房地产金融业务，2003年销售额达到89亿美元，利润7.5亿美元，在22个州44个市场开展业务。 发展历程 Horton公司大体经历了三个发展阶段。 第一阶段（1978年到1991年）：前期创业。Donald Horton先生从1972年开始进入房地产行业。1978年，Horton开始他在Dallas的建筑生意。当时恰值“可变利率抵押贷款”在房地产行业逐渐被美国各州应用。金融创新降低了消费者购房的成本和风险，引发需求爆增，1978年，美国现房销售达到创纪录的398.6万套，这个纪录一直保持到1996年。Horton先生抓住机会，迅速拓展房地产生意，到1990年代初，他已拥有或控制25个新屋房地产发展商。 1991年，Horton公司在特拉华州正式成立，主要的执行办公室位于德州，公司随即收购了上述25个前期公司。Horton公司一直致力于为客户建造高质量、精工艺且别具特色的单家独户新房屋，公司通过内部生长和外部并购手段，不断塑造该领域的专业能力。 从1978年到1991年，Horton公司一直以一个家族企业的形式存在和发展。在Horton公司中，Donald Horton的兄弟Terrill J. Horton 和侄子Richard L. Horton都是公司创业的骨干力量。家族企业文化比较单一，决策速度比较快。这在初创期极大地推动了公司的发展。家族的齐心协力使得该公司在行业发展顶峰的时候抓住机会开始创业，而行业萎缩时则规避了风险，继续发展。 第二阶段（1991-1998年）：家族退位，金融创新，并购驱动扩张。1992年，Horton公司实现第一次公开上市，随之成为股份制公司。1996年，Horton公司挂牌纽约证交所。为了适应纽约交易所上市的要求，Donald Horton缩减了董事会的成员数量，家族企业的成员逐渐从董事会淡出。通过上市，Horton公司从一个家族公司蜕变为公众公司。 在业务方面，Horton公司创立了DRH 抵押贷款合资公司，通过金融手段加强客户服务，将该业务扩展到德克萨斯、亚利桑那、北卡罗来纳、内华达、科罗拉多和佛罗里达州。 同时，Horton公司通过大规模并购展开扩张，1997年、1998年连续并购7家公司。截至1998年9月30日，Horton公司已经进入美国23个州，41个市场。销售额从1.53亿美元增长到超过 5.47亿美元，利润额从0.81亿美元增长到2.74亿美元，股东回报每年增长超过20%。 第三阶段：新市场机会下的战略扩张。1950-1960年代美国出现了所谓“婴儿潮”。后来这个群体中年龄比较大的被称为“活跃长者”，他们接近退休或者已经退休，但仍然充满活力，积极追求生活品质。而比较年轻一部分人已经成为美国社会的中坚力量。 体现在房地产行业的发展，“婴儿潮”一代人开始显现出强大的市场购买力。美国未来房地产市场机会主要向二次置业和活跃长者市场倾斜，而普通住宅市场走向低落。Horton公司抓住市场机会，从1999年开始关注活跃长者市场，提供多元化的产品线。 向Horton学什么？ 一、大规模并购。 Horton公司的成立就是并购的结果。从1994年到2002年，Horton公司连续开展了17项并购活动。Horton公司的目的很明确：通过并购当地成熟的公司实现快速地域扩张。公司在并购时考察的要素是：有良好业绩表现；现成的土地及其规划和土地储备；与土地所有者、发展商、转包商和供应商的现成关系；被并购公司在当地市场的知名度和品牌；当地客户对被并购公司房屋产品的认同；强健的企业家精神导向的管理团队。 公司通过三种方式降低风险：首先，要求并购人员必须尽快熟悉当地的政策和法规，尽快同当地政府建立关系；其次，对被并购企业的财务、营运和法律情况进行严格审计；最后，规定必须有一个标准化的操作和运作过程。 二、价值链专业化。 Horton公司只控制价值链的前后两端：专注于设计、质量和售后服务的控制。 建筑和生产主要通过外包的形式完成。实际上所有的建设都由建筑商进行，Horton的监督人员负责监控所有房屋的建设并参与重要的设计决策，配合承建商和供应商的工作，以保证成本和质量符合当地的标准。在前端，灵活设计房屋和处理细节的能力，以及在提供低廉价格住房方面的努力，让Horton公司成为全美最佳的居民住宅建筑公司之一。在后端，对客户友好谦恭的服务也是赢得青睐和业务的卖点。Horton先生以及公司的员工专注于快速礼貌地回应客户所有的要求，这在实践中为公司带来持续的业务和良好影响。 Horton公司对价值链前后两端的控制，使其能够专注于向顾客提供有吸引力的产品，减少公司的管理成本，提高公司的运营效率，从而实现快速的扩张行动。 三、分散化经营。 Horton公司提出：“我们分散建筑活动以赋予我们的地方公司负责人更多的经营自主权。我们相信各地的总经理熟悉各地的情况，能更好地决策。”Horton公司的分散化经营有三个重要特征： 第一是简单的组织机构。公司有48个单独的运营单元，有些处于同一市场内。这些经营单元的 |
