| 报告主要内容如下： 第一章 投资项目评估概述 一、可行性研究的概念和作用 概念 投资项目的可行性研究是指在投资决策前对于拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究，对各种可能拟订的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证，对项目建成后的综合效益进行科学预测和评价的一整套科学研究工作 。 作用 1.开展可行性研究是提高投资效益的首要措施 2.可行性研究是项目决策的依据 3.可行性研究是为项目建设筹措资金的依据 4.作为项目主管部门商谈合同、签定协议的依据 5.作为项目进行工程设计、设备定货、施工准备以及采用新技术、新设备及其研制计划、工业性试验等工作的依据 6.作为环保部门审查项目对环境影响和向项目建设所在地申请建设执照的依据 7.作为企业组织管理、机构设置、劳动定员和职工培训等工作安排的依据 8.作为国家各级部门编制固定资产投资计划的依据 9.作为为项目投产后下达总的利润任务，为经理人员提出评价标准的依据 二．项目评估在投资决策中的地位和作用 项目评估 在拟建项目投资或银行发放贷款决策之前，以项目可行性研究为基础，以综合效益为中心，从决策者的角度对投资项目建设的必要性、可行性及其成本、效益所作的全面的评审与估价 1. 项目评估是促使项目投资正确决策的保证 2. 项目评估可以为项目取得必要的投资和贷款创设条件 3. 项目评估是把项目微观效益同宏观效益统一起来的手段 第二章 投资项目市场分析 一．市场分析的概念和作用 概念 市场分析是指通过市场调查和市场预测，根据项目产品的竞争力、市场规模、性质、特点等，对项目所生产的产品的市场状况作出的分析 作用 1.是项目投资的前提和先决条件 2.是确定项目建设规模的重要依据 3.是制定项目产品方案的重要依据 4.是选择项目技术装备和厂址的依据 5.是制定产品销售规划的依据 二．市场预测的内容和方法 内容 1.市场商品需求总量的预测 市场商品需求总量为市场上有货币支付能力 的全部商品需求量 2.市场需求构成预测 市场需求构成按其性质可分为消费品需求构成和生产资料构成两大类 3.消费者购买行为预测 消费者购买行为预测是指通过对消费者的购买动机、方式和心理等各方面的调查来分析预测商品需求的变动趋势 方法 1.定性预测方法 2.时间序列法 3.因果分析法 4.消费水平法(弹性系数法) 5.产品寿命周期分析 三．弹性系数的概念 弹性系数是指某种变量对另一变量变化的反映程度，是两个相关变量变化率之比。计算公式 当E=1时，表明两个变量增长率相同，称为等度效应弹性；当E>1时，表明因变量增长率大于自变量增长率，称为强效应弹性，弹性较大；当E<1时，表明因变量增长率小于自变量增长率，称为弱效应弹性，弹性较小；当E=0时，表明完全没有弹性 。 (一)需求的收入弹性系数 需求的收入弹性系数反映的是当收入(如居民人均货币收入)变化时，消费者对某种商品需求量变化的程度。其计算公式是 当需求的收入弹性系数大时，说明消费者的收入增加程度引起的需求变化程度大；反之，引起的变化程度小 (二)需求的价格弹性系数 是需求量变动的比率与价格变动的比率的比值。它表明当某种商品价格变化时，消费者对该商品需求量的变化程度。计算公式为 (三)需求的交叉弹性系数 产品需求还可能受到相关产品、互补产品或互代品的价格影响。需求的交叉弹性就是指相关的两种产品中的一种产品的价格变动引起的另一产品需求的变动程度。如：产品A对产品B的交叉弹性系数 第三章 建设规模分析 一．生产规模的含义 又称企业规模，是指劳动力、劳动资料和劳动对象等生产要素和产品在企业内集中的程度，它反映了企业生产能力的大小。衡量生产规模的指标主要有生产能力、产量、产值、职工人数和资产价值等。可以根据行业特点采用不同的标准。 二．盈亏分析法 又称效益法，是指对产品经营情况进行分析从而确定生产规模的一种方法 1. 线性盈亏平衡分析法 又称本量利法或保本点分析法。其计算公式为 第四章 生产技术方案与公用工程设计方案 一、厂址选择的方法 1.方案比较法 是指对初选的几个厂址方案列出厂址方案的比较表，进行初步分析比较，然后再比较投资费用和经营费用，从而确定厂址的方法。 厂址的方案比较，可以分为技术条件比较和经济条件比较两个方面。 把经初步分析确定的方案进行建设投资和经营费用的比较或追加投资回收期的比较。其公式是 计算得出的结果与行业规定的标准投资回收期进行比较，若追加投资回收期小于行业标准投资回收期，说明追加投资的方案可取 。 2.评分优选法 评分优选法是一种定性问题定量化的实用优选方法，其分析步骤如下 第一步，首先在厂址方案比较表中列出主要的影响因素，按照各因素的重要程度分别赋予不同权数 第二步，对每个可选地址进行考察，分别给出各厂址的等级系数，然后将该系数乘以相对应的权数，算出各因素的具体得分 第三步，最后把各厂址的每个因素得分全部加总，总分最高者为最佳的厂 |
