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[分享]房产过户:继承、买卖、赠予哪个划算?

发表于2017-11-28  9条回复  477次阅读    筑龙币+50  搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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叶子451

就中国目前情况而言,房屋过户方式主要有三种:继承、赠予和买卖。这三种不同的方式,要交的费用也是各不相同。那么,究竟以哪种方式过户最划算?
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由于房子过户时所交税费和房产购买年限及面积等因素有关,为了便于计算,我们分别以
(1)一套面积80平方米、价值300万元的普通住宅。
(2)一套面积152平方米、价值690万元的非普通住宅为例,且上述两房产均满五年且唯一。
01
继承方法
计算公式 
继承房产所涉及税费多少与房屋价值和是否法定继承人有关,与房屋是否满五唯一和是否非普宅无关。
(1)以上述300万元的房子办理继承过户,承担费用包括:1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税=35505元。
(2)以上述690万元的房子办理继承过户,承担费用包括:1.975万元的房屋评估费用+4.14万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税=61230元。
备注
一般来说子女都是父母资产的法定继承人,可以免缴契税,因此继承比赠与的方式少了一大笔契税。同样,通过继承、遗赠取得的房产,都可以免交个人所得税和营业税,只需要支付公证费和工本费。
 继承的房产再出售所涉及税费 
(1)300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税;
如果是满二未满五,卖方需支付300万元×1%=3万元的个税;
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.60%=16万元的增值税(注:此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算,并非继承之日开始算)。
因此案例1中转售继承房产(满五且唯一),卖方免征个税;买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税(按首套房算)3万元+手续费85元,买方共计缴纳约4.52万元。
(2)以690万元的非普通住宅计算,满五唯一免征个税,但需要缴纳非普通住宅的增值税,税费为房屋总价690万元÷1.05×5.6%=36.8万元。
因此案例2中的转售继承的非普通住宅,卖方共需缴纳增值税36.8万元;买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万元+契税(非普宅3%)20.7万元+手续费85元,买方共计缴纳约23.84万元。
分析
继承房产需要提供父母死亡证明,因此父母在世时无法办理继承过户,只能通过立遗嘱,确保日后房产归儿女所有。
优点是税费最少,缺点是证明手续复杂,而且房子要等父母过世后才能办理过户。
02
赠予方法
计算公式 
赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否直系亲属、房屋是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系。
(1)案例中300万元的房子办理赠与过户,承担费用包括:1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+9万元契税,约12.5万元。
(2)案例中690万元的房子办理继承过户,承担费用包括:1.975万元的房屋评估费用+4.14万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税+20.7万元契税,约26.82万元。
备注
父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与,因此可免交增值税和个人所得税。但赠与比继承需多交3%的契税,事实上,继承和赠送的费用差别也主要在契税上面。
赠予的房产再出售所涉及税费
(1)300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税;
如果是满二未满五,卖方需支付300万元×1%=3万元的个税;
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.6%=16万元的增值税(注:此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算,并非继承之日开始算)。
因此案例(1)中转售继承房产(满五且唯一),卖方,免征个税;买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税(按首套房算)3万+登记费80元,买方共计缴纳约4.52万元。
(2)以690万的非普通住宅计算,满五唯一免征个税,但需要缴纳非普通住宅的增值税,税费为房屋总价690万÷1.05×5.6%=36.8万元。因此转售案例(2)中继承的非普通住宅,卖方共需缴纳增值税约36.8万元;买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万元+契税(非普宅3%)20.7万元+手续费85元,买方共计缴纳约23.84万元。
分析
出售赠予房屋和出售继承房屋一样,都需按照正常的税费标准缴纳;赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系,但与是否直系亲属赠予并无关系。
03
买卖方法
计算公式 
(1)案例中300万元的房子办理买卖过户,承担费用包括:80元的登记费+1%的契税3万+测绘费109元,约3.01万元。
(2)案例中690万元的房子办理买卖过户,承担费用包括:80元的登记费+3%的契税20.7万元,约20.7万元。
备注
房屋买卖可不经公证直接过户,赠与和继承过户则必须经过公证程序,另外缴纳公证费。评估费是评估公司收取,贷款买房需评估,全款交易可无需评估。通过买卖过户房产,按二手房常规交易标准收费,而父母与子女间买卖交易,还可以省下公证费。
买卖过户的房产再出售所涉及税费 
(1)300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税;如果是满二未满五,卖方需支付300万元×1%=3万元的个税;
如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万÷1.05×5.6%=16万元的增值税(注:此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算,并非继承之日开始算)。
因此案例(1)中转售继承房产(满五且唯一),卖方免征个税;买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万+契税(按首套房算)3万+登记费80元,买方共计缴纳约4.52万元。
(2)以690万元的非普通住宅计算,满五唯一免征个税,但需要缴纳非普通住宅的增值税,税费为房屋总价690万÷1.05×5.6%=36.8万元。因此案例(2)中转售继承非普通住宅,卖方共需缴纳增值税约36.8万元;买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万+契税(非普宅3%)20.7万+登记费80元,买方共计缴纳约23.84万元。
从省钱角度来看,如果是普通住宅,父母不通过中介并以买卖方式过户给子女最省钱,双方直接到房地产交易中心办理,主要承担1%的契税。
如果是非普通住宅,买卖过户契税较高,继承过户的方式能省一大笔税费,主要承担公证费。但过户手续只能在产权人去世后才可办理。
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2

房地产继承吧

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3

房屋赠予。。。

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4

房屋过户方式主要有三种:继承、赠予和买卖。

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5

如果是非普通住宅,买卖过户契税较高

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6

对三者之间有更深刻的认识了

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7

如果是非普通住宅,买卖过户契税较高,继承过户的方式能省一大笔税费,主要承担公证费。

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8

继承、赠予和买卖三者之间的比较

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9

房屋买卖可不经公证直接过户,赠与和继承过户则必须经过公证程序

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 当前离线   发表于2017-12-15  | 只看该作者      筑龙币+10

10

只有一个感觉,公证费真高

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