| 既不增加成本又能增加卖点的100种做法 “价格永远是最大的卖点”。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下，探询既能降低成本又能增加卖点的方法，既有利于发展商，也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种法， 供大家参考。 1．如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。 2．可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。 3．可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。 4．尽量降低停车库层高，层高2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。 5．对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。 6．水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。 7．减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。 8．拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。 9．多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。 10．人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。 11．减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。 12．一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。 13．进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。 14．通常，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面。 15．外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费，而效果可能大相径庭。 16．复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空：既可降低所减计面积的税费、出让金等，又能增加卖点。 17．多层的办公物业也要尽量用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。 18．允许的话，用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙：实体围墙费用低，而且给人以安全、高档、神秘感，更受有"大院情节"的人的欢迎。 19．户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。 20．智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。 21．电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。 22．调查显示，人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此，在面积允许的情况下，最好设计有书房。当然书房一定要大，但最好能观景，以便于休息。 23．主卧不要太大（开间不低于3．6米，最好3．9米；开间进深比1：2左右），但功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。 24．客厅不要太大，但利用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，而且位置要合适； 25．非直线型板楼的梯形空间可当作客厅，既可突破传统的矩形空间，做成曲线或梯形客厅，又可利用丰富的空间设计出家庭吧。 26．佣人房不宜太大，要尽量靠近厨房，以便于主佣分道。 27．眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。例如，改平窗台为飘窗台。由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。费用增加不了多少，却是大大的卖点。 28．绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。 29．销售就象唱歌，一个声调是不行的，也要有高音、低音。因此，销售节奏一定要把握好，要有高低潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果 |
| 房地产经营的几个核心问题 1 解析房地产成功开发的九大理念 房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎样用物去弥补都是徒劳的 变幻莫测的房地产市场，包含有："环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期，价位"等九大理念。 要占领市场，百分之百地赢得市场回报，必须坚持切实惠民的理念。 环境--在开发商的共识中称为包含交通、购物等在内的优越的地理环境和宜人的人文景观等。开发什么样的品牌，其内涵应该是以人为本，创造优质优势来适应各层次的需要。比如打造住宅品牌，一定要给人以环境的安居气氛，绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛，这样不太符合大众的正常心理。 外观--在一些开发商的眼里是：闭门造车，即从个人的主观意向出发对外观和色彩任意构成。其实，应该尊重购房者的欣赏品味，用高低结合的方法来进行认可。比如怎样运用欧式建筑外观设计，怎样在雾都之地确定永久保持的色调而让人共誉等等。绝不能将不伦不类的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到"大方明快"上，也不能忽视"民族共识同赏"的习惯。 质量--部分开发商认为它是建筑安全所必须强调的要素，就工程项目开发而言，质和量是两个概念。从建设上来讲，真正的质必然要物有所值；其二，建筑的面积和物看成全量，让老百姓自我考核。老百姓的了解认可值是更高的，不然谁也不会掏钱的。购买力是质和量最认可的检验?quot; 户型--市场上，开发商由于受流行风的误导，单一化发展已经成了通病。把户型置入大众化习惯性认可范围之内，让户型布局多样化，使购房者在自已的需要范围之内和艺术享受上挑选适合的房子。这才是开发商应当做的。 适用--有一部分开发商自作主张，将 自己的意识强加给消费者，这是不可取的。适用是购房者的鉴定表态，开发商不能自己说了算。开发企业要在适用上下功夫去考虑，去了解百姓需要什么样的房子，然后在开发阶段提前去为购房者作出正确判断。 方便--个别开发商认为是交通。其实是传统的生活方式及行为习惯等，比如采光、走绕、床设、厨位等。 随意--不是任意设想。有些开发商留出超大的空间去让住户强调个性。其实可以在套房内增加恰如其分的浪漫感，以减少住户的不现实布置和经济上的过大浪费。 工期--是到时竣工交房。这是对购房者的承诺，也体现了企业经济运作和管理实力，工期的准时和提前是给购房者的"慰心丸"，是企业的荣誉。 价位--一般开发商很看重价位。因为对开发商来说是赢利的关键，对老百姓来说是房的价值。老百姓会用走数字的方式来衡量房的单位值，不确实不会去买的。贝迪业主认为，房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎样用物去弥补都是徒劳的。 2 为现代房地产企业家定格 决策者必须培养感性、情性及悟性，来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策 现代房地产企业家除了具有企业家的一般特征外，还应具备一些专门的技能与素质： 一、具有强烈的经营意识与高超的管理技能。 新世纪之交的房地产行业，各种合力把房地产企业家推向一个无可选择的地步，逐 渐融入全国经济一体化乃至全球经济一体化的范围。