宏观调控下的房地产及商业地产市场趋势分析

发表于2005-05-27     892人浏览     1人跟帖     总热度:10  

宏观调控下的房地产及商业地产市场趋势分析
中国房地产协会秘书长顾云昌
各位嘉宾,很高兴又到杭州来就商业地产的发展跟大家交流一些意见,根据会议的安排,让我就当前的房地产的整个市场形势和商业地产做一个发言,所以我想我讲的内容可以概括为三个部分,宏观调控继续进行中的商业地产的发展,第二个部分是商业地产的发展机遇与挑战,第三部分是商业地产发展的几点思考。
中国房地产的发展,如果算从1998年改革开放启动开始,已经有七、八年的历史,中国的房地产业像一辆高速奔驰的列车,现在这辆列车进入了一个敏感的时段和关键的地段。列车总是高速的奔驰,总要修整修整,我们现在进入了高位盘整期,宏观经济在1998年的时候,就要求房地产业的启动拉动国民经济整体增长的态势,房地产业很好的完成了这个任务,房地产业成为了冬天里的一把火,拉动了经济这匹马。房地产业这几年发挥了支柱产业的作用,现在宏观经济形势发生了变化,原来是要求各行各业加快投资和建设,用消费来拉动经济,现在看是投资过热了,根据宏观经济形势的要求,我们房地产这辆列车要适当的放慢它原来的高速发展,这是宏观经济形势对我们的要求。在我们进入了一个敏感的发展时期,这样的调整过程中,出现了全国的房价攀升过快的情况,这个情况在浙江不仅仅是去年开始的,前几年就开始了,上海也是前几年就开始了,国务院最近发了八条,最近七部委也发了意见,预示着中国的房地产市场在高位进行盘整,意味着这辆列车如何防止更多的颠簸,更多的是要让它平稳的向前推进。
国八条的出台来调控楼市,意味着中国的房地产市场从2005年来看,是面临两大发展任务:第一任务是稳定住房价格。讲得更全面一点是稳定住房价格加强住房保障。第二任务是发展绿色建筑,房地产业面临着两大任务,是从国家部委发出的文件中看出来,我们要把这两项任务完成好。国八条的出台,它的主要任务是要调控楼市,目标是三个,使各地的供求总量平衡,供求结构基本合理,价格基本平稳,这是国务院18日提出的。价格不平稳,就要抑制过快的价格上涨,国八条和七部委的文件大家看得很清楚,这是提出了两手抓,一手抑制炒楼需求,出台的文件很清楚的显示,无论是税收、还是行政的杠杆,都是抑制炒楼、投机的需求,这一点是很清楚的,昨天我在长春,长春人问我,他们感觉到长春的形势和全国的形势不一样,前几年那里是稳中有降的,去年有一点涨幅,我问了他们,他们说长春市的炒楼比例很低,主要是当地居民的需求,因为都是买来居住的,所以他们在宏观调控下不会像上海和杭州市以及整个长三角市场产生这样激烈的市场博弈,还是相对平稳的。中央打击的实际上就是炒楼、投机者,总体上来抑制炒楼需求。第二个就是控制被动需求。有些地区的需求过渡的旺盛,需求旺盛是好事,但是我们现在是过渡的旺盛了,以至于供不应求了。这当中造成了一部分投机的比例过高了,有地方的拆迁规模过大了.对于长三角地区来说,主要是前者,有些地区主要是拆迁的比例过大了,导致了需求过旺,供应不上,供不应求导致了房价上升。这是我的分析。再加上这几年的开发成本的加大,加上了品质的提升,加上了市场的预期,今年一季度全国的商品住宅价格又上涨了13.5%,这样的涨幅不是一种好的表现。所以党中央国务院采取了措施,归根到底就是要稳定价格,而且对中低收入家庭要保障住房,我们应该从各个方面来理解党中央国务院在宏观调控方面,和对房地产市场带来的变化,使我们的房地产市场快速发展当中,进入这样一个关键的调整阶段.我想我们共同的努力,让这辆高速列车的颠簸尽量少一点。再者,行业发展的方向和市场发展的要求。还有绿色建筑的要求。使我们在建筑中消耗的资源、能源占全社会资源,能源消耗的三分之一以上,其中盖房子的消耗资源是占到了三分之二以上,我们现在的增长方式是3:1的增长方式,我们的效率很差。必须要通过节能省地的方针,建造一个健康舒适的居住环境,还要节约资源和保护环境。 这是对当前房地产市场的简要认识,调控楼市两手抓,一手是抑制过旺的炒楼需求和投机需求,另一手是控制增长需求的速度。不能太快了,这是宏观经济的要求,要满足需求这是房地产市场的要求,两者要如何平衡好,所以在增量方面,比如说土地的供应量要保障,同时还要大力的盘活存量,使我们的房地产市场保持供求总量的基本平衡,供求结构的基本合理和价格的基本平稳。
为了达到这样的目标,实际上七部委的文件,动用了税收杠杆和行政管理的杠杆,比如说期房不能转让这样的行政杠杆。我们应该深信国家文件的出台目标是使我们的房地产市场在快速运营当中可以进行高位的盘整,使市场继续保持好的发展势头,决不可能动摇房地产支柱产业的地位,恰恰是支柱产业,所以国务院发文件对房价专门做了规定,有史以来从来没有哪个产业的价格是国务院发文件规定的,就因为房地产业是对国计民生都非常重要的。这种金融杠杆的作用,在各地是不同的,因为楼市的差异性,所以调控也存在区别性,在不同的市场我听到的反映是不一样。比如说上海市场的反应很强烈,杭州也是,长三角的市场比其他地区的市场
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 发表于2005-06-01   |  只看该作者      

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呵呵
好象是5月份杭州国际商业地产峰会论坛上的发言啊
只是商业和住宅的区别可能会比较大

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