[分享]万科+龙湖+绿城+旭辉——新一代住宅,已经进化到这个程度了!

发表于2018-08-16     7157人浏览     0人跟帖     总热度:1605  


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去年十九大报告,明确了目前中国社会的矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。说白了,就是要消费升级。

然而从最近媒体频繁爆出的各种新闻来看,这种矛盾可以说是很剧烈了。对于低质量的产品,客户的抗性非常大。

事实上,目前房企也在出现分化,一些房企开始从追求规模优势,向追求产品优势倾斜。今年很多房企都纷纷发布了自己的新一代产品,把目光收回来,开始打造产品力。创造美好生活。

那到底什么是美好生活,什么是消费升级?
从目前房企产品创新呈现的趋势来看,一是功能更强调均好性,改善型产品成主流,无硬伤成为基本要求。二是附加价值开始得到更多的重视,产品内外部更加注重美感、社交性和趣味性。


01
新一代产品,功能强调均好性
全龄化精装和可变户型成标配
随着“421”式家庭模式成为普遍现象,四个老人、两个中年夫妻加一个子女的结构,直接带来的就是对家庭成长性和养老性能的关注。目前各个房企的新产品,都在重点考虑这两个使用场景。

一、家庭成长性要求户型可变灵活

例如,旭辉今年发布的第五代产品。在户型灵活性上做了很多的考虑。下面的户型,主卧的更衣空间,可以和北侧的书房联动使用。有了孩子以后,还可以拓展为婴儿房,和妈妈很近,又可以有独立的小床。

这种灵活空间设计,不仅考虑到了家庭的可成长性,而且和过去的全生命周期户型相比,不需要大拆大建,非常实用。

万科+龙湖+绿城+旭辉——新一代住宅,已经进化到这个程度了!_1

万科上半年的新户型125㎡的3+1房,也是一样的思路。强调不大改动整体户型结构的前提下,通过设计实现空间的多变使用

一是儿童房的双门设计,联通主卧,方便大人晚上照顾小孩子,而且小孩子可以共用大人的主卫。
二是公卫设计了推拉移门,晚上关上后次卧也是套房,和之前明源君介绍的香港户型设计思路一致。
三是客厅的双厅设计,设计师在顶部设置了滑轮轨,可开可合,打开来是创新的“十字厅”设计,强调家庭核心区的互动,关上之后,比如如果生了二胎,可以隔一个卧室出来。点击☞工程资料免费下载
这些都是新一代产品,满足家庭成长性的巧思。

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二、强调互动和趣味性

之前哈佛大学有一个关于“什么是美好生活”的研究,花了75年的时间,跟踪研究724个人的一生。最后发现,决定一个人的一生是不是幸福的关键不在于富有、成功,而在于“亲密关系”

也就是说,和家庭、朋友、周围人群连接更紧密的人更幸福,甚至活的也更久。目前标杆房企的户型创新,也在强调空间的互动。

1、方厅和空间合并,家庭核心区强调互动

这两年流行的宽厅和方厅,已经取代了传统的长厅,家庭核心区进一步强化了。旭辉最新的第五代产品,就是纵横双厅设计,各个功能空间之间联系更紧密,沟通交流无障碍。

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其次是空间的合并,也就是现在很流行的LDK系统,客餐厨一体化,强调互动和交流。点击☞工程资料免费下载

例如,成都的万科玖西堂,整个核心区全部开敞,客厅餐厅组合成客餐厅,一家人吃饭时可以更好的沟通。客餐厅和中西式结合的厨房之间是完全打通的空间,可以无障碍沟通;另外,考虑到父母与孩子的互动空间,还在客厅处设立了亲子互动区。

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2、空间洄游,强调趣味性

洄游动线一般是别墅产品的一个特点,让人在室内活动的时候,空间感更加丰富。目前在普通的平面户型当中,洄游动线的设计也越来越多,不仅起到小空间变大的目的,也让家庭活动的趣味性更强。

例如,融创最近推出包含八大空间系统的迭代户型,室内动线就非常丰富,独立的家政系统和客厅分隔出来的开放式书房,形成三个洄游动线,小孩子可以在家玩捉迷藏。

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还有一些项目将衣帽间打通,或是将卧室阳台和客厅阳台连通,都能否形成洄游式空间,增强空间的趣味性。

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三、全龄化精装,关注养老需求

目前,对于一般的中国家庭来说,夫妻两个加上4个老人,由于养老产业和养老观念还不成熟,居家养老依然是主流,未来的产品设计不能回避这个刚性需求。从目前各大房企新一代的产品来看,适老化设计的比重越来越大。点击☞工程资料免费下载