市场对企业最大的挑战也在于竞争性。虽然人们不时以"不以成败论英雄"的理念告诫自己，但市场竞争法则却把人们信仰"胜者为王，败者为寇"表现得淋漓尽致。输，意味着企业生命的结束；赢，体现企业的生存空间。在新一轮房地产战略中，市场呼唤具有大智慧、大气魄的房地产企业家用大手笔勾画房地产发展蓝图。从这层意义上说，房地产企业家不一定是技术型，但必须是经营型，以市场或客户为中心，商业天赋是企业家的本性。世界著名的IBM公司首席执行官兼总裁郭士纳，在其上任之前，IBM公司亏损50亿美元，郭士纳上任第二年，IBM公司魔术般地盈利30亿美元，使人们更为吃惊的是，郭士纳本人对电脑完全是外行，"我们的责任是把当地的所有IBM的队伍整合起来，提供整合的解决方案，给外面提供整合的IBM形象"。房地产行业实践也证明：像万科集团董事长王石、北京现代城总经理潘石屹都非房地产科班出身，但特有的商业经营意识是他们的共同特点。 二、具有战略头脑，对大势判断的前瞻性与智慧决策的正确性。 房地产业发展至今，市场透明度、成熟度已较高，仅靠人际关系、特权开发房地产的时代一去不复返了。土地有基准价格，建筑有定额，各种费税有标准。换言之，无论你在何处开发房地产，固定成本与变动成本都是相差无几，大多发展商深知其中奥秘，都想方设法在楼盘的附加值上做文章。新开盘的广告一幅比一幅漂亮，环境、户型、智能化等都不断在升级换代。但从战略角度看，一个优秀企业家首先应对国民经济运行走势审时度势，对房地产发展有独特悟性与理性判断。正是这点构成行业发展伊始，众?quot;豪杰"与现代企业家的重要分水岭。加之房地产投资巨大而且具有不可逆转性，不能像一般产品那样可以批量试用，所以投资决策正确性显得尤为重要，一旦决策失误，后果惨重。值得一提的是：投资决策是一个非常痛苦的过程，决策总是与风险同在。北京现代城总裁潘石屹的成功，不只是豪华楼书的创意，也不是独 |
| 12 房地产发展经营之新认识 我们如果能够提升认识、创新观念、创新优势，在新的市场环境下，我们将有更广阔的空间，去把握未来 新经济是一个广泛而深刻的概念，它正在影响着我们现在与未来的方方面面，也影响着我们的房地产。新经济的特征：第一是知识和信息已成为独立的生产要素，对于房地产而言，已不仅仅是过去的土地、资金，还有社会关系等等；第二是更强调资源的优化组合，这对于我们过去的高投入、高浪费所造就的高发展模式而言将会产生质的变化；第三是市场的流动性与变化加快；第四是产业的服务化与服务的物质化，也就是说我们今后的生产的产品，除了有形的物质，还需要更多的服务配套和品牌信誉的支持，这些都成为我们产品构成的一部分。 新经济对房地产业的影响作用可以体现在以下几个方面： 首先是以快搏大，以快制胜。过去，一个大的企业、大的项目成功需要5年甚至更长的时间，现在速度加快了。有的只要一年，甚至一年出现几个精品楼盘。近年广州出现不少精品楼盘为例，你追我赶，争先代表新的地产先锋。如某企业1993年才成立，1995年才投资房地产，现在已进入广州市房地产企业的前三强。这里给我们一个启示，现代经济其实不需要很长时间积累，一旦抓住机会，一旦企业准确地定位和有效实施，就会很快超过老牌的大企业。 其次是合作。过去的竞争是你死我活的。未来的竞争是讲求"双赢"、"三赢"至"四赢"，强调竞争中的合作代替单纯的竞争，以合作优化资源的组合，科技进步减少浪费，降低成本。成功合作的例子有：香港东堤湾畔是一个规模很大的楼盘，总建筑面积50多万平方米，由恒隆、恒基、新世界、新鸿基、太古五大发展商合作开发，现已基本建成。番禺迎宾路面临巨大的发展，大的开发商如果都是几千亩地开发，会加剧市场竞争。应通过合作降低这种恶性竞争？政府有也应正确引导发展商。 第三是网络。网络是新经济很重要的一部分，网络以信息网络为技术手段，新技术来降低成本，提高效率。未来的决策需要数字。过去有许多发展商在信息的领域是比较滞后，在市场的把握上是比较盲目的。今后一定要利用信息，利用网络来提高信息的搜集能力。以快制胜。快从哪来？快从信息而来。我们过去几年已与广州市国土房管局搞一个很大的数据管理系统，用GIS（地理信息系统）把广州市地图数字化，可以把广州市有关房地产信息摆在地图上，进入电子地图可以看到楼盘的式样，小区的规划、平面、单元、规格、外观，项目的基本情况。如能结合市场应用。