[分享]地产收并购,如何高效选定项目?

发表于2019-04-11    1379人浏览    3人跟帖    筑龙币+100  复制链接  只看楼主

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叶子451


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地产并购中的项目信息获取的渠道非常多,只要你踏入了投拓这个圈子,公司越大、级别越高迎面扑来的项目也就越丰富。但不同的项目渠道应该有怎样的预判是拓展人必须具备的技能,最重要的是辨别骗子陷阱的能力!


今天,我们一起来看看并购拓展人需要具备的能力:收集到项目信息之后,如何高效选择项目进行跟进。

地产收并购,如何高效选定项目?_1


项目如何快速排序?


掌握了如何精准寻找项目信息渠道之后,投拓人立马会面临一个非常大的困扰:纷至沓来的千百个项目,人手精力必然都有限,如何高效甄别项目的优劣级呢?


除了通过第一个项目获取能力,根据来源划分项目优先顺序以外,星探君在项目储备数据库建立的标准中还要求加入了一个项目分类项。按照项目主体权利人和项目现状两个维度进行排序。如下:

项目权利人维度:国企项目>上市公司>单一权属私企>国有控股联合体>混合私企

项目现状维度:净地>在建工程>已售阶段>毛地>未取证地块

再结合项目来源,可以编制一个项目跟进工作排序的三维评分表。

地产收并购,如何高效选定项目?_2

地产收并购,如何高效选定项目?_3

这是一个无聊的,

但对拓展工作开展有指导意义的表格。

我们建议,

按照得分排名先后跟进项目。



分类取分标准何来?


项目来源在股东类型和项目现状面前,对于判断项目是否可行显得不具有决定意义,但仍然有较大的参考价值,所以我们也给了20%的权重。


特别是老板推荐的项目,有几个拓展人敢不第一时间去考察的?


这里说说股东类型和项目现状两个维度的取分缘由。


股东类型取分排名


国有企业

股东为国有企业的项目,原则上我们可认定为最优质项目。


得分原因(满分):

1.国有企业做为标的,产权干净清晰,一般不会存在复杂的债权债务关系,即便有也会规范的梳理出来供尽调评审;

2.国有企业的管理比较规范,整体公司各方面账目清晰可查,便于项目判断;

3.国有企业拟转让的标的,大部分是因为不具备开发能力、管控原因需退出地产等,而不是资产不优质。因此项目可开发性较高;

4.国有企业转让资产价格一般较为公允,管理者不会也没必要漫天要价,且溢价空间充分,最低限度可谈到国有资产保值。从经济测算角度,价值空间大;

5.国有企业项目合作存在的问题主要是需要挂牌,在操作上要做好排他措施。


上市公司

上市公司的项目相对于国有企业略逊一筹,但仍属于优质标的


得分原因(80%):

1.管理比较规范,整体公司各方面账目清晰可查,便于项目判断;

2.所有事项必须公告,在重大资产变动风险方面,证监会已经帮我们把过第一道关口了;

3.项目转让有很多是为了救市处置,谈判控价的机会大;

4.如果不是集团出现风险需要救市,上市公司转让的项目价格不会太低,操盘难度大;

5.正常项目会以合作的形式来谈,且面对上市公司的盘子需要,我们的并表机会小;


单一私企

若不是资不抵债,恐怕最大的痛点就是漫天要价


得分原因(60%):

1.项目一般权属干净清晰,历史成本往往较低,有很多谈价格机会空间;

2.老板一言堂,只要满足对方的基本诉求,项目交易较简单快捷;

3.债权债务不透明,公司管理不规范,后续的尽职调查工作难度极大;

4.存在资不抵债的较大风险,例如一地多抵,关联借款,隐形债务等;

5.漫天要价是此类项目谈判的最大困难,很多小老板不懂土增计划或者装不懂,让你谈价格的时候对标公开市场周边土地价,真是逼得你哭笑不得;



国有控股联合体

多方股东,胃口统一是一个大工作


得分原因(40%):

1.不光不及格,仅给的40分基本上都得益于国有控股的管理成果;

2.若小股东转让,国有控股股东拥有优先受让权,谈了白谈;

3.若国有控股股东转让,小股东同等条件下有优先受让权,一定要注意这个风险;千万不要买了之后干半天人家回来索要资产来了。

4.不管哪一方转让,另一方放弃优先购买的,很大原因是合作上有难度+项目运作困难;两条叠加,你接过去能好过么?

5.如果各方股东都转让,说明了项目的价值存在疑义,或者至少价格不会给你捡漏了;


混合私企

麻烦事往往内外交织,先统一思想是谈判的前提


得分原因(20%):

1.单一私企和国有混合企业中提到的风险这里都有可能存在,另外还增加股东之间的“你死我活”的激烈斗风险;

2.各方股东没有统一思想,签订单一授权人之前,先躲躲;

3.能给分完全是基于一个词“万一”。


项目现状取分排名


净地

干干净净晒太阳,规规矩矩等起楼


得分原因(满分):

1.这里说的净地是指取得土地证,且规划指标明确,地上三通一平场干地净的项目。给满分,星探君代表全体拓展人画押了;

2.必须走股权交易,需要对应的项目公司也是干干净净、规规矩矩,且只有此项目资产最佳;

在建未售

25%投资额这条线,在这里让你多了一个交易方式可选项


得分原因(80%):

1.相对于净地,在建工程面临了合作方的法律纠纷风险;

2.在建工程,可根据投资是否25%以上考量,交易方式上出了股权转让,多了一个在建工程转让的可选模式。对于拓展人来说,税筹也好,风控也好多了一个角度;

3.需要处理对应一些列的历史合同遗留问题,总包是否可变等运营难度;


在建已售

一部分买地,一部分团购房


得分原因(60%):

1.相对于前面两类,额外面临了更多的法律纠纷风险,特别是是否存在桌下认筹一房两卖的隐藏风险;

2.未建设地块类同卖地,已建成区域看成团购房可能是这类项目的最大特点。这样项目的谈价空间足够;

3.产品类型已确定,对接公司的产品线概率上比较难了;


毛地

拆迁可真的是老大难


得分原因(40%):

1.地价便宜,税筹空间可通过拆迁解决很大一部分;

2.开发周期不可控,项目计划难以拿捏。拆迁需要属地化专业人去干;

3.拆不出来,项目将长期晒太阳,股东投资的资金机会成本及利息搞不好可以拖死你;


未取证项目

如果不是城市更新和旧改,首先落实下是不是骗子


得分原因(20%):

1.城市更新类项目,未取证阶段的溢价较低。但后续最终取证存在不确定因素,需要极其专业的团队跟进调查;

2.很多拿着一个政府意向协议或者战略合作协议就来卖钱了。对于这类公司,星探君只能说过于急功近利了;

3.遇到此类项目,建议可以谈合作,增资扩股最佳,坚决避免花钱买断,一定要就要求他项担保并签对赌;

4.能给分同样完全是基于一个词“万一”。


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