商业地产运作几大关键点探索

发表于2009-09-09 1354人浏览 0人跟帖总热度:10

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商业地产运作几大关键点探索

　　
　　序：城市化进程的加快，必将推动商业的繁荣，而商业的繁荣又将催生商业地产业的成长与壮大。今日之中国，恰逢商业地产蓬勃发展时，伴随着的理论探讨也就应运而生。本文围绕商业地产运作的几大关键点提出些许想法，期冀与业内人士交流讨论。
　　从某种意义上讲，商业地产运作是一项非常复杂与专业化的工程，其涵盖的流程相比住宅开发运作更具广泛性与多元化。其涉及的工作流程不仅在于设计、建设及工程方面的技术性，更在于地块分析的专业性、概念设计的创造性、招商执行的策略性，还涉及商业经营管理的持续性等。下文主要针对商业地产运作的几大关键点展开讨论。
　　一、地块分析
　　零售业有句经典名言，“商业企业成败的关键第一是选址，第二还是选址，第三仍然是选址……”。我认为此语对商业地产开发将起到十分重要的提示。
　　商业地产物业其主要使用对象就是商家，商家重视的问题必然成为商业地产开发商慎重思考的方向。更为重要的是商家考虑的仅是其经营的某一业态，具有单一性，其选址相对讲考评的指标易于量化（测人流量，考察公交线路，其中大商家关注城市经济发展指标与人口数量及收入水平等），而地产发展商一般要着眼于业态组合的复杂思考，选址的考评要素也就趋向多元化，故其在选址这一环节应投入更多的精力来研究，于是地块分析就成为商业地产开发的关键点之一。
　　地块分析不仅要研究客观的土地价值（投入产出测算），所属商圈的特质（商业定位初始概念），还要作地块的形态思考（商业物业建筑即产品设计）。
　　“地段好，商业项目处于市中心闹市区或繁华商业区，一切就OK，哪怕租金再高、物业条件再差、也是难求的黄金旺铺”的唯地段论正在遭受市场考验，身处闹市而经营困难的实践案例（如上海南京路上的圣德娜商厦），使得越来越多的人对此观点产生质疑。而在城郊结合处开发商贸城的地产项目正在全国很多城市在上演（如闻名北京的浙江商品城）。
　　小结：并不是什么地方都适合做商铺；不同区域，不同地段，将决定其商业属性的差异性；同时，遵循商业客观常识，商业的历史沉淀与文化渊源对商业地产开发的选址影响也较为深远，商业的延续性将成为商业地产选址重点考虑的因素之一。由此可见，地块分析应成为商业地产开发过程中一个专向研究的课题。
　　二、概念设计
　　当今的商业经营需要灵魂，没有特点的商业必定会退出历史舞台。传统国营商场的黯然转制与其说是体制的失败，不如说其因经营失去特点而被人们抛弃。同样的道理，商业地产项目也需要有灵魂性的东西，其对商业地产开发的成功与否影响深远。
　　当许多专业人士对市场上失败的商业开发项目点评时，评论最多的一句话就是商业定位的缺乏与模糊，我认为其失败更主要的原因是概念设计意识的淡薄与落后。
　　商业地产灵魂性的东西可以用概念设计来阐释，其主要涵盖外形概念（开发体量、建筑形态）与内涵元素（商业定位、业态规划）两方面。
　　外形概念，商业物业的开发，其实质上是一种商业形态演变的地产产品，首先其在建筑形态上应有外在印象，或明确开发购物中心，而非步行街；或明确做商贸城（市场），而不做百货商场。其次明确体量，做多大，是否具有规模性。于是商业地产开发也就基本上在外表“是什么”上，有了较为清晰的方向。
　　当然做成什么形态与开发多大体量需要专业分析，不是拍脑袋简单想想就出来的，而是经过一定方式的分析与推导后形成的初步成果。在地块分析的基础上，结合商业项目所属市场环境，研究商业发展业态，设计出吻合市场需求的产品。而在体量设计上更多应从区域商业市场容量上来分析，并结合商业发展趋势给予一定比例的前瞻性规划。
内涵元素，商业地产的开发，可以说是在地产的载体上演绎商业的内容，于是其自然包含了商业的不同层次与多样功能。
　　当商业地产外在的形态确定后，其更深层面的商业定位，包括项目是规划为城市商业中心，还是区域商业中心；商业的主要业态是专卖店，还是百货店，或是涵盖百货公司、大型娱乐设施、多样化专卖店等集购物、娱乐、餐饮为一体的综合购物中心；这些都是构成商业物业的内涵元素。当此内涵元素确定后，商业物业的特点将比较鲜明，具体开发思路也将进一步明晰。
　　同样，商业定位是专业性与市场化的产物，不是简单的理论讨论就能实现的。我认为，商业的市场定位可从如下三角度思考。
　　其一，错位原则。业态业种的差异化，商业消费人群的细分，商业档次的不同。
　　其二、市场盲点。寻找市场上缺乏的商业机会点，如文化办公用品市场的兴起，主题餐饮娱乐城的兴建。
　　其三、全心商业概念的开创。如规模唯一性、功能的包容性（当前各大城市SHOPPING MALL的大兴土木、折扣业态的引进）。
　　小结：商业地产概念设计的专业化是商业地产业良性运作循环所必须的，应成为所属行业人士努力的目标，其毋庸置疑将会在商业地产开发环节中扮演十分重要的角色。
　　三、招商
　　房地产界流传着“没有卖不出的房子

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