通过这个系统，市民从买房买房的角度很快掌握楼盘信息，政府和企业也很快掌握楼盘的基本情况。利用该系统进行统计，房管局的领导、广州市的领导每个月可以看到广州市房地产市场的统计报表。过去这些报表要用一个星期才可做出来，现在只需1－2分钟就可以获得大量的数据，可令到政府的决策非常快速。如果联到全市、全省，让发展商看到，那么，我们的决策就可减少盲目了。 第四是服务。房地产产品的发展经历了三个阶段：80年代我们强调的是产品的数量；90年代我们强调的是品种、设计与质量：21世纪我们强调的是产品更新的速度与服务。现在有两个新的概念：一个是后产品时代，就是在产品均好性的前提下，针对目标市场更准确定位，并营造出生活的模式与文化。另一是四维地产概念，就是空间加时间，封闭加交流，流动加静止，有形加无限，也就是在概念上要超越传统的开发设计模式。21世纪房地产的发展已经不仅仅是有形产品的设计，而且在无形方面，把产品扩大到更广阔的空间。 企业与项目面临的市场竞争环境，会有什么变化呢？这些变化既是挑战，也是机会。首先，经济全球化使企业面临的竞争者和顾客范围更广。面临更多的难题和挑战。同时又创造更多的机遇。其次，市场的竞争加剧，竞争的基础和层都更广，令机构企业灵活行竞争，改变竞争方式，化竞争为动力，促进企业的发展，组合资源，创新优势，把握竞争。再次，顾客需求多样化、个性化。变化频率的加快，要适应新的市场需求，就要做活做大、做新造细市场。最后，市场环境的变化，已成为更普遍的持续的现象，企业必须在动作机制上进行改革。从1998－1999年广州市房地产综合实力30强评比中可以看到市场和企业的变化，一是市场主导已经非常明显了，2％的企业占了投资面积的39.8％，销售面积和营业收入的41.6％，完成税率的67.2％，也就是说98％的企业完成的份额是不高的。二是，新旧变化大。1998－1999年30强与1995－1996年30强相比，国营企业从19家减到8家，民营企业从1家上升到12家。三是，区域分布也在变化。番禺的企业从原来的4家变成8家，从30强企业的典型楼盘分布可以看到，旧城区的楼盘不断减少，新城区的楼盘不断增加。 以知识和信息及全球化为主要特征的新经济，对房地产同样带来极大的影响，市场变化之快，很多企业未能逃过这样的结果：因为对迅速变化反映不当，而惨遭失败或重创。失败的企业或项目，不论规模大小，都有一个共同点：对目前正促使经济转型、可预测性并具结构性的变化，知之甚少，没有对策，凭主观、凭传统经验，不能创新优势，把握市场，这些企业和项目最难以成功的。同样，我们如果能够提 |
| 15 物业行销 ，管理先行的启示 当别人认为天下乌鸦一般黑，即使你是火炼真金也无法让人抛却成见之时，换一种营销方法，则会起到意想不到的效果 近日闻得一家深圳房产商在楼盘推出以前，就先进行物业管理的招聘，并通过媒体大做广告，以中选物业管理公司的名牌形象来反衬其即将推出的个案，在营销手法上可谓耳目一新，对房市的理性发展也起到推动作用。 虽说地产界的金科玉律是Location,Location and Location（地段、地段、还是地段）。但是就居住物业而言，物业管理的重要性也正逐渐上升。毕竟不同于商铺店面，居住物业是给人住的，良好的地理位置固然重要，而把物业管理得井井有条，把房子维护保养得崭新如故，业主才能安居乐业；对房产商来说，房子才会被人相中，顺顺当当地卖出去。 开发商也不是没有注意到这点。物业管理的营销概念早已不是什么新鲜事，但问题在于物业管理这张牌怎么打。广告上生涩的一名"聘请专业物业公司管理，保安、保洁、绿化……一应俱全……"早已引不起买房者的注意。再者买房者早已学乖：既然物业管理这么好为什么有那么多商品房物业管理投诉。因此再以老手法打物业管理这张营销之牌，未免太落俗套，而广告受众出于一种逆反心理，反而会认为该楼盘的物业管理有问题。 当别人认为天下乌鸦一般黑，即使你是火炼真金也无法让人抛却成见之时，换一种营销方法，则会起到意想不到的效果。公开社会招聘物业管理公司，并大力宣传中标的公司，这本身是一种新的尝试，有其新闻性。而淡化楼盘，强化物业管理公司的宣传，避过了人们原先筑就的心理障碍，更具有可信度。这样的宣传，较易为受众接受，其知名度肯定优于同等力度的广告。有了知名度，如果本身又是块好料子，楼盘怎么会不热销。 