[分享]龙湖、万科、中南的项目示范区这样干!成本省下几千万!

发表于2019-05-23    1581人浏览    1人跟帖    筑龙币+100  复制链接  只看楼主

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叶子451


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示范区是营造购房体验的重要载体,房地产大约有90%甚至更多销售最终是在项目现场发生的,因此示范区一直颇受房企重视。


示范区犹如一场必须通过的考试。房企为了得高分,倾囊付出,不上千万都不好意思称高品质示范区,财大气粗者甚至能花出五六千万。


行情好的时候,不计成本或许看不出问题。一旦行情波动,情况就压力山大。一掷千金惯了,殊不知由奢入俭难。


当然,示范区考得也不是越省越好。满分答案是达到造价与效果之间的合理平衡。因为示范区严控成本与做出效果本身并不冲突。


示范区这场大考,主要扣分项是:1.开工越快越好;2.面积越大越好;3.选材越贵越好。


房企想得高分,相应的订正办法是:1重视前置;2控制面积;3精选材料。


下面明源君就详细谈谈这扣分项的出现原因和相应解决方案。


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重视前置

没想清楚就开工=事与愿违


示范区一般要求在开盘前一个月开放,一旦滞后将影响开盘销售,因此很多项目为抢节点,都压缩示范区的建造工期。但仓促上马,容易出现下面三个问题。


① 不明规范,案场违规被拆


曾经有项目售楼处都建好了,却被政府判定为违规建造,不得不拆掉重建。重建过程中,由于设计周期只有7天,很多地方没考虑清楚就开工,结果施工一个月,就整改了大半个月。


② 定位不清,导致一改再改


很多房企建立了产品标准化,以为示范区能照搬,于是拼命压缩设计周期。但不同项目不同区域的目标客群可能完全不同,各自敏感点也有差异。很多项目在进行中反复整改。


③ 想抢工期,反而耽误工期


很多示范区为抢开盘,工期相当紧张。但抢工期可能导致施工混乱,到头来反而耽误了工期。随之出现质量问题让呈现效果打折,还多花一堆冤枉钱。


深究起来,这些都是不重视前置,缺乏统筹安排。明源君认为做到前期定位明确和标准化这两点,就能避免后期反复改,节省工期与成本。


一、前期定位要清晰,避免后期反复改


有些事情没搞清楚,示范区就仓促开工,很容易导致发生上文提到的低级错误。


首先,在示范区动工之前,一定要确定各种建造是符合规范的,吃透项目当地的规则非常重要。


其次,示范区各个模块都要充分讨论清楚,定位要清晰,比如采用什么风格,售楼处是永久性还是临建,做集装箱还是集约式等,把这些问题都想清楚,一旦开工就不要轻易变更,否则很容易成本失控。


第三,提前做好筹划,找准客户敏感点,要突出效果的部分,预算大胆放宽。不是客户敏感点的部分,预算可适当紧缩。


万科曾对客户看房过程中的关注点进行调研,结果显示如下:


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从上表可以看出:


首改项目客户群,最关注样板房。示范区在定位和设计时,对园林景观成本可以适当控制,预算重点应放在提升样板房生活场景体验上。


高端豪宅项目客户群,对样板房感受不那么强烈,兴奋点反而在社区环境、生态景观、细节设计等方面。在此情况下,园林反而成了“刚需”。以高端项目见长的龙湖,就有轻车熟路的五重园林模板。因此,此类项目的预算要更多关注人文沉淀的展示、材料工艺的把握,突出细节与品质。


二、用好标准化,节省工期、降低成本


房企做第一个项目示范区可能要花一年,如果做到第五个项目示范区还要花一年,就危险了。这是房企容易犯的典型错误:没有积累经验,没有建立模型,缺乏标准化,因此项目无法快速复制。


标准化带来的一个直观好处就是节省工期,而且通过集中采购,能降低采购成本。


碧桂园要求示范区尽量采用公司已有标准模块,这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸,节省设计、采购和招标时间。