在前不久的深圳国际装配式住宅展上,万科最新的概念户型,老人房就充分考虑到了家庭的适老化需求,除了尺度和高度,还考虑到家具使用,比如说分离床垫,一边震动不会影响另一半床垫,避免一位老人频繁起夜,打扰另一位老人的休息。也代表了一种国际趋势。

知名地产的第五代产品,主打也是全龄化设计,认为家庭的适老化设计,关键就是做预留设计,也就是要为未来考虑。任何一个家庭随着生命的发展,最终都会出现这样的需求,户型设计全龄化考虑,才能造出不会淘汰的房子。
 
再穷不卖看家狗,再富不弃结发妻,穷时不能没骨气,富时不能昧良心。
穷不可耻,可耻的是坑蒙拐骗富不算好,最好的是人品端正。富不算好,最好的是人品端正。

人在人上,别目中无人,人在人下,别跪地求人。强者,不是人上人,弱者,不是人下人。;

世界上从来没有哪一种工作叫,离家近、事儿少,钱还多。社会上没有哪一处的人事关系不复杂,你想要比别人收获的更多,就得比一般人承受的更多。生活不容易,每个人都有自己不为人知的烦恼和心酸,著名作家路遥在《人生》这本书中这样写道:"生活总是这样,不能叫人处处满意,但我们还要热情地活下去。

人活一生,值得爱的东西很多,不要因为一个不满意,就灰心。"每一个离开家乡与家人在外打拼的人,都不容易,没什么,世上安得两全法,奋斗的路上靠的就是坚韧与毅力,逼出来的坚强,忍出来的性格,打不倒你的,终将使你强大。

人生短暂,活着要有目标,一生总得为自己找一个奋斗的理由,无论是为了家人还是理想,不逼自己一把,你永远不知道自己有多强大。不要惧怕压力,压力有时是一种动力,你能够做的就是,不浮躁不懒惰,专注自己的目标,不被其它无关紧要的琐事影响,当能力还撑不起野心时,那就沉下心历练,唯有强大自己,内心才能波澜不惊。

每天读一遍,不久你就变了!你不需要跟别人比,只需跟过去的自己的比,进一步有进一步的欢喜。做一个脚踏实地的人,不积小流,无以成江海,不要幻想一口吃个胖子,成功是靠日积月累沉淀的。

学会感恩,朋友的帮助,父母的关爱,爱人的陪伴,正是因为有了这些人的存在,我们的人生才不会感到孤独。不要高估自己,地球离了谁都转,没有谁是缺一不可,的,以一颗谦卑之心做事,用低调做人,你的人生大有可为!

人活一生,值得爱的东西很多,不要因为一个不满意,就灰心。"每一个离开家乡与家人在外打拼的人,都不容易,没什么,世上安得两全法,奋斗的路上靠的就是坚韧与毅力,逼出来的坚强,忍出来的性格,打不倒你的,终将使你强大。 

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领导和企业是一门艺术,它如同放风筝一样,如果者完全掌握了放风筝的哲学理念,并把它应用在实践中,那么他就是大师。 
具体来讲,就是该路面使用一种被称为承载式光伏路面的技术,即将符合车辆
央视称,目前该路面已实现并网发电,这段光伏路面发的电已与充电桩相连。

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一、指挥是干嘛滴?                

       


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还有一个经典的问题:人活一生,值得爱的东西很多,不要因为一个不满意,就灰心。"每一个离开家乡与家人在外打拼的人,都不容易,没什么,世上安得两全法,奋斗的路上靠的就是坚韧与毅力,逼出来的坚强,忍出来的性格,打不倒你的,终将使你强大。

这两个问题看似风马牛不相及,其实有一定的联系。

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但真正的交响乐团指挥,可不是“演员”。

比如音乐会上,乐手们人手一本乐谱,但每个人的乐谱都是不一样的,只有自己乐器的分谱,换句话说,他们只要记住自己的工作就行了。

只有指挥才有一份总谱,整个乐曲大到结构和声、小到每一个细节的强弱音色,全部牢牢地印在他的脑子里。

一个部门或公司的者同样如此,每一个人各司其职,只对自己的绩效负责,唯有者对整体负责。

所以,不论是指挥家还是者,他们的第一要务是整体控制。

当然,事件远远没那么简单。



二、指挥对关键节点的细节把控                

       


交响演出中,如果每一个乐手都只管按自己的分谱演奏,会出现什么情况?

