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[分享]房地产前期策划该注意的问题

发表于2018-01-31     722人浏览     2人跟帖    复制链接  只看楼主

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叶子451

一、成本估算


成本估算目前普遍认为是做预算的事,其实不然,预算、概算有资料可依、有数据可查,是项目基本上看得清摸得着了,因此只是一个量化的过程;估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账,简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来,这时候经验将起到至关重要的作用。


一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围,或许是市场经济条件下的缘故,这里面做的可行性报告都是可行的,一个笑话!既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题,算好一笔经济帐,做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。


目前业界(就我所知道的大多数策划公司)的房地产开发成本算法有两种做法:


第一种,简单的拍脑壳做法,先定下利润目标,然后算成本,一页A4纸全部搞定,操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识,对价格构成,基本价格水平没有一个全面的了解,以往做过的案例,网上的数据构成了这个算法的基础,准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法;


第二种算法可以归纳为“学院派”做法,计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书,或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子,二者计算方法如出一辙,有较强的理论性,总的成本分为开发成本,开发费用两类,是一种静态的计算方法,与实际开发过程的成本构成内容相差较大,例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的,开发成本对开发间接成本计算则是忽略了,加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本,开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。


目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准,因此业内大多也是凭经验办事,加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作,策划公司对成本的估算显得尤为重要。


可惜的是目前策划公司构成过于复杂,做广告的,做二手房的,做代理的样样俱全,门槛太低,虽是各有所长,却是忽略了这项基本技术。料想一下,一个投资几千万上亿的开发项目,号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清,耻,也无怪乎别人说我们是撮把子了!


二、经济分析


为开发商提供全面咨询,为其资金安排提出合理建议,为项目成本控制出谋划策是房地产策划的一项重要功能。若把房地产策划分个大小,我觉得有三个层次


一层是房地产开发项目的营销策划,这是市场上最常见的,就是想帮开发商卖房子,一大帮代理商争得头破血流,为了卖出房子绞尽脑汁那种。


第二层是为开发公司提供战略咨询服务,这就不是单纯的中介公司了,等同于开发商的合作伙伴,“战略联盟关系”。


第三层则是将房地产归之于一个城市的运营,包括一个中小城市的经营定位,旅游地产策划等等,这在西安有过成功的案例了。


目前的策划公司从能力上,从业务合作可能上都难有全面为开发商提供经济分析职能服务,房地产项目开发经济分析包括资金流分析、财务分析、风险分析等内容,内容通常涉及开发公司高度机密,“可见度”太低,在基本数据不清楚的条件下,做了也是白做,因此这部分内容是开发公司内部由会计部门完成。


而在能力方面,如果没有切身的开发商开发工作经验,我们也是无法洞悉其中的技巧的。房地产项目开发周期长,影响因素多,开发商这边的算法通常带有强烈的个体因素色彩,而且到底开发的数量有限,他们是有这种业务机会,却是难以得到提高。


而策划公司呢,可以见识很多的开发项目,遗憾的是很少有这种业务机会,于是基本放弃了!这也许就是一个产业发展初级阶段的产物吧!不可否认房地产策划最终是要走向专业化的,目前的策划业界也是要肯定分洗牌的,谁最终掌握了这些目前“不可能”的技巧,谁就是将来的强者!


三、 产品规划设计


以前提过这方面的观点,如果产品策划就是“一层门面就是五米九”,“窗户要是飘的”, “小区一定要有会所、泳池”这类话语,连个基本的层高标准不晓得,简单的户型设计动线、采光、通风标准不晓得,也无怪乎设计师们清高的耻都不耻你了!一句“你晓得什么”噎得你一句话也说不出。策划人,至少你得有与设计师对话的水平,参透设计的本质,将设计技术上的事情让设计师去做,你去把握基本思想,提供设计理念!深挖商业价值!


认识产品设计首先要做的就是理解设计,做到说话不“匡瓢”,房子的进深、开间、层高模数,规划日照采光要求标准,各类结构的优劣、造价,种种建筑风格的特点等等,这些是基本的,有了这个你才有与设计师交流的话语,有了沟通的条件。


策划师不是设计师,我们不管如何设计产品,但我们一定要清楚要如何知道该设计一个什么样的产品,那么在我们的调查中就必须将建筑产品需求要素通俗化,最真实的采集市场信息,从而总结出可以行之有效的设计要求,做到真正的“定单式”营销。


目前大部分策划公司所谓“定单式营销”明显是撮人的,设计师策划师交流的空间都没有,你如何下订单!就像如今做房地产的人(营销,设计、开发商)都知道房型要三房二厅好,可是做为一个策划人,这句话是不应该只说说而已的,人们对产品的需求是多样化的,而且有现实的、将来的要求之分,能有效结合现在的和将来的利益,将三房的差异化做出来,将三房的文章做足才是我们的本事。


值得提出的是,在产品设计一块,策划的最重要任务是提供市场参考意见,这种意见必须是有依据的,是专业的。设计师的大胆、敢想是基于技术上的;而策划师的大胆、敢想要是市场前瞻性的,是基于要实现开发价值最大化的基础上的。

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 发表于2018-01-31  | 只看该作者      

2

房地产前期策划该注意的问题,学习了!

 发表于2018-02-12  | 只看该作者      筑龙币+10

3

资金流分析、财务分析、风险分析

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