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{讨论}如何预测地块挂牌价和摘牌价

发表于2008-10-06    1412人浏览    3人跟帖    复制链接  只看楼主

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ziyoudao13

{讨论} 如何预测地块挂牌价和摘牌价
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  •    混居时代  奖励于 2008-10-07 00:14:43 中     

 当前离线   发表于2008-10-06  | 只看该作者      

2

A 挂牌价:通常是通过两部分进行计算的,一部分是基准数,另一部分是附加数。基准数是以该城市的基准地价为基础,参考近一年内项目所在区域及项目所在城市的土地成交情况,并通过对容积率、周边环境、项目规模等项目自身的条件进行修正,计算出项目的基准地价,以此为挂牌价的基础。附加数,是基于项目的附带条件的修正,如户型要求、拆迁情况等。基准数与附加数的相加就是项目的挂牌价。
B 摘牌价:是每个开发公司对项目的目标价格和利润的要求,每个公司的计算内容和要求都不同,计算的部分可分为:
1、销售收入(各类型可销售内容的定价及未来发展的空间预测)
2、前期费用(地块平整、项目设计、可行性研究)
3、建安成本(每个类型部分的建安成本细算、项目工期安排)
4、开发期税费(项目验收前的所有政府征收的费用)
5、基础设施建设费用(水、电、道路、绿化、煤气、热气、空调等基础设施的费用)
6、不可预见费(每个公司计算的要求不用一样,常见为按建安成本的1~3%计算)
7、管理费用(每个公司计算的要求不用一样,常见为按销售收入的1~3%计算或每月多少钱计算)、
8、财务费用(计算项目的贷款利息)
9、销售费用(每个公司计算的要求不用一样,常见为按销售收入的1~3%计算)
10、销售税费(营业税、城市维护建设税、教育附加、防洪工程费、印花税等,每个城市要求不一样)
11、土地增值税
12、所得税
通过对项目的收入及减去上述成本后并计算项目的IRR和ROE进行反算,最终得出项目的最高可承受摘牌价。

奖励  信誉分+20    

  •    混居时代  奖励于 2008-10-07 00:15:58 中     很好的解释,

 当前离线   发表于2008-10-12  | 只看该作者      

3

很好ok

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  •    混居时代  奖励于 2008-11-10 06:26:52 中     

 当前离线   发表于2008-11-08  | 只看该作者      

4

2楼写得不错,我以前所作的预测不知怎么考虑时间价值,原来用IRR。太好了,学到东西。

奖励      

  •    混居时代  奖励于 2008-11-10 06:26:48 中     

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