在上市楼盘铺天盖地的今天，要使一桩个案在诸多雷同的竞争者中脱颖而出，给观者留下深刻印象，实属不易。这不单单是靠金钱的堆积，更重要的是要看广告人和营销人有否创新的意识？从上面的事例可以看出，创新不仅意味着形成一个全新的营销题材，营销概念，即使是一些陈旧的题材，换一种手法，同样可以做到老瓶装新酒。当然，不是所有的旧瓶都能装出好喝的新酒。而在上述事件成功的背后，隐藏着这样一个事实：物业管理的确需要早一步界入；优秀的物业公司是房产优良品质，从而做到畅销的保证。在香港，象第一太平洋戴维斯、仲量行这样的物业管理公司是优质物业的必然保证，其享誉世界的品牌对于物业来说是一块金字招牌，在国内外销楼市上这种情况也同样存在。做过外销楼营销的人都知道，客户在考虑楼盘时总会先问一下其物业管理公司，是FDP还是Jones Lang Wotton等等。把这种观念引入上海楼市，就能为开头所述的 营销手法找到支持的理由。既然有优秀的物业公司入驻我的物业，不就表明了我物业本身的素质。 从这种意义上说，事件本身也起了一个良好的开端，使物业管理与物业营销良性结合。营销新手段用过一次就不是新鲜货了，但它引出的营销观念却值得学习和借鉴。 16 房地产经营中的谈判技巧 由于房地产项目高投入、高回报的特点，房地产谈判将决定成千上万的利润和投资的归属 在房地产项目组织实施的整个过程中，发展商要协调处理许多方面的关系。发展商既.要面对房管、规划、计划、工商管理、环卫、公安、人防等政府管理部门，又要同设计、施工、物业管理、合资、合作方、银行、金融机构、购房者等一系列部门、单位、个人打交道。 从某种意义上可以说，房地产项目的每一个进程，都是谈判与交易的结果。作为发展商，必须是与各方谈判的专家能手。 一、房地产谈判的特点 谈判的根本目的是达成协议和交易。其基本过程是：价格--讨价还价--相互让步--成交。价格又是最敏感的因素。房地产投资大、周期长、牵涉面广等特点决定了房地产谈判的特殊性。 1、绝大多数谈判是一个艰苦的过程。由于房地产项目高投入、高回报的特点，房地产谈判将决定成千上万的利润和投资的归属。谈判双方往往持谨慎的态度，有些项目谈判时间长达1-2年，并不鲜见。 2、谈判涉及许多长期性的投资和服务，对达成协议各方利益影响较大。例如某楼盘长期滞销，有客户前来洽购，提出按原价9折购买，经过谈判，最终是维持原价，但发展商免除客户10年物业管理费，因而背上了10年的负担，并承担了物价上涨等风险。以管理费2元/平方米，年递增5%，年折现率为10%计算，每平方米建筑面积10年管理费的现值也高达179元。 3、谈判对象复杂，专业性强，发展商需要根据谈判对象调整自己的谈判阵容。不同的谈判具有不同的特点，如拆迁、设计、施工、物业管理等谈判的专业性较强，与合资、合作方谈判更需要综合的知识经验。一般而言，发展商的谈判阵容可由下列人员组成：能拍板的领导、经营开发人员、相关工程技术人员、财务人员、法律专业人员。当前有些发展商忽视法律人士的必要性，在项目谈判上有过不少的教训。特别是在与外商谈判时，常常不重视或忽视了一些重要问题，?quot;出现争议时，适用何方法律"、"合作方分享收益的期限"、"财务监督制度的完善"、"售楼收益如何运用处置"等等，容易让外商钻空子。 |
| 19 新经济时代房地产企业三大变 营销至上主义是市场过度竞争和企业急功近利的表现，众多相差不多的企业挤在市场上，很难找到别的办法脱颖而出，只好在营销手法上玩加法，在其它方面玩减法，导致问题多多，以致影响了整个行业的形象 这边华润收购万科的事件还没完，那边又有搜房与新浪、搜狐的房地产频道合作，据说涉及资金超过千万元。网上网下都在玩强强联合，搞双赢，市道的新经济味似乎越来越浓了。 变化一：开发商成了资源整合者 翻看现在的房地产广告，会发现许多楼盘的操作者已经成了一个复杂的混合体，除了开发商外，从环境设计到建筑单体，从销售代理到物业管理都会有专业公司来做，一些精品楼盘简直就是各类专业公司的群英会。而且这种联合体早已超出国界，洋为中用了，象泛亚易道、贝尔高林这样的公司早已成了中国许多城市的熟客。中国房地产业表现出来的海纳百川的气量可能会使别的行业都感到吃惊，因为这毕竟是一个很地域化的行业，但实际上合作并没有疆域，而房地产附加值最大的部分也恰恰体现在这方面。因此中国的房地产业从来没有象今天这样重视设计，以至于一些颇有影响的建筑师也开始投身于住宅设计。 