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任志强、潘石屹、张宝全房价估算

发表于2005-07-28    1116人浏览    3人跟帖    复制链接  只看楼主

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ralflin

三开发商房价算法
成本法假设开发法的倒算北京一块土地同一地价三开发商房价算法不同
作者:余美英
由商地置业公司、华润置地(北京)股份有限公司、SOHO中国有限公司、广州富力地产股份有限公司四家公司参加投标的北京市广渠门外东五厂国有土地使用权出让招标结果揭晓,广州富力地产股份有限公司以31.5889亿元人民币的投标价中标。
招标结果揭晓当天,前来接收中标通知书的广州富力地产股份有限公司有关人士当即表示,根据成本和目前北京楼市发展势头,未来社区住宅销售价格将不低于8000元/平方米。
而一直以来,业内外人士都认为地价高、土地暗箱操作是北京房价居高不下的原因。到底房价和地价之间存在什么样的关系?同一块地,同样的地价,同样的规划条件,不同的开发商操盘,会做出什么样的房价?广渠门外东五厂这块土地,广州富力操盘房价不会低于8000元/平方米。那么,同样这块地,北京的开发商新华远房地产公司总经理任志强、惯于营销的现代城总经理潘石屹、以管理成本见长的今典花园总经理张宝全三人来操盘,房价又会是多少?本报记者分别请这三位开发商对广渠门外东五厂这块地进行了开发测算。
按广州富力投标的标书,地块基本情况:容积率为2. 7,地上建筑面积为115万平方米,地价为31.5889亿元。
■任志强:
房价在8000元/平方米
任志强认为在此次招标条件中,容积率并不是作为法定条件提出的,这样就潜伏着一个问题,即将来开发过程中,会不会存在突破容积率,地上建筑面积达到115万平方米以上,甚至达到130万平方米的可能。如果允许容积率超过标底,等于招标规划的不公平。在记者的要求下,任志强勉强按地上建筑115万平方米进行简单测算。
按任志强的经验,一般房地产住宅开发项目的城市规划要求必须有15%的配套(包括教育、幼儿园、商业、社区配套等),这就意味着115万平方米中,可销售面积只有85%,即可销售面积为115万平方米×85%=97万平方米。这样可销售部分的土地价就为31.5889亿元÷97万平方米=3256元/平方米。此外,这个地区其他费用分别为:
大市政费约在500元/平方米(包括道路、站点);
小市政费约300元/平方米(包括环境、绿化、站点);
建安成本约2200元/平方米(包括分摊不可销售面积的建安费用);
平均资金成本利息约230元/平方米(如自有资金充足可减少);
各种税费约450元/平方米;
销售成本和管理成本约为385元/平方米;
此外,还要涉及公用设施成本可能提高、门窗或外立面的特殊装修,勘察、设计、地下基础处理、不可预见费等,成本约在7300元至7700元/平方米之间。
任志强认为,“这样的房屋成本,加上利润,销售时房价一般就得在8000元/平方米左右。但房价并不是简单由成本决定的,而是由市场需求决定的。但很显然,8000元/平方米将是一个不低的价格。”
■潘石屹:
两种定位,不同价格
潘石屹向记者透露,如果他拿到这块地,可能会考虑两种操作策略,而这两种策略将带来不同的房价。
第一种:大众化住宅
地上建筑面积115万平方米的土地价格应该是31.5889亿元÷115万平方米=2746元/平方米。根据现代城的经验,这个地区的大市政配套费应在500元/平方米。根据现行的分摊办法,建100平方米的房子,可销售面积为93平方米,也就是说,房子的可销售率为93%,那么,这块土地每平方米的土地成本为:
土地成本=(2746元/平方米+500元/平方米)÷93%=3490元/平方米
按现代城的运作经验,包括管理成本、营销成本、小市政费用、设备、建安成本等在内的费用,标准稍微低一点,塔楼的建安费用一般为2500元/平方米。
这样,假设最后销售的房价为7500元/平方米,那么:
营业税一般为销售额的5%,即7500元/平方米×5%=375元/平方米
所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=7500元/平方米×20%×33%=495元/平方米
土地增值税按营业额的2%交=7500元/平方米×2%=150元/平方米
这样,房价的成本价=3490元/平方米+2500元/平方米+375元/平方米+495元/平方米+150元/平方米=7010元/平方米
7010元/平方米的成本价与假定的销售价格7500元/平方米差490元/平方米,也就是说,如果最后房子卖到7500元/平方米,那开发商就能每平方米净挣490元,净利润率=490元/平方米÷7500元/平方米=6.5%
第二种:高档住宅
按现代城的运作经验,如果在这里建高档住宅,每平方米的建安成本再增加700元就差不多,即建安费用为3200元/平方米。
这样,假设最后销售价格在8500元/平方米,
那么,营业税一般为销售额的5%,即8500元/平方米×5%=425元/平方米
所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=8500元/平方米×20%×33%=561元/平方米
土地增值税按营业额的2%交=8500元/平方米×2%=170元/平方米
这样,房价的成本价=3490元/平方米+3200元/平方米+425元/平方米+561元/平方米+170元/平方米=7846元/平方米
7846元/平方米的成本价与假定的销售价格8500元/平方米差约650元/平方米,也就是说,如果最后房子卖到8500元/平方米,那开发商就能每平方米净挣约650元,净利润率=650元/平方米÷8500元/平方米=7.6%
同时,潘石屹明确,“第一种价格只能是毛坯房,第二
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 当前离线   发表于2005-07-28  | 只看该作者      

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我个人认为任志强同潘石屹的预测大体一致,大体的费用都差不多。对于潘石屹的两种策略,个人觉得相差不大,因为大众化住宅和高档住宅的成本不单表现在建安费用,它还常常包括项目的配套,项目的物业等等。
而张宝全的估价同前面二者最大的不同就是建安成本这一块,我个人认为北京的基准建安成本大体应该在这个水准上。
还有一个三者都非常关注的容积率,这个问题的伸展空间很大。在国内房地产行业只要你关系发展的好,相信发展商在这个事情上可以大有所为。

 当前离线   发表于2005-08-01  | 只看该作者      

3

我觉得他们都不老实,都给自己留下了很多余地。
在他们的成本估算中都有很多漏洞,而这些漏洞恐怕就是所谓的“暗箱”吧!

 当前离线   发表于2005-08-01  | 只看该作者      

4

呵呵,这个东西只是一个估算值了,和实际成本是有差距的,但是具体是多少,谁也说不准确,不过可以肯定的是,他们都是按最高值估算的。很多项目在实际操作中上都是有压缩的空间的。
但是售价却是由开发商决定的,这个售价一定会高于成本加上预期的投资回报,可以套用上面一句话说,售价和成本没有太大的关系,是市场决定的,是和他们预期的投资回报率来决定的。

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