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[分享]高房价时代!租房PK买房:为什么租房动摇不了房价!

发表于2017-8-3  17条回复  2908次阅读    筑龙币+50  搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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叶子451

近日,住建部牵头九部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》


出发点是这样的:
当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大,但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善,租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。

所以,要加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。


办法大概是这样的:
多引导企业进入这个领域;怕赚钱难不愿意进?国企可以先带头嘛;再给政策倾斜支持!比如地方政府让点利甚至割点肉,更重要的还有金融支持,从发债到IPO再到REITs都可以考虑;顺便请公安部门出面,加强一下租房各环节的管理。

此文件一出,舆情亢奋称善。大理由是两条,一是解大城市新市民租房之困,民生工程啊;二是买不起房就租房,减少需求,有助于降房价。民情工程啊!

听高人说话,怕被忽悠,我一般看他们的眼睛而不是嘴巴。眼睛是人心灵的窗口,不会撒谎。领导当然是高人了,但也是人。见不着领导咋办?我的办法是,闭上眼睛,主动进入黑暗模式。

好了。干货读完,睁开眼睛,困惑丛生。

第一大困惑,这有点自相矛盾呀!


一、一方面说“市场需求旺盛、发展潜力大,租赁房源总量不足”;一方面又力推租房生意,惟恐企业不愿意做,所以特意提到让国企带头进入,还要给政策和金融支持。这说明赚钱很难嘛。事实上,以企业角度来看,租房市场本来就不赚钱!

不信,你去链家和我爱我家问业务员,他愿意做二手房买卖,还是租房业务?两者的佣金不可同日而语。

二、不知道领导怎样得出租房市场“供不应求”这个结论的?

多年来,我们听到的更多实情是:小区亮灯率太低,空置率过高,急得专家都提要征收空置税了。比如最近那则刷屏的新闻,一对厦门的离婚夫妻名下竟有70多套房!

另外,中国房租回报率之低惨不忍赌。按现有房价水平,中国大部分城市的租金回报率在1%左右,低于定期存款利率,而国际通行的租金回报率应该在4%左右。这对应的是“供不应求”吗?

三、这么低的回报率,怎么还有人出租房屋呢?因为有资产升值这根骨头在前面吊着,租金只是个鸡肋。基于这点,对于房子,大家能多买就多买,但买到手里总不能闲着。再则,中国投资渠道稀少且风险大,房租回报低但稳定,少胜于无。

四、国企为主力进场,后面是政策和金融支持,后果会很严重。首先是建房投入大,不卖只租,回收期长,属于典型的短钱长用,正常风控说不过去。二是租金回报率本来就低,加大供应冲击,就会更低。搞乱市场,与民争利。三是连累金融体系。这次提出的金融支持,主要是直接融资。也就是说,不要打银行贷款的主意,而是向资本市场伸手。

但资本市场最基本的要求是盈利。我不知道1%左右的回报,哪家资本敢投?在商言商还是讲政治?把人家金融机构搞得进退两难。几年之后,弄不好又是一堆不良资产。

第二大困惑,发展租赁市场能降房价?

一、好好想一想:如果很容易把房价降到你能买得起的水平,还会这样大力搞自住房、公租房、租赁房吗?

二、在各地二手房存量已然很大、租金回报率又不高的情况下,还要加大租赁供给,潜台词是告诉大部分新市民:至少在你的前半生,应该抱着现实的态度定位自己的居住形式,是租呢?还是租呢?还是租呢?别想了,至少在大城市,就是租。

三、世界上福利性住房(包括自住和租赁)搞得好的超大都市,房价都极高。特别是香港和新加坡。别跟我说德国,中国的大城市永远不会学德国。一是因为德国最大的城市还没有郑州大,二是因为德国才是真正的社会主义国家。

对标香港和新加坡才是大概率事件:商品房的高房价,和福利房、租赁房的广覆盖并行,两者互为因果。

四、房价上涨真正的动力,是高于社会平均投资回报率的资产增值。而不是因为人们租不到房,才被迫去买房。
第三大困惑:进城的人没房住,ZF该管吗
一、大城市的生活成本高,包括房价和房租,这是正常的。至于高出的部分合不合理,可以见仁见智。但是,怎么都不应以13亿人都进北京,还都能租得起房的标准来衡量吧。

在形态相近、规模相当的国际都市里(比如香港、新加坡、纽约、伦敦和巴黎),初初工作的大部分年轻人,除非中了大奖或有第三方埋单,单靠自己收入,租住情况注定与“舒适”无缘。

二、每个人在大城市都会有一个“磨合”甚至“试错”阶段,终会有很多人承受不了或不愿承受压力退出。这很正常。是否退出,何时退出,是他本人的事情。

老实说,如果一个人有能力在保定和石家庄择业居住,但他非要到北京来的话,那“居京易不易”纯粹属于他的“发展”问题,而不是“生存”范畴。“发展”问题,不用你兜底呀!不是不相信你的诚意,而是您兜不起这么多人。

三、这次出新政的原因之一就是新市民租房困难问题。但要看是什么样的困难。比如人家是因为刚到大城市,工资不高,租不起好房子、大房子、国贸隔壁的房子,这事儿很正常。可能人家的父母都不着急,顶多告诉孩子,好好干,干好了面包会有的。你跟着着哪门子急呀?不分青红皂白,见人就背,容易闪了腰。

四、什么事儿该管呢?