| 房地产项目财务分析（概念及公式） 一、财务评价的一般概念 (一)财务评价的概念及作用 1．财务评价的概念 财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 2．财务评价的作用 (1)考察项目的财务盈利能力。 (2)用于制定适宜的资金规划。 (3)为协调企业利益与国家利益提供依据。 (二)财务评价的程序 程序大致包括如下几个步骤： (1)估算现金流量； (2)编制基本财务报表； (3)计算与评价财务评价指标； (4)进行不确定性分析； (5)风险分析； (6)得出评价结论。 (三)财务评价的内容与评价指标 (1)财务盈利能力评价主要考察投资项目的盈利水平。为此目的，需编制全部投资现金流量表、自有资金现金流量表和损益表三个基本财务报表。计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资收益率等指标。 (2)投资项目的资金构成一般可分为借入资金和自有资金。自有资金可长期使用，而借入资金必须按期偿还。项目的投资者自然要关心项目偿债能力；借人资金的所有者――债权人也非常关心贷出资金能否按期收回本息。项目偿债能力分析可在编制贷款偿还表的基础上进行。为了表明项目的偿债能力，可按尽早还款的方法计算。在计算中，贷款利息一般做如下假设：长期借款，当年贷款按半年计息，当年还款按全年计息。 (3)外汇平衡分析主要是考察涉及外汇收支的项目在计算期内各年的外汇余缺程度，在编制外汇平衡表的基础上，了解各年外汇余缺状况，对外汇不能平衡的年份根据外汇短缺程度，提出切实可行的解决方案。 (4)不确定性分析是指在信息不足，无法用概率描述因素变动规律的情况下，估计可变因素变动对项目可行性的影响程度及项目承受风险能力的一种分析方法。不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析。 (5)风险分析是指在可变因素的概率分布已知的情况下，分析可变因素在各种可能状态下项目经济评价指标的取值，从而了解项目的风险状况。 二、基础财务报表的编制 为了进行投资项目的经济效果分析，需编制的财务报表主要有：财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表和资产负债表。对于大量使用外汇的项目，还要编制外汇平衡表。 (一)现金流量表的编制 1．现金流量及现金流量表的概念 在商品货币经济中，任何建设项目的效益和费用都可以抽象为现金流量系统。从项目财务评价角度看，在某一时点上流出项目的资金称为现金流出，记为C0；流入项目的资金称为现金流入，记为CIo现金流入与现金流出统称为现金流量，现金流入为正现金流量，现金流出为负现金流量。同一时点上的现金流入量与现金流出量的代数和(CI―C0)称为净现金流量，记为NCF。 2．全部投资现金流量表的编制 全部投资现金流量表是站在项目全部投资的角度，或者说不分投资资金来源，是在设定项目全部投资均为自有资金条件下的项目现金流量系统的表格式反映。表中计算期的年序为1，2，。。。。。。，n，建设开始年作为计算期的第一年，年序为1。当项目建设期以前所发生的费用占总费用的比例不大时，为简化计算，这部分费用可列入年序1。若需单独列出，可在年序1以前另加一栏“建设起点”，年序填0，将建设期以前发生的现金流出填人该栏。 (1)现金流入为产品销售(营业)收入、回收固定资产余值、回收流动资金三项之和。 (2)现金流出包含有固定资产投资、流动资金、经营成本及税金。固定资产投资和流动资金的数额分别取自固定资产投资估算表及流动资金估算表。 (3)项目计算期各年的净现金流量为各年现金流人量减对应年份的现金流出量，各年累计净现金流量为本年及以前各年净现金流量之和。 (4)所得税前净现金流量为上述净现金流量加所得税之和，也即在现金流出中不计人所得税时的净现金流量。 3．自有资金现金流量表的编制 自有资金现金流量表是站在项目投资主体角度考察项目的现金流人流出情况，其报表格式见书表p185。从项目投资主体的角度看，建设项目投资借款是现金流人，但又同时将借款用于项目投资则构成同一时点、相同数额的现金流出，二者相抵，对净现金流量的计算无影响。因此表中投资只计自有资金。另一方面，现金流入又是因项目全部投资所获得，故应将借款本金的偿还及利息支付计人现金流出。 (1)现金流人各项的数据来源与全部投资现金流量表相同。 (2)现金流出项目包括：自有资金、借款本金偿还、借款利息支出、经营成本及税金。借款本金偿还由两部分组成：一部分为借款还本付息计算表中本年还本额；一部分为流动资金借款本金偿还，一般发生在计算期最后一年。借款利息支付数额来自总成本费用估算表中的利息支出项。现金流出中其他各项与全部投资现金流量表中相同。 (3)项目计算期各年的净现金流量为各年现金流人量减对应年份的现金流出量。 (二)损益表的编制 损益表编制反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。损益表的编制以利润总额的计算过程为基础。利润总额的计算公式为： |
| 谢谢了！ 公司正好要求我开始涉及这方面的工作，这不是我的专业，您的心得正好是我需要的。 再次表示感谢！ |
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