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[分享]房地产项目报建15个潜规则,必看!

发表于2017-10-23  17条回复  3030次阅读    筑龙币+50  搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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叶子451

1.土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,这几样东西领取的先后顺序非常有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上写明土地用途及年限。

但在现实中,这个想法只能是理想状态。首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,土地出让金是已经交了,剩下的事情规划部门得给我搞定。 

2.项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。 

立项主要考察的是项目的投资额及可行性。可行性现在各地由于市场经济的深度不同,所以管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。

不过上有政策下有对策,我如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。
3.总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样,比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范。

在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,看起来很简单,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。比如这个小区是1万平方米,3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。这个计算应该是没有争议了。但是3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。那么,2000平方米到底算不算建筑基底?之所以限制建筑密度,无非就是为了保证绿化,保障居民的休闲空间。现在虽然是在地面上建了东西,但都是绿化,绿化、休闲空间没有减少,2000平方米不能算在建筑密度里面。空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻研。

再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。但实践中一看,什么是净用地面积?从哪里起算?是纯粹的土地使用权证载的面积,还是一直到周边道路的道路中线去?根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。

其他譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一来,小区绿化基本就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格的设计要求的,个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2-3个月,往往都要和规划部门反复修改才能通得过。

4.管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的几率是一样的,就跟击鼓传花似的,一轮到就死。

管线综合包括三大项:小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

管线综合所有的线,都得从外面引进来,跟外面有个接口。但是外面预留的接口经常会变。最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。

还有高压电线的接入口,一开始说得好好的,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走了,又或者容量已经超了,不能再接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱引,引到多少电算多少电。

排水许可证是市政部门发的,专门针对小区的排水。现在都要求雨污分流,就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量,以及连接市政管线的位置。反过来又影响管线综合设计。

5.单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查非常严格,但相对于总平面规划,容易通过一点。单体设计是在总平面规划的基础上,落实单体建筑的设计方案。单体方案关键就是落实各空间的大小尺寸。目前来说,我国各大城市在车位问题上管得非常严格的,要求一般是每户住宅配一个车位,商业一般是100平方米配一个车位。车位不够,基本上都别想通过单体审查。  

当然,总平面审查期间也会审车位,不过那个阶段主要是审经验值,一般不会很在意车位够不够。但是单体阶段不一样,审得非常严格。这个时候开发商什么招都会用上。比如所谓的子母车位,还有的宣称要做立体机械停车位。不过很多都只是停留在口头上,只要通过单体审查了,这个机械停车装置那是绝对不会安装的。  

审完单体设计,设计公司再细化一下出建筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。

6.消防和人防专项审查

这方面的审查越来越严。一般说,各发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道,跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长,往往由他们出面才能把事情办成。但是,涉及生命安全的消防规范,基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯,17层以上设置剪刀楼梯,这些强制性规范已经是铁律。

人防部门属于政府部门,不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位,但是这部分要被划出来,不能发产权证。这部分停车位只有使用权。因为人防用途部分的车位只不过是暂用的性质,不能卖,所以开发商会想办法减少人防面积。

7.节能审查、施工图审查

节能审查是怎么审都行。我国现在越来越强调可持续发展,建筑节能摆上的位置也越来越高。360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些设计,在节能方面肯定是不达标的。不过老百姓喜欢。在这里南北差异非常明显:北方一般在节能审查上都比较能达标,老百姓在观念上也比较能接受这个,因为北方有取暖问题,节能不能达标的房子,在冬天要花取暖费。

施工图审查现在都已经在表面上市场化了,允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是,基于我国的审查技术非常的落后,连设计、施工技术都非常落后,因此这个审查实在是见仁见智,根本没法子审。

施工图审查是收费项目,非常贵,所以一直都是名义上的市场化,事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费,专家红包那也是不能少滴。

8.余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音是最扰民的,但在很多城市,几乎没怎么管。现在越来越多的城市加强了这两方面的管理。 

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门的主要生财道路了,包括公路、交通、警察。运输施工余泥的车辆,只能在规定时间,规定道路上行驶。但在很多时候,根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候,那是日夜得都运泥,没办法,只能打通各路神仙。

噪音排放许可,是指只能在规定时间,用规范的、噪音较轻的方式施工。这个是由环境保护部门管理。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。此外,对那些夜间连续施工的,更要予以管制。现在在一些城市,这个夜间连续施工的管理,就管得非常好,比如广州和深圳。无论怎么找关系都难批得下来。如果不报批就夜间开工?那是嫌自己钱多,想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市,还处于几乎没有管理的地步。

9.质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前,必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工很难分清楚。譬如打桩没按规定程序打,导致桩荷载不达标,这个到底是安全问题还是质量问题?说不清楚。

在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要检测,一般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。由于质监搞检测,比如桩荷载检测、水泥检测,这些东西,都是收费项目,所以质监在管理上就没那么严,质监大多得靠这些收费项目养活自己。

现在有些城市,质量检测的功能已经开始市场化了,有资质的检测单位都能做检测了。做得比较好的城市是广州,做个桩检测的费用,只是周边城市的三分之一。


10.施工招投标、监理报建

在必须要做施工招投标的时候,这个领域黑得让人毛骨悚然。举个例子,施工投标的其中一个材料是专业技术人员,根据项目大小,配备的人员多少也有不同要求。有一次在广州,某企业围一个标,另外一个企业想进去,准备材料时发现技术人员不够,于是马上到建设局备案新增人员资料。本来是非常简单的事情。结果,连交件都交不进去,不受理。后来好不容易受理了,又因为其中一个人的身份证复印得不清晰,全部材料退件。最后这个标当然是投不进去了。也不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。   

