| 海博大厦”地产项目可行性研究 （一）调查范围 1.商圈定义 商圈是指主要顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。 主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高； 次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散； 边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。 2.商圈界定 根据上述定义，我们初步将本项目的商圈确定为： －主要商圈为本案半径3km范围； －次要商圈为写字楼现实客户 －本案半径3-5km范围； －边缘商圈为本案5-8km范围。 以上三个商圈是我们本次调查的目标商圈，范围是南至长安街西延线，东至西三环，北至北四环，西至西五环。此外，我们还设计了对比商圈，范围是目标商圈以外的北京其它地区。 （二）调查对象 - 写字楼潜在客户 - 公寓现实客户 - 公寓潜在客户 - 小区居民 - 房地产经纪公司 （三）研究方法与流程 房地产市场定位，主要解决以下三个方面的问题：项目的客户是谁？客户需要什么价格的产品？客户需要什么类型的产品？我们主要从以下几个步骤进行研究。 1.地块分析 对包括项目位置、交通、规划与限制、周边设施和优势劣势等诸多方面进行分析，明确项目地块的先天条件对项目定位的影响。扬长避短，充分发挥项目地块的优势与特色，为项目进行进一步策划确定先决条件。 2.市场调查和市场研究 （1）总体市场分析。包括北京市宏观经济形势、房地产市场情况以及政策分析，明确项目开发的宏观经济和总体市场背景，了解项目开发的宏观基础是否理想。 （2）市场竞争分析。在深入的市场调研的基础上分析项目竞争区域的特点、可比项目的供应及销售情况、竞争项目的特征等，明确项目所处的市场竞争程度和内容，为项目的市场定位提供依据。 （3）市场需求分析。 包括潜在客户定位、客户需求特征调查等，明确项目可能的潜在客户群及其对产品的需求特点，为项目的市场定位和产品定位提供依据。 3.产品定位及产品概念设计 包括客户定位、产品档次定位、产品功能定位、价格定位等方面。 4.经济测算 主要根据项目的市场定位和产品定位方案，预测项目的市场表现（销售速度和销售率），进行经济测算及多方案比较，从经济上考虑项目的最佳定位，在保证发展商利益的基础上，设计出最合理的财务方案。 |
陕西 宝鸡 | 建筑施工
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