首先,这是不可能办到的。每一种乐器都有出场的前后顺序,乐谱上可不会告诉你,几分几秒轮到你干活了。

这时,乐手有两个办法,比如一个大号手想知道什么时候吹第一个音符,就要听弦乐组的信号。而这种配合,想要做到时间、音色和强弱的精准,又要靠排练时指挥的控制力。

不过,音乐除了准确,主要靠临场微妙的变化,想要达到指挥想要的效果,大号手就要用第二个办法:差不多的时候,眼角余光注视指挥,一看见指挥给的手势信号,再猛吸一口气,干活。

指挥的这个手势可不好给,因为要考虑到每一种乐器的准备时间,和乐手此时的情绪,比如大号手需要相当饱满的呼吸,才能让他吸上一口大气,发出第一个坚决的音符。

乐手与指挥之间的配合,非常短暂,所以我们才会有“乐手从来不看指挥”的错觉。

的道理是一样,除了整体控制之外,还要把控关键节点的细节。



三、如何借助他人来实现自己目标的细节把控                

       


和指挥还有一个共同点——要借助他人来实现自己目标,就算再不满意,也不能越俎代庖。

一个交响乐团有几十上百人,差不多一个中型公司的规模,除第一小手提琴手勉强算是个中层干部之外,其他人的地位都差不多,算是经典的“扁平化”。

指挥“”乐团,首先靠的是对作品的理解。统一认识很重要——就算是最为人熟知的莫扎特贝多芬,也是人人都有自己的理解,但在这里,只有指挥的理解是唯一的权威。

据说指挥家伯恩斯坦对于演奏技术的了解并不是一流的,但他对音乐有独到的理解,所以纽约爱乐乐团的顶级演奏家还是对他言听计从,努力去实现这位大指挥家“再创作”的经典。

诠释作品,并帮助乐手们提升对音乐理解层次,还能提高乐团的整体水平——这是指挥家乐团最重要的武器,就像最成功的者,总是把统一员工对工作的理解放在的第一位。

一个乐团五大器乐组,几十种乐器,指挥当然不会什么都懂,遇上刺头乐手,就是不按你的意思来,这是最考虑指挥能力的时候。

对付这类情况,如果自已身子硬,精通的乐器多的话,肯定是直接演示为上策。

江湖传闻最厉害的汉斯里希特,有回排练中,号手说有一段乐句不可能吹出来,因为圆号是最难控制的乐器,换别的指挥可能就将就一下了,可大师二话不说,冲上前去,一把抄过圆号,完美地演绎了这段“不可能”的声音。

当然,大部分情况下,指挥不可能样样都能亲自演示,他们真正“统治”乐团的武器,是他的听觉。

指挥大师都能在十几种乐器的轰鸣声中,准确地找到少吹了半个音的小号手,慢了0.1秒的小提琴手。

只有露了这几手,他才能要求乐手们反复尝试,找到他想要的音色音准、强弱效果。

就像有时候者告诉下属“我要的是什么”,可下属一脸漠然:“这个不可能的”。如果者对自己工作结果理解不细,只能一脸蒙逼——到底他在糊弄我,还是真的不行?


还有些指挥家把“明星效应”抓在手上,自己成了乐团的摇钱树,“能搞定客户的领导”同样能让下属信服。

所有的方法只为了一个目标——让下属按自己的意思办。

当然,指挥别人办事也是有限制的。指挥家自己可以对音乐追求无止境,但对乐团的一定有止境、有明确的标准。


水至清则无鱼,自由是人的天性,员工对于任何都有一种本能的对抗。只有恰到好处的,才是最好的。
其心,实其腹,弱其志,强其骨,常使民无知无欲,使夫之者不敢为也。为无为,则无不治。”人活一生,值得爱的东西很多,不要因为一个不满意,就灰心。"每一个离开家乡与家人在外打拼的人,都不容易,没什么,世上安得两全法,奋斗的路上靠的就是坚韧与毅力,逼出来的坚强,忍出来的性格,打不倒你的,终将使你强大。 




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目前知名地产同一产品系的不同项目,在产品细节上已经做了升级更新,更加强调全龄化精装,淋浴间增设飘窗,便于给小孩、老人洗澡,镜面柜做了扩容处理以收纳更多洗漱用品等等。

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旭辉今年发布的第五代产品,关于家庭养老模块的内容也非常细致。和万科的概念产品一样,增加了人体运动探测和床垫压力探测,另外还有调光调色温,防跌倒报警手环和智能音响。

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虽然标杆都在做,但是目前依然有大量的中小型开发商依然不重视。没有意识到养老需求实际上已经下沉到了我们想象不到的地方。点击☞工程资料免费下载

举一个小例子,湖南某个村子,在外打工的村民,竟然都纷纷在自己家的自建房里装了全套的智能系统,包括远程监控,远程电力煤气一键控制,就是因为担心空巢老人的养老问题。这个现象让明源君非常意外,也反应出一个趋势,如果房企要造未来没那么轻易被淘汰的产品,养老设计已经无法回避

四、住宅“黑科技”,为产品升级赋能

任何创新产品都有一个扩散曲线。在房地产领域,前沿的创新往往是从价格不敏感,体验敏感的豪宅领域开始推广。科技、智能系统,目前还局限在高端产品系,但是从各大房企的新一代产品趋势来看,科技的赋能也很可能会成为未来的竞争主场。