监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致,不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情,做一个监理规划和监理细则,交建设部门审核一番,发一个监理审查意见。通过了就是施工许可证了。

监理规划和监理细则,老实讲,从来没看到建设部门真的做过审核。在个人的从业经验里面,没见过几个政府官员能看得懂的。

11.施工许可证

施工许可证所需材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。但从来没见过哪个开发商老老实实一步步完成所有手续,再来办施工许可手续的。要这样的话,没1年时间办不下来。

但今时今日,很少企业抱怨政府管得太严,审批环节太复杂了。因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡,达成了某项交易。在这种情况下,改革办事流程,简化办事程序,反而会阻碍办事效率。    

直接一点,就是大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中,在每一个环节中,都存在利益分配,都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后,它本身已经具有了生命力,绝对是牵一发而动全身。 

因此,我们经常可以看到,除了一些管理相对规范和严格的大城市,很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作,譬如土方工程,一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市,也有空子可以钻,比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证,然后再发地下室部分的施工许可证,再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么?因为这是双方一起适应,互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了,他们就没得玩了。


12.放线、验线

图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置,这是个技术活,要测量,定坐标。这就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干,不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后,测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工,违章施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。

放线完毕,施工单位照着这个边角点施工,完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的,没超出边线,测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着,尤其是在提前放线的场合。

13.预售许可证

预售许可最重要的条件是:高层建筑结构完成三分之二,低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样:无论层数高低,全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构,取得预售许可证之后,开发商在推盘时都不积极。因为这个时候,钱也不是很能收得到,只能收两三成,但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。

现在办预售许可,都要做价格公示。交易价格必须明确到套,单价必须清晰,在交易现场,也禁止再搞什么5000/平方米“起”,这种骗人的玩意了。但是,政府没有(也没有权力)对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格,开发商可以完全不予理会。申报价格直接就是2500/平方米,随便怎么公示。卖的时候照样卖50008000多,没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门,根据开发商提供的图纸,事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后,到实地测量,就是实测了。

我们都知道,面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多,比如施工不规范造成的面积误差,又或者在图纸计算上对公用部分的统计有误差,这些都有可能。

为了避免这种纠纷,各大开发商都开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少,房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

14.关于预售中的土地解押

关于土地解押的问题,这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。个人对这一块的玄妙也不是很能理解。   

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。 

根据现在越来越严厉的销售管理规则,办理预售许可证时,该地块不能有任何抵押。但是,何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力:要么还贷,要么更换抵押物,不然这个预售许可证就出不来了。 

还贷是几乎不用考虑的事情,更换抵押物?更加不可能。现在的任务是:即不还贷,又不更换抵押物,又能解押,还要能办出预售许可证。

两个办法:现在绝大多数的城市,国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记,在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方,先做通银行工作,找一个比较合理的能让双方的脸面都过得去的借口,是更换抵押物。更换抵押物的话,原抵押物要先解押,再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间,会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。

无论银监还是上级什么部门来查,都可以解释过去。那么就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉,然后拿着这个注明了已解押字样的土地证,给房管部门看。房管部门一看,的确如此,于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料,立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话,只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话,可以先等个1天两天再去国土部门办抵押。国土部门与房管部门分离,实在是一项有无数空子可以钻的制度。 

此外,在可以办理在建工程抵押的城市(这里说明一下,在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续),也可以试试,土地解押,换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。

15.规划、消防、人防、管线、质量等专项验收,竣工验收备案,交楼

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后,竣工之前,就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线,基本上验线可以通过,规划验收的时候也不会有太大的麻烦。

消防、人防和管线验收,都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收,肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电,举个例子,我们有一次在报装的时候,设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大,拖了一下电力施工企业的工程款。结果验收时,供电局无论不肯供电,说这个三台的设计不合理,要变成四台。被迫之下,乖乖给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位,验收基本上都通过。但是,验收报告上肯定会留有伏笔,基本上都是这么个写法:原则同意通过验收,但如下问题需要进一步整改云云。 

质量验收现在非常简单了。竣工之后,施工单位、开发商、监理单位,合在一起整个验收报告出来就行了,然后交给质监站备案。这就完成了。质量验收和各专业验收都完成了,规划验收也搞完了,就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成,是法定的正式交楼条件了。
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  • 发表于 2017-11-28     文章不错,学习了!

 当前离线   发表于2017-10-23  | 只看该作者      

2

房地产项目报建15个潜规则,必看!

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3

不错的 文章

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 当前离线   发表于2017-11-6  | 只看该作者      筑龙币+10

4

写的很好,很符合实际操作!受用!谢谢

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 当前离线   发表于2017-11-8  | 只看该作者      

5

写的很好,很符合实际操作!受用!谢谢

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 当前离线   发表于2017-11-9  | 只看该作者      筑龙币+20

6

房地产项目报建15个潜规则,必看!

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 当前离线   发表于2017-11-12  | 只看该作者      筑龙币+20

7

学习了解,感谢分享。

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 当前离线   发表于2017-11-15  | 只看该作者      筑龙币+10

8

很有意思,不知道以后会不会是这样

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 当前离线   发表于2017-11-21  | 只看该作者      筑龙币+10

9

不错,一定要多学习学习这些,对以后买房很有帮助。

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 当前离线   发表于2017-11-23  | 只看该作者      筑龙币+10

11

哎,了解了,潜规则啊

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