| 在低利率、低失业率、高市场信心的市场环境之下，几年来美国人的置业愿望非常踊跃，住宅价格连续上攻。2004年一季度，房价的实际涨幅已达6.3%。商业部测算的投资量相当于全年住宅开动量200百多万户的水平，大大超过历年约150万的水平。房地产市场非常火爆，这直接带动了木材、钢材、水泥等建筑材料价格普遍上涨。数据显示，和中国一样，太平洋彼岸的美国也正演绎着房地产业的繁荣。 美国住宅价格是否过高 然而，在房地产泡沫的质疑之下，美国平均房价只是从1993年的15万美元涨到了2003年的约24万美元，年涨幅不到5%。房价的中位数则低于平均价，1993年为12.6万美元，目前约为20万美元。这也说明其住宅仍以中低价房占主流。参照这一数字，美国的房价对中国的东部沿海市民似乎并不是高不可攀。 美国房价增长的一个重要的因素是住宅单位面积的增长。战后美国人的住宅平均面积是111平米，目前约为220平米，住宅面积放大了100％，近十年间平均增长率超过1％。从住宅每平米均价来看，美国十年前均价约770美元，目前约1080美元，十多年间增长了约310美元，年涨幅2.7％，低于GDP的平均增长率。 笔者主要将关注点放在美国前十大建筑企业上。他们所建的住房分布在全国各个地方，其开发区域基本代表了美国国内住宅产业的热点或主要市场。而且他们都有从高端到低端的各种品质的产品，提供建筑、装修、建材和贷款等与住房有关的各项服务。2003年，美国前五大房产公司的住宅均价以美元计分别为23.6万-25.9万美元不等，最低价位的有9万美元。房价主要集中15-60万美元之间。NVR公司的定位一向是高端客户，其平均房价2001年为24.6万美元，2003年接近30万美元。NVR公司的市场集中在发达地区，其开发住宅的一半集中在纽约、华盛顿、巴尔迪摩等大城市，面积小则90平米，大则680平米，住宅价位在9万-160万美元之间，高价位的住宅主要是位于纽约的巨宅。而这还是美国连续多年房价增长后的结果，这个结果多少让我们感到有点意外。 我们还不妨将注意力转移到热点地区来看看。首先当然去全世界经济中心的纽约。现在市中心区的新建住宅是罕见了，消费的热点集中在郊区。例如，湖夫兰公司在纽约的新建房屋，距离纽约有铁路1个小时车程的社区，房价集中在33万-40万美元之间，居住面积200平米左右。赌城拉斯维加斯住宅价格基本和纽约相似。普尔特公司在这里建设的住宅价格从40万美元到80万美元之间，住宅面积125平米到350平米范围内。美国各地房地产价格存在差异，但差异并不大。从地理结构上看，美国的房价向来是东北部最高，其次是西部和中部，南部最低。东北部和南部价格差近几年越来越大，开发商开发的新建住宅价格非常集中，高于60万美元的住宅即被称为豪华住宅，数量已经非常少见。 愿意省钱的美国人的另一个购房选择是买公寓，公寓占整个住宅市场的14%，但平均价格比单体住宅便宜5万多美元。对美国 人来说，这是一个唾手可得的价格。 大涨之后的美国房价仍只相当于其人均可支配收入的3倍、户均年收入的4倍。中国平均房价目前超过大城市人均可支配收入的20倍。按单价来比较差别更明显，中国住房单价是月收入的4倍，而美国则不到20％。而就在此水平下，美国美联储的利率上调显然意在抑制房价，美国部分接近6倍于户均年收入的地区被经济学家称为泡沫区，美国开始警惕房地产泡沫。如果美国有地产泡沫，那么中国房地产泡沫究竟有多大？ 中国和美国的房价比较 应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带院子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇，相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90％以上，用中国话说是大房型为主，且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。 美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积普遍比中国住房要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米，每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。 更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积（Square footage）概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积的80％左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。美国的单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积（Finished footage |
| 老美的经验值得学习呀，中国地产商也应该清理一下思路了 |
河北 其他 | 其它专业
1 关注
4 粉丝
243 发帖
133 荣誉分
∨
简介
二维码(建议尺寸80*80)
发新帖
，选择 
京
广播电视节目制作经营许可证 (京)字第 15220号
可信网站认证
图片列表
图片列表
下载原图
关闭语音
播放语音
暂停播放
自动播放