随着各种专业资源的丰富和属业管理制度的健全，房地产企业的角色意识也在悄然的发生变化，按照很多人的说法，房地产开发商应当是一个资源的整合者，通过合理的运作来实现资本的增殖。而要做到这一点，就要提高自己的核心竞争力，这种核心竞争力除了管理先进之外，首先必须有一支出色的队伍，即所谓的职业经理人。一个企业可能把钱花在很多地方，但花在员工的培训上可能是收益最大的一种。 变化二：资本市场的作用更大了 资本市场是典型的势利眼，没有情面可讲。所以中房建个网要去香港上市，最充足的理由就是现在大家看好网络，如果不触网，投资者肯定不会太感兴趣，因为没有兴奋点。虽然股票的市值很难代表一家公司的真实价值，但它至少代表了资本市场的喜好与取舍。房地产网络的风起云涌反映的还是资本的取向，就象当年房地产热的时候，几家单位就组建个公司来搞房地产一样，大家实际上对如何把手中的钱花出去，然后赚进钱来心存焦虑，所以听说什么来钱就一窝蜂上去了，缺乏调查分析和细致的前期工作。这也是现在网络的通病，大干快上，自以为是抢到了地盘，但弄得不好，可能什么也不是，自身的价值也随着资金的消耗开始消减。 房地产企业上市又要开张了，现在大家也不讳言要提高门槛，增大规模，对提高预售标准也表示赞同。因为这样至少是不保护落后和弱者，楼市就是要通过竞争来实现它的新陈代谢。但房地产作为一个准金融行业，提高规模需要大量的资金，就资本市场的现状而言，最受青睐的是信息产业，所以王石有一次演讲时坦言，被网络收购是很幸福的，但前提也许是首先把份内的事情做好。因为资本市场看好的除了前景外，现实的盈利能力和市场竞争力也是至关重要的。从全球来看，房地产业是一个传统的行业，不大可能获得风险投资的青睐。在资本市场上，企业更应该以成熟的、专业化水平高的面貌出现，这是理性投资者信心的保证。 变化三：规模优势将主导市场 现在来看，营销至上主义是市场过度竞争和企业急功近利的表现，众多相差不多的企业挤在市场上，很难找到别的办法脱颖而出，只好在营销手法上玩加法，在其它方面玩减法，导致问题多多，以致影响了整个行业的形象。如今情况发生了很大变化，一方面是政府加强了管理，不管是企业资质管理还是市场规则都有了很大的改进，完全的市场化运作已经成为可能；另一方面，市场的竞争实际上已使企业逐渐回到正常的轨道上来，那就是拼产品和服务。在这种情况下，一些大公司开始推行品牌战略，并通过建立自身产品的品牌标准打市场，使其规模优势得以发挥。 在这种情况下，一些企业做大了，就不再甘心于在低度的市场竞争中疲于奔命，而是试图重组市场，成为市场规则强有力的影响者和需求的创造者，同时通过自身的规模优势去影响上下游的企业，成为实际上的市场主导者，这在被华润收购的万科身上表现得特别明显。另外一种企业，即被称作住宅产业集团的，规模也很大，自己做上游的产品，建立产业链条，使最终的产品具有先进性，期望以此来占有市场份额。一个市场化程度高一些，一个更具有工业化生产的味道，但谁会走得更好一些，还得经受市场的考验? 20 专业化：房地产经营掌中宝 这意味着什么？意味着我们将要步入房地产经营的专业化时代 可以预见，今后房地产业的竞争将主要集中在专业集团和专业公司之间，它们的开发行为和观念将极大地影响整个房地产市场，这就使京城中小型房地产企业处境堪忧－－个显而易见的事实是这些中小型房地产企业与专业集团相比，犹如小炮艇与航空母舰对峙，即便有四两拔千斤之力，也很难进入房地产的主流社会。 赢家：资金＋土地＋创新 事实一再证明，房地产开发拼的主要是资金、土地资源和创新水平。这三者构成房地产专业化经营的基本内容。谁拥有这些优势，谁就能在市场立足。否则，将一事无成－－没有资金，你纵有千般功夫也难以生存发展；拿不到土地， |
| 53．电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。 讨论一下,应该是19：00-20；00比21：00-22：00效果要好吧,晚上9至10点可能有的要休息了，不过也不一定了,晚上7点至8点才可能正是客户刚刚回家打开电视的时间,不过也有可能这时候客户要做饭了,而21：00-22：00客户可能还在看电视的 呵呵,一己之间,欢迎交流^ |
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