筑龙首页

[分享]碧桂园“四宗罪”,地产之王为什么成了全民公敌?

发表于2018-08-01     2736人浏览     2人跟帖    筑龙币+50  复制链接  只看楼主

筑龙币+50

王瘦子


01
    当老大不容易,杨国强可能对此深有体会。
    2017年,碧桂园销售收入超过恒大、万科,首次登顶行业老大。
    2018年头六个月,这种增势依旧迅猛,半年销售额逼近去年全年的75%。
    好运气不知从哪个时刻起截然而止,各种事故频出,各种指责接踵而来,行业老大还没坐稳,有人预言崩盘将至,碧桂园到底怎么了?

02
    很多人第一次知道碧桂园的名字是在十多年前,26岁的杨惠妍以1121亿的资产成为2007年的《福布斯》中国首富,当然,人们随后发现女首富的钱其实来自于她的好爸爸杨国强,他对于上市战战兢兢:“上市后的碧桂园就像一只没有脚了的小鸟,只能拼命地往前飞。”
    杨国强说话内敛,开场白往往是“我是个农民,没读过什么书,说的不一定对……”,这是中国农民惯有的狡黠,据说他读书很多,时常给高管开出书单,据说尤爱《忏悔录》,而开场白之后的观点,往往惊人。
    即便他是一个真的农民,他也是极其精明的那种,比如他很早就明白了这样的道理:同样是土地,种庄稼的收益比不过种房子。
    这可能跟他是顺德人有关。如果说农村土地改革的先锋是安徽小岗,那么乡镇企业产权改革的先行者则是广东顺德,也是在这里,1991年,有句名言,“发展是硬道理”。
    1992年,已经在建筑行业折腾了十几年的杨国强决定下海,北滘镇政府旗下的北滘经济发展总公司与另外两家公司联合成立顺德三和物业发展有限公司,打算开发北滘镇附近的碧江及三桂两个管理区内的一片1300亩土地,此项目以“碧桂园”命名,以此为跳板,杨国强跳出体制。
    第一个坑是4000套别墅的项目,其时正值1993年6月的房地产危机,因项目偏远根本无人问津,公司面临倒闭,而杨国强走出绝境的套路至今还被业界模仿:他远上北京,说服景山中学在园区设立分校,通过“学区房”概念,烂尾楼成了当地爆款。
    但这之后直到上市,碧桂园其实只是无数房地产公司中籍籍无名的一个,像一个老农,日出而耕日落而息,挣得只是行业红利,那时的地产大佬是任志强、潘石屹、冯仑这些,个个巧舌如簧,那不是杨国强的时代。

03
    上市带来了好运,虽然之后经历金融危机,碧桂园也曾裁员,但杨国强还是像开了挂。有意无意的,碧桂园“三级火箭”:土地+人才+高周转模式逐渐成型,大杀四方。

▌❶土地
    上市不到半年,碧桂园的土地储备从1900万平方米激增到4500万平方米,这比当时的万科多一倍,是香港长和系当时全部土地储备的2.5倍。有地才能种房种庄稼,自打那之后,碧桂园买买买的节奏就没停过,而且目标明确,重仓三四五六…..线城镇。

▌❷人才
    据说杨国强是在和平安马明哲的一次交谈中顿悟人才的重要性。
他问马明哲,“你怎么管理平安的万亿资产?有什么秘方?”马说:”我能有什么秘方,靠优秀的人被,我这有很多年薪千万的人。”
    回去后,杨国强对人力总经理说:“我给你30个亿,你去给我找300个人来。”
    其实之前他已经意识到这个问题,把中建五局总经理莫斌挖到碧桂园任总裁,年薪跃为605.4万元,之后力度更大,2013年,中海集团董事朱荣斌加入碧桂园,年薪553.6万元;2014年,同样有中海、中建职业背景的吴建斌,出任碧桂园首席财务官,年薪为619.5万元。到2016年结束时,来自中建的刘森峰,成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁。
    同时,碧桂园启动了”未来领袖计划”,在全球广招名校博士,为中国地产行业所罕见。2016年底,入职博士超过400人。

▌❸高周转
    杨国强真正的杀手锏,是高周转。
    万科学习美国帕尔迪,把高周转概念最早引入国内,杨国强在此基础上加入了沃尔玛的资产周转精髓,成为碧桂园崛起的膨化剂,“我们低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘……这样的速度别人做不到,这样的把控,别人做不到,我杨国强能做到。”这套理论配合“456”方法论——拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正——让碧桂园迅速崛起。
    2010年销售收入329亿元,到2017年的5500亿,一路杀进“财富500强”。
    好,接下来进入but部分。
    时间进入2018年,碧桂园的运气差了不少,事故不断,问题很多,环伺左右几乎全是骂他的人:员工吐槽、同行抱怨、客户维权、百姓声讨,“四宗罪”缠绕碧桂园,地产之王为什么成了全民公敌?

