{讨论} 如何预测地块挂牌价和摘牌价

发表于2008-10-06 1601人浏览 3人跟帖总热度:10

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ziyoudao13

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奖励于 2008-10-07 00:14:43

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JJGYZJW

发表于2008-10-06 | 只看该作者

楼

A 挂牌价：通常是通过两部分进行计算的，一部分是基准数，另一部分是附加数。基准数是以该城市的基准地价为基础，参考近一年内项目所在区域及项目所在城市的土地成交情况，并通过对容积率、周边环境、项目规模等项目自身的条件进行修正，计算出项目的基准地价，以此为挂牌价的基础。附加数，是基于项目的附带条件的修正，如户型要求、拆迁情况等。基准数与附加数的相加就是项目的挂牌价。
B 摘牌价：是每个开发公司对项目的目标价格和利润的要求，每个公司的计算内容和要求都不同，计算的部分可分为：
1、销售收入（各类型可销售内容的定价及未来发展的空间预测）
2、前期费用（地块平整、项目设计、可行性研究）
3、建安成本（每个类型部分的建安成本细算、项目工期安排）
4、开发期税费（项目验收前的所有政府征收的费用）
5、基础设施建设费用（水、电、道路、绿化、煤气、热气、空调等基础设施的费用）
6、不可预见费（每个公司计算的要求不用一样，常见为按建安成本的1～3％计算）
7、管理费用（每个公司计算的要求不用一样，常见为按销售收入的1～3％计算或每月多少钱计算）、
8、财务费用（计算项目的贷款利息）
9、销售费用（每个公司计算的要求不用一样，常见为按销售收入的1～3％计算）
10、销售税费（营业税、城市维护建设税、教育附加、防洪工程费、印花税等，每个城市要求不一样）
11、土地增值税
12、所得税
通过对项目的收入及减去上述成本后并计算项目的IRR和ROE进行反算，最终得出项目的最高可承受摘牌价。

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