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[分享]珍藏资料:房地产各项计算公式

发表于2017-10-19  5条回复  1020次阅读    筑龙币+50  搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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叶子451


最佳容积率

一、相关理论模型

1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下,随着容积率的提高,消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低,当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,因此,两者之间存在一个利润最大化的理论值。

2、土地增值模型
在房地产评估中,通常运用以下两种模型对方案进行评价,以确定项目的最佳容积率。一般而言,房地产的增值主要来源于土地增值,因此,当某种物业类型的土地增值达到最大化时,即是该项目适合的开发物业类型,而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时,需要用到以下经验数据,对各方案进行模拟评估。

物业类型 参考容积率
独幢 0.4-0.5
联排 0.7-0.8
多层 1.2-1.5
小高层(12层) 2.5-3
高层(13层以上) 3.5-5

模型假设条件:设每种物业类型的参考容积率为Ri,各种产品的用地比例为Xi,城市规划容积率为J,土地面积为D,某种产品的每平米土地增值为Zi,则:
每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每
平米土地费用
利润最大值Ymax=(∑Zi*Xi)D
其中:0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
示例:假设一项目的土地面积为2万平米,最高容积率为1.2,土地费用为5000万元;多层售价5500元/平米,参考容积率1.5;别墅售价8500元/平米,参考容积率0.5。
那么
多层住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元
别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元
通过计算机可以算出容积为1.2,别墅与多层用地比例为0.3:0.7时,即多层住宅面积21000平米,别墅面积3000平米,土地增值达到最大值4845万元。
某种物业类型的土地增值最大,即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制,使得最佳容积率与实际容积率是有差距的,但我们能够通过模型计算,找到项目开发的最佳物业类型及其容积率,以减少理论与实际之间的差距。

3、求解步骤
容积率求解流程图
首先,通过前期的市场调查,了解市场上各物业形态的售价及销售情况,给产品定位提供必要信息;同时,结合地块SWOT分析及规划指标,对各种物业形态的可行性进行初步分析。
第二步,通过模型计算,求出各物业类型的土地增值大小,并对其进行由高到低的排序,找出适合项目开发的物业组合,以减少不必要的计算过程。
第三步,确定合理的容积率。
最后,结合总平规划对项目具体数据进行调整,以适应实际需求。

(二)相关运用
提高容积率可以有效地分担地价成本,因此,很多项目都以做足容积率为前提,但是改变一下物业类型或降低容积率,同样能够起到增值的目的。
1、不改变容积率,但改变物业类型
在建筑密度不变时,容积率的提高,表现为层数的增加;而当容积率不变时,层数的增加,表现为建筑密度的降低。注:(假设土地面积为2万平米,限定容积率为1.2,建筑面积为2.4万平米,不含公共建筑)
有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系,把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品,创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目,由于层数的增加,使建筑密度得到有效降低,既增加了小区绿地面积和公共面积,同时有有利于景观价值的挖掘,从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场,用小高层、多层的容积率来设计高层,其容积率1.73,建筑密度仅13.8%,使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。
2、降低容积率
由于容积率的降低,居住品质得到有效提升,从而提高项目售价,实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发,针对的多为高端客群,其对售价不敏感,但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑,其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议,但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录,证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。
实现利润最大化是企业追求的目标,但是如果能够多从消费者角度出发,多考虑消费者的需求与利益,企业就能有更好地发展,实现更大的、更长期的利益。

容积率、建筑密度、绿化率如何计算? 知道容积率如何计算层数?
有一项目用地6500M2,规划容积率为3.6,建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层?总建筑面积为多少?
总建筑面积(地上)=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2;
建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积(约等于建筑底层面积)/用地面积;
因此,在建筑建筑履盖率用足的情况下,建筑占地面积(约等于建筑底层面积)=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2;
在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下,建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积(标准层面积)=23400/2275≈10层;
但是,就像二楼所说的,容积率3.6的小区,如果真的用足35%的覆盖率,小区环境会很差,一般做到15%~20%左右的话会比较合理,这样的话,按上面的计算过程,层数应在18~24左右。
所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50%左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。 什么是容积率?按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行)》的解释,容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价格中的比例,决定被开发土地的含金量。因此,容积率越高,开发商的利润就越大。
(1)容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积
容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同,分为全部建筑容积率,公共建筑容积率,住宅建筑容积率等
(2)建筑密度:即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比,计算公式:建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
(3)绿化率,亦称绿地率:指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,计算公式:
绿地率=绿地面积/土地面积
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
容积率的术语释义为:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度,术语释义为:建筑密度是指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。
从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变,那么建筑物的层数越多,容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。
9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。
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  • 发表于 2017-11-21     容积率研究透彻

 当前离线   发表于2017-10-19  | 只看该作者      

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珍藏资料:房地产各项计算公式

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 当前离线   发表于2017-11-6  | 只看该作者      

3

增长知识了!

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 当前离线   发表于2017-11-6  | 只看该作者      筑龙币+10

4

文章对前期地产公司方案的确定很有帮助,涨知识了!

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 当前离线   发表于2017-11-21  | 只看该作者      筑龙币+10

5

涨知识了,很有帮助!

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 当前离线   发表于2017-11-21  | 只看该作者      

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点评   叶子451  发表于  1楼   2017-10-19  最佳容积率一、相关理论模型1、理论基础在其它住宅属性不变的前提下,随着容积率的提高,消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成...
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