04
4月开始,连续不断的工程事故令人侧目:
    高周转、抢工期、自监理,碧桂园的潜规则逐一暴露,也创造了中国房地产行业的一个奇观,在碧桂园的工地上,监理和施工方往往都是碧桂园自己的员工。
    与这些工程同样被扒出的是遍及各地的房屋质量问题,一个五星级的家,变成了五星级的坑,于是,维权声四起:
    从杭州到武汉,无锡到甘肃,萍乡到济宁,到处都有碧桂园业主的身影出现。
有的是因为公摊坑了面积,有的是因为电梯容量和户数不匹配,甚至还有延期交房,交房不交证等等原因。
    但是最多的一项是他们的装修,买的时候承诺精装修,样板房很华丽,到真的交房的时候精装修就变成毛坯了,或者用很多劣质材料对付事儿。
    于是民怨沸腾。

05
    很多人说是因为高周转背后的资金流出现了问题,这是毋庸置疑的,房地产的高杆杆过不了资金短缺的日子,但从具体的执行者来说,高周转背后的高强度超过了很多人的极限,没有人能用百米冲刺的速度去完成一场马拉松,碧桂园的管理问题再被提起。
    杨国强的三级火箭架构无疑是高效的,就一个缺点:耗人。
    如果再加上一个对细节穷追猛打的老板,那员工是很难做的。生不入x科,死不进x大,生死不入碧桂园,真的不是说说而已。
    猫哥问一个碧桂园的伙计,压力真的那么大吗?他沉默无语,撩了撩头发,“这么说吧,哥入职一年,发际线高了一公分…….”

▌一是心累:
    焦虑无处不在,因为业绩不行肯定要被淘汰的,而且时间有限。
    每月的总部高管会上,区域总们会按照业绩数排座位,业绩可观的坐在前排,以此后推。结果清晰,压力明显。
    每天早晨,杨国强、莫斌可以通过手机系统看见前一天碧桂园产生的所有数据,如各地投资、售房、收款情况等等,700多名地方项目总经理乃至垂直条线人员,可以根据实时数据,知道自己与考核指标还差多远。
“红绿灯”管理系统中,碧桂园4000多种业务都实现了流程管理,每一个业务的进度都被设计了红绿灯的预警时间。当出现3个红灯,业务相关人员会被职能中心负责人约谈,一旦出现4个红灯,等待你的是总裁莫斌的约谈。”我们每天早上的习惯就是摸手机,看看业务进度变色了没有,有变色了的就赶紧抓紧。”这是碧桂园工作的日常,节点管理正变得越来越严苛,这保证了高执行力。

▌二是身累:
    在万科的离职群里,大家通常是你侬我侬,而碧桂园的离职群则抱怨颇多,即便是在职员工,也常常匿名吐槽,屡见不鲜。
    抱怨加班是常事,除了画图纸的设计师被要求通宵出稿子之外,其他部门的员工一样是超长待机,员工培训的照片流出也透露了碧桂园的拼命加班文化:
    于是就有了这个结果:
    一线更惨,除了传说中风风火火的喝鸡血之外,也有量化指标逼着员工使劲干,比如全员扫街,让很多人叫苦不迭。

06
    本来旁观的人也被牵扯其中,一类是同行,一类是老百姓。
    碧桂园通过全员冲刺的方式完成业绩爆发,对同业来说则又爱又恨,猫哥问过不少地产朋友,他们“撕了”碧桂园的心都有,因为——他们的公司也打算这么干!
    去年11月,第一梯队房企恒大曾下发董事局主席许家印签发的文件,明确实施高周转奖励及考核细则。今年5月,保利地产董事长宋广菊表示,将向碧桂园学习项目周转的一些做法,强调豪宅“高周转”的泰禾,不断在“院子系”去化周期上着力。
    老板们当然希望大干快上抢夺利润,而一帮职业经理人则看到了无尽的加班,本来已经累得半死不活了,突然旁边还有个蒙眼狂奔的主儿,更可怕的是老板还要求赶上去……
骂街是一定的。
    而骂得更狠的是老百姓,在很多人看来,碧桂园就是一个收割机。
    因为定位三四线甚至更基层的城市,市场容量小,碧桂园的策略是低价拿地,然后宣称提供一个“五星级的家”,然后当地购买力被迅速扫光,然后房价就有了新高度。连文艺小清新聚集的豆瓣都是一堆一堆对碧桂园的恶意:
    于是有人提出问题:碧桂园失控了吗?
    身负9000亿的债务,又是严格调控的行业,央行的水都快溢出来了但很少流入地产商的手里,海外的评级在下降,这个渠道被堵死也很正常,失去了现金流,庞然大物轰然倒下也不鲜见。
    杨国强有这种危机感,他曾说,每天都在思考倒闭、做不下去会有什么结果?
    从结果看,他还没找到解决方案,而碧桂园的麻烦,可能才刚刚开始

分享至

分享到微信朋友圈 ×

打开微信"扫一扫",扫描上方二维码
请点击右上角按钮 ,选择 

 发表于2018-08-01  | 只看该作者      

2

建筑行业底线——安全

了解一下

 发表于2018-08-08  | 只看该作者      筑龙币+20

3

碧桂园为啥陷入如此地步,咎由自取

登录后才能评论,评论超过10个字,有机会获得筑龙币奖励!

猜你爱看

筑龙学社APP扫码

立即免费下载资料

扫码安装筑龙学社
随时随地学习