[分享]浅谈房地产项目的规划及设计

发表于2018-04-02 1429人浏览 1人跟帖总热度:136

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标签：房地产规划房地产设计房地产成本控制

摘要：在房地产开发过程中，非常重要和关键的一步就是进行规划与设计，从某种程度上来说，前期规划设计的好坏将直接影响到整个房地产开发的质量与水平。因此，加强对房地产开发中规划设计重要性与价值的分析非常有必要。
中国论文网 http://www.xzbu.com/2/view-7008575.h
　　引言：房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计，为此，项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。该文指出地产项目的规划要适应市场发展变化的需求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下设计建造更多的多姿多彩的建筑。
　　一、规划设计的要点
　　1.规划设计需以人为本
　　以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。规划出新的机制和设计方式随着设计专业分工和市场的细化，配合设计各阶段的咨询顾问公司、方案设计公司、建筑设计公司、施工图设计公司等更加专业的公司会更加适合阶段设计工作的需要，而且会作得更好，更专业。所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使房建单位的良苦策划难以实现。因此，房建开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人的经验水平。对于大型房产项目，如果比较复杂，邀请国际知名设计单位进行咨询，可以帮助房建者理清思路，获得一些创新性想法和启发，在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供其进行选择。
　　2.房地产项目设计应从以人为本的角度充分考虑消费者的行为心理需求
　　房地产市场中的使用主体----消费者的行为与心理是建筑师进行房地产项目设计的关键。如果说前述从房地产产品本身的价值来分析，只是为了帮助建筑师换个角度去思考评价房地产项目的设计，那么分析消费者的行为心理需求才是我们真正的设计出发点，是决定房地产项目开发设计成败的关键因素。消费者的心理行为需求，是随着政治、经济、文化与环境等众多因素的变化而改变的。中国住宅产业迅速发展，房地产市场与消费者的日趋成熟，产生了日趋增多的二次、三次置业的客户，消费者的理性消费及其购买行为也发生了前所未有的变化。如果许多房地产项目在一开始的设计定位就不能符合当前市场或者不能预见到今后多变的消费者需求的要求，加上开发周期长这一特点，往往产品开发完成后已经远远落后于市场需求，失去市场吸引力，造成产品在市场中不能满足消费者的需求，导致房地产产品价值在流通和消费环节上无法实现，最终以失败而告终。这提醒我们建筑师用以往的意识、立场和方法来分析现代消费者的心理行为需求已经不行了，我们对房地产项目的规划设计的关键是要通过时刻关注市场、跟踪市场、深入市场、发现市场，挖掘出市场中不同层次消费者的潜在需求，通过认识需求、研究需求、引导需求，进而创造出适合需求发展的住宅产品，让消费者体会亲切感、认同感、归属感和信任感，使他们接受产品，激发消费者的潜在需求为有效需求，最后产生购买欲望。
　　3.选好建筑师
　　建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）。发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。
　　二、房地产项目成本控制五大原则
　　1.全面性原则。在成本控制过程中，要求全体职员参与成本费用的控制，因为对于一个房地产开发企业来讲，不仅仅是项目分析决策者涉及到的相关费用、管理者的管理运营费用、施工人员的施工费用，每一工作人员都会与管理过程中发生的特定耗费有关；此外，成本控制是贯穿于整个项目的全过程与周期，而不能仅是是对部分高额度费用支出的管理与控制。
　　2.经济效益原则。成本控制的出发点即为通过将项目的成本尽量地控制在最低，并在预算的成本范围内完成项目的开发，最终为房地产企业带来经济上的效益。因此，房地产项目的成本控制应当以项目的经济效益为中心，以在最小成本费用下实现服务质量最大化为目标。
　　3.目标成本控制原则。房地产项目必须以目标成本为依据，严格去监督在开发过程中企业的各项成本费用支出；目标成本一般是基于对企业的人力、物力、财力等进行了综合的分析思考之后，考虑项目的内部实际情况及外部市场环境，采用价值工程等专门方法，做出最佳目标成本的决策。
　　4.动态控制原则。房地产项目随着阶段的不同，特别是施工阶段项目情况的不同，总是处于变化之中的，因此，项目成本控制的重点也需要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。例如：在项目的综合分析决策阶段应该结合项目所处的外部市场情况及所处的地域的独特特点，重点考察项目的可行性与风险性；而在设计阶段则需要充分运用价值工程的方法，重点分析产品在交付使用后，能否达到其所期望的功能而进行限额设计；在施工阶段则需侧重于各项成本的实际支出情况，并结合变化着的市场行情及时纠正偏差，以实现进行成本控制的动态调整。
　　5.责权利相结合的原则。在房地产项目开发过程中，项目经理、技术人员、业务管理人员以及其他人员都有在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力；同时，各管理部门、施工单位和相关人员又负有各自的成本控制的责任，均在承受控制成本的外在压力。另外，要对各部门人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩，以决定奖惩，由此来提供各方控制主体实施控制的内在动力而形成激励机制。
　　结束语
　　房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。

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