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[分享]2018年房地产市场三大关键词明年走势一看便知!

发表于2018-01-02    593人浏览    1人跟帖    筑龙币+50  复制链接  只看楼主

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叶子451

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2017年房地产市场的三个关键词,分别是:调控升级、租售并举、房企转型。本期依据上期所总结的2017年房地产政策和市场环境,推测出最能代表2018年房地产市场的三个关键词,究竟明年的房地产市场政策导向如何?房价是否出现大的波动?总体趋势会不会有新变化?本文将一一解答。

关键词一:长效机制

如果说2017年房地产市场调控的核心是“升级”,那么明年的调控的核心就是“长效机制”的构建。实际上,从今年开始,房地产市场长效机制的构建就已在路上。

房地产市场的长效机制包括多个方面:一,坚持调控不放松不动摇,完善调控机制;二,加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度;三,完善住房金融市场与监管制度;四,改革土地制度和机制改革;五,加快财税体制改革。

今年年底举行的中央经济工作会议指出:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”投资如战场,楼市、股市都是一样的!股市就是有经验的人获得更多金钱,有金钱的人获得更多经验的地方。给大家的提议是:如果你在股市没赚到钱,绝对是因为你没有一套好的方法。其实只要有了好方法,在股市赚钱是件很轻松的事!我花了10年的时间,总结了一套筛选涨停股的方法,我称之为三步擒牛法,精准率最高达93%以上,如果你想学,读者可以到?

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去年的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

从“研究建立”转变为“完善促进”,表明房地产“长效机制”已经由理论层面进入到实践层面,房地产市场长效机制雏形渐显,必将成为2018年房地产市场的核心关键词。

坚持“房住不炒”的国家定位,确保房子回归居住属性,是深化住房制度改革、建立住房发展长效机制的出发点。从长远来看,长效机制的构建不是一朝一夕就能完成,它需要多个部门协同合作、长时间的发展与完善。

关键词二:房地产税

长达14年悬而未决的房地产税立法的问题,有望在2018年里明确详细的规划与制定日程。

12月20日,财政部部长肖捷在《人民日报》上发表署名文章提到,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。文中,肖捷还给出了明确的时间表——力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

据此推算,2018年极有可能明确房地产税立法程序的规划,并明确详细的日程表。不过,很多专家也指出,我国推行房地产税确实具有特殊性,无论是在立法上建立法律基础,还是不动产登记联网等技术支撑,或是房地产税具体征收方式等方面,房地产税的出台都显得困难重重。此外,对已经花费大量资金购置房产的中产阶层,对于房产税暗藏焦虑。

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虽然在我国,房地产税有着调节房价的特殊使命,但从国际上看,很多国家征收房产税的目的,大多是为了地方财政收入,而非房价。甚至从国际经验来看,房地产税可能达不到抑制房价的效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家,都有房产税。

按照目前上海试行的房产税减免政策,一个三口之家的上海居民家庭,如果这个家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,新购这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

可以看出,房地产税对于刚需购房者而言,影响是微乎其微的。但是,依据目前试点的房地产税率来看,对比高净值人士和多资产的炒房者,以及不停攀升的房价所获得收益来看,目前的房地产税率并不足以遏制炒房。

因此我国的房地产税,若想达到调控房价与遏制炒房的作用,必须要结合具体国情,不能照搬照抄西方国家的模式,其制定内容和实施方法将极其复杂,2018年,政府依据试点成果,总结国际经验,或将克服这一问题,把房地产税立法程序提上日程。

关键词三:市场分化

从国家统计局最新发布的房价数据显示,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳,多数热点城市房价已低于去年同期价格水平,但年末市场分化仍在持续。

市场分化主要表现在三点:

一是一线和部分二线城市房价继续降温,三四线城市价格出现上涨。

二是城市群之间房价差距显著,一线、二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大。

三是一二线城市和三四线城市库存压力出现分化。

中国社会科学院财经专家分析指出,房价的变化从过去的一二三线城市同涨同跌变为现在的依次涨跌,去年是二线城市领涨,今年则是三线城市领涨。

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2018年将继续延续这种市场分化的情况。在政策调控下,热点城市的房地产市场总体回归理性,重点调控的一线和部分二线城市如:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、合肥、成都等城市房价将稳中有跌,房价波动较小。而调控力度较弱的三线城市如:大连、昆明、湛江、桂林、西宁等城市房价或将小幅稳步上涨。

此外,在热点城市与三四线城市的房价差距显著,尤其是在不同的城市群之间。经济发达的热门板块,如国内著名的城市群、省会城市等房价与其他板块差距明显,这和经济发展的速度有关系,因这些区域经济发展快,汇聚了大量的人口与资金,房价也水涨船高。

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而在库存方面,未来一二线城市和三四线城市也将出现差异。据统计,2017年11月末,全国商品房待售面积5.9606亿平方米,同比下降13.7%。这是从2015年初我国启动房地产去库存以来,全国商品房库存数字首次降到6亿平方米以下。从热点城市待售面积来看,2017年大多数一二线城市基本完成了去库存任务,甚至有许多城市出现补仓现象。

虽然从总体来看,全国范围内去库存取得明显成效。但大部分三四线城市今年以来,随着各大房企积极拿地和资金的注入,无论是开工面积还是待售面积都有所增长,预计明年三四线城市的去库存压力或有所增加。

“稳中偏紧”将成2018年房地产市场主旋律

展望2018年的房地产市场,“长效机制”的构建是调控的长远目标,“房地产税”是业内人士和老百姓普遍关注的关键点,“市场分化”或将成为房地产市场的一种普遍现象。

在政策方面,预计调控政策稳步推行,长效机制构建已经路上。随着三四线城市的升温,或有更多城市加入调控行列,但力度应该不会太大,政策的目标以稳定市场为主。

在商品房交易方面,一二线重点监控的城市,房价不会有太大波动,是刚需购房者入手房产的一个好时机。但在部分三四线城市,尤其是2017年涨幅较大的城市“虚火过旺”,置业需理性谨慎。

在市场方面,随着金融去杠杆稳步推进,金融监管的持续,货币政策中性维稳基调不变,市场流动性收紧的趋势不会发生太大变化。

在库存方面,热点城市库存压力短期得到缓解,但从今年的住宅用地出让总面积和开工面积来看,中长期去库存压力仍在,尤其是近年来大量新建商品房的三四线城市。

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 当前离线   发表于2018-01-02  | 只看该作者      

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从今年开始,房地产市场长效机制的构建就已在路上。

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