[分享]地产版中国合伙人：融创开始挺向华东地区

  站稳北方大本营后，融创开始挺向华东地区。

  这是融创扩张道路上的必经之路。作为一个后起之秀，富裕的华东地区已被众多房企捷足先登，不过，老练的孙宏斌选择了“连横”的策略，以现金入股项目的方式，在苏南、上海、杭州等地再掀拿地浪潮。

  卷土重来的孙宏斌，拿地后的现金流、资金链如何？过去疯狂的顺驰经验，这次是否会变得小心谨慎？

  华东变棋

  去年6月，融创与绿城联手组建合资公司以管理上海和苏南地区的项目。正如前篇所述，融创通过现金注资获取绿城上海玫瑰园、苏州御园(论坛相册户型样板间点评地图搜索)、无锡玉兰花园、天津响螺湾等9个项目的股权。

  一位地产分析师告诉理财周报记者，上海区域市中心的地块几乎被瓜分完毕，港资、央企、绿城、沪资企业在上海是占有绝对优势的，国内的外地房企想进入申城会遇到很大阻碍，一定程度上迫使融创进沪时选择合营的方式。

  融创此招打通了进军上海的道路。

  今年5月底，融创与绿城发布联合公告称，以约79.96亿元的代价收购其间接持有的上海黄浦江项目100%的股权。上海黄浦区项目由四幅相连的地块组成，这些地块过去由香港新世界主席郑裕彤女婿杜惠恺个人通过4家公司分别持有，是上海业内知名的丰盛皇朝项目。

  理财周报记者实地调查了解到，黄浦江项目位于高架与林立的大厦之间。项目范围虽不大但地段优越，不过，目前大部分都尚未开工。

  孙宏斌去年11月曾表示，公司“坚持在天津、北京、重庆、上海以及苏南地区聚焦高端精品住宅，从源头上控制风险，深耕这几个城市”。华东区域精耕上海和苏南，并表示“融创一定不会进杭州”。

  然而，音犹在耳，融创却在西溪湿地竞拍项目成功。进军杭州由此被视为融创在华东区域的变棋。

  前述分析师告诉理财周报记者，融创在杭州的布局与上海并不相同，杭州项目多数有代建倾向，融创只负责营销，进军杭州或只是站稳脚跟，捷足先登。

  卷土重来

  此次卷土重来，孙宏斌势在必得。

  2006年之前，孙宏斌的顺驰以“高周转、高杠杆”为策略，一时间在地产市场异军突起。然而，成也萧何败也萧何，顺驰的“疯狂”拿地最终因房产调控而资金链断裂，其超越万科的梦想功亏一篑。

  融创时代，孙宏斌改变了策略。不变的是强势拿地，变的是更多地在当地寻找与当地房企开展合作。

  去年下半年，融创宣布与绿城展开战略合作，共同开发涉及上海区域9个项目，共计345.1万平方米土地储备。此后，融创又先后联手绿城、葛洲坝、九龙仓和知名地产地产等企业，相继在上海斩获土地，共耗资46亿。

  可以看出，融创联手的多是大型房企，且只在京津沪渝、苏南、杭州等几个大城市开发。收敛了顺驰时代的疯狂扩张，孙宏斌再创业时显得从容不迫。

  除前述上海、杭州区域外，融创在北京联合知名地产以10.6亿元、20.2亿元的价格摘得北京大兴区两幅土地。去年年底，公司又先后取得重庆中央公园地块、照母山地块及北部新区地块，总金额达38.2亿元，可建建筑面积约152.7万平方米。在大本营天津，继7月以2.15亿元竞得北塘镇一地块后，12月25日，公司又以3.49亿元的交易对价获得万通地产持有的天津泰达城市开发有限公司23.5%的股权。

  资金考验

  面对难以突破的江浙地区，融创选择入手危机中的绿城，以现金换项目的策略让市场看到其强势拿地的身影。不过，绕不开的话题是，公司的现金流、资金链的现状。

  根据去年财报，融创中国共实现合约销售金额356.4亿元，同比增长86%。在销售的带动下，公司同步加大了土地储备，过去一年新增土地储备为742万平方米，用于买地的金额达到120亿元。现金流方面，去年同比增长2.17倍至123亿元，净债务比率由2011年末的104%大幅下降至79%，但为维持更大的销售规模，公司总债务由116亿升至217亿。

  就此而言，融创的资金链、现金流并不紧张。不过，由于开发项目将在几年后建成，因此未来3年内对公司的销售业绩并不会大幅增厚，只要融创放缓拿地策略，公司的稳定性还是可以预期。

来源：理财周报

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