据美国知名房产信息平台Zillow统计，今年一季度美国房屋价值比去年同期上涨了8.7%，增速是自2006年6月以来最高（当时年化涨幅为9%），房价中位数是21.56万美元。房价大涨的趋势也得到了美国联邦住房金融局（FHFA）的统计证实。官方数据显示，今年一季度美国的房屋价值同比上涨6.9%，全美50个州和首都华盛顿特区都见证了房价同比上扬。上一次金融危机是美国楼市次贷危机发酵，并由美国扩散至欧盟、日本等多个经济体的金融恶果，但投机客们似乎早已忘却了危机，近十年以来，恰好利用了美联储QE带动下多个央行货币超发和低息的特点，疯狂囤积全世界的房产。然而，这一切都随着美国房价重回高位引发新一轮的担忧。

双位数繁荣

FHFA统计发现，一季度房价同比增速超过10%的州有：内华达州（13.7%）、华盛顿州（13.1%）、爱达荷州（11.1%）和科罗拉多州（10.6%）。申请房贷再融资的美国人比例涨到61%，创2008年三季度以来最高。

而Zillow的发现更引人注目，其资深经济学家Aaron Terrazas表示，在美国35个最大的住房市场中，有21个的中位数房价已经超过了十年前房市泡沫鼎盛时期的最高水平。例如，加州圣何塞、旧金山、拉斯维加斯、西雅图、德州达拉斯-沃斯堡地区、亚特兰大、奥兰多和北卡Charlotte等新兴热门城市，房价同比都呈现了双位数涨幅。

旧金山地区房价上涨更是高过全国平均水平。由在线房地产投资平台Sharestates编制的新数据显示，旧金山硅谷房价的上涨是美国其他大城市房价增长的三倍多。

Terrazas认为，今年春天购房季显示了强劲需求和供应趋紧，由于新增住房建设缓慢，恶化了供给状况，刚登记出售的房屋卖出速度更快。减税政策和薪资上涨也令美国人开启“花钱模式”，助涨了买房需求。

供给不足，已成为美国房市现状的代名词。据全美地产经纪商协会（NAR）统计，美国4月成屋销售总数为年化546万户，环比下跌2.5%，逊于预期的降幅0.9%和3月增幅1.1%，扭转了此前两个月连涨的走势，并连续两个月同比下降。

低价房热销

Gallup最新发布的调查报告显示，64%的美国民众相信，当地区域的房价将在未来一年续涨，比例较过去两年增加了9个百分点。

虽然房价上涨，房屋需求仍然强旺，但很多美国屋主并不愿意出售房子，担心找不到其他买得起的房子是其中一个原因。今年3月房屋平均上市43天即签约出售，比一年前快了一个多星期，而且几有四分之一售价超过要价。

4月的美国成屋房价中位数为25.79万美元，同比增长5.3%，连续第74个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出，美国成屋售价增速已是薪资增速的一倍。按目前速度，现有库存在4个月内售罄，小于去年同期的4.2个月，维持健康的供需平衡需6-7个月的房屋库存，代表当前供小于求。

值得注意的是，新上市销售的成屋平均在26天就会售出，低端市场尤其供应紧张。这一数据也小于2月时的30天和去年同期的29天。4月有57%的成屋不到一个月就售出，也部分导致全美四大地区的销售量环比没有增长。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，美国4月成屋销售不佳是因为春天购房季的低库存所致，或将持续影响美国的房市表现。健康的经济状况和就业市场令买家持续入场。尽管房贷利率也同步走高，目前的房屋库存短缺比几年前更严重，房价持续涨超部分买家的购买能力。

飙涨四因素

据房地美（Freddie Mac）统计，4月的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.47%，连续第七个月增长，刷新2013年12月（4.46%）以来最高，也高于2017全年的平均值3.99%。

Lawrence Yun表示，随着房贷利率和房价持续攀升，增加房屋供给成为防止买家热情或购买能力下滑的当务之急。从长期来说，现有的房屋价格增幅大于薪资增速的状况不可持续。4月待售成屋库存虽环比增加9.8%，至180万户，但仍同比下跌6.3%，房屋供给的年化速率连降35个月。

什么才是美国房价不断攀升的原因呢？专家认为有4大原因。

首先是GDP高速增长带动的强劲购买力。美国房价再创历史新高，是美国经济复苏的原因，也是美国经济复苏带动居民收入增长的结果。2008年次贷危机爆发之前，美国的人均收入仅有3万7000美元。如今人均收入已经达到了5万6000美元。全美房价去年才刚刚恢复到危机前的水平，想必美国房地产价格的上涨势头，才刚刚开始。

