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[资料]“商改住”并非万能药商改还需对症下药

发表于2017-11-1  1条回复  354次阅读    筑龙币+50  搜索相似帖  复制链接  只看楼主

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有限公园

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今年3月27日,湖北省政府办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,其土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后不再补交土地出让金,经改建的租赁住房不得分割产权出售,用水、用电、用气价格应当按照民用标准执行。

而最快下个月,开发商期待已久的“商改住”有望实施,这对于武汉目前的商办市场与租赁市场,意义非凡。

商改住实施后,有哪些利好?

事实上,商业项目的高库存量已是行业共识。

面对商业去库存压力,各路操盘手都希望借由政策便利,将闲置、落后的商业尽快变现。

而过去,在房地产市场,“商改住”一直是一个比较敏感的话题。受困于商业、办公产品走货慢、产能低,为利益最大化,开发商多打擦边球,将依法批准的商业建设用地改作居民土地使用,并最终以商务公寓或者酒店式公寓的形式推出。

实施“商改住”之后,商业地产开发商可以将商业用房改成租赁住房。目前来看,将有以下几点好处:

1、帮助房企快速回笼资金

对于那些手头积压大量闲置用地与商业的企业,“商改住”将帮助开发商改换成一种经营库存物业,允许其发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托化,促进企业资金回笼。

2、去库存

全国范围内,尤其是一二线城市中,包括商业体、写字楼、公寓、酒店在内的物业,长期保持高库存压力。实施“商改住”之后,通过对商业建筑结构的修改,能将其改为公寓用于租赁,利于解决商业用房的去库存问题。

3、可以平抑租金上涨

根据相关规定,被合力改建成租赁住房的商业项目对外出租,用水、用电、用气价格按照民用标准执行,且享受租住同权,这在很大程度上将利于盘活商业存量房源,增加市场上租赁房源的供应,可以平抑租金的上涨,还能降低租客的生活成本。

4、深化发展长租公寓市场

还有很多开放商将商业项目,如办公楼、酒店改成长租公寓用于出租,开发商作为最大的“房东”,将对长租公寓的这类物业统一运营、统一管理,有效避免了散户零租所面临的“二房东”、胶囊房等诸多麻烦。

自去年国务院正式发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来,包括北京、上海、成都、广州、南京等在内的多个一二线城市纷纷发布相关办法,响应“商改住”号召。

“商改住”并非万能药

一边是库存压力大、亟待转型的商业地产,一边是供不应求的租赁市场,然而并不是所有的商业项目都适合进行改造,这一点上,“商改住”或许对公寓、办公楼及酒店更友好。

对公寓来说,“商改住”可能只需要将水、电、气按民用收取,其余硬件基本不需要修改,就能用相对较低的价格出租,对于开发商而言,改造成本低,公寓的租赁市场行情也不错,还可以预期一个真实的回报率,所以这个政策对于公寓的促进作用比较大。 相较公寓,办公楼与酒店的“商改”难度系数大点,除了必要的建筑结构调整,还有消防、安全等管理问题。

而“商改住”也并非商业地产去库存的万能药,就目前而言,底商、裙楼、集中式商业新政就无法改善。这类商业体量大,楼面地价高,加上建筑成本和改造成本,可能卖价低于成本,而且改造后的管线配套设施也没有原有住宅配套稳定安全,比如漏水、地下管网、电梯、通风、采光。有些大型商业完全封闭,中间部分不临窗,里面通风采光都不好,居住环境很差,舒适度差。

因此,购物中心还是以改造成办公场所居多,即所谓的“商改写”。其中涌现了不少优秀改造案例。

以位于北京长安街的中粮广场为例,从2014年便提前预判市场,结合经济背景、内部企业租户构成、以及楼宇自身条件等因素,成为首家敢于在长安街核心地带启动旧楼改造的央企。

中粮广场此次改造主要针对曾以高端家居闻名遐迩,素有北京“世界家居花园”之称的C座原购物中心部分,共计4.6万平方米,此外,还增加了1.4万平方米的商业配套。

改造后,中粮广场业态调整为8.6万平方米的甲级写字楼和1.1万多平米的联合办公空间,同时配备1.6万平方米的餐饮及1.8万平方米的休闲配套,整体商业配比高达14%。

除上述说的“商改住”、“商改写”,商业改造或许还能有更多创意。

位于位于安慧里的首开寸草学知园,就是办公楼改造成养老院的证明。

养老院的原址为首开集团下属单位的办公楼,在改造成为养老院的过程中对房屋内部进行了重新设计和翻新,在公共空间里不仅配备了电视、投影仪、图书阅览区等设施,还针对老年人的特点配备了康复训练器械和助浴室。

房间的大门也采用了进口推拉门,方便使用轮椅的老人进出房间。在这座楼的楼顶,养老院还特意布置了屋顶花园,为老人提供了更为宽敞的活动空间,在这里老人可以种植花果蔬菜,也可以远眺休憩,丰富了精神世界。

随着银发产业、儿童产业以及“双创”不断升级,越来越多的闲置商业体将走向改造去库存的道路,然而调整变革绝非易事,真正的创新,有时候是革自己的命。成功与否,是企业基因决定的。开发商如何及时转换角色、更好地迎接下一轮风暴?或许才是“商改”真正的难点。


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 当前离线   发表于2017-11-14  | 只看该作者      筑龙币+10

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写字楼的改造更多的应该是不得已吧,前期没有做好调查,只能后期补喽

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