保利通过统计和研究,根据售楼部各个模块的配置率,将模块分为基本功能模块和附加功能模块,以及确定每个功能模块合理面积范围。不同项目应用时,只需要根据项目的营销需求和成本目标选择模块就可以了。


标准化对明源君下面将讲到的控制面积和精选材料两点同样有帮助。模块化根据场地条件限制,在基础售楼部平面上进行面积调整和流线优化。类模块化设计像搭乐高一样建售楼部,可以重复利用钢结构,都能节约工期、降低成本。


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控制面积

小空间照样五脏俱全、效果惊艳


示范区面积越大,展示内容越丰富。但从成本角度,示范区面积越大,后续开发、景观、施工时间成本都会相应增加。


示范区一般由前场园林、大门、户外体验区、售楼处、样板间组成,每部分功能不同。有示范区仗着面积大,随意分配,失了主次,未营造出视觉节奏感。


示范区面积按豪宅、改善性住房、刚需的定位依次递减。但有示范区没弄清项目定位、只关心面积。比如刚需盘客户更在意样板间,结果有的刚需盘大秀户外面积,客户无感。


其实,通过动线设计,特殊材料运用,同样可以让小面积示范区有惊艳效果。


一、动线多迂回,曲径能通幽


动线是人在空间中的行动路线。示范区动线设计要力求迂回,在紧凑区域内展示更多内容,一方面可以集聚人气,另一方面也能更好控制成本。


合肥龙湖春江郦城仅800平的体验区,正是通过动线的迂回设计,居然塑造出“远观潭水、旱溪寻源、近赏瀑布”三个空间序列。


在龙湖标准化模板中,示范区入口通常安排成这样:


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小路弧度经过了专门计算,故意让人看不到后面景观。往前是一条狭窄夹道,但经过一个拐弯,就是一片草坪,豁然开朗。给客户强烈的心理冲击。


通过动线影响客户心理的尝试,省下的是面积和成本,增加的是客户的购买欲望。


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二、打磨多一点,空间能“增加”


物理空间是固定的,但客户可感知的心理空间却能变化。除了动线,还能通过一些材料,营造特殊视觉效果,从而拓展空间。


透光或反光材料借助光影,让室内外多重空间交融在一起,进而淡化空间界限。具体手法就是通过不同形态的玻璃,增强空间感,光影还能让空间变得灵动有趣。


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连石头这样本来普通的原料,通过打磨吊装,运用镜面、烧面、荒面拉槽,得到几种不同的肌理,形成对比和明暗变化。中南置地在浙江诸暨开发的中南新悦府示范区,连一堵墙都没放过,通过拉槽,硬是把墙体饰面做出具有现代感的立面肌理。


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三、前场园林,要舍得留白


示范区大部分空间都可考虑集约分配,唯独前场园林必须空出,好比国画留白。前场留白,除了能节省该区域的布置成本,更是仪式感与舒适感的需要。


示范区大门到售楼处之间的空间,称为前场园林。客户停车后,一般会步行到售楼处。龙湖原著系列示范区,几乎都为前场园林留出了很大位置。越是高端客户,越在意这种大气的仪式感。


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留白前场园林并不只适用于豪宅。中南新悦府示范区哪怕只有1500平,也留出了大量前场空地。非豪宅项目,仪式感可能不那么重要,但舒适感必不可少。


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判断舒适感最简单的方法是拍照。让摄影在复杂景观中做减法,如果镜头里过于饱满就是问题。有些房企不愿放过前场这一难得展示区,堆满假山树木,把本来有限的空间挤得美感尽失,连视觉舒适感都无法保证,还浪费了不菲的景观成本。


巧用材料,能“拓展”空间。明源君下面会具体分析精选材料,让示范区省钱还有高级感。


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精选材料

不是比花钱,而是比搭配和创意


走过前场园林就是外景体验区和售楼处,这部主要分支出正是来自材料。种满高大乔木的户外,水景,豪华售楼处都是花钱的地方。


难道不乱种乔木,不滥用水景,不搞豪华售楼处,示范区就不高级了吗?当然不是。明源君在此献上三条锦囊。


一、植物巧搭配才有层次


一般情况,软景成本占总景观成本平均为60%。


很多房企喜欢在户外体验区拼命种树,还特别迷恋天价古树,千里迢迢从山里挖出运来,代价已够大,后期养护成本同样不可小觑。如此一来,成本自然失控。


对此,明源君的建议是:


合理掌控植物栽植密度,避免不必要的浪费。预留出植物栽植后达到效果的时间。避免因工期紧,通过加大栽植密度提高绿量。合理使用苗木及其规格,乔木成本通常较高。草坪成本较低,在保证效果的前提下可适量提高草坪比例。花卉后期更换、维护成本高,尤其在冬季和北方地区,建议适量选择。


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金地景观工程成本导则中,草坪、地被、非石材铺装面积之和超过总面积的53%。


考虑到花卉后期维护成本高,如果将花卉与农作物间隔种植,既保证景观美观性,提升展示性,还能极大提高用户参与性,最后还省了花卉维护费,简直一举多得。


不要以为蔬菜瓜果没有花卉洋气,当下生态农业才是最流行的。成都绿地云玺468就打造了一个社区农庄,大受欢迎。


二、石材让无水胜有水


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水景带来灵动美观等好处自不用说,耗费成本貌似不高。不过仔细算算,水体更换、落叶清理等后期打理的隐形成本不能忽视。此外,水景在南方容易滋生蚊虫,在北方损耗成本更高。


为此,苏州万科麓巷、兰州万科城、武汉保利大都会示范区不约而同选择了枯山水。体验效果都很惊艳,客户感受禅意都不用去日本,口口相传,省下一笔宣传费用不说,产品溢价也是分分钟的事。


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枯山水尤其适合面积不大的示范区,因为日本园林的精妙之处正是小巧精致。枯山水最初是日本为适应当地地理条件而建造的缩微式园林景观:以用石块象征山峦,白沙象征湖海,线条表示水纹,营造出特有的环境气氛。


枯山水省下水景建造费不说,后期维护费用也非常低。


三、售楼处选材比新意


客户从前场园林、大门、户外体验区一路进来,最终来到售楼处和样板间。某种意义上,这里堪称销售的临门一脚。


有的房企对售楼处重视过度,希冀给客户深刻印象,装修上花了重金。客户过来是花钱买房的,不是买惊讶的。结果花钱装修,耗了成本,还无助销售。


上文提到保利模块化设计的售楼处,就尝试了钢结构,节点都是采用标准化高强螺栓连接,钢梁和钢柱的重复利用率高达90%。按照市场综合单价暂按1万元/吨,钢结构拆除重新按照暂按0.3万元/吨。园林乔灌木和室内软装的重复利用率也能达到70%以上!


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除了钢结构售楼处,保利还升级了集装箱售楼处。集装箱虽然成本低,但其工业风格很难与住宅匹配。保利通过赋予集装箱第二层皮肤来实现风格的转变。


保利·天汇重复利用保利·林语镜的售楼处,保持原箱体结构不变,在原箱体的外面挂了一层白色钢板,打造出全面貌的高贵现代感十足的售楼处,工期仅60天。在初次建造时,保利就考虑到了后期再利用,特意设计为开拆卸结构,成本因此节约了近60%。


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更重要的是,以集装箱做售楼处材料并不只能做刚需盘售楼处。龙湖就利用集装箱材料,做了对颜值要求很高的豪宅售楼部。


广州龙湖双珑原著,利用铝板和玻璃幕墙作为“第二层皮肤”,创造出简洁舒展的线条,把集装箱消隐得不留痕迹。


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小结


示范区不只是一个简单展示,而是整个项目风格,甚至是房地产企业文化的再现。透过示范区,人们能感受到一种美好的居家氛围和生活方式。


砸钱造奇观不是最难。最能考验房地产企业的就是如何能够以有限的成本、在有限的时间和空间里、用有限的材料,讲出无限的故事。


并且,这确实是可能的。


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 发表于2019-05-23  | 只看该作者      

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