比如,满城出什么价钱都租不到房子;比如消防有隐患、治安不好、卫生不合格、业主耍赖皮。这时候,才轮到政府出手。所以,这次用不着这么多部委,就公安部加上街道委员会足矣。租房的安全,早该好好管了!

香港公租房制度相对完善,但政府参与的直接原因不是多少人住得挤,也不是租金高低,而是当时租房集中的木屋区发生了一场火灾。

自从2015年开始出现“购租并举”的概念开始,租房市场直到2017年才迎来实质性发展。先是首 个租房条例出台,接着是修改《土地管理法》,给集体土地上盖租赁用房开辟绿色通道,后是9部委在昨天推出《通知》,干货很多。

而各个城市也已经同步开展了相关工作,北京、上海、佛山等地已经出现了“只租不售”的地块,广州更是推出了详细的工作方案,提出“租售同权”,一时间租赁市场变得十分可期。
为什么租房动摇不了房价
房子仍然是一个城市最重要的门票

对于一个希望致富的人来说,一般有三条路,创业、炒股和买房。对于普通人来说,显然买房是不需要多少专业技能的。

房子与经济是密切相关的,经济好的城市,机会多,人多,房子一定不便宜。现在有很多人去三四线买房,但在他们的心里,永远有着一颗置换的心,三四线不可能长期持有,而只可能是一个跳板,赚钱脱手后去买几套一线城市的房子才是终极目的。

有了房子才有可能真正成为这座城市的主人,而不买房则概率基本为零。

价格代表的是稀缺程度

价格反映的是供求关系,也就是稀缺程度,稀缺的是什么,房子是稀缺的,与房子相关的附加值也是稀缺的。

以租房可以上学为例,最直接的效果不是大家不愿意买房,而是更多人去卡位租房,租金如何走,你我都清楚。这样一来就会陷入死循环,因为租金收益可观,买房就更加有利可图,不仅赚房屋增加值,更可赚租金。

房子之所以贵,是因为市场上的钱多了

说楼市表现为货币现象,恐怕没人反对,这些年M2的快速增长,背后是房地产杠杆开发和销售的快速发展。市场上的钱多了,绝大部分都会进入楼市。

买房是储蓄行为,而租房则是消费行为,这两者之间有着天壤之别。指望增加消费来让大家不储蓄,这对于习惯储备房产的中国人来说,太不现实了。

房子看得见摸得着

中国人喜欢买看得见摸得着的资产,看着放心,这种观念根深蒂固。此外,大家都知道我们的投资渠道还是比较有限的,主要集中在股市和楼市,而进入股市,普通人基本上就是被割韭菜的命运,买房则相对靠谱。

房子看得见摸得着表现在地段、户型、物业、开发商品牌等因素,好不好一眼就能看出来。

想要房子真的便宜,这些事情必须做
首先,我们要明白一点,按照人均住房面积计算,房子是够住的,现在仍然不够买,本质上是人们买房子是储蓄,他是向买黄金买股票一样的逻辑来买房。

相对于买黄金买股票,买房的一大优势就是天然可以找银行借钱。

所以要破除房子继续上涨,就得对症下药:
1、断掉投资需求的资金来源,这项工作已经在做了,还得继续保持。

2、整体资金量要减少,房地产是资金密集型产业,靠的就是资金的周转。开发商融资受限,购房者贷款受限,买卖双方的能力都下降,房子这种资金流动的媒介,价格也会下来。

3、供应,还是供应,没有足够的供应,就存在稀缺性,人们就得为稀缺性买单。

4、以其他产业代替房地产。房地产贡献的收入太多,如果不果断发展其他产业,这味药还得继续喝。

5、开辟更多的投 资品,人们买房就是储蓄,房子不过是媒介,没有更多的投资品出现,人们还是会继续买房。

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 当前离线   发表于2017-8-3  | 只看该作者      

2

很全面的讲解,房价一直是上升的!

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 当前离线   发表于2017-8-18  | 只看该作者      筑龙币+10

3

房子确实是民生大事。影响房价的因素有很多。不过房价一直再涨。

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房子仍然是一个城市最重要的门票

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房子仍然是一个城市最重要的门票

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6

事实上,以企业角度来看,租房市场本来就不赚钱!


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7

这个事情仁者见仁智者见智,不过个人觉得还是买房比较好,www.vipjianshe.com

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 当前离线   发表于2017-8-22  | 只看该作者      筑龙币+20

8

要加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。

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 当前离线   发表于2017-8-25  | 只看该作者      筑龙币+10

9

租房PK买房。房价也不是那么容易降的

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 当前离线   发表于2017-8-27  | 只看该作者      筑龙币+10

10

当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大

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