[分享][房产知识]美国商业地产与住宅地产的区别

发表于2018-11-05 892人浏览 1人跟帖总热度:134

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一、商业地产与住宅地产不同

　　商业房地产与住宅地产不同，住宅是人居住的，价格可以没有什么标准，但是商业房地产是要赚钱的，不能赚钱的话，就没有任何价值。在住宅上，一般是采用市场比较法来评估，所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即 CMA，但在商业房地产的评估不是用市场比较法，而是用收入分析法 (Income Approach) 来分析的。

　　在商业房地产中，就是要计算投资回报率ROI，Cap Rate，净现金收入(Netcash Flow)，DSCR 等来综合评定一个商业房地产的市场价格 (Market Price 或 Market Value)。这些数据对于投资市场是非常关键的：

　　对于卖主来说，可以根据这些数据来制定合理的出售价格，不至于满天要价或者开出低价。

　　对于买主来说，也是同样通过专业的计算与分析，来进行投资的可行性研究，然后才做出科学合理的决策。

　　对于专业的房地产评估师来说，评估商业房地产也是用这些方法，评估师的评估结果要与实际成交价一致时，银行才会贷款，除非买主原意用现金支付不足的部分。

　　对于商业银行来说，也是如此，除了对贷款人的信用，收入考虑之外，还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。

二、如何投资美国商业地产

　　基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但需要关注的重点和风险，回报却与住宅类房产有很大区别。无论您是移民到了美国，还是人在中国，美国的商业地产投资都是获得长期，稳定收入的一种有效方式。

　　无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势，交通便利性，人流状况，该区域购买力消费力，城市规划对该处地产的影响，比价，收益率等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心，百货公司大楼等等，还要考虑当前租客情况，租约情况和租金收益情况。以零售业为例，美国市场上有上万个商业地产，平均出租净回报（CapRate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。专业、认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。如果当前的租客是全国知名的大型企业，口碑一流，租约较长，则吸引力会更强，但报出的CapRate会比较低，比如6%以下，反之应该要求较高的Caprate如9%或更高来抵消风险。

　　此外，如果不是单一租客，则需综合考虑所有租客的租约，租金情况。另外，对一些租金明显很高的租约，他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率，很快可能离开，扛抬高了卖价，要特别小心。

　　美国现在比较流行NNN的三净租约模式，意思是租客除了缴付租金，同样承担地税，保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主，免去了业主很多麻烦。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐馆等，租期短，净回报很高，甚至15%。但这样的商业地产，往往伴随很大的风险和很多不确定因素，作为不熟悉当地的外来人，不要只被数据迷惑，去碰之前还需三思。

另外根据商业资产地产资金密集的特点，投资者主体可以分为：

1、小型商业地产，几十万到500万美元的，最活跃的投资主体是私人投资者。

2、中型的商业地产，从500-3000万美元不等的比较活跃的投资主体是私募基金、风投、中小型的REIT，大型的商业地产。

3、在3000万美元以上的大型的商业地产，主要是大型的基金、养老金基金、大型的REIT等等。

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