其次是美国房地产市场整体供不应求。一线城市，如纽约、洛杉矶，以及整个加利福尼亚州，人口增长和房屋供应量是不匹配的，差值达到50%以上。以南加州为例，人口增长和房屋需求差值达75%，只能满足25%的增长人口的需求。美国楼市供不应求的背后，是两大世代的强劲需求——千禧世代逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一世代逐渐退休，寻求更好的居住条件。

第三是弱势美元效应。随着特朗普税改落地，更多海外资本回流美国，部分资金会进入房地产行业。此外，弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业，中国即是一例。在美元弱势时入场，待美元强势时受益，这也是市场的预期。

第四是建筑成本增高。今年年初，特朗普对于关税的调整也是房价上涨的原因之一。此次关税的调整使多个金属材料的进口价格大幅增长，尤其是以钢铁和铝为核心的建筑材料增幅超过25%。开发商的建筑成本被大大提高，这也直接的增加了房地产的销售价格。

最牛十城市

Sharestates使用专门的方法进行计算，评选出过去10年中，美国房价 上涨幅度最大的10个城市。

1、旧金山，加利福尼亚州

2008年平均房价77万美元，2018年135万美元，增长75.3%。

2、波士顿，马萨诸塞州

2008年平均房价34万2000美元，2018年58万5000美元，增长71.1%。

3、奥斯汀，德克萨斯州

2008年平均房价22万美元，2018年34万5000美元，增长56.8%。

4、华盛顿特区

2008年平均房价38万4000美元，2018年56万1000美元，增长46.1%。

5、达拉斯 - 沃斯堡，德克萨斯州

2008年平均房价12万7000美元，2018年18万4000美元，增长44.9%。

6、洛杉矶，加州

2008年平均房价49万7000美元，2018年67万6000美元，增长36%。

7、休斯顿，德克萨斯州

2008年平均房价13万美元，2018年17万6000美元，增长35.4%。

8、纽约，纽约州

2008年平均房价49万6000美元，2018年65万6000美元，增长32.3%。

9、费城，宾夕法尼亚州

2008年平均房价11万6000美元，2018年平均房价14万6000美元，增长25.9%。

10、亚特兰大，乔治亚州

2008年平均房价19万4000美元，2018年平均房价23万8000美元，增长22.7%。

炒房客危机

人们习惯于把美国次贷危机归咎于雷曼兄弟的破产，往往忽略了正是美国经济当年贪婪的次级贷款业务冲击下，导致这一提供多元化融资服务机构的崩溃。而在次贷危机中，破产的还有千千万万采用了这一按揭方式的购房者，我们把这部分购房者称之为“次贷者”。从偿债的角度来讲，次贷危机也是债务和信用双重危机的一种表现形式。无独有偶，今天，就在许多经济体因美元升息和回流，债务危机加大之际，美国次贷危机可能即将在世界多地再次上演。这样一来，那些炒作型、非自住型、高融资型全球部分城市的房价泡沫或也将随之破灭。



以欧盟成员国意大利为例，根据意大利央行数据，意大利3月底的公共债务为2.3万亿欧元，债务和GDP比例为130%，是欧元区债务率第二高的国家。意大利债市在被疯狂抛盘，意大利生意人正在疯狂地变卖资产。目前很多商家都认为，现在敢于在意大利投资的人太少了，加上意大利人大部分需要申请银行贷款，未必做得成买卖。值得玩味的是，现在许多意大利人在转让酒店、餐馆、零售店、仓库以及别墅时，都会优先在华人平台上发布信息，目的就是希望尽快吸引有经济实力的华人购买。

房价高企致使瑞典家庭成为欧洲压力最大的“房奴”之一，瑞典楼市游走泡沫边缘。自去年以来， 瑞典央行对于斯德哥尔摩的房价和大量的抵押贷款债务皆相当头疼。而英国房价在4月份又创下2010年9月以来的最大跌幅。

实际上，美元本轮长周期加息后，欧洲债务问题或诱发次贷危机和欧洲楼市泡沫破灭仅仅是一个缩影，那些被全世界炒房客疯狂炒作，没有自住功能的全球城市楼市可能都在危机的边缘，亦如澳大利亚悉尼，加拿大多伦多，美国西雅图。

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