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[分享]一线城市写字楼空置率上升,企业对租金承受能力下降!

发表于2018-11-08     486人浏览     1人跟帖    筑龙币+50  复制链接  只看楼主

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作者:房互


联网商办交易平台好租发布了2018年第三季度商办物业的交易数据,其中公布了最新的写字楼交易数据,并详细的列出了北京、上海、深圳、广州和成都五个热点经济风向城市的写字楼交易情况。


写字楼数据的变化,反应的是选址企业的运营情况。看到好租发布的最新数据,房互君吓了一跳,因为我们不愿意看到但事实的确不太乐观的趋势开始显现。


具体内容我们分写字楼市场的需求方、供应方以及成交情况三个板块来解读。(报告全文可加房互君微信索取)


1

企业租金承受能力下滑


在找办公楼的企业端,好租的数据显示呈现出两个趋势:第一个,企业选址的面积需求在变小,第二个,企业的意向租金即租金承受能力在减弱。


没有数据表明企业在选址中从大换小的占比,但房互君周边朋友们反馈过来的直观感受是,不少企业人员在压缩,所以换办公室的需求大概率是从原来的大办公室换小的,以减少办公租赁成本。


具体数据上,从城市来,好租北京的选址客户的需求面积集中在300平米以下,租金段集中于3—6元每平米每天,环比数据显示,从第二季度开始,北京客户需求租金开始分化,3—6元每平米每天的需求量增多,而高价格段的需求开始回落。具体变化如下。


上海也表现出相同的势头。同样,上海商业办公租赁的客户需求300平米以下居多,租金2—4元每平米每天居多。从今年二季度开始,租金价格2—5元每平米每天的需求量增多,高价格段需求回落。如下图所示。



深圳、成都以及广州的数据同样不容乐观。两个趋势很明显:企业的选址面积需求开始变小,可承受的租金或者说意向租金开始变低。



一方面是需求在减弱,另外一方面是市场还有新增供应以及空置率在上升,这意味着商办物业接下来要经历颓势。


从上面的几张图可以看出,这些数据变化趋势从三季度开始变得明显。这从另一侧面显示,从第三季度开始,一线城市的企业经营情况不容乐观,企业开始压缩员工数量即裁员的势头开始显现,所以办公面积开始压缩;另外,企业开始压缩办公成本,对办公室租金单价的要求越来越低,从高档次到低档次换的势头开始显现。


2

供应方面:投资增速下滑,市场空置率增加


在商办市场供应方面,办公市场投资增速下滑至11%,前三季度商办市场土地成交流拍5幅。由于今年供应高峰提前至6、7月份,使得后两月稍显低迷。



从未来供应来看,施工开工持续走低,竣工面积断崖式下降14%,整个“增量市场”显著负增长。



城市累计可租面积是商住领域的一个重要指标,但并不是一个积极的指标。一个城市的累积可租面积越大,意味着这个城市的商住空置面积越大,在竣工面积没有增加甚至下降的情况下,累积可租面积则表示这个城市退租的企业很多,但退下来的写字楼没有能接手。


今年第三季度的数据在城市累积可租面积上就表示出消极的趋势。2018Q3一线城市累积可租面积同比普遍增长五成,环比增速表现则较为分化,其中深圳高达72%,其次为北京的39%和上海的26%,广州3%。



也就是说,第三季度一线城市的新增竣工面积在减少,城市累计可租面积出现不同程度的增加,这说明市场中退下来的写字楼在增多,空置率在加速上升。


3

写字楼成交量下降、租金涨跌幅度不大


写字楼租赁成交方面,好租数据显示,除广州增长13%外,北上深环比跌幅均超过15%,7、8月份成交收缩尤其明显。


从成交价格来看,一线城市Q3租金水平小幅震荡,其中北京下跌0.13%而上海上涨0.13%,价格表现基本坚挺。也就是说,尽管市场的租金承受能力下降,以及成交开始下滑,但租金还没有明显下跌。



分城市来看,北京的成交量和成交价格依然遥遥领先,分别为464万方、7.2元/平/天,较上海的348万方和5.3元/平/天分别高出33.3%和35.8%。


北京的产业聚集和“多中心化”格局最为明显,1191万方的累计可租面积集中在CBD、亦庄开发区、丰台科技园和望京,主要成交商圈相对分散,最好的CBD占比25%,四惠以14%次之,高租金办公楼则集中在金融(15.2元)、CBD(12.6元)、东长安(11.5元)等商圈。在大面积成交方面,金融街和丽泽吸纳了较多300平以上的需求。


北京发达的互联网行业对办公楼需求高居不下,文化、贸易、服务业需求也较为集中,主力面积需求和租金需求集中于300平以下和3-6元/平/天。此外,北京Q3新入市写字楼7栋,新增供应面积47万,分散于东、南五环,将进一步加大新商圈的空置率。



相较其他一线城市,上海商办市场供大于求,累计可租面积已高达1923万方,增幅较北京、深圳基数大、增幅低。其中,新商圈虹桥交通枢纽供应占比高达23%,传统商圈中陆家嘴、五角场、南京西路、徐汇滨集中在8%-11%。成交方面,最好的虹桥交通枢纽占比14%,与南京西路(11%)、徐家汇(10%)、陆家嘴(10%)差距不大。


整体上,上海市场供应多中心分散,成交集中于传统商务区,城市骨架扩张速度快,产业导入需要时间。此外,上海Q3新入市写字楼16宗,新增供应面积176万平,为一线增量最大的城市,或将推高上海整体尤其是新商圈的空置率。



作为商办市场的第三极,深圳是一线城市中最活跃的,政策、经济形势的变化在深圳商办市场表现尤为明显。


截至9月,深圳商办市场累计可租面积996万方,环比增加72%,Q3成交量220万方,环比降低48%。其中,供求发达的南山科技园商圈成交面积段稍大,300平以上的需求占比高达45.1%,高租金楼盘则以福田CBD一枝独秀,6元/平/天以上的需求占比高达77.2%。广州的4.1元/平/天平均租金水平略高于深圳的3.8元/平/天,但广州市场体量有限,未来或被新一线城市成都后来居上。



综上所述,北京发达的服务产业尤其是新经济比重对成交量价支撑尚可,上海则因供应量过大而存在较大去化压力,其他城市空置率也均有不同程度上升。


不过,一线城市新增供应逐步放缓,各地也在积极推出产业政策如北京的产业更新、政务东迁、上海的“扩大开放100条”等,试图合理优化产业结构来增加经济的增长亮点,给写字楼市场增加了不少信心。


不知道说企业的冬天已经来临是不是合适,不过还是希望大家做好储备,准备迎接可能到来的难关。(完)


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 发表于2018-11-08  | 只看该作者      

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