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例如,万科最新公布的30项创新技术中,通过科技赋能,可以实现全屋无死角的居住体验提升。

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中冶的顶级产品线,应用了18大科技系统,近100项具体技术措施。这些“黑科技”能够做到节能、健康和智慧。点击☞工程资料免费下载

① 节能。这条产品线应用了云集热太阳能热水系统,洋房能够实现太阳能板不同楼层住户均等享用,并实现建筑一体化。集热效率高、运行能耗低,可为洋房用户提供50%的生活热水用热能量。

② 健康。室内的智能系统,能有效调节室内温度、湿度,去除PM2.5,为室内提供充足氧气,而且还可以不断的学习,也就是说你自己的每一次调节,都会被系统记录,时间久了,它就能掌握你感到最舒服的居住环境。自主研发的减振垫层加厚楼板技术还能控制噪声——一个楼板,有5层处理,可以有效隔绝楼层噪音,降低撞击声,避免楼层干扰。

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③智慧。每户配备一台机器人,作为智能家居终端,连接家居照明、新风、空调、安防等系统。业主在家可以语音控制,在外可以通过手机监控。业主出门前可以通过可视对讲屏一键呼梯,省去等待电梯的时间。

五、产品属性强调均好,采光、通风、尺度一个不能少

知名地产的第五代产品,对常规户型进行了提升,除了缩小核心筒,提高得房率。还通过系统设计,减小自遮挡,对每一套户型的采光、通风进行了优化。

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万科今年爆红的纯南向板式复式,板楼+中间咬合式结构,不仅可以做到纯南向、四开间朝南,还能四面采光、南北通透,让高层复式实现别墅的体验,可以说是厉害的创新

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万科纯南向板式复式(偶数层平面图)

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万科纯南向板式复式(奇数层平面图)
图片来源:世联东一研究院

而龙湖今年的创新的网红户型“空中庭院”,更是把别墅的庭院搬到了高层,180㎡的户型做了40-50㎡的围合式庭院。

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这个创新,不仅牺牲了一部分的室内面积来做阳台,而且为了解决了大阳台进深带来的遮光问题,将阳台设计为双层层高,来提升室内采光。面积让位舒适度,让户型达到均好效果,是龙湖的创新逻辑。

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图片来源:海边一只虾的产品观,ID:gh_2bc24d235112 

在消费升级时代,越来越多优质的户型出现,也会不断提高客户的心理标准。未来,户型的均好性或许会成为基本的门槛,这将大大考验房企的内功和定力。点击☞工程资料免费下载




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由于功能上的竞争激烈
新产品开始更重视美感
这几年,中式审美崛起。前几年,全国各地出现大量的“地王”,为了提高溢价,地王不约而同的选择中式,到目前,顶级豪宅已经全面进入中式时代了。

为什么中式风格能够溢价?一方面我们可以理解成为富裕阶层的文化自信心提升;另外一个方面,就是中式风格背后的文化和意境,带来的审美溢价能力确实更高。

之前有人给消费升级下了一个定义,消费升级就是从功能到精神,从品质到精致,审美越来越重要。对于房企来说,审美提升确实是产品升级新的突破口。目前标杆房企的方向也非常一致。

1、房子的溢价,甚至还包括室外的风景和天际线

今年绿城·桃李春风在天津推出了一款有5个院子127㎡一层合院产品。地上只有一层。

据说项目规划,历经了“高低配方案”,“全合院方案”,“平衡容积率方案”,到目前已经是第四版。而之所以要做这种一层的产品,绿城的答案竟然是为了丰富窗外的天际线!

业主从室内窗户看出去,不是整齐划一,而是高低错落的建筑。避免空间呆板,让整个社区充满变化。这种把窗外的景色也考虑在内的项目,可以说是匠心了。

万科+龙湖+绿城+旭辉——新一代住宅,已经进化到这个程度了!_19

2、室内的视野层次,更加丰富

除了室外,目前的产品创新对室内视野也在不断优化。

在龙湖“空中庭院”户型,客户一进家门,不再是单一的客厅,视野所达能够穿透5个不同的空间,极大的延伸了视野,室内的景观效果更丰富,感觉空间更大更丰富,也更开敞。

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图片来源:海边一只虾的产品观,ID:gh_2bc24d235112 

围合式的庭院布局,不管站在家里的哪一个角落,都能看到院子。能够实现高层的别墅体验。

总结

虽然说整个行业都在冲规模,但事实上,依然有很多标杆房企在不停的做着产品创新。销售虽然能够解决当下的问题,但是研发、设计、客研才真正决定了一个企业的后劲。在目前这个“多事之秋”的时间点,房企或许应该更清醒的意识到这一点。
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