[分享]资金监管新规促开发商加紧“领证” 给楼市降温

发表于2010-11-05     266人浏览     0人跟帖     总热度:10  


 

预售资金监管将加强看管开发商的“钱袋子”,降低烂尾风险。

楼市调控日趋严格。10月26日,《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》)出台。规定从12月1日起,北京商品房预售资金应当全部存入专用账户,保证预售资金优先用于工程建设,严禁房企直接收存商品房预售资金。

事实上,商品房预售资金监管政策已在天津、石家庄等地实行。业内专家认为,这将是一个长期的政策,因此开发商应该根据政策逐步调整自己的资金计划及营销策略。

开发商扎堆“领证”

《办法》规定,具体实施时间将从12月1日后取得销售证项目开始。为了避免资金受到监管,目前,北京不少楼盘都想赶“末班车”,赶在12月1日拿到预售证。

万科北京公司营销总监肖劲表示,一些开发商赶在政策前推盘的愿望是有的,但是是否能够如期拿到预售证然后开盘,还是未知数。盘古大观项目营销总监韩乐则指出,一个月的时间来准备拿预售证还是比较紧张的。

另一方面,由于今年9月底二次调控一出,10月楼市成交量骤降三成,市场不明朗,近期开发商推盘意愿下降。亚豪机构统计显示,10月,北京共有20个项目开盘入市,共推出了商品住宅5174套,开盘个数比9月份减少了14个,供应套数下降了49%。楼市“银十”未现。

中广信事业一部运营总监卞明认为,监管新政实施前,有些项目可能会突击取证,有可能在11月出现一次取得预售许可证的“小热潮”。而在新政的刺激下,10月推迟开盘的项目也会尽力赶在11月拿证开盘。

北京房地产交易管理网显示,10月26日新政一出至11月4日,仅有两个项目拿到预售证。但仅3日和4日两天,就有世华泊郡、鸿坤理想城、恒盛波尔多小镇等7个项目排队等待拿证。

不过,北京市房协副秘书长指出,开发商会更关注市场,而不是赶在政策前突击开盘。因为若定价失败盲目开盘,收到的效果会很差。

小开发商受影响较大

目前,信贷政策收紧、加息、上市融资渠道紧密,已经让开发商的融资难上加难,而预售资金监管则又进一步加强看管开发商的“钱袋子”。

绿地京津事业部营销总监李蓟表示,天津从去年底全面实行预售资金监管,而且是所有预售资金都要被监管。绿地在天津已有项目接受了监管。北京仅监管预售资金中的工程款部分,比天津要宽松许多,不会对绿地旗下项目的开发造成影响。

不过,作为一个长期执行的政策,预售资金监管政策对楼市还是有深远的影响。

卞明认为,《办法》与2006年9月北京银监会规定项目封顶才能放贷的政策影响效果相同,改变的是开发商的现金流,房地产开发资金的“杠杆效应”将被压缩。

韩乐也认为,在第三方的监管下,开发商对预售资金的自由支配度、灵活度将降低,只能通过加快建设速度尽快回笼资金。

首开股份一人士认为,新政策将使开发商加强资金筹措部署和融资安排,提高资金利用的计划性。“中小开发商受此政策的影响会非常大。大开发商自有资金雄厚、融资渠道多,有资金实力的开发商,甚至可以建成现房后再卖。而中小企业自由资金少,融资渠道也比较狭窄,很大程度上都是依赖预收款再进行开发,因此受打击较大。”

中广信事业三部运营总监韩昆也指出,政策执行后,以往挪用商品房预售款去拍地或投资其他项目的先例不可能再出现。这将直接导致一些房产企业资金周转困难,部分甚至会出现资金链断裂的危险。

给楼市进一步降温

市场中不乏激进者,在近两年的楼市热潮中获利,“七个锅盖九口锅”也能“盖”得过来。而这种情况随着预售资金监管的实施或许将得到改观,新政将引导房地产市场的良性发展。

韩昆认为,预售资金监管后,开发商想要解决资金链紧张的问题,就需要采取加快施工速度及销售进度等措施,抛弃以往囤盘、惜售抬高房价的策略,改走快销的路线。开发商必须调整价格、加强促销手段、设计推出符合市场需求的产品项目。

陈志进一步指出,政策最重要的目的是市场回归房地产的本质,要求开发商根据实力开发,拿到钱先盖房子而不是搞扩张。

韩乐判断,由于政策对目前在售的项目没有影响,因此半年到一年后影响会比较明显。届时,开发商将追求回款和施工进度,平价入市的项目增多,房价预期下行。

从购房者的角度来看,不论是项目平价入市还是烂尾楼风险的降低,新政对于购房者来说都是个利好。

但业界人士担心,政策在执行过程中会有许多漏洞被利用。因为《办法》中没有规定开发商在地下结构完成、结构封顶、竣工验收等四个节点从专用账户内支取资金的具体比例。卞明表示,那么开发商可以自行控制额度。如:结构封顶时,提取全部工程建设费用的92%,到竣工验收提取3%,依然可以保证最后一个节点专用账户内的资金不低于5%!”

因此,有业界人士建议,最好是完善政策,明确四个环节的资金使用比例。

第三视角

多些“活钱”还是少交土地增值税?

一位业内人士告诉记者,北京的预售资金监管政策并没有管死开发商的资金,而效果体现在监管工程款这一项。如10万平米的建筑面积,2万元/平米的均价,预收款可达到20亿元。以普通住宅3000元-5000元/平米建安成本计算,则有3亿-5亿元资金被监管。“只要把工程款计划报低,则可以减少被监管的资金,增加可自由支配的资金。”

但是另一方面,报低工程款则意味着开发商需要缴纳更多的土地增值税。土地增值税是对转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额征税,为了减税,开发商通常会将开发成本报高。

如此的两个政策一起实施,开发商就面临两难的境地。

一位开发商告诉记者,工程款占预售资金的30%-40%左右,要做手脚最多能减少10%-20%,即1亿-2亿元,对于有实力的大开发商来说,意义并不大,毕竟工程款专款专用,开发商是要进行资金投入的。不过,不排除有小开发商资金链紧张,通过此举来拆借。“但这也与土地增值税不冲突。目前预售资金是由建委和银行在监管,而土地增值税是由税务部门在征收,如果两大部门没有联网机制进行信息共享,开发商就可能钻空子的。”

来源:互联网

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