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论房地产前期策划与规划设计的有机契合

发表于2006-05-14    873人浏览    1人跟帖    搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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在已经取得项目用地的情况下,房地产的前期开发可简化为项目市场策划和规划设计。
从机制运作的角度讲,实现项目前期策划和规划设计的有机契合是最大程度上实现成本控制和开发效率的关键。
根据市场的专业化运作机制,聘请专业策划机构(外脑)对所开发项目进行市场定位的情况特别适合一些中小开发公司。但对于一个实力较强、开发经验丰富、管理机制健全的开发商来说,也可能是由内脑来完成策划任务。无论采取哪种方式,其结果都是形成一种文本形式的概念性构架。这种概念构架的形成源于对房地产经营的经验积累、源于对房地产市场的准确把握、源于对城市文脉和消费者生活习惯的深刻理解。
项目策划的结果是理论构架,如何把理论构架转换为实物模型,是前期开发的另一个重中之重,即:规划设计阶段。规划设计的任务一般由外脑--设计院来完成,由开发单位或建设单位的规划部门进行控制和决策。设计院的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计任务书和对建设地块的简单了解,因此,项目规划设计任务书的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点--规划设计任务书即前期策划的成果结晶。 规划设计任务书是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带,因此,要力求准确度和精确度。设计者更重要的是在最大程度上满足规范要求的情况下来实现开发者的商业意图,是框架下的艺术发挥,而不是理念的主导。
相反,这些既能基本表达开发商开发理念和意图,又能大概保证规范要求的设计意图的工作应该由开发商的营销部门、市场部门以及规划部门联合协作。过多依赖设计院往往导致时间的浪费和成本的消耗。实际上,没有人比开发商更应该了解项目的具体情况,也没有人比开发商更关心项目的利润价值。
如果开发商将所有的定位与思考都交给设计院,结果无疑是悲壮的。设计院的意义应该只是开发商手中的一枝笔或者一台电脑,开发商才是真正的责任人。设计院只是将开发商的思想以图纸的方式表达出来,承建商的意义就是将图纸转化成实物形态。
规划设计任务书的编写应该是在大量调查市场机制和理解当地文化生活习惯,并认真定性研究的基础上提出的。这一过程的操作至少需要两个基本点:合理的时间和积极的协作。所谓合理的时间即必须合理安排一定的时间由专人或专业机构对项目所在地的实际情况进行详尽的调查,并提炼出哪些资料是客观的,哪些是主观的,做到有据可依。而积极的协作,是指应该根据不同的工作性质安排不同的专业人员现场考察,并综合不同角度对关键问题的控制和看法。比如具体规划指标的确定,既需要市场人员根据市场营销的能力对不同房型面积指标进行控制,也需要规划人员根据控规整体考虑和把握。根据房地产项目前期策划的需要来看,这些工作至少需要营销人员、市场人员及建筑规划人员的团结合作。当然,这一切需要在调查前进行周密的安排,根据规划设计任务书的条款要求列出所要调查的内容,分工协作。
资料的收集不是目的,关键是如何整理资料并提炼出对开发商有利的东西。有时候,一个简单的生活习惯或一个平常的认识观点往往成为打开消费者心灵的钥匙。规划设计任务书的另外一个重要意义是给设计者绝对的指导。而这些具有指导意义的数据,不是简单的把调查结果罗列在一起,交给设计院,由他们来提炼和总结;开发商所提供的应该是提炼后的结果。 实际情况是,设计院很少能够认真解读和把握开发商的意念,这也是目前规划方案和开发商意愿脱节的结症所在。比如分期开发的具体内容,不同建筑类型的指标控制等问题基本属于硬性的东西;而如各种生活习惯、传统的建筑布局等则属于参考的内容。在这里需要分清哪些工作是设计院必须遵守的,哪些工作是发挥设计院优势的。如此可以避免方案巡回汇报,节约时间。项目规划设计任务书还有一个比较重要的问题是,它应根据项目的定位情况,以及对卖点的分析,确定规划设计的重点。比如在一个环境恶劣的城市,在其他功能基本保证的情况下,人们可能更希望小区环境建设的优美些;而另外一个城市,由于生活水平普遍较低,人们可能更希望充满阳光、功能齐全的居室,因此户型和朝向是第一位的,环境的概念并不能成为主导因素。沿海某房地产开发项目的成功总结中有一条便是有效地抓住了规划设计的重点,为了打出环境的牌子,规划设计方案由环境设计院和建筑规划设计院同时搞,各自根据优势发挥,最后进行融合,此举不仅在消费者心目中留下深刻印象,也更好地解决了以前先规划摆建筑,后填补绿化的传统做法。另外,最好对影响卖点严重的问题提前立案研究,如果放在以后考虑,往往因为时间紧、工期忙而草草了事,达不到预期效果。分清主次,重点把握,各个击破,成功在即。
项目前期策划和规划设计绝对是战略问题,一着不慎,全盘皆输。而项目定位准确,规划设计操作精确,则大局基本已定,剩余的问题则属战术问题。 这就是我们特别强调的“重要的少数和次要的多数”原则
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  •    sgb2005  奖励于 2006-05-16 07:00:54 中     

