三、 前期物业管理服务协议的主要条款 参照建设部公布的前期物业管理示范文本以及各地颁布的一些有关前期物业管理的地方立法,同时针对实践中前期物业管理中可能出现的各种问题,一份完整的前期物业管理合同应包括以下条款: (一) 当事人的基本情况; (二) 本合同所涉及物业的基本情况,包括该物业的名称、面积、位置、户型等; (三) 前期物业管理所涉及管理区域的范围以及管理的项目; (四) 当事人在前期物业管理协议中所能享有的权利和义务; (五) 前期物业管理的服务内容、服务项目; (六) 前期物业管理的收费,包括收费标准、收费方式、收费时间、收费的调整等等。 (七) 前期物业管理服务的质量要求和质量标准; (八) 前期物业管理的期限; (九) 违约责任; (十) 合同终止和解除的约定; (十一) 履行合同所发生争议的解决方法; (十二) 当事人约定的其他事项; |
前期物业管理服务协议订立和履行中应注意的问题: 1、注意前期物业管理服务协议的备案 由于前期物业管理企业往往由房地产企业直接选聘或推荐指定,前期物业管理企业要么是房地产开发企业的下属企业,要么与房地产开发企业有着千丝万缕的联系;另一方面,前期入住业主由于业主委员会尚未成立,各种利益易受到侵害。因此,为保护弱者,前期物业服务协议通常需到物业管理主管部门备案,以防协议中某些不公平条款侵犯前期入住业主的利益。 2、明确约定前期物业管理服务项目 为避免就前期物业管理服务项目产生纠纷,在协议中应对具体项目做出明确详尽的约定。根据有关法律的规定,参考各地地方立法和建设部颁布的《前期物业管理服务的协议》(示范文本),前期物业管理合同中当事人可以约定以下服务项目: (1)房屋共用部位的维护、管理和更新。房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 (2)房屋共用设施设备及其运行的维护、管理和更换。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等。 (3)有关本物业管理区域内的环境卫生、清洁服务事项。主要包括本物业区域周边的公共场地的清洁,本物业管理区域内的楼宇,住宅从顶楼到底楼(包括地下公用设施)的公用场地的清洁,从本物业区域内的垃圾收集和协助清运,以及本物业区域的环境、绿化等。 (4)保安服务。主要是维护本物业区域的公共秩序,其内容包括:建立健全物业管理安全保卫组织机构,根据物业区域的大小和当地的社会治安情况配备相应的保安员,设立门卫,对重点目标实行守护,在本物业区域内进行巡逻,来往车辆的管理等等。 (5)交通秩序与车辆停放。 (6)房屋的装修装饰管理。 (7)前期物业管理协议中当事人约定的其他事项。如房屋的自用部位和自用设备的维修、更新、其他物业管理服务事项。 3、明确前期物业管理服务费用的分担 为避免纠纷的出现,应明确前期物业管理费用在相关主体间的分担。在签定前期物业管理服务协议之前,乃至协议签定后物业交付使用前,房地产开发企业为了维护物业的正常运营,可能已经从事相关的管理或委托物业管理企业进行前期的介入工作,期间发生的费用自然由房地产开发企业承担。在物业交付业主使用后,业主委员会与选聘的物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效前,这段期间的物业管理费用应由已经入住的业主承担。 4、合理界定前期物业管理的终止时间 建设部颁布的《前期物业管理服务协议》(示范文本),前期物业管理合同的期限为自双方当事人签订前期物业管理协议之时起到业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。在这种合同中,前期物业管理合同的存续期是不固定的。因此,前期物业管理的期限与前期物业管理协议的期限是一致的,即《物业管理合同》生效之时就是前期物业管理与前期物业管理合同的终止之时。 |
为保护前期入住小区的业主利益,前期物业服务协议通常需到物业管理主管部门备案,以防协议中某些不公平条款侵犯前期入住业主的利益。
河北 朔州 | 建筑施工
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