 当前离线   发表于2006-05-15  | 只看该作者      

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商业银行推销信用卡频出招 分期付款解装修难题
新房子到手,麻烦也来了。一套用作投资的房子已经弄得李先生囊中羞涩,他还要权衡到底要不要装修――毛坯房在上海是租不上价的,而且,还不知道租客会把房子搞成什么样呢。但是要租个好价钱,就必须找人借钱。

中国地坛文化节

“割得起肉,买不起葱花”,这大概是不少买房子的人难以避免的尴尬。不过,五一长假前还在犯愁的李先生现在放心了。原因很简单,他手里有一张招商银行的信用卡。
拿着这张信用卡,李先生可以拿到最高15万元的装修款,而且还款期长达6个月。惟一的限制是,他必须在百安居采购装修材料,或者使用百安居的装修服务。
招商银行信用卡中心总经理助理彭千说:“这么说吧,由于这项业务的推出,我们的信用卡出现什么样的增长,我们都不会惊讶。”
中国的商业银行正在变着花样为自己争取更多的信用卡客户。招商银行和百安居的合作只是这场远没有结束的战争的一部分。
与车贷和房贷不同的是,这个叫做“家装易”的项目不用你付首付款,而只需要在完成装修之后的半年内付款。12期分期还款的手续费仅为3.5%,24期分期还款的手续费为8%,客户只需出示房产证,并无抵押和担保。
招商银行似乎并不担心风险问题。招商银行信用卡中心总经理助理彭千甚至说,一旦我们对客户的资金使用用途可以进行监控,在信用额度的发放上面,还会有更宽松的措施。“这不仅指信用卡的额度,还包括分期付款的额度。”
李先生听到这个消息的时候感到很吃惊。不过他显然松了一口气。他说:“虽然百安居的装修材料比我原先预想的要贵,但是装修问题解决了,真是太好了。”
同样获益的当然还有百安居。百安居的中国总裁卫哲说:“客户在百安居购买的装修材料,招商银行将在很短的时间内全额垫付,这不仅有利于我们的产品销售,而且也加快了我们的回款速度。”
实际上,在与中国相似的发展中国家土耳其,百安居的家装业务由于和当地的金融机构合作推出了类似的服务,大约有30%-40%的客户使用了这项服务。
卫哲对这项业务在中国的前景很有信心。他说:“中国人在装修自己的家上所下的工夫和精力,在全世界都是排在前面的。”
如果你还不是招商银行的信用卡用户,可以在百安居现有的49家门店快速办理“家装易”,同时办理招行信用卡。彭千说:“这项活动是我们的招行信用卡百万发卡活动中的一种,我们借助这一活动,来提升我们的品牌,增加信用卡的数量。”
事实上,与百安居的合作只不过是招行整体促销信用卡的一小部分,整体的方案还包括:信用卡丢失,由招行联手保险公司负责赔偿;以及利用“支付易”,直接用信用卡支付水电费等一系列促销活动。
目前,招商银行“一卡双币”国际信用卡发卡总量已达到500万张,是目前国内最大的国际标准双币信用卡发卡银行;每月刷卡消费总额已超过40亿元。
为了增加信用卡客户不惜余力的不只是招商银行。在中国,几乎各家银行都有自己的信用卡,并不遗余力地增加发卡数量。而且,他们能够想到的花招真是五花八门。看看吧,世界杯开战在即,交行推出了与世界杯“结合”的信用卡;中信有针对女性客户的高端客户信用卡,广发也没忽视这个市场,有专门的女性真情卡。温州人的生意头脑是出了名的,中信就为温州人量身定做了温州人信用卡。
如果说到针对信用卡的推广活动,从办卡送礼品到假期双重积分,推迟还款期限,再到大宗消费品分期付款,能想的法子,银行几乎都想到了。这一次,招行的家装贷款额度甚至突破了信用卡的上限5万元,这已经大大突破了原有的消费品分期付款的概念。
根据央行的统计,截至2005年9月,我国银行卡发卡机构达190多家,发卡总量约9.2亿张。麦肯锡预测说,信用卡市场2013年利润将达到130亿元-140亿元,成为仅次于个人住房贷款的第二大零售信贷产品,并成为银行的核心。由于信用卡“可以透支”和“有免息还款期”两个功能而办卡的客户分别占到71%和68%。
为什么商业银行会这么变着法儿地促销信用卡?原因很简单。“国际经验表明,跟其他银行业务相比,信用卡这个市场,占领了之后就会一直赢利下去,失败的也最终将出局。”这是花旗集团中国区消费金融业务总经理李亚文的说法。

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  •    sgb2005  奖励于 2006-05-16 